LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant constaté que les titres de propriété des parties établissaient une servitude interdisant de réaliser des ouvertures dans la façade de l'immeuble appartenant à la société Jeb, à l'exception de l'ouverture d'une porte dans cet immeuble donnant au premier étage par rapport à la rue... et au rez-de-chaussée par rapport à la rue..., et souverainement retenu, sans se contredire, que l'exception à cette servitude ne concernait que la partie de l'immeuble situé du côté de la rue... où se trouvait alors le magasin de vente de la société Jeb, la cour d'appel en a exactement déduit, sans violer le principe de contradiction, que la passerelle d'accès au 1er étage de l'immeuble depuis la rue... avait été construite par la société Jeb en violation de la servitude non aedificandi et qu'il y avait lieu d'en ordonner la démolition ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que la passerelle, située à 1 m 15 du mur de la fenêtre de l'appartement appartenant à Mme X..., était de nature à créer un trouble de voisinage et un risque important d'intrusion par le balcon, et souverainement retenu que Mme X... justifiait avoir dû consentir à ses locataires une baisse de loyers, la cour d'appel, a pu en déduire que la société Jeb avait commis une faute et devait être condamnée à la réparer par des dommages-intérêts ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Jeb aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jeb à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros, rejette la demande de la société Jeb ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour la société Jeb
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR ordonné à la SCI JEB de procéder à la démolition d'une passerelle et à une remise en état des lieux, et ce sous astreinte ;
AUX MOTIFS QU'il résulte du titre de propriété de Madame X... passé le 14 janvier 2008, venant ainsi aux droits de la Société... qui avait acquis l'immeuble le 31 mai 1995, ainsi que du règlement de copropriété qui y est annexé, qu'elle bénéficie des servitudes actives affectées à l'immeuble ; que les titres de propriété des parties prévoient en effet la reconnaissance d'une servitude d'interdiction de réaliser des ouvertures dans la façade de l'immeuble cadastrée section AP n° 103 (SCI JEB), à l'exception de la possibilité d'ouvrir une porte dans l'immeuble AP n° 103 donnant au 1er étage par rapport à la rue... et au rez-de-chaussée par rapport à la rue... ; que le projet de réaménagement des locaux commerciaux de la SCI JEB et les plans annexés à la demande de permis de construire de la passerelle litigieuse établissent qu'une confusion a été faite par cette société quant à l'endroit où l'exception à la servitude non aedificandi, dont elle bénéficie, pouvait s'exercer ; qu'en effet, la fiche de renseignements administratifs précise que le projet de passerelle est lié au transfert du magasin de vente située dans la partie du bâtiment sur la rue... vers la partie située de plain-pied sur la rue... ; que les plans et les photos versés aux débats démontrent que le passage entre les deux immeubles où est située la passerelle donne sur la rue... ; qu'ainsi ce n'est pas à cet endroit qu'une porte pouvait être ouverte au 1er étage puisqu'il était expressément prévu que rue... une porte pouvait être ouverte au rez-de-chaussée alors que c'est rue... qu'une porte pouvait être ouverte au 1er étage ; que cela est d'ailleurs logique car l'ouverture d'une nouvelle porte au 1er étage de la rue... serait venue mettre à néant la servitude non aedificandi qui n'est utile entre les deux propriétés qu'à cet endroit compte tenu de l'exiguïté du passage entre les deux murs séparatifs des propriétés qui, à l'origine, ne constituaient qu'un même fonds vendu en 1995 en deux lots par la Société SEDEMAP qui a pris soin de prévoir la servitude au profit de la copropriété « LES TERRASSES DES CHEVALIERS » dans laquelle se trouve l'appartement de Madame X... ; qu'au surplus, l'affirmation de Madame X... selon laquelle la porte au 1er étage pour l'accès de laquelle la passerelle a été construite en 2007 existait déjà en 1995 et n'était donc pas à créer, est confirmée par la SCI JEB qui reconnaît dans ses écritures que pendant 14 ans cette ouverture n'a pas été utilisée ; que cela démontre que la création d'ouverture au 1er étage prévue dans les actes de vente des deux fonds ne concernait pas cette partie de l'immeuble mais bien celle qui ouvre sur l'autre rue, où le magasin de vente de l'intimée était situé ; que le transfert de ce magasin de plain-pied rue... ne lui permettait pas de modifier les servitudes destinées au respect de la tranquillité des occupants des appartements situés dans le passage (arrêt, p. 3) ;
1°) ALORS QUE le juge ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en retenant, pour faire droit aux prétentions de Madame X..., que le projet de réaménagement des locaux commerciaux de la SCI JEB et les plans annexés à la demande de permis de construire de la passerelle litigieuse établissait qu'une confusion avait été faite par cette société quant à l'endroit où l'exception à la servitude non aedificandi, dont elle bénéficiait, pouvait s'exercer, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la Cour d'appel a violé l'article 16 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS QUE tout jugement ou arrêt doit être motivé à peine de nullité ; que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; qu'en relevant d'ailleurs, pour étayer sa démonstration, que les plans et les photographies versés aux débats démontraient que le passage entre les deux immeubles où était située la passerelle donnait sur la rue... et, plus loin, que la porte au 1er étage pour l'accès de laquelle la passerelle avait été construite en 2007 existait déjà en 1995 et n'était pas à créer, ce dont il résultait que la passerelle permettant l'accès à la porte ouverte sur la façade au 1er étage de l'immeuble donnait sur la rue..., la Cour d'appel, qui s'est contredite, a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI JEB à payer à Madame X... la somme de 1290 ¿ à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il est manifeste que la création de la passerelle est de nature à créer un trouble de voisinage particulièrement important du fait du passage à 1, 15 m du mur de la fenêtre de l'appartement appartenant à Madame X... ainsi que du risque important d'intrusion dans l'habitation par le biais du balcon ; que du fait de la démolition de la passerelle, Madame X..., qui ne justifie pas avoir subi un préjudice lié à des tentatives de vente de son appartement qui se seraient révélées infructueuses du fait de l'existence de cet ouvrage, sera déboutée de la demande de dommages-intérêts fondée sur la diminution de la valeur de son fonds ; qu'en revanche elle justifie, par la production aux débats du relevé de gérance, avoir dû consentir à ses locataires une baisse de loyers de 30 ¿ par mois à compter du mois de janvier 2009, soit sur 43 mois un préjudice de 1. 290 ¿ (arrêt, p. 4) ;
ALORS QUE la responsabilité civile délictuelle suppose l'existence d'un rapport de causalité certain entre la faute et le dommage ; qu'en se bornant à affirmer que Madame X... avait subi une perte de loyers de 30 ¿ par mois à compter du mois de janvier 2009, sans caractériser de la sorte l'existence d'un lien de causalité certain entre la baisse de loyer consentie par celle-ci à ses locataires et la construction de la passerelle litigieuse, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.
