| France, Cour de cassation, Chambre commerciale, 27 mai 2014, 12-27932

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à la société Horizon immobilier et à Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le procureur général près la cour d'appel de Metz ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 18 septembre 2012), que le 22 septembre 2005, M. et Mme Y... ont vendu une maison d'habitation à la société Horizon immobilier (la société) qui, le même jour, leur a donné à bail cet immeuble ; que le 19 octobre 2007, le bien a été revendu à Mme X..., gérante de la société ; que le 19 septembre 2006, M. et Mme Y... ont été mis en liquidation judiciaire en application des dispositions particulières en vigueur dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, la date de leur insolvabilité notoire étant fixée au 1er avril 2005 ; que le liquidateur a assigné M. et Mme Y..., la société et Mme X... en vue de voir annuler la première vente sur le fondement de l'article L. 632-1 du code de commerce ; Attendu que la société et Mme X... font grief à l'arrêt d'avoir prononcé la nullité de cette vente, dit que cette annulation entraînait celles de la seconde et du contrat de bail et ordonné le remboursement des loyers perçus de M. et Mme Y... par la société jusqu'au 19 octobre 2007 puis par Mme X..., alors, selon le moyen, que c'est sous réserve qu'elles ne soient pas contraires au titre VII du livre VI du code de commerce que les dispositions des titres II à IV du livre VII du même code s'appliquent aux personnes physiques, domiciliées dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, et à leur succession, qui ne sont ni des agriculteurs, ni des personnes exerçant une activité commerciale, artisanale ou toute autre activité professionnelle indépendante, y compris une profession libérale soumise à un statut législatif ou réglementaire ; que les dispositions de l'article L. 632-1 de ce code sur les nullités de la période suspectes sont contraires à celles de l'article L. 670-1 du même code dans la mesure où elles supposent un état de cessation des paiements et non un état d'insolvabilité notoire du débiteur, sans laquelle les personnes physiques précitées ne peuvent faire l'objet d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 670-1 et L. 632-1 du code de commerce ; Mais attendu qu'après avoir énoncé que l'article L. 670-1 du code de commerce subordonne l'ouverture de la procédure de redressement et de liquidation judiciaires civils, non à la cessation des paiements, mais à l'état d'insolvabilité notoire du débiteur, et précise que les dispositions des titres II à VI du livre VI du même code s'appliquent dans la mesure où elles ne sont pas contraires à celles du titre VII du même livre, la cour d'appel en a exactement déduit que le titre VII ne contenait aucune disposition dérogatoire ou contraire aux nullités de la période suspecte définies par l'article L. 632-1 du code commerce, de sorte que ce dernier texte était applicable à la faillite civile de droit local, l'étendue de la période suspecte étant déterminée par la date de l'insolvabilité notoire ; que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu que les autres griefs ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Horizon immobilier et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à la société Z... et associés, ès qualités ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mai deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Toutefois, ce texte précise que les dispositions des titres II à VI du livre VI DES DIFFICULTES DES ENTREPRISES s'appliquent dans la mesure où elles ne sont pas contraires à celle du présent titre (titre VII). Or, le titre VII ne contient aucune disposition dérogatoire ou contraire aux nullités de la période suspecte définies par l'article L. 632-1 précité. Il en résulte que l'article L. 632-1 est bien applicable à la faillite civile de droit local, l'étendue de la période suspecte étant déterminée par la date de l'insolvabilité notoire.

En l'occurrence, cette date, fixée certes provisoirement au 1er avril 2005 par le jugement du 19 septembre 2006, devenu définitif, n'a pas été modifiée. L'acte de vente de l'immeuble d'habitation sis ... à Sarralbe est donc intervenu durant la période suspecte. En outre, contrairement à ce que soutiennent les époux Y..., l'acte de vente dont l'annulation est sollicitée revêt bien un caractère commutatif, dès lors que la vente et le prix de l'immeuble d'habitation sont fixés dès sa conclusion et nullement soumis à quelconque aléa du fait du contrat de bail signé le même jour par les parties. Au soutien de sa demande d'annulation, la société Z... et associés se fonde essentiellement sur le rapport de visite de Maître Martin, notaire à Sarralbe, en date du 12 février 2008. Il ressort dudit rapport que l'immeuble d'habitation sis 7 rue... à Sarralbe comprend :

- au niveau 1 : un salon séjour, une belle cuisine équipée, une salle de bains, une chambre, un WC, un grand garage permettant l'emplacement d'au moins deux véhicules, une partie supplémentaire pouvant par ailleurs servir d'atelier,- au niveau 2 sous les combles : trois chambres et une salle de bains, soit une surface habitable d'environ 130 mètres carré sans tenir compte de la surface du garage, toutes les prestations intérieures étant de bonne qualité et les pièces de belles dimensions ;

- en extérieur : un jardin en partie latérale joliment aménagé, bien séparé de la rue, dans lequel une piscine a été installée, le surplus à l'arrière donnant sur la piscine municipale. Maître Martin note également que l'environnement est calme et l'immeuble bien situé ; que la construction date des années 2000 et que l'immeuble présente un bel aspect, tant à l'intérieur qu'à l'extérieur. Elle en conclut que la valeur de cet immeuble peut être retenue dans une fourchette comprise entre 230000 et 240000 euros.

Ce rapport de visite est tout à fait circonstancié et ne correspond nullement à « une simple observation subjective et insuffisante des lieux pour effectuer une vague appréciation » comme allégué par les époux Y.... Si Maître Martin n'écrit pas noir sur blanc que l'immeuble d'habitation est dépourvu de sous-sol, la description de l'immeuble d'habitation le fait apparaître clairement, les garages étant situés au niveau des pièces de vie. La situation de plein pied de la maison a donc été prise en compte dans son évaluation. De plus, la SARL Horizon immobilier, qui soutient que les nuisances sonores autour de la maison d'habitation sont certaines du fait de sa proximité avec une aire de jeux et de la piscine municipale, ne verse cependant aux débats aucune pièce appuyant cette allégation et démontrant que les bruits émanant éventuellement au cours de l'été de ces deux emplacements de loisirs seraient de nature à préjudicier à la valeur de l'immeuble. Le plan cadastral produit par la SARL Horizon immobilier fait en effet apparaître que la piscine municipale se situe sur un vaste terrain.

Il sera également observé que si la SARL Horizon immobilier n'était pas partie à l'ordonnance de référé ayant fait droit à la demande de visite de l'immeuble d'habitation aux fins d'évaluation, il n'en demeure pas moins que le rapport de visite a été contradictoirement produit aux débats et qu'il est de plus essentiellement opposé aux époux Y... compte tenu du fondement de l'action en nullité. De surcroît, l'âge actuel et le mauvais état d'entretien de la maison dont se prévalent, au demeurant sans pièce justificative, les époux Y... est sans incidence dans la présente affaire, dès lors que seule doit être prise en compte la valeur réelle de l'immeuble au jour de sa vente à la SARL Horizon immobilier. Il sera également observé que la circonstance que l'immeuble d'habitation ait été immédiatement donné à bail aux époux Y... n'était pas de nature à faire baisser son prix de vente, la SARL Horizon immobilier voyant ses mensualités d'emprunt, soit 1227, 64 euros au taux actualisé de 4, 501 %, couvertes par le loyer mensuel. De même, la SARL Horizon immobilier ne peut arguer, pour justifier du prix de vente, du fait qu'en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, elle ne disposait pas de la garantie des vices cachés, dès lors que dans le cas d'une vente immobilière entre particuliers, l'acte stipule en principe une clause d'exonération de la garantie des vices cachés au profit du vendeur. Par ailleurs, si la page 3 de l'acte de vente du 22 septembre 2005 mentionne que le certificat de conformité n'est pas délivré à ce jour, il ne résulte pas dudit acte que les époux Y... ont construit seuls l'immeuble d'habitation et qu'il n'existerait aucune assurance couvrant la garantie décennale. La SARL Horizon immobilier ne peut davantage soutenir que le prix de vente tient compte des contingences du marché relatives au taux d'intérêt variable du prêt ayant financé l'achat de l'immeuble d'habitation, dès lors qu'au moment de la souscription du prêt, le taux était de 2, 95 %. En outre, les différents compromis de vente versés au dossier par la SARL Horizon immobilier ne suffisent pas à remettre en cause l'évaluation de l'immeuble d'habitation faite par Maître Martin.

En effet, outre que l'un de ces compromis est totalement sans valeur faute d'être signé, ils concernent des immeubles d'habitation non situés dans la rue... ayant essentiellement donné lieu à des compromis de vente intervenus entre 1997 et 2000, soit à une date non contemporaine de la vente litigieuse. De plus, le seul compromis produit intervenu à une période proche de la vente litigieuse, soit le 31 mars 2004, concerne une maison d'habitation construite en 1989, soit dix ans avant celle située 7 rue..., sans salle de bains au premier niveau et dépourvue de piscine, vendue à 183000 euros. La circonstance que l'immeuble d'habitation situé 7 rue du maître Ziegler ait été revendu à Sabine X... moyennant la somme de 126000 euros n'est pas plus significative, compte tenu des liens juridiques existant entre ces deux parties. Enfin et surtout, l'important loyer de 1232 euros par mois fixé pour l'immeuble précité est en adéquation avec une valeur estimée entre 230000 et 240000 euros. Dès lors, si le prix de 120. 000 euros n'équivaut pas à une absence de prix, il est néanmoins très inférieur à la valeur réelle de l'immeuble d'habitation au moment de sa vente.

Dans ces conditions, l'acte de vente du 22 septembre 2005 s'analyse en un contrat commutatif dans lequel les obligations des époux Y... excèdent notablement celles de l'autre partie. En conséquence, il convient d'infirmer le jugement entrepris et de prononcer la nullité de la vente du 22 septembre 2005 en application de l'article L. 632-1-2° du code de commerce. La nullité de la vente du 22 septembre 2005 entraîne de facto celle intervenue le 19 octobre 2007 entre la SARL Horizon immobilier et Sabine X..., la SARL Horizon immobilier n'ayant rétroactivement jamais acquis la propriété de l'immeuble. Il sera donné acte à la Y...
Z... et associés de son accord pour restituer le prix de vente de 120000 euros à la SARL Horizon immobilier, restitution consécutive à l'annulation de la vente. Par ailleurs, le contrat de bail conclu entre les époux Y... et la SARL Horizon immobilier ne trouvant sa cause que dans le contrat de vente du 22 septembre 2005, l'annulation de cet acte entraîne également celle du bail du 22 septembre 2005. En raison de l'effet rétroactif de la nullité, la SARL Horizon immobilier sera condamnée à verser à la Y...
Z... et associés, es qualité de mandataire à la liquidation des époux Y..., les loyers versés par ces derniers du 22 septembre 2005 au 19 octobre 2007, soit une somme totale de 30500 euros ; que Sabine X... sera quant à elle condamnée à verser à la Y...
Z... et associés, es qualité de mandataire à la liquidation des époux Y..., les loyers versés par ces derniers depuis le 19 octobre 2007 ; 1°) Alors que c'est sous réserve qu'elles ne soient pas contraires au titre VII du livre VI du code de commerce que les dispositions des titres II à IV du livre VII du même code s'appliquent aux personnes physiques, domiciliées dans les départements de la Moselle, du Bas-Rhin et du Haut-Rhin, et à leur succession, qui ne sont ni des agriculteurs, ni des personnes exerçant une activité commerciale, artisanale ou toute autre activité professionnelle indépendante, y compris une profession libérale soumise à un statut législatif ou réglementaire ; que les dispositions de l'article L. 632-1 de ce code sur les nullités de la période suspectes sont contraires à celles de l'article L. 670-1 du même code dans la mesure où elles supposent un état de cessation des paiements et non à un état d'insolvabilité notoire du débiteur, sans laquelle les personnes physiques précitées ne peuvent faire l'objet d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire ; qu'en décidant l'inverse, la cour d'appel a violé les dispositions des articles L. 670-1 et L. 632-1 du code de commerce ; 2°) Alors que, en toute hypothèse, l'acte passé durant la période suspecte ne peut être annulé que si celui qui a traité avec le débiteur a eu connaissance de la cessation de paiement ; que la Sarl Horizon immobilier soutenait que, à la date du contrat de vente du 22 septembre 2005, elle n'avait aucune raison de soupçonner la situation des époux Y... (concl. du 25 nov. 2011, p. 4 § 6) ; qu'en annulant ce contrat sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si l'acheteur connaissait l'état d'insolvabilité notoire des vendeurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 632-2 du code de commerce ; 3°) Alors qu'aux termes du contrat de vente du 22 septembre 2005, les vendeurs ont acquis un terrain nu et y ont édifié, et non pas fait édifier, leur maison (cf. p. 3. origine de la propriété) ; qu'en retenant, pour écarter les conclusions par lesquelles les acheteurs ont fait valoir, s'agissant de la valeur de l'immeuble, que le rapport d'évaluation était incomplet en ce qu'il ne précisait pas que la construction avait été réalisée non par des entrepreneurs mais par les époux Y... eux-mêmes, de telle sorte qu'il n'existait aucune garantie dommage ouvrages, « que si la page 3 de l'acte de vente du 22 septembre 2005 mentionne que le certificat de conformité n'est pas délivré à ce jour, il ne résulte pas dudit acte que les époux Y... ont construit seuls l'immeuble d'habitation et qu'il n'existerait aucune assurance couvrant la garantie décennale », la cour d'appel a dénaturé les termes du contrat du 22 septembre 2005 et a violé l'article 1134 du code civil ; 4°) Alors que, enfin, si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l'une des parties ; qu'en se fondant exclusivement sur le rapport d'évaluation du bien, établi, à la seule demande du liquidateur judiciaire, par un notaire, autorisé à visiter les lieux par une ordonnance de référé sans que la Sarl Horizon immobilier et de Mlle X... aient été appelées à la procédure ni à assister à la visite des lieux, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.