LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :Vu les articles 1134 et 1176 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 4 mars 2013), que par délibération de ses associés du 5 décembre 2001, la société civile immobilière (SCI) Domaine de la Rivoire a promis la vente au profit de la société civile immobilière (SCI) Les Deux Fontaines de deux parcelles de terrain ; qu'un tiers ayant assigné la SCI Domaine de la Rivoire en revendication de la propriété de ces parcelles, la vente n'a pas été réalisée ; qu' à la suite du rejet de la revendication par décision devenue irrévocable du 10 avril 2008, la SCI Les Deux Fontaines a fait sommation à la SCI Domaine de la Rivoire de régulariser la vente ; que celle-ci n'y ayant pas déféré, la SCI Les Deux Fontaines l'a assignée en perfection de la vente intervenue le 5 décembre 2001 ; Attendu que pour constater la caducité de la promesse de vente, l'arrêt retient que cette promesse est affectée d'une condition suspensive relative à la fourniture d'une garantie de paiement par le bénéficiaire et que celui-ci n'a pas répondu à l'offre de vente dans un délai raisonnable et n'a jamais indiqué que les modalités de paiement étaient assurées ;Qu'en statuant ainsi, sans préciser si les parties étaient convenues de fixer un terme pour la réalisation de la condition ou s'il était devenu certain que sa réalisation était impossible, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 mars 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Riom ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;Condamne la SCI Domaine de la Rivoire aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Domaine de la Rivoire à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Les Deux Fontaines ; rejette la demande de la SCI Domaine de la Rivoire ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la SCI Les Deux Fontaines Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI DES DEUX FONTAINES de son opposition à l'arrêt rendu le 15 septembre 2011 par lequel la Cour d'appel de RIOM, infirmant le jugement entrepris, a dit que la promesse de vente du 5 décembre 2001 était caduque ;Aux motifs que lorsqu'un délai, exprès ou tacite, n'a été stipulé dans la promesse se pose alors la question de la durée de l'engagement du promettant et que dès lors, la promesse de vente qui ne prévoit aucun délai pour la levée de l'option obéit au régime des contrats à durée indéterminée ; que le promettant est donc toujours lié tant qu'il n'a pas mis en demeure le bénéficiaire d'accepter ou de refuser l'achat dans un délai raisonnable, à moins que ce dernier n'ait renoncé à se prévaloir de la promesse ; que les pourparlers qui se sont perpétués dans la suite de la promesse, mais qui lui étaient extérieurs, n'ayant pas abouti dans les délais raisonnables, chacune des parties a pu reprendre sa liberté ; qu'en l'espèce, selon délibérations des associés de la SCI DOMAINE DE LA RIVOIRE du 5 décembre 2001, il a été promis la vente au profit de la SCI DES DEUX FONTAINES de deux parcelles de terrain sises à Monistrol sur Loire cadastrées section AC numéros 440 et 570 au prix de l'époque de 800 000 F hors taxes soit 121.959,21 ¿ ; qu'il est constant que dès le 17 décembre 2001, M. X..., agissant en qualité de mandataire public ad hoc de la SCI DOMAINE DE LA RIVOIRE a écrit au notaire Me VEY afin que celui-ci prépare le compromis de vente qui devait découler de cette promesse qui était expressément soumise au fait que « toute garantie serait prise pour que la somme de 800 000 F hors taxes soit payée » de sorte que dans le compromis devaient figurer les garanties offertes par la SCI DES DEUX FONTAINES pour le paiement et que ce point était déterminant du consentement de la SCI venderesse ; qu'il s'agissait d'une condition suspensive qui, certes, dépendait d'un événement futur et incertain selon les dispositions de l'article 1180 du code civil mais qui ne permettait pas à l'acquéreur de retarder indéfiniment la vente et que dès lors la promesse litigieuse contenait un prix, une chose vendue déterminée mais aussi des modalités de paiement ; que la SCI DES DEUX FONTAINES n'a pas répondu à cette offre de vente dans un délai raisonnable ce qui a entraîné sa caducité dès lors que ce n'est que le 15 octobre 2008 qu'il a été pris contact avec le notaire afin d'établir le compromis, mais que jamais n'a été indiqué que les modalités de paiement étaient assurées ; que si tel avait été le cas, le notaire aurait reçu une garantie ou un chèque de consignation à cette date et la SCI DOMAINE DE LA RIVOIRE aurait fait l'objet d'une convocation en bonne et due forme afin de régulariser le compromis ; que tel n'a pas été le cas ; que tous les développements effectués dans le cadre de la présente procédure par la SCI opposante à l'arrêt rendu quant à ses facultés financières sont sans objet puisque aucune garantie n'a jamais été fournie à la SCI venderesse et que dès lors c'est à juste titre que celle-ci a considéré qu'à défaut de justifier la levée de la condition suspensive il y avait lieu de considérer la promesse, qui n'avait pas pu donner lieu à la rédaction du compromis, comme caduque ; Alors, d'une part, que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu'en l'espèce, la résolution de l'assemblée générale de la SCI DOMAINE DE LA RIVOIRE du 5 décembre 2001 qui constate la promesse de vente intervenue entre les parties indique que « les deux parties se mettent d'accord pour procéder à la vente de deux parcelles de terrain cadastré section AC numéro 440 et 570 sur la commune de MONISTROL SUR LOIRE, dans la mesure où toutes les garanties seraient prise pour que la somme de 800.000 francs soit payée » ; que le vendeur et l'acquéreur avaient ainsi tous deux donné leur accord pour procéder à la vente, dont la chose était déterminée et le prix convenu ; que l'absence de faculté d'option de l'acquéreur donnait à la promesse un caractère synallagmatique ; qu'en qualifiant de promesse unilatérale de vente sous condition suspensive un acte qui s'analysait en une promesse synallagmatique de vente, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1582, 1583 et 1589 du code civil ;Alors, d'autre part, que la résolution de l'assemblée générale de la SCI DOMAINE DE LA RIVOIRE du 5 décembre 2001 qui constate la promesse de vente intervenue entre les parties indique que « les parties se mettent d'accord pour procéder à la vente¿ dans la mesure où toutes les garanties seraient prises pour que la somme de 800.000 francs soit payée » ; que les parties s'y mettent d'accord pour que des garanties de paiement soient prises ; qu'il n'en résulte pas que la vente ainsi conclue serait subordonnée à la réalisation d'une condition suspensive, tirée de la justification d'une garantie ; qu'en considérant que la promesse de vente résultant de cette résolution avait été conclue sous la condition suspensive de la fourniture d'une garantie, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1181 du code civil ;
Alors de troisième part, que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera, sans qu'il y ait de temps fixé, cette condition peut toujours être accomplie et qu'elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas ; que l'engagement affecté d'une condition suspensive sans terme fixe subsiste aussi longtemps que la condition n'est pas défaillie ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, qu'« aucune garantie n'a jamais été fournie à la SCI venderesse et que dès lors c'est à juste titre que celle-ci a considéré qu'à défaut de justifier de la levée de la condition suspensive il y avait lieu de considérer la promesse, qui n'avait pu donner lieu à la rédaction du compromis, comme caduque », cependant qu'elle constatait que les parties n'avaient pas expressément fixé un terme pour la réalisation des conditions, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1176 du code civil ; Alors, de quatrième part, qu'en retenant que « la SCI DES DEUX FONTAINES n'a pas répondu à cette offre de vente dans un délai raisonnable, ce qui a entraîné sa caducité dès lors que ce n'est que le 15 octobre 2008 qu'il a été pris contact avec le notaire afin d'établir le compromis », après avoir relevé, dans l'arrêt frappé d'opposition, que « le premier juge a détaillé les circonstances pour lesquelles il a jugé que ne pouvait être opposé à la SCI DES DEUX FONTAINES que la vente n'avait pas été régularisée dans un délai raisonnable », qu'effectivement, « les événements décrits depuis l'année 2002 concernant les procédures au terme desquelles la SCI DOMAINE DE LA RIVOIRE s'est vu par arrêt de la cour d'appel de RIOM en date du 10 avril 2008 reconnaître la propriété des parcelles AC n° 440 et 570 ne permettaient certes pas au promettant de demander la régularisation de la vente », sans rechercher si la circonstance que le droit de propriété de la SCI DOMAINE DE LA RIVOIRE ait été contesté peu après l'adoption de cette résolution, l'action en revendication dirigée à son encontre n'ayant été définitivement rejetée que par arrêt de la Cour d'appel de RIOM en date du 10 avril 2008, ne s'opposait pas à ce que la vente ait pu être réitérée durant ce laps de temps, ce qui excluait de pouvoir opposer à la SCI DES DEUX FONTAINES l'absence de régularisation de celle-ci dans un délai raisonnable, ainsi que l'avait expressément jugé le Tribunal, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;Et alors, enfin, qu'en retenant que « la SCI DES DEUX FONTAINES n'a pas répondu à cette offre de vente dans un délai raisonnable, ce qui a entraîné sa caducité dès lors que ce n'est que le 15 octobre 2008 qu'il a été pris contact avec le notaire afin d'établir le compromis », sans rechercher si l'expiration de ce délai raisonnable, qui résultait de la contestation du droit de propriété de la SCI DOMAINE DE LA RIVOIRE et qui, dès lors, n'était pas imputable à la SCI DES DEUX FONTAINES, pouvait lui être opposée, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil.
