LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi incident, qui est préalable :
Vu l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction résultant de la loi n° 788-2010 du 12 juillet 2010 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 20 septembre 2012), que la société Office 13 Habitat, venant aux droits de l'Office public d'aménagement et de construction OPAC Sud, a donné à bail à M. et Mme X... un appartement dans un immeuble collectif ; qu'elle a entrepris la réalisation de travaux de rénovation consistant à remplacer le chauffage par air pulsé par un chauffage à gaz, à installer des fenêtres à double vitrage et à mettre en place une ventilation mécanique contrôlée ; que M. et Mme X... s'étant opposés à l'exécution de ces travaux dans leur logement, la bailleresse a obtenu, au visa des articles 1724 du code civil et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, une ordonnance sur requête l'autorisant à les réaliser en leur absence ; que M. et Mme X... ont assigné la bailleresse en rétractation de l'ordonnance ;
Attendu que pour accueillir partiellement cette demande, l'arrêt retient que les travaux litigieux ont pour but de moderniser la résidence et d'apporter un meilleur confort au quotidien et ne relèvent pas des travaux urgents visés par l'article 1724 du code civil, que l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de laisser exécuter les travaux d'amélioration tant dans les parties communes que dans les parties privatives, que selon un courrier émanant d'une association de locataires "la température avoisine entre 15 et 19° dans les logements et que les locataires ont besoin d'un chauffage d'appoint", que les époux X... sont ainsi bien fondés dans leur demande de rétractation ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les travaux entrepris n'étaient pas des travaux d'amélioration de la performance énergétique des lieux loués, ce qui interdisait aux époux X... de s'opposer à leur exécution, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi principal :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à la société Office 13 Habitat la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille quatorze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à la cour d'appel d'Aix-En-Provence d'AVOIR, après infirmation de l'ordonnance entreprise et rétractation d'une ordonnance sur requête, autorisé la société 13 Habitat, bailleur, à faire procéder à la pose d'une ventilation mécanique dans l'appartement loué aux époux X...;
AUX MOTIFS QUE l'ordonnance sur requête a autorisé l' installation dans les appartements des locataires dont celui des époux X..., de radiateurs et d'une ventilation mécanique, ainsi qu'à la pose de menuiseries ; qu'aucune des parties ne produit le contrat de bail mais les appelants fondant leur demande sur les articles 1724 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le délai juridique (sic, lire sans doute : le débat juridique) est circonscrit à l'application de ces dispositions ; que dans son courrier du 31 août 2007, l'OPAC Sud auquel a succédé 13 Habitat a expliqué aux époux X... que les travaux litigieux avaient pour but de « moderniser la résidence » et d' « apporter un meilleur confort au quotidien » ; qu'ils ne relèvent donc pas des travaux urgents visés à l'article 1724 précisés ; que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de laisser exécuter les « travaux d'amélioration » tant dans les parties communes que privatives ; que les époux X... produisent un courrier du 22 octobre 2010 adressé à 13 Habitat par l'association des locataires CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie) et signataire de l'accord collectif du 20 mai 2005 aux termes duquel « la température avoisine entre 15° et 19° dans les logements et que les locataires ont besoin d'un chauffage d'appoint comme le chauffage à pétrole (humidité, intoxication) » ; que ce courrier ajoute que les locataires ne comprennent pas cette différence de température alors que « l'année dernière ils étaient très bien chauffés » ; que non seulement 13 Habitat n'indique pas en quels termes elle a donné suite à ce courrier mais outre est totalement muette sur cette pièce dans ses conclusions fondées essentiellement sur les moyens d'irrecevabilité dont il a été question ci-dessus ; que les époux X... sont ainsi bien fondés en leur demande de rétractation mais celle-ci ne doit être accueillie que partiellement dans la mesure où l'absence d'intervention sur la ventilation est créatrice de danger tant pour leur local que les appartements voisins (cf. courriel du 25 septembre 2008 et rapport OPAC Sud du 8 octobre 2008) ;
1/ ALORS QUE nécessitent l'accord du locataire titulaire d'un bail sur des locaux à usage d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les travaux d'amélioration projetés par le bailleur dans les locaux donnés à bail; qu'en jugeant expressément du contraire, la cour d'appel a violé l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 ;
2/ ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE le juge ne peut fonder sa décision sur des faits qui ne sont pas dans le débat ; qu'aux termes de ses conclusions d'appel, la société 13 Habitat s'était prévalue de l'absence de ventilation dans l'appartement des époux X... ; qu'en considérant que l'absence d'intervention sur la ventilation existante était créatrice de danger, la cour d'appel a fondé sa décision sur un fait qui n'était pas dans le débat, violant ainsi l'article 7 du code de procédure civile;
3/ ALORS QUE le juge ne peut davantage modifier les termes du litige fixés par les écritures des parties ; qu' aux termes de ses conclusions, la société Habitat 13 prétendait avoir « entrepris la réalisation d'un important programme d'amélioration du confort des logements » consistant à remplacer les menuiseries simple vitrage par des menuiseries isolantes, le chauffage collectif à air pulsé par un chauffage collectif au gaz et à mettre en place une VMC; qu'en dissociant les travaux relatifs à la VMC des autres travaux d'amélioration allégués pour statuer sur le fondement implicite des dispositions propres aux pouvoirs du juge des référés, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant ainsi l'article 4 du code de procédure civile;
4/ ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire respecter et respecter lui-même le principe de la contradiction ; qu'après avoir constaté que le débat juridique était circonscrit à l'application des articles 1724 du code civil et 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel a considéré que l'absence d'intervention sur la ventilation était créatrice de danger ; qu'en se fondant implicitement sur les dispositions des articles 848 et s. du code de procédure civile pour autoriser les travaux au titre de la ventilation mécanique sans avoir, au préalable, invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
5 / ET ALORS EN TOUTE HYPOTHESE QU'en s'abstenant de préciser le fondement légal de sa décision, la cour d'appel qui statuait comme en matière de référé, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 848 et 849 du code de procédure civile.
Moyen produit au pourvoi incident par Me Ricard, avocat aux Conseils pour l'Office 13 Habitat
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rétracté l'ordonnance sur requête du 23 avril 2008 ;
AUX MOTIFS QUE« L'ordonnance sur requête a autorisé l'installation dans les appartements des locataires (dont celui des époux X...) de radiateurs, d'une ventilation mécanique et de menuiseries plus étanches à l'air.Aucune partie n'a produit le contrat de bail mais les appelants fondant leur demande sur les articles 1724 du code civil et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 (également visés dans la requête de l'office) le délai débat juridique est circonscrit à l'application de ces dispositions.Dans son courrier du 31 août 2007, l'OPAC Sud (auquel a succédé 13 Habitat) a expliqué aux époux X... que les travaux litigieux avaient pour but de « moderniser la résidence » et d'apporter « un meilleur confort au quotidien ». Ils ne relèvent donc pas des travaux urgents visés par l'article 1724 précité.L'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de laisser exécuter les « travaux d'amélioration » tant dans les parties communes que privatives.Or les époux X... produisent un courrier daté du 22 octobre 2010 adressé à 13 Habitat par l'association des locataires CLCV (Consommation Logement et Cadre de Vie) et signataire de l'accord collectif du 20 mai 2005 aux termes duquel « la température avoisine entre 15° et 19° dans les logements et que les locataires ont besoin d'un chauffage d'appoint comme le chauffage à pétrole (humidité, intoxication) ». Ce courrier ajoute que les locataires ne comprennent pas cette différence de température alors que « l'année dernière ils étaient très bien chauffés ».Non seulement, 13 Habitat n'indique pas en quels termes elle a donné suite à ce courrier, mais en outre est totalement muet sur cette pièce dans ses conclusions fondées essentiellement sur les moyens d'irrecevabilité dont il a été question ci-dessus.Les époux X... sont donc bien fondés en leur demande de rétractation mais celle-ci ne doit être accueillie que partiellement dans la mesure où l'absence d'intervention sur la ventilation est créatrice de danger tant pour leur local que les appartements voisins (cf. courriel du 25 septembre 2008 et rapport OPAC Sud du 8 octobre 2008) » ;
1°) ALORS QUE dans ses écritures, la société 13 Habitat, répondant aux éléments avancés par les époux X..., exposait que si les travaux avaient été réalisés sur le système collectif, les radiateurs et VMC installés dans tous les appartements à l'exception unique de l'appartement des époux X..., cette exception était très préjudiciable au bon fonctionnement de l'ensemble du chauffage collectif et expliquait pourquoi celui-ci ne pouvait avoir le rendement nécessaire et que les époux X..., par leur refus, étaient responsables du disfonctionnement du chauffage collectif (conclusions, p. 3, in fine et 4, in limine) ; qu'en retenant néanmoins que la société 13 Habitat est totalement muette sur le courrier produit par les époux X... du 22 octobre 2010 adressé à 13 Habitat par l'association des locataires CLCV et faisant état d'une insuffisance de chauffage, la cour d'appel a dénaturé les écritures de la société Habitat en violation de l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'instance en rétractation a pour objet de soumettre à l'examen d'un débat contradictoire les mesures initialement ordonnées à l'initiative d'une partie en l'absence de son adversaire ; qu'en l'espèce, l'ordonnance sur requête dont il était demandé rétractation avait autorisé le bailleur à faire exécuter des travaux d'amélioration dans les lieux loués aux époux X... sur le fondement des dispositions des articles 1724 du code civil et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 ; qu'en statuant comme elle l'a fait, au seul motif que la société 13 Habitat ne se serait pas expliqué sur les doléances des locataires faisant état d'une insuffisance de chauffage, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 497 du code de procédure civile, ensemble l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 ;
3°) ALORS QUE le juge de la rétractation doit se placer au jour où il statue pour apprécier le bien-fondé, en fait et en droit, de la requête, et non au jour de l'ordonnance querellée ; qu'aux termes des dispositions d'ordre public de l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dite Grenelle II, le locataire est obligé de «laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état, à l'entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux » ; qu'en l'espèce, les travaux litigieux, qui consistaient en le remplacement des menuiseries simple vitrage par des menuiseries isolantes, du chauffage collectif à air pulsé par un chauffage collectif au gaz et en la mise en place d'une Ventilation Mécanique Contrôlée afin d'assurer la ventilation nécessaire au bon fonctionnement du chauffage et impérative dans l'éventualité d'une fuite de gaz, étaient des travaux d'améliorations des lieux loués, notamment quant à leur performance énergétique ; qu'en rétractant néanmoins l'ordonnance ayant autorisé la réalisation de ces travaux contre l'avis des locataires, la cour d'appel a violé l'article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010.
