LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 10 octobre 2013), que M. X... et Mme Y..., son épouse, ont acquis de M. Z... et de Mme A..., son épouse, une maison d'habitation ; que se plaignant de divers désordres, M. et Mme X... ont, après expertise, assigné M. et Mme Z... en indemnisation sur le fondement des vices cachés ;
Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes alors, selon le moyen :
1°/ que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie nonobstant cette clause ; qu'en faisant application de la clause de non-garantie des vices cachés relativement aux vices affectant le réseau d'assainissement, après avoir constaté, d'une part, qu'il ressort du rapport d'expertise « un encrassement du bac dégraisseur ainsi que du réseau de collecte en vide sanitaire, vraisemblablement par accumulation de matériaux en phase de construction et incriminé un défaut d'entretien (¿) », et d'autre part, que « les époux Z... soutiennent (¿) avoir fait visiter une fois la fosse septique », ce dont il se déduisait qu'ils avaient nécessairement connaissance du vice en cause lors de la conclusion de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1643 du code civil ;
2°/ que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie nonobstant cette clause ; qu'en faisant application de la clause de non-garantie des vices cachés relativement aux vices affectant le réseau d'assainissement, après avoir constaté, d'une part, qu'il ressort du rapport d'expertise « un encrassement du bac dégraisseur ainsi que du réseau de collecte en vide sanitaire, vraisemblablement par accumulation de matériaux en phase de construction et incriminé un défaut d'entretien (¿) », et, d'autre part, « qu'un simple ralentissement d'évacuation des eaux usées n'était pas de nature à leur faire suspecter de graves désordres », ce dont il se déduisait que les époux Z... avaient connaissance de ce vice caché lors de la conclusion de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations, a violé l'article 1643 du code civil ;
3°/ que le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie nonobstant cette clause ; qu'en statuant comme elle l'a fait, aux motifs inopérants que « les doléances initiales des époux X..., manifestement exagérées, allaient très au-delà des vices finalement retenus par l'expert puisqu'ils se plaignaient également de volets ne fermant pas, d'humidité ayant entraîné des décollements de papier peint, du défaut du scellement du vitrage de la porte de garage et d'une tuyauterie de gaz enterrée percée ; qu'au total il apparaît bien que la mise en cause des vendeurs se trouve injustifiée et qu'il convient, par infirmation, de rejeter l'intégralité des demandes portées à leur encontre », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé le défaut d'entretien dénoncé par l'expert comme étant à l'origine de l'encrassement du bac dégraisseur et du réseau de collecte en vide sanitaire ne pouvait qu'être relativisé, M. et Mme Z..., d'une part, soutenant avoir fait visiter une fois la fosse septique, conformément aux usages préconisant une vidange tous les quatre ou cinq ans, et d'autre part, n'ayant été propriétaires de l'immeuble que de l'année 2000 à l'année 2007, et retenu qu'un simple ralentissement d'évacuation des eaux usées n'étant pas de nature à faire suspecter de graves désordres, M. et Mme Z... pouvaient légitimement penser qu'un simple syphonnage était de nature à y remédier, la cour d'appel a justement déduit de ces seuls motifs qu'il n'était pas démontré que les vendeurs avaient connaissance du vice, que la clause d'exclusion de garantie devait s'appliquer et que les demandes de M. et Mme X... ne pouvaient être accueillies ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. et Mme Z... ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quinze, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux X... de leurs demandes tendant à voir condamner les époux Z... à leur verser les sommes de 6. 192, 85 euros au titre de la création d'un réseau d'assainissement conforme, 1. 550, 85 euros au titre du coût des réparations provisoires pour déboucher le réseau d'évacuation, 574, 54 € au titre du coût des réparations pour poser un raccord conforme ainsi qu'un nouveau bac à douche, 3. 881, 34 euros au titre du coût de remplacement des éléments d'équipements de la salle de bains, 21. 513, 40 euros en restitution de l'excédent du prix perçu par les époux Z... sur la vente d'un immeuble qu'ils savaient pertinemment affecté de désordres, de malfaçons et non conformité, outre les intérêts au taux légal sur ces sommes et enfin 6. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi ;
AUX MOTIFS QUE par acte notarié du 3 mai 2007, les époux X... ont acquis des époux Z... un pavillon d'habitation situé au lieudit « ... » commune LE CHAUTAY (18) au prix de 177. 0000 € ; que, dès le 3 juillet 2007, ils signalaient à l'agence ORPI, qui avait servi d'intermédiaire, un certain nombre de malfaçons, à savoir défaut d'écoulement des eaux usées, fuites au ballon d'eau chaude, difficultés d'ouverture des portes et fenêtres, fuites sur l'arrivée d'eau au niveau du compteur ; qu'ils signalaient ultérieurement l'apparition d'autres désordres en septembre 2007 et saisissaient le juge des référés aux fins d'expertise, lequel faisait droit à la demande par ordonnance du 8 janvier 2009 ; que l'expert déposait son rapport le 20 juillet 2009 ; que l'expert, notant que le pavillon avait été construit en 1980 puis acquis par les époux Z... le 14 mars 2000, a d'abord été relevé au niveau électrique des non-conformités constituant tantôt un vice apparent, comme la non-conformité globale à la norme en vigueur et tantôt un vice caché, comme la section insuffisante des câblages, les reprises diverses en boîtes de dérivation cachées sous enduit, la mise à la terre, la surcharge des lignes, l'ensemble constituant un risque sérieux pour la sécurité des personnes ; qu'il ressort du rapport d'expertise que le système d'assainissement individuel n'est pas aux normes, en raison d'un puits perdu au lieu du réseau d'épandage, de même qu'au niveau des eaux usées ; que l'expert a également signalé un encrassement du bac dégraisseur ainsi que du réseau de collecte en vide sanitaire, vraisemblablement par accumulation de matériaux en phase de construction et incriminé un défaut d'entretien, les vendeurs n'ayant pu justifier une intervention alléguée d'un professionnel entre mars 2000 et mai 2007 ; qu'il ressort des observations non contestées de l'expert qu'un certain nombre de vices, notamment en ce qui concerne l'installation électrique, constituent des vices apparents, dont les vendeurs ne sont pas tenus, le bien étant expressément acquis en l'état, comme cela ressort de dispositions classiques de l'acte de vente ; que les époux X... ne sauraient s'offusquer de la vétusté évidente d'une installation électrique remontant à près de 30 ans et de son absence de conformité aux normes actuelles, beaucoup plus exigeantes ; que le rapport d'expertise a, encore, objectivé un certain nombre de vices cachés concernant le réseau électrique, comme la section insuffisante des câblages, la dissimulation sous enduit de certaines reprises, la surcharge des lignes, vices qu'un utilisateur normal ne pouvait raisonnablement connaître, à défaut d'investigations poussées et de connaissances professionnelles ; que s'agissant du réseau d'assainissement, l'acte de vente mentionne expressément qu'existe une installation de type « fosse septique », déjà en fonction lors de la vente de 2000, n'ayant présenté jusque là aucune difficulté particulière et ne nécessitant pas d'entretien particulier ; que selon les termes de l'acte de vente, le vendeur n'est pas tenu à la garantie des vices cachés et que l'exclusion de cette clause suppose qu'il ait eu connaissance des vices incriminés ; qu'il appartient aux époux X..., ce qu'ils ne font pas à leur dossier, de démontrer que les vendeurs étaient conscients des vices affectant l'immeuble, au regard par exemple de la survenue de divers désordres dans les mois précédents, ayant nécessairement attiré leur attention ou la consultation de professionnels sur des problèmes affectant l'immeuble ; que le défaut d'entretien incriminé ne peut être que relativisé, dans la mesure où les époux Z... soutiennent, d'une part avoir fait visiter une fois la fosse septique (ce qui est conforme aux usages préconisant une vidange tous les quatre ou cinq ans) et, où d'autre part, ils n'ont été propriétaires de l'immeuble que de 2000 à 2007 ; qu'un simple ralentissement d'évacuation des eaux usées n'était pas de nature à leur faire suspecter de graves désordres et qu'ils pouvaient légitimement penser qu'un simple siphonage était de nature à y remédier ; qu'on notera, enfin, que les doléances initiales des époux X..., manifestement exagérées, allaient très au-delà des vices finalement retenus par l'expert puisqu'ils se plaignaient également de volets ne fermant pas, d'humidité ayant entraîné des décollements de papier peints, du défaut de scellement du vitrage de la porte de garage et d'une tuyauterie de gaz enterrée percée : qu'au total, il apparaît bien que la mise en cause des vendeurs se trouve injustifiée et qu'il convient pas infirmation, de rejeter l'intégralité des demandes portées à leur encontre ;
1°) ALORS QUE le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie nonobstant cette clause ; qu'en faisant application de la clause de non-garantie des vices cachés relativement aux vices affectant le réseau d'assainissement, après avoir constaté, d'une part, qu'il ressort du rapport d'expertise « un encrassement du bac dégraisseur ainsi que du réseau de collecte en vide sanitaire, vraisemblablement par accumulation de matériaux en phase de construction et incriminé un défaut d'entretien (...) », et d'autre part, que « les époux Z... soutiennent (...) avoir fait visiter une fois la fosse septique », ce dont il se déduisait qu'ils avaient nécessairement connaissance du vice en cause lors de la conclusion de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1643 du code civil ;
2°) ALORS QUE le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie nonobstant cette clause ; qu'en faisant application de la clause de non-garantie des vices cachés relativement aux vices affectant le réseau d'assainissement, après avoir constaté, d'une part, qu'il ressort du rapport d'expertise « un encrassement du bac dégraisseur ainsi que du réseau de collecte en vide sanitaire, vraisemblablement par accumulation de matériaux en phase de construction et incriminé un défaut d'entretien (...) », et, d'autre part, « qu'un simple ralentissement d'évacuation des eaux usées n'était pas de nature à leur faire suspecter de graves désordres », ce dont il se déduisait que les époux Z... avaient connaissance de ce vice caché lors de la conclusion de la vente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constations, a violé l'article 1643 du code civil ;
3°) ALORS QUE le vendeur qui, ayant connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, est tenu à garantie nonobstant cette clause ; qu'en statuant comme elle l'a fait, aux motifs inopérants que « les doléances initiales des époux X..., manifestement exagérées, allaient très au-delà des vices finalement retenus par l'expert puisqu'ils se plaignaient également de volets ne fermant pas, d'humidité ayant entraîné des décollements de papier peint, du défaut du scellement du vitrage de la porte de garage et d'une tuyauterie de gaz enterrée percée ; qu'au total il apparaît bien que la mise en cause des vendeurs se trouve injustifiée et qu'il convient, par infirmation, de rejeter l'intégralité des demandes portées à leur encontre », la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil.
