LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Caen, 28 mars 2013), que M. X..., propriétaire d'un fonds de commerce exploité dans un immeuble donné à bail par les consorts Y..., l'a donné en location-gérance à la société Le Bistrot d'Antan ; qu'après avoir signé une promesse de vente du fonds de commerce devant se réaliser au terme du contrat de la location-gérance, M. X... est devenu, en cours de contrat, propriétaire des locaux donnés à bail ; que soutenant être devenue titulaire d'un bail commercial à l'expiration du contrat de location-gérance, la société Le Bistrot d'Antan a assigné M. X... pour voir reconnaître l'existence de ce bail ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, que la confusion des droits locatifs et de propriété éteint le droit au bail sur le bien immobilier dont le preneur devient propriétaire ; que l'arrêt attaqué a constaté que la promesse de vente du fonds de commerce avait été prorogée au 31 décembre 2007, que M. X... s'y était engagé à céder son bail commercial des locaux appartenant aux consorts Z..., mais qu'il avait acquis de ces derniers la propriété desdits locaux par acte notarié du 31 août 2007 ; qu'il en résultait que le bail commercial objet de cette promesse avait disparu, par l'effet de la confusion des qualités de preneur et de bailleur en la personne de M. X..., et ne pouvait plus donner lieu à cession ; qu'en décidant au contraire que le fait que l'exposant fût devenu propriétaire des murs ne pouvait le dispenser d'exécuter son engagement de cession du bail, la cour d'appel a violé les articles 1300 et 1134 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que le fait pour M. X... d'être devenu propriétaire des murs commerciaux ne l'empêchait pas d'exécuter l'engagement de vente du fonds de commerce, la cour d'appel, qui a retenu que la cession du fonds de commerce incluait le droit au bail, en a justement déduit que la société Le Bistrot d'Antan était devenue bénéficiaire d'un bail commercial soumis aux mêmes clauses et conditions que celles du bail consenti à M. X... ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième, troisième et quatrième branches du moyen qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à la société Le Bistrot d'Antan la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf septembre deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
.Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour M. X....
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a dit que la société LE BISTROT D'ANTAN est bénéficiaire d'un bail commercial sur les locaux qu'elle exploite à Bonneville-sur-Touques et que les clauses et conditions du bail sont celles du bail consenti le 18 juin 1993 par ses vendeurs alors propriétaires des murs, et a débouté Monsieur X... de toutes ses demandes ;
AUX MOTIFS QUE « M. X... conclut à l'absence de bail au profit de la SARL Le Bistrot d'Antan et à l'absence de cession du fonds de commerce faute de paiement du prix au 31 décembre 2007 ; qu'il soutient qu'en toute hypothèse l'intégralité du prix n'a pas été réglé dès lors que les règlements opérés doivent s'entendre Hors Taxe et dès lors que le dépôt de garantie n'a pas vocation à s'imputer sur le prix ; qu'il fait également valoir que la cession du fonds de commerce ne pouvait intervenir régulièrement sans un élément essentiel du fonds de commerce à savoir le contrat de bail ; que la SARL Le Bistrot d'Antan soutient, quant à elle, que la promesse de vente du fonds de commerce qui lui a été consentie pour le prix ferme et définitif de 30.500 ¿ comprend notamment le droit au bail des lieux, qui stipule un loyer annuel de base de 2.524,84 ¿ payable par trimestre, et que la promesse de cession de fonds emporte donc promesse de cession du droit au bail ; qu'elle prétend avoir réglé intégralement le prix du fonds de commerce et que la vente est parfaite, et qu'en tout état de cause le paiement du prix et l'établissement d'un écrit ne sont pas des conditions de l'acquisition de la propriété en matière de vente ; qu'elle soutient également avoir acquis la propriété commerciale en réglant régulièrement depuis le mois de janvier 2008 les loyers tels que prévus dans le bail visé au contrat de location gérance, loyers qui ont été encaissés sans réserves par M. X... jusqu'au 9 novembre 2010 ; qu'il sera relevé qu'aux termes du contrat de location gérance du 28 juillet 2003, il est expressément rappelé que le fonds de commerce loué par M. X... à la SARL Le Bistrot d'Antan est exploité dans un immeuble sis à Bonneville sur Touques, en vertu d'un bail notarié en date du 18 juin 1993, venant en renouvellement du précédent bail du 17 mai 1984 et que le loyer annuel de base, stipulé payable par trimestre s'élève à 2.524,84 ¿ ; que si M. X... est devenu propriétaire à compter du 31 août 2007 de l'immeuble qu'il a acquis de ses bailleurs, il demeure que la promesse de cession du fonds de commerce signée entre lui et la SARL Le Bistrot d'Antan inclut nécessairement le droit au bail sans lequel le fonds de commerce ne peut être exploité dans les lieux ; que la SARL Le Bistrot d'Antan s'est engagée à acquérir le fonds de commerce en connaissance des caractéristiques essentielles du bail à savoir : bail conclu pour une durée de 9 ans à compter du ler novembre 1992 reconduit tacitement depuis lors, moyennant un loyer annuel de 2.524,84 ¿ ; qu'en promettant la vente du fonds de commerce, M. X... a également promis de céder le bail ; que le fait qu'il soit devenu propriétaire des murs commerciaux ne saurait l'autoriser à se refuser d'exécuter l'engagement pris dans le cadre de la promesse de vente de fonds de commerce ; que s'agissant du paiement du prix fixé dans la promesse de vente, il convient de relever qu'aux termes de l'article 16 du contrat de location gérance, le bailleur du fonds s'est engagé à le vendre à M. A... ou à sa société en formation, qui s'est engagé à l'acquérir, moyennant le prix ferme et définitif de 30.500 ¿, à la fin du contrat, et qu'aux termes de l'avenant du 20 décembre 2005, il a été convenu que les loyers de la location gérance payés à compter du 1 janvier 2006 seraient déduits du prix de vente ; qu'il a en outre été prévu que si l'acheteur se désistait, les sommes versées resteraient acquises au bailleur ; qu'à l'issue de la prorogation du contrat de location gérance, les parties ont échangé des courriers pour fixer le montant du solde restant dû sur le prix de vente ; que la SARL Le Bistrot n'a à aucun moment entendu renoncer à la vente du fonds de commerce ; que les pièces produites aux débats par la SARL Le Bistrot d'Antan établissement qu'elle a réglé entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007 une somme de 24.962,64¿ ainsi qu'une somme de 1.730¿ au titre du dépôt de garantie, et un solde de 3.807,36 E le 7 avril 2009 ; que les loyers étant soumis à TVA, les règlements opérés entre 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007 ne peuvent être retenus au titre du versement du prix que pour le hors taxe soit pour 865 x 24 = 20.760 ¿ ; que dès lors que le dépôt de garantie a pour vocation de garantir les indemnités éventuellement dues au propriétaire du fonds au 31 décembre 2007, il ne peut en l'état s'imputer sur le prix ; que si l'intégralité du prix n'a pas été réglée, il demeure que les parties n'ont pas fait du paiement du prix au 31 décembre 2007, une des conditions de leur accord quant à la cession du fonds de commerce, que l'essentiel du litige opposant les parties portait sur la régularisation du bail commercial dont M. X... souhaitait voir fixer le prix à 1.200 E HT, que la SARL Le Bistrot d'Antan n'a jamais refusé de régler le solde du prix, et que la régularisation de l'acte de cession du fonds de commerce supposait l'accord de M. X... sur la poursuite du bail du 18 juin 1993 aux mêmes conditions ; que l'absence de règlement de l'intégralité du prix ne peut dans ces conditions être utilement invoqué par M. X... pour voir dire que la cession du fonds de commerce ne serait pas intervenue ; que la SARL Le Bistrot d'Antan justifie régler depuis le 1er janvier 2008, le montant des loyers stipulés dans le bail du 18 juin 1993 ; que la location gérance a pris fin le 31 décembre 2007 ; que M. X... ne peut en conséquence prétendre au règlement de redevances postérieurement à cette date ; que la SARL Le Bistrot d'Antan est donc fondée à se prévaloir de la poursuite du bail du 18 juin 1993, aux clauses et conditions de ce bail, dès lors que M. X... est tenu dans le cadre de son obligation de délivrance de lui céder à titre d'accessoire du fonds un droit au bail conforme à celui existant au jour de la régularisation de la promesse de vente » ;
ALORS premièrement QUE la confusion des droits locatifs et de propriété éteint le droit au bail sur le bien immobilier dont le preneur devient propriétaire ; que l'arrêt attaqué a constaté que la promesse de vente du fonds de commerce avait été prorogée au 31 décembre 2007, que Monsieur X... s'y était engagé à céder son bail commercial des locaux appartenant aux consorts Y..., mais qu'il avait acquis de ces derniers la propriété desdits locaux par acte notarié du 31 août 2007 ; qu'il en résultait que le bail commercial objet de cette promesse avait disparu, par l'effet de la confusion des qualités de preneur et de bailleur en la personne de Monsieur X..., et ne pouvait plus donner lieu à cession ; qu'en décidant au contraire que le fait que l'exposant fût devenu propriétaire des murs ne pouvait le dispenser d'exécuter son engagement de cession du bail, la cour d'appel a violé les articles 1300 et 1134 du code civil ;
ALORS deuxièmement QUE l'arrêt attaqué a constaté que Monsieur X... s'était engagé à céder le bail commercial qu'il tenait des consorts Y..., mais non pas qu'il se serait engagé à donner ces locaux à bail commercial pour le cas où il en deviendrait lui-même propriétaire ; qu'en jugeant néanmoins que la société LE BISTROT D'ANTAN était titulaire d'un bail commercial des locaux dont Monsieur X... était devenu propriétaire, sans relever aucun élément manifestant l'intention non équivoque de ce dernier de nover son obligation, la cour d'appel a violé les articles 1271, 1273 et 1134 du code civil ;
ALORS troisièmement QUE le droit au bail, quelle que soit son importance, ne constitue pas un élément nécessaire du fonds de commerce, qui peut exister en dehors de lui ; qu'en jugeant que dans le cadre de son obligation de délivrance Monsieur X... devait céder à titre d'accessoire du fonds un droit au bail conforme à celui qui existait au jour de la conclusion de la promesse de vente, la cour d'appel a violé l'article 1615 du code civil ;
ALORS quatrièmement QUE seul le propriétaire des murs, agissant en cette qualité, peut consentir un bail commercial ; qu'en imposant un tel bail à Monsieur X... au prétexte qu'en sa qualité de vendeur de son fonds de commerce il était tenu d'une obligation de délivrance, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.
