LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux sociétés Chantepierre et Rofalgos et à M. X..., agissant en qualité de liquidateur de la société Groupement forestier du Mont Nègre, du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Benoit, pris en qualité de liquidateur de la société Loft, en liquidation judiciaire ;
Sur le quatrième moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 décembre 2012), que par actes sous seings privés du 15 avril 2008, qui devaient être réitérés en la forme authentique avant le 30 juin 2010, la société Loft a conclu avec la société civile immobilière Chantepierre, la société Groupement forestier du Mont Nègre, ayant l'une et l'autre M. X... pour gérant, et la société Rofalgos (les vendeurs), des " compromis de vente " portant sur les biens immobiliers constituant le domaine forestier de Falgos, appartenant aux sociétés Chantepierre et Groupement forestier du Mont Nègre, et sur le fonds de commerce de la société Rofalgos, laquelle exploitait ce domaine ; que M. X... était représenté à ces actes par M. Z... ; qu'après avoir informé la société Loft, par lettre du 10 juillet 2008, qu'ils considéraient être en droit de reprendre leur liberté en raison des divergences existant entre son offre et le contenu des actes du 15 avril 2008, les vendeurs l'ont assignée aux fins d'annulation de ces actes ; que la société Loft, qui avait été mise en liquidation judiciaire en cours d'instance, a appelé en cause M. Z... ; que celui-ci a demandé la condamnation des vendeurs à lui payer la rémunération convenue en contrepartie de l'exécution du mandat de trouver un acquéreur dont ils l'avaient chargé ;
Attendu que les sociétés Chantepierre et Rofalgos et M. X..., agissant en sa qualité de liquidateur de la société Groupement forestier du Mont Nègre, font grief à l'arrêt de les condamner, in solidum, à payer à M. Z... la somme de 150 000 euros en réparation du préjudice résultant de la perte d'une chance de percevoir une commission alors, selon le moyen :
1°/ que même à considérer que l'existence d'un mandat apparent puisse être établi à l'égard des tiers sans que leur soit opposable la méconnaissance des règles de preuve gouvernant la formation des actes civils, ces dernières n'en sont pas moins applicables entre les parties au mandat allégué ; qu'à cet égard, un mandataire civil ne peut prétendre au versement d'une commission supérieure à 1 500 euros, ou à l'existence d'une perte de chance de l'obtenir, que s'il peut en rapporter la preuve par écrit ; qu'en s'abstenant en l'espèce de rechercher, comme il leur était demandé, si l'échange de courriels sur lequel ils se fondaient, intervenu entre M. Z... et M. X..., représentant de la SCI Chantepierre, du Groupement forestier du Mont-Nègre et de la société Rofalgos, pouvait suffire à constituer la preuve écrite du contrat de mandat, et du droit de M. Z... à percevoir une commission de plus d'un million d'euros, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1316, 1316-4, 1325 et 1341 du code civil ;
2°/ que l'existence d'une perte de chance pour un mandataire d'obtenir la commission contractuellement due par son mandant suppose qu'il fasse la preuve de ce qu'il aurait pu y avoir droit, ce qui implique pour lui de démontrer la bonne exécution du mandat dont il se prévaut ; qu'en l'espèce, la commission n'aurait pu être due à M. Z... que pour autant que celui-ci démontrait sa bonne exécution du mandat conclu avec M. X... ; qu'en reconnaissant l'existence d'une perte de chance de percevoir la commission, tout en relevant que le cocontractant démarché par M. Z... était en cessation des paiements au 24 juin 2008 et qu'il n'était pas en mesure de financer son acquisition, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, et ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1147 et 1315 du code civil ;
Mais attendu, d'une part, que c'est dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de preuve qui lui étaient soumis que la cour d'appel, qui n'avait pas à faire la recherche inopérante visée par la première branche, dès lors que les vendeurs n'invoquaient les dispositions de l'article 1341 du code civil que pour contester le droit à rémunération de M. Z... et non l'existence de son mandat, a estimé que celui-ci comportait une rémunération au profit du mandataire ;
Et attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que si l'état de cessation des paiements de la société Loft impliquait qu'elle eût du trouver un repreneur pour la poursuite du projet, elle aurait eu plus de chances d'y parvenir si elle avait conservé le bénéfice des compromis de vente, c'est sans méconnaître les conséquences légales de ses constatations que la cour d'appel a estimé que la faute commise par les sociétés Chantepierre et Rofalgos et M. X..., ès qualités, en se rétractant le 10 juillet 2008, avait fait perdre à M. Z... une chance de percevoir la rémunération convenue ;
D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les premier, deuxième et troisième moyens qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les sociétés Chantepierre et Rofalgos et M. X..., en qualité de liquidateur du Groupement forestier du Mont Nègre, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt janvier deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour les sociétés Rofalgos et Chantepierre et M. X..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé de constater la nullité des actes du 15 avril 2008 et a condamné in solidum les sociétés CHANTEPIERRE, ROFALGOS et GROUPEMENT FORESTIER DU MONT-NÈGRE à payer à la société LOFT la somme de 1. 035. 340, 56 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES, D'ABORD, QUE « ces trois actes comportent, en des termes identiques nonobstant le fait que le gérant des sociétés Chantepierre et Groupement forestier du Mont Nègre soit M. X..., M. Z... étant celui de la société Rofalgos, une mention précisant que la société venderesse est représentée par « M. X... Robert... agissant en qualité de gérant de ladite société à ce non présent mais représenté par M. Z... Thierry... », étant observé que devant la cour, il n'est contesté par aucune des parties que le pouvoir signé par M. X... portant la date du 14 avril 2008 a été établi postérieurement au 15 avril 2008 et que ce document n'est donc pas probant de l'étendue des pouvoirs délégués par M. X... à M. Z... lors de la signature des trois actes litigieux ; que c'est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a dit que la SAS Loft est bien fondée à opposer, à tout le moins, le mandat apparent ; qu'en effet, outre que M. Z..., exploitant du golf cédé, était le gérant de la SARL Rofalgos et avait donc à l'égard des tiers le pouvoir d'engager ladite société, il était le seul contact figurant sur la plaquette de présentation du projet de cession du domaine et le seul interlocuteur qu'avait eu la société Loft au cours des négociations qui avaient duré plusieurs mois, étant en outre observé que les actes sous seing privé ont été rédigés par un notaire et signés devant lui de sorte que la société Loft n'avait pas de raison d'imaginer que M. Z... ne disposait pas d'un mandat ; que la clause, insérée dans les actes litigieux, aux termes de laquelle « M. X... Robert agissant en qualité de gérant de ladite société à ce non présent mais représenté par M. Z... Thierry... s'obligeant à rapporter l'assemblée générale donnant tous pouvoirs de M X... à procéder à la présente vente et déléguer ses pouvoirs audit M Z... », ne signifie pas, ainsi que feint de le croire M. X..., que M. Z... n'avait pas de mandat de M. X... pour signer l'acte de vente et qu'il rapporterait ce mandat postérieurement, mais seulement qu'il n'avait pas remis les procès-verbaux des assemblées générales des sociétés autorisant M. X... à vendre les biens et qu'il s'engageait à rapporter ces procès-verbaux, cette mention étant donc sans portée sur l'existence et l'étendue d'un mandat de vendre donné à M. Z..., étant en outre observé que les parties ont attesté en page 2 des trois actes que rien ne peut limiter leur capacité pour l'exécution des engagements qu'elles prennent ; qu'enfin, les jours précédant la vente, M. Z... et M. X... ont échangé des mails, M. X... adressant notamment un mail à M. Z... le 10 avril 2008 rédigé en ces termes « Je suis à votre disposition pour signer toute procuration que Me A... ou vous-même m'enverrez. Attention, je quitte la France demain midi pour le Sénégal », un tel mail, étant de nature à rassurer l'acquéreur sur l'existence d'un mandat exprès, même en l'absence d'un mandat écrit annexé aux actes litigieux, d'autant que des mails précédents reprenaient les conditions générales de la vente ; que ces circonstances autorisaient la SAS Loft à ne pas demander un mandat écrit, la SAS Loft ayant pu légitimement croire que M. Z... agissait en vertu d'un mandat et dans les limites de celui-ci, étant observé que sont inopérantes, dans les relations vendeurs-acquéreur, les observations des sociétés appelantes relatives à la loi du 2 janvier 1970 et notamment l'obligation d'un mandat écrit, M. Z... étant intervenu dans les actes litigieux en qualité de mandataire du gérant desdites sociétés ; que la mention, dans les trois actes litigieux, de ce que « M. X... Robert... agissant en qualité de gérant de ladite société à ce non présent mais représenté par M. Z... Thierry... s'obligeant à rapporter l'assemblée générale donnant tous pouvoirs de M X... à procéder à la présente vente et déléguer ses pouvoirs audit M. Z... », qui rappelle l'existence d'une clause des statuts des trois sociétés limitant les pouvoirs de leurs gérants respectifs, est sans portée dans les relations vendeurs-acquéreur, les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants étant inopposables aux tiers conformément aux dispositions de l'article 1849 du code civil et de l'article L. 223-18 du code de commerce ; que l'obligation pour M. Z... de rapporter l'assemblée générale donnant tous pouvoirs de M. X... à procéder à la vente et lui déléguer ses pouvoirs n'a pas été érigée en condition de la validité de l'acte ou du consentement des parties, ni même en condition suspensive ou résolutoire de la vente, mais constitue seulement l'engagement de M. Z... de rapporter lesdits procès-verbaux dont il n'est pas prétendu dans les actes litigieux qu'ils n'existaient pas à la date desdits actes ; que peu importe dans ces conditions, pour ce qui est des relations entre les parties au compromis de vente, le fait que les assemblées générales n'aient pas été tenues, les sociétés appelantes étant valablement engagées par leurs dirigeants représentés par M. Z... par les actes du 15 avril 2008 intitulés compromis de vente, dans les termes et conditions desdits actes ; que les actes du 15 avril 2008 constituent le dernier état de la volonté des parties, peu important, dans les relations entre les venderesses et l'acquéreur, les divergences existant entre lesdits actes et les projets de compromis de vente adressés préalablement à M. X... » (arrêt, p. 6-8) ;
AUX MOTIFS PROPRES, ENSUITE, QU'« en refusant de poursuivre l'opération ainsi qu'il résulte de la lettre adressée le 8 juillet 2008 par M. X... à la SAS Loft en ces termes : « Nous pensons avoir le droit moral et juridique de reprendre notre liberté », les sociétés venderesses ont failli à leur engagement et commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle, la SAS Loft étant par suite fondée en sa demande en résiliation des contrats du 15 avril 2008 à leurs torts exclusifs et en sa demande en paiement de dommages et intérêts par application de l'article 1184 du code civil ainsi que statué à bon droit par le premier juge ; que la société Loft estime sollicite la somme de 5. 460. 390, 12 € en réparation de son préjudice résultant de son manque à gagner, les appelantes estimant ce préjudice nul en raison de la liquidation judiciaire de la société Loft ; que toutefois, ainsi que relevé à juste titre par le premier juge, le préjudice subi par la SAS Loft n'est pas du manque à gagner prévisible, lequel est hypothétique, supposant que l'opération ait été menée à son terme dans les conditions envisagées et que la commercialisation ait eu lieu aux conditions envisagées, mais seulement d'une perte de chance, laquelle a été estimée à bon escient par le premier juge à la somme de 1. 000. 000 € eu égard à l'état d'avancement du projet le 8 juillet 2008, date à laquelle M. X... a avisé l'acquéreur qu'il reprenait sa liberté, et sa santé financière fragile, la société Loft ayant été mise en redressement judiciaire le 3 février 2009 mais son état de cessation de paiement remontant au 24 juin 2008 qui impliquait qu'elle aurait dû trouver un repreneur pour la poursuite du projet, n'étant pas en mesure de financer elle-même les prix fixés aux trois compromis de vente, étant en outre observé que son préjudice n'est pas pour autant inexistant du seul fait de la liquidation judiciaire de la société Loft dans la mesure où elle aurait eu plus de chances de trouver un repreneur si elle avait conservé le bénéfice des compromis de vente ; que le premier juge a également estimé à sa juste valeur, au vu des pièces versées aux débats, à la somme de 35. 340, 56 ¿ le préjudice résultant des frais engagés inutilement par la société Loft postérieurement à la signature du compromis de vente, le jugement entrepris étant confirmé en ce qu'il a condamné les sociétés appelantes à payer à la société Loft ou à Me Benoit en qualité de liquidateur de la société Loft, la somme de 1, 035. 340, 56 € à titre de dommages et intérêts de ces chefs » (arrêt, p. 8-9) ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS, EN OUTRE, QUE « les trois sociétés CHANTEPIERRE, ROFALGOS, et GROUPEMENT FORESTIER DU MONT NEGRE demandent la nullité des compromis sur le fondement i) de l'absence de mandat de Monsieur Thierry Z..., ii) de ce que Monsieur Thierry Z... a outrepassé les termes de la procuration du 14 avril 2006, iii) des divergences existant entre le projet de compromis de vente et le compromis de vente signé pour la SCI CHANTEPIERRE et iiii) de l'absence de pouvoirs de Monsieur Thierry Z... pour signer les compromis de vente des sociétés ROFALGOS et GROUPEMENT FORESTIER DU MONT NEGRE compte tenu des pouvoirs qu'il détenait par ses fonctions ou mandats sociaux au sein de ces sociétés ; i) que sur l'absence de mandat de Monsieur Thierry Z..., Monsieur Thierry Z... bénéficiait d'un mandat apparent, qu'en effet il résulte de l'examen des courriels du 26 juin (Monsieur X... à Monsieur Thierry Z...), du courriel d'acceptation du lendemain (Monsieur Thierry Z... à Monsieur X...), du courriel sur les commissions du 20 janvier 2007 (Monsieur Thierry Z... à Monsieur X...), du courriel du 20 avril 2008 Monsieur X... à Monsieur Thierry Z... : « je suis à votre disposition pour signer toute procuration que Maître A... ou vousmême m'enverrez par fax ou par courriel. Attention : je quitte la France demain midi pour le Sénégal.) et du courriel du 13 avril 2008 (Monsieur X... à Monsieur Thierry Z... sur le prix et sa réparation « OK pour 8400 k/ 8300. Bravo pour le supplément de 100 k qui paiera en partie la rénovation du resto ¿ ») que Monsieur X... a donné mandat à Monsieur Thierry Z... de vendre les trois sociétés à la société LOFT, que si ce mandat ne revêtait pas la forme requise pour une vente immobilière (mandat exprès), Monsieur Thierry Z..., directeur du golf cédé, gérant de la société ROFALGOS, seul contact figurant sur la plaquette de présentation du projet de cession du domaine, interlocuteur depuis des mois de la société LOFT dans les négociations, bénéficiait d'un mandat apparent, que ce mandat couvrant tout le domaine est valable pour les trois sociétés ; ii) que sur les dépassements par Monsieur Thierry Z... des termes de la procuration du 14 avril 2008, l'existence au 14 avril 2008 de la procuration de même date n'est pas prouvée par les demanderesses, que Monsieur Thierry Z... déclare ne pas en avoir eu connaissance préalablement à la signature des actes, que Maître A...- SCP A... n'en a pas eu connaissance à la signature des actes puisqu'elle n'a pas été annexée à l'acte ; qu'il résulte d'un courrier de Maître B..., notaire de Monsieur X..., qu'elle a été adressée le 9 mai 2009 à Maître A... de la SCP A..., qu'en conséquence les divergences alléguées entre la procuration ou les actes signés ne sont pas prouvées puisque la procuration n'existait pas au moment de la signature des actes et que Monsieur Thierry Z... n'a pu avoir outrepassé les disposition de la procuration ; iii) que sur les divergences existant entre le projet de compromis de vente et le compromis de vente signé pour la SCI CHANTEPIERRE, les demanderesses produisent le projet de compromis intervenu entre la SCI CHANTEPEIRRE et la société LOFT adressé à Monsieur X..., et soutiennent que ce dernier aurait donné son accord sur ce projet qui effectivement diverge du compromis signé pour la SCI CHANTEPIERRRE, que ces divergences portent sur quatre points, 1) la date de réitération de l'acte de cession aurait été décalée de plus de 15 mois, soit au 30 juin 2010 avec une prorogation automatique du délai imparti pour la réitération jusqu'à la réception des pièces administratives nécessaires de l'acte authentique, 2) la suppression d'une clause pénale de 400, 000 €, 3) la suppression d'un dépôt de garantie d'un montant de 1. 010. 000 €, 4) la modification du calendrier afférent au dépôt du permis de construire ; que la société LOFT soutient i) que seule la première de ces divergences, à l'exclusion des trois autres, a été reprise dans la procuration du 14 avril 2008, ii) que les trois premières divergences n'avaient pas reçu son accord, et iii) que pour la quatrième, retenir la date du compromis signé ne permettait pas la réalisation d'une condition suspensive figurant dans l'acte, qu'elles ne font donc pas obstacle à la validité du compromis de vente signé ; que le Tribunal relève-que la procuration ne mentionne qu'une seule des divergences, le point 1) la date de réitération de l'acte de cession aurait été décalée de plus de 15 mois, soit au 30 juin 2010 avec une prorogation automatique du délai imparti pour la réitération jusqu'à la réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte authentique, ce qui-prouverait que Monsieur X... a approuvé les trois autres,- qu'il n'est pas apporté la preuve nue Monsieur X... ait lu les projets de compromis,- qu'il est en revanche apporté la preuve que Me B..., son notaire, a reçu ces projets, qu'il l'a informé des points essentiels puisqu'il retransmet à son confrère Me A..., rédacteur des actes, des éléments à insérer dans l'acte (courrier du 14 avril 2008 de Me B..., notaire de Monsieur X... à Me A... dans lequel Me B..., accuse réception des projets de compromis et transmet à son confrère les observations reçues de Monsieur X...),- que Me B..., dans ce courrier, ne mentionne pas les trois points si importants aujourd'hui aux yeux de Monsieur X...,- que les courriels échangés entre Monsieur X... et Monsieur Thierry Z... le 12 avril 2008 (Monsieur Thierry Z... à Monsieur X...) mettant au courant Monsieur X... du contenu des projets, le 13 avril 2008 (Monsieur X... à Monsieur Thierry Z...) répondant à ce courriel et félicitant Monsieur Thierry Z... et demandant entre autres des montants arrondis, le 14 avril 2008 (Monsieur Thierry Z... à Me A...) par lequel Monsieur Thierry Z... répercute les instructions au notaire, ne mentionnent pas non plus les trois points litigieux, que ces pièces constituent un faisceau d'indices permettant de conclure que ces trois points avaient une importance relative et en tout état de cause que, comme le soutient la société LOFT, s'ils avaient été négociés comme l'allèguent les demanderesses, ils n'avaient pas, en toute hypothèse reçu son accord, le tribunal dira que les divergences alléguées ne sont pas établies, et en tout état de cause qu'elles ne peuvent. fonder un refus de ratifier les compromis de vente ; iiii) que sur l'absence de pouvoirs de Monsieur Thierry Z... pour signer les compromis de vente des sociétés ROFALGOS et GROUPEMENT FORESTIER DU MONT NEGRE, les compromis de vente mentionnent que Monsieur X... représenté par Monsieur Thierry Z... « s'oblige à rapporter 1'assemblée générale donnant tous pouvoirs au gérant de procéder à la présente vente et déléguer ses pouvoirs audit Monsieur Z... » ; que la société LOFT soutient que la limitation des pouvoirs du gérant de la société ROFALGOS n'est pas opposable aux tiers, non plus, que celle du GROUPEMENT FORESTIER DU MONT NEGRE, et que les assemblées générales des demanderesses n'étant pas convoquées par la seule volonté de leurs mandataires sociaux, elles ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude ; que dans un courrier du 9 mai 2008, Maître B... se dit disposé à adresser à Maître A... de la SCP A... les procurations, ou procès-verbaux d'assemblée nécessaires pour justifier des pouvoirs de Monsieur Thierry Z... de signer la vente, mais que le courrier du 8 juillet 2008 de Monsieur X... à la société LOFT par lequel il reprenait sa liberté est intervenu, et que ces pièces n'ont jamais été adressées à Maître A...- SCP A... ; qu'en conséquence i) Monsieur Thierry Z... bénéficiait d'un mandat apparent de vendre, ii) que le reproche qui lui est fait de ne pas avoir respecté les termes de la procuration du 14 avril 2008 n'est pas fondé puisque cette procuration est datée du 14 avril 2008 n'existait pas à cette date et donc à la signature des compromis, iii) que les divergences alléguées par les demanderesses entre les projets d'actes et les actes signés n'avaient pas été acceptées par la société, LOFT, qu'elles ne sont pas établies, et en tout état de cause ne peuvent fonder un refus de ratifier les compromis de vente, iiii) que la validité des pouvoirs de Monsieur Thierry Z... pour signer les compromis de vente ne peut être contestée par les demanderesses puisque cette validité dépend d'elles et que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ; que le tribunal dira que les compromis de vente en l'état sont validés ; que sur la faute des demanderesses, les demanderesses se sont refusé à ratifier les compromis de vente sans motif valable ; que Monsieur X... a repris sa liberté par un courrier de 8 juillet 2008, en arguant d'une divergence entre les actes sous seing privé et la procuration qui, selon lui, correspond strictement aux conditions négociées, qu'il a été démontré ci-dessus que les motifs allégués ne sont pas fondés ; qu'en refusant de ratifier les compromis signés et en reprenant arbitrairement leur liberté par la lettre du 10 juillet 2008 près de trois mois après la signature des compromis, les trois sociétés ont violé leurs engagements et commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle à l'égard de la société LOFT ; que sur la faute de Monsieur Thierry Z..., la société LOFT soutient que Monsieur Thierry Z... ayant excédé les pouvoirs de son mandat a engagé sa responsabilité délictuelle à son égard ; que Monsieur Thierry Z... bénéficiait d'un mandat apparent de vendre les trois sociétés, que les divergences entre la procuration du 14 avril 2008 et le contenu des actes signés ne peuvent lui être imputées puisqu'il est établi qu'il n'avait pas eu connaissance de cette procuration préa1ablement à la signature des actes, que les divergences entre les projets de compromis et les compromis signés ne peuvent lui être imputées puisque les demanderesses n'ont pas apporté la preuve que les projets de compromis correspondaient à des conditions négociées ayant reçu l'accord de la société LOFT, le tribunal dira que la faute de Monsieur Thierry Z... n'est pas établie ; que sur le préjudice de la société LOFT, la société LOFT demande des dommages et intérêts, que l'article 1184 du code civil lui ouvre cette option, le tribunal lui accordera donc des dommages et intérêts ; que pour le calcul de son préjudice, la société LOFT fait état d'honoraires de conception architecturale (366. 000 ¿ HT), et de montage d'opération (871. 196, 30 €) et d'une commission de de transaction (684. 000 € HT) qu'elle aurait dû percevoir et qu'elle n'a pas perçus, et de ce qu'elle aurait par ailleurs réalisé une marge de 3. 539. 193, 82 €, le coût total de l'opération s'élevant à 32. 882. 056, 18 € HT pour une commercialisation à 36. 421. 250 € HT de sorte que le manque à gagner qu'elle supporte s'établit selon elle à 5. 460. 390, 12 ¿ HT (366. 000 + 871. 196, 30 + 684. 000 + 3. 539. 193, 82) auxquels s'ajoutent 50. 000 € au titre de l'atteinte à son image et à sa réputation ; que la société LOFT y ajoute au titre de la rupture des pourparlers, les frais engagés dans la période postérieure à la signature des compromis de vente 3. 518, 72 € de frais d'élaboration de plaquettes de présentation, 1. 824, 84 € de frais de déplacement, 30. 000 ¿ au titre du temps passé par le dirigeant et les salariés à la société LOFT à la mise en place de l'opération immobilière, 20. 000 € pour le travail effectué en amont des compromis de vente, et 50. 000 € au titre de sa perte de chance de s'engager dans une autre opération immobilière, soit la somme de 105. 340, 56 € ; que les demandes de la société LOFT s'analysent en une demande au titre d'un manque à gagner qui lui-même s'analyse en la perte d'une chance ; que compte tenu de multiples aléas internes et externes qui n'auraient pas manqué de se produire entre la signature des compromis et la bonne fin de l'opération dont la crise économique survenue depuis est une parfaite illustration, le tribunal se basera sur un calcul de probabilité pour fixer le préjudice de la. société LOFT à 20 % du montant demandé au titre du manque à gagner et le forfaitisera à hauteur de 1. 000. 000 € ; que pour les demandes au titre des frais engagés dans la période postérieure à la signature des compromis de vente, le tribunal retiendra 3, 518, 72 € de frais d'élaboration et plaquettes de présentation, 1. 821, 84 € de frais ce déplacement, 30. 000 € au titre au temps passé par le dirigeant et les salariés de la société LOFT à la mise en place de l'opération immobilière, soit un total de 35. 340, 56 €, et condamnera solidairement les sociétés CHANTEPIERRE, ROFALGOS, et GROUPEMENT FORESTIER DU MONT NEGRE à payer à la société LOFT ou Maître Olivier BENOIT, ès qualités de liquidateur de la société LOFT la somme de 1. 035. 340, 56 € à titre de dommages et intérêts » (jugement, p. 18-23) ;
ALORS QUE, premièrement, dans les rapports avec les tiers, le gérant n'engage la société que pour les actes entrant dans l'objet social, sa mention au registre du commerce et des sociétés étant opposable aux tiers ; qu'il en résulte que le contractant d'une société ne peut se prévaloir d'un acte épuisant l'objet social, quels que soient les pouvoirs apparents de celui qui se présente au nom de la société ou de son gérant ; qu'en décidant en l'espèce que la société LOFT pouvait se prévaloir d'un mandat apparent donné à M. Z... par le gérant des sociétés CHANTEPIERRE et GROUPEMENT FORESTIER DU MONT-NÈGRE, sans rechercher, ainsi qu'il leur était demandé (conclusions du 5 octobre 2012, p. 15, dern. al.), si la cession de l'ensemble des biens immobiliers de ces sociétés n'épuisait pas leur objet social, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1849 du code civil ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, si pour les sociétés de capitaux les mentions figurant au registre du commerce et des sociétés sont inopposables aux tiers, ce n'est que sous la réserve que les circonstances n'aient pas permis à ces derniersde prendre connaissance du dépassement de l'objet social ; qu'en décidant en l'espèce que la société LOFT pouvait se prévaloir d'un mandat apparent de M. Z..., sans rechercher, ainsi qu'il leur était demandé (conclusions du 5 octobre 2012, p. 15, dern. al.), si la cession de la totalité du fonds de commerce de la société ROFALGOS n'épuisait pas son objet social et si, compte tenu de cet élément, la société LOFT n'avait pas eu nécessairement connaissance de ce que les actes du 15 avril 2008 dépassaient le pouvoir du gérant ou de son mandataire apparent d'engager la société cédante, les juges du fond ont également privé leur décision de base légale au regard de l'article L. 223-18 du code de commerce.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a refusé de constater la nullité des actes du 15 avril 2008 et a condamné in solidum les sociétés CHANTEPIERRE, ROFALGOS et GROUPEMENT FORESTIER DU MONT-NÈGRE à payer à la société LOFT la somme de 1. 035. 340, 56 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les sociétés venderesses ne rapportent pas la preuve que la société Loft se serait rendue coupable de dol en leur ayant dissimulé sa situation financière obérée, étant rappelé que le dol est un vice du consentement qui doit être apprécié au moment de la formation du contrat et qu'il doit être rapporté la preuve par celui qui l'invoque de l'existence de manoeuvres, mais également la preuve de l'intention de leur auteur de provoquer par ces manoeuvres une erreur de nature à vicier le consentement du contractant et la preuve de l'erreur provoquée par ces manoeuvres, étant observé que la SAS Loft a été mise en redressement judiciaire le 3 février 2009, la cessation de paiement ayant été fixée au 24 juin 2008 et sa liquidation judiciaire ayant été prononcée le 2 juin 2009, tous ces événements étant postérieurs à la signature des compromis de vente, peu important qu'ait été constaté le 14 avril 2008 l'état de cessation de paiement de la société Groupe Loft, s'agissant d'une autre société qui n'était pas partie aux actes litigieux, l'état de cessation des paiements d'une société d'une groupe n'impliquant pas nécessairement une situation financière obérée des autres sociétés du groupe ; que les sociétés Chantepierre, Rofalgos et Groupement forestier du Mont Nègre seront donc déboutées de leur demande aux fins de nullité des actes du 15 avril 2008 pour dol, étant observé que ces actes, dont la validité est établie, ne comportent pas de clause pénale, ce qui correspond au dernier état de la volonté des parties ; qu'en refusant de poursuivre l'opération ainsi qu'il résulte de la lettre adressée le 8 juillet 2008 par M. X... à la SAS Loft en ces termes : « Nous pensons avoir le droit moral et juridique de reprendre notre liberté », les sociétés venderesses ont failli à leur engagement et commis une faute engageant leur responsabilité contractuelle, la SAS Loft étant par suite fondée en sa demande en résiliation des contrats du 15 avril 2008 à leurs torts exclusifs et en sa demande en paiement de dommages et intérêts par application de l'article 1184 du code civil ainsi que statué à bon droit par le premier juge ; que la société Loft estime sollicite la somme de 5. 460. 390, 12 € en réparation de son préjudice résultant de son manque à gagner, les appelantes estimant ce préjudice nul en raison de la liquidation judiciaire de la société Loft ; que toutefois, ainsi que relevé à juste titre par le premier juge, le préjudice subi par la SAS Loft n'est pas du manque à gagner prévisible, lequel est hypothétique, supposant que l'opération ait été menée à son terme dans les conditions envisagées et que la commercialisation ait eu lieu aux conditions envisagées, mais seulement d'une perte de chance, laquelle a été estimée à bon escient par le premier juge à la somme de 1. 000. 000 € eu égard à l'état d'avancement du projet le 8 juillet 2008, date à laquelle M. X... a avisé l'acquéreur qu'il reprenait sa liberté, et sa santé financière fragile, la société Loft ayant été mise en redressement judiciaire le 3 février 2009 mais son état de cessation de paiement remontant au 24 juin 2008 qui impliquait qu'elle aurait dû trouver un repreneur pour la poursuite du projet, n'étant pas en mesure de financer elle-même les prix fixés aux trois compromis de vente, étant en outre observé que son préjudice n'est pas pour autant inexistant du seul fait de la liquidation judiciaire de la société Loft dans la mesure où elle aurait eu plus de chances de trouver un repreneur si elle avait conservé le bénéfice des compromis de vente ; que le premier juge a également estimé à sa juste valeur, au vu des pièces versées aux débats, à la somme de 35. 340, 56 € le préjudice résultant des frais engagés inutilement par la société Loft postérieurement à la signature du compromis de vente, le jugement entrepris étant confirmé en ce qu'il a condamné les sociétés appelantes à payer à la société Loft ou à Me Benoit en qualité de liquidateur de la société Loft, la somme de 1, 035. 340, 56 € à titre de dommages et intérêts de ces chefs » (arrêt, p. 8-9) ;
ALORS QUE, premièrement, lorsque le dol se déduit d'une réticence dolosive, le silence suffit à le caractériser sans qu'il soit besoin d'établir l'existence de manoeuvres ; qu'en l'espèce, les sociétés venderesses se fondaient sur l'existence d'une réticence dolosive (conclusions du 5 octobre 2012, p. 23 s.) ; qu'en subordonnant le succès de cette demande à la preuve de manoeuvres, les juges du fond ont violé l'article 1116 du code civil, ensemble les règles gouvernant la réticence dolosive ;
ALORS QUE, deuxièmement, le fait pour une société se proposant d'acquérir des biens immobiliers de taire l'existence de sa cessation des paiements ou de son impécuniosité à la date à laquelle elle négocie l'acquisition est révélateur d'une réticence dolosive ; qu'en écartant l'existence d'un dol tout en constatant que la société LOFT n'était pas en mesure de financer son acquisition et qu'elle s'était abstenue de révéler cette circonstance, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation de l'article 1116 du code civil, ensemble les règles régissant la réticence dolosive ;
ALORS QUE, troisièmement, et en tout cas, dès lors qu'ils constataient que la société LOFT n'était pas en mesure de financer son acquisition au moment où elle se proposait d'acquérir, les juges du fond ne pouvaient écarter l'existence de la réticence dolosive invoquée sans s'expliquer sur le point de savoir si cette information avait ou non été fournie par la société LOFT ; que se prononçant comme ils l'ont fait, les juges du fond ont à tout le moins privé leur décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil et des règles régissant la réticence dolosive ;
ET ALORS QUE, quatrièmement, et en tout cas, l'existence d'une perte de chance suppose que celui qui s'en prétend victime aurait pu être en mesure d'obtenir le gain manqué ; qu'en reconnaissant en l'espèce l'existence d'une perte de chance de la société LOFT de réaliser l'acquisition du domaine de FALGOS, tout en constatant qu'elle était en cessation des paiements au 24 juin 2008 et qu'elle n'était pas en mesure de financer cette acquisition (arrêt, p. 9, al. 1er), les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, et ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné in solidum les sociétés CHANTEPIERRE, ROFALGOS et GROUPEMENT FORESTIER DU MONT-NÈGRE à payer à M. Z... la somme de 100. 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ;
AUX MOTIFS EXPRESSÉMENT ADOPTÉS QU'« une commission n'est due qu'à vente réalisée, ce qui conduit le mandataire à supporter les aléas de la transaction, qu'à ce titre la commission n'est pas due ; que toutefois, la faute des demanderesses dans la non-réalisation de la vente est établie ; qu'elles ont engagé leur responsabilité quasi-contractuelle à l'égard de Monsieur Thierry Z... à ce titre ; que Monsieur Thierry Z... a subi un préjudice moral résultant pour lui de ce que sa réputation est entachée par une opération non portée à son terme, le tribunal, en l'absence d'éléments précis, et usant de son pouvoir souverain d'appréciation, fixera ce préjudice à 100. 000 € et condamnera solidairement les trois sociétés venderesses à payer à Monsieur Thierry Z... la somme de 100. 000 € à titre de dommages et intérêts » (jugement, p. 24) ;
ALORS QUE, premièrement, les juges ont l'obligation de préciser le fondement juridique de leur décision ; qu'en s'appuyant en l'espèce, pour condamner les sociétés venderesses à payer à Monsieur Z... une indemnité de 100. 000 euros au titre de son préjudice moral, sur l'existence d'« une responsabilité quasi-contractuelle » quand la responsabilité ne peut être que contractuelle, délictuelle ou quasi-délictuelle, les juges du fond se sont fondés sur fondement juridique incertain, en violation de l'article 12 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, à supposer même qu'il faille faire abstraction du terme de responsabilité, il demeure que les juges du fond n'ont pas identifié le quasi-contrat qui aurait pu justifier à leurs yeux la condamnation au paiement de cette indemnité ; que de ce point de vue également, l'arrêt attaqué a statué au moyen d'un fondement juridique incertain, en violation de l'article 12 du code de procédure civile ;
ET ALORS QUE, troisièmement, les juges ont l'obligation de d'évaluer le préjudice dont ils constatent l'existence sans pouvoir le fixer forfaitairement ; qu'en décidant qu'il y avait lieu en l'espèce, en l'absence d'éléments précis, de fixer le préjudice moral de M. Z... à la somme de 100. 000 euros, les juges du fond ont violé les articles 1147 et 1382 du code civil.
QUATRIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a condamné in solidum les sociétés CHANTEPIERRE, ROFALGOS et GROUPEMENT FORESTIER DU MONT-NÈGRE à payer à M. Z... la somme de 150. 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice résultant de la perte de sa commission ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. X..., principal actionnaire des trois sociétés et gérant des sociétés Chantepierre et Groupement forestier du Mont Nègre a, par mail du 26 juin 2006, donné à M. Z... mandat de trouver un acquéreur pour le domaine de Falgos pour le prix de 3. 000. 000 €, lui proposant une rémunération de 30 % sur la fraction du prix dépassant les 3. 000. 000 €, mandat que M. Z... a accepté par mail du 27 juin 2006 et qui a été confirmé par mail de M. X... du 30 janvier 2007, sauf le seuil de calcul de la commission qui a été porté à 5. 000. 000 € ; que par mail du 10 avril 2008, M. Z..., qui avait trouvé un acquéreur pour le prix de 8. 400. 000 € en la personne de la société Loft, a informé M. X... du calendrier de la cession du domaine à la société Loft, précisant « mardi matin 9 h signature à Falgos du sous seing privé avec le PDG de Loft », ajoutant « Je suppose que vous souhaitez que je m'occupe de ce dossier jusqu'à son terme. Dans ce cas, il faudrait que vous adressiez un mail à Me A... afin qu'il vous fasse parvenir un pouvoir », M. X... ayant répondu par mail du même jour « Je suis à votre disposition pour signer toute procuration que M. A... ou vous-même m'enverrez par fax ou par courriel. Attention, je quitte la France demain midi pour le Sénégal », ce mail contenant donc un mandat exprès et spécial donné par M. X... à M. Z... pour signer les actes de vente, seule la procuration, écrit constatant l'existence du mandat, restant à établir, mandat confirmé par un mail de M. X... en date du 13 avril 2008, en réponse à un mail de M. Z... de la veille, rédigé en ces termes : « OK pour 8400k... Bravo pour le supplément de 100k qui paiera en partie la rénovation du resto... Les prix convenus sont : pour les actifs CPIERRE : 7000k et non pas 7084k, pour les actifs GFA : 1000k et non pas 916K » et accepte le paiement d'une commission au profit de M, Z... d'un montant de 1. 020k, en précisant la charge en ces termes : « 1000 k à charge CPIERRE et 20k à charge Rofalgas » ; que contrairement à ce que soutiennent les appelantes, M. Z... disposait donc bien d'un mandat exprès pour vendre, étant observé que les projets de compromis de vente ont été communiqués au notaire de M. X..., Me B..., lequel, dans un courrier adressé le 14 avril 2008 à Me A... a transmis à ce dernier les instructions de M. X..., concernant, pour la cession du fonds de commerce, une condition suspensive relative à l'acquisition par la société Rofalgos d'une nouvelle activité hôtelière en remplacement de l'activité cédée et entrée en jouissance au jour de l'acte et, pour la vente Chantepierre, une condition suspensive relative au lien entre les deux ventes immobilières, l'absence d'assainissement communal et l'installation d'un dépôt de gaz ; que les sociétés appelantes reprochent ensuite à M. Z... d'avoir dépassé le mandat donné, reportant notamment sans l'accord de M. X... la date de réalisation des ventes de plus d'un an ; que des modifications ont été apportées auxdits projets le jour de la signature des compromis, portant notamment sur la date de réitération de l'acte de cession fixée dans les trois compromis de vente au 30 juin 2010 avec une prorogation automatique de délai jusqu'à la réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l'acte au lieu du 30 avril 2009 figurant dans les trois projets ; que toutefois, le mandat spécial de vendre donné à M. Z... par M. X..., tel qu'il résulte des mails visés ci-dessus, ne fait état que des conditions générales de la vente et laisse donc au mandant un large pouvoir d'appréciation quant aux modalités de la vente, étant observé qu'il ne comporte notamment aucune mention relative à la date de réitération des actes, laquelle est donc laissée à l'appréciation du mandant ; qu'il sera surabondamment observé que dans son offre d'achat du 25 mars 2008, la SAS Loft avait indiqué qu'à titre prévisionnel, les acquisitions pourraient intervenir à la fin du 1er trimestre 2009 dans l'hypothèse où le PLU de la commune permettrait le dépôt du permis de construire le 1er juillet au plus tard, ce qui n'a pas été le cas, le PLU devant être modifié préalablement au dépôt de la demande de permis de construire ; qu'il n'est donc pas rapporté la preuve d'un dépassement de mandat, étant observé que ce n'est qu'en juin 2008 que M. X..., après avoir établi en mai 2008 une procuration datée du 14 avril 2008 fixant une date de réalisation au 30 mars 2009 au plus tard, a évoqué pour la première fois un dépassement de mandat de M. Z... et que, après que les sociétés venderesses aient avisé la société Loft par courrier du 10 juillet 2008 de ce qu'elles reprenaient leur liberté, M. X..., dans un mail du 13 juillet 2008, invitait M. Z... à conclure avec un autre acquéreur, M. C... qu'il considérait comme « une bien meilleure issue que loft » ; qu'aucune faute n'étant établie à l'encontre de M. Z... par les sociétés appelantes, celles-ci seront déboutées de leur demande aux fins de le voir condamner à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au bénéfice de Me Benoît es qualités ; que M. Z... demande reconventionnellement le paiement de la commission soit 1. 020. 000 € outre, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral la somme de 300. 000 € ; que M. Z... ne se livrant pas et ne prêtant pas son concours, de manière habituelle, aux opérations portant sur les biens d'autrui au sens de la loi du 2 janvier 1970, il n'y a pas lieu à application de ce texte, les relations entre les parties étant régies par les termes du mandat donné par M. X... à M. Z... ; que le mandat donné par M. X... à M. Z... tendait à l'évidence à trouver un acquéreur auquel la propriété du domaine serait transférée, tel n'étant pas le cas des ventes constatées par des compromis de vente mais non réitérées ; que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. Z... de sa demande en paiement d'une commission, peu important que les ventes n'aient pas été réitérées du fait des sociétés Chantepierre, Rofalgos et Groupement forestier du Mont Nègre qui se sont rétractées le 10 juillet 2008 ; que M. Z... est en revanche fondé à rechercher la responsabilité délictuelle des sociétés venderesses, la faute contractuelle commise par ces dernières en se rétractant le 10 juillet 2008 lui ayant causé un préjudice en lui faisant perdre une chance de percevoir la commission prévue au mandat, étant observé que cette perte de chance doit être appréciée en tenant compte de l'aléa existant quant à la réitération des ventes en raison de l'impécuniosité de la société Loft mise en redressement judiciaire le 3 février 2009 ; qu'il lui sera alloué à ce titre la somme de 150. 000 € » (arrêt, p. 9-11) ;
ALORS QUE, premièrement, même à considérer que l'existence d'un mandat apparent puisse être établi à l'égard des tiers sans que leur soit opposable la méconnaissance des règles de preuve gouvernant la formation des actes civils, ces dernières n'en sont pas moins applicables entre les parties au mandat allégué ; qu'à cet égard, un mandataire civil ne peut prétendre au versement d'une commission supérieure à 1. 500 euros, ou à l'existence d'une perte de chance de l'obtenir, que s'il peut en rapporter la preuve par écrit ; qu'en s'abstenant en l'espèce de rechercher, comme il leur était demandé (conclusions du 5 octobre 2012, p. 25, al. 1er), si l'échange de courriels sur lequel ils se fondaient, intervenu entre M. Z... et M. X..., représentant de la SCI CHANTEPIERRE, du GROUPEMENT FORESTIER DU MONT-NÈGRE et de la société ROFALGOS, pouvait suffire à constituer la preuve écrite du contrat de mandat, et du droit de M. Z... à percevoir une commission de plus d'un million d'euros, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1316, 1316-4, 1325 et 1341 du code civil ;
ET ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, l'existence d'une perte de chance pour un mandataire d'obtenir la commission contractuellement due par son mandant suppose qu'il fasse la preuve de ce qu'il aurait pu y avoir droit, ce qui implique pour lui de démontrer la bonne exécution du mandat dont il se prévaut ; qu'en l'espèce, la commission n'aurait pu être due à M. Z... que pour autant que celui-ci démontrait sa bonne exécution du mandat conclu avec M. X... ; qu'en reconnaissant l'existence d'une perte de chance de percevoir la commission, tout en relevant que le cocontractant démarché par M. Z... était en cessation des paiements au 24 juin 2008 et qu'il n'était pas en mesure de financer son acquisition (arrêt, p. 9, al. 1er), les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, et ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1147 et 1315 du code civil.
