LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à Mme X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics (SMABTP), agissant en sa qualité d'assureur de la société Jenzi et de la STB, M. Y..., Mme Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la Société technique du bâtiment, la société Necbat, venant aux droits de la société Sebat, la société Peintures 2000, la société Maaf assurances, la société BR associés SCP, prise en la personne de M. A..., ès qualités de liquidateur judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Electris réalisations et la société Sape SARL ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 28 novembre 2013), que, Mme X..., à qui la société Jenzi a vendu en l'état futur d'achèvement des lots, l'a, après expertise, assignée en paiement de la somme de 47 173,32 euros au titre du défaut de superficie et en indemnisation de ses préjudices ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la déclarer irrecevable en sa prétention d'être remboursée par la société Jenzi de la somme de 47 713,72 euros en raison d'un défaut de superficie de l'immeuble, à défaut d'action dans l'année suivant la livraison du bien, alors, selon le moyen, que l'action en responsabilité exercée par l'acquéreur à l'encontre du vendeur en l'état futur d'achèvement, fondée sur la non-conformité du bien vendu au regard des stipulations contractuelles convenues entre les parties et tendant à la réparation de la dépréciation de la valeur du bien en résultant, est soumise à la prescription de droit commun et non à la prescription d'un an de l'article 1622 du code civil ; qu'en énonçant que Mme X... ne pouvait plus rechercher son vendeur pourune contestation relative à la conformité du bien livré passé le délai d'un an et un mois après la livraison alors que l'action exercée par l'acquéreur qui avait pour fondement un manquement contractuel imputable à la société Jenzi et tendait à obtenir l'indemnisation du préjudice né de ce que les caractéristiques du bien vendu, spécialement la surface habitable de l'appartement ainsi que la superficie des deux terrasses, objet de la vente, ne correspondaient pas à celles contractuellement convenues dans l'acte de vente en date du 23 février 2005 dès lors qu'elle incluait la partie des locaux d'une hauteur sous plafond de moins d'1,80 m, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1622 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code ;
Mais attendu que la cour d'appel a relevé, à bon droit, qu'en application de l'article 1622 du code civil, qui est applicable à la vente en l'état futur d'achèvement, Mme X... aurait dû engager son action, sous peine de déchéance, au plus tard dans le délai préfix d'un an après la livraison opérant transfert de propriété, soit en l'espèce avant le 18 mars 2006, et qu'elle était forclose à engager cette action pour la première fois dans son assignation au fond du 24 décembre 2008 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article 1147 du code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande de Mme X... en paiement de dommages-intérêts, l'arrêt retient que la loi du 18 décembre 1996 ne s'applique pas, sauf stipulation contraire, aux ventes en l'état futur d'achèvement, de sorte qu'elle n'établit pas en quoi la société Jenzi aurait manqué à son obligation d'information sur la contenance du lot acquis ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société Jenzi, vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement tenu à l'égard de l'acquéreur d'un devoir d'information quant aux caractéristiques du bien vendu, n'avait pas manqué à son devoir d'information faute d'avoir précisé à Mme X... qu'une partie de la surface vendue présentait une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute Mme X... de sa demande aux fins de voir condamner la société Jenzi à lui payer la somme de 47 713,72 euros à titre de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 28 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Jenzi aux dépens :
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Jenzi à payer à Mme X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils, pour Mme B..., épouse X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré Mme X... irrecevable en sa prétention d'être remboursée par la société Jenzi de la somme de 47.713,72 euros en raison d'un défaut de superficie de l'immeuble, à défaut d'action dans l'année suivant la livraison du bien,
Aux motifs que le défaut de superficie reproché par Mme X... à la société Jenzi et justifiant selon elle une indemnisation, le jugement a exactement relevé qu'en application de l'article 1622 du code civil, qui est applicable à la vente en état futur d'achèvement, Mme X... aurait dû engager son action, sous peine de déchéance, au plus tard dans le délai préfix d'un an après la livraison opérant transfert de propriété soit en l'espèce avant le 18 mars 2006, et qu'elle était forclose à engager cette action pour la première fois dans son assignation au fond du 24 décembre 2008 ; que ces dispositions sont d'ailleurs reprises, in extenso, dans l'acte de vente page 22, de sorte qu'au regard des dispositions de ce contrat, Mme X... ne peut plus rechercher son vendeur, pour une contestation relative à la conformité du bien livré, passé le délai d'un an et un mois de la livraison,
Alors que l'action en responsabilité exercée par l'acquéreur à l'encontre du vendeur en l'état futur d'achèvement, fondée sur la non-conformité du bien vendu au regard des stipulations contractuelles convenues entre les parties et tendant à la réparation de la dépréciation de la valeur du bien en résultant, est soumise à la prescription de droit commun et non à la prescription d'un an de l'article 1622 du code civil ; qu'en énonçant que Mme X... ne pouvait plus rechercher son vendeur pour une contestation relative à la conformité du bien livré passé le délai d'un an et un mois après la livraison alors que l'action exercée par l'acquéreur qui avait pour fondement un manquement contractuel imputable à la société Jenzi et tendait à obtenir l'indemnisation du préjudice né de ce que les caractéristiques du bien vendu, spécialement la surface habitable de l'appartement ainsi que la superficie des deux terrasses, objet de la vente, ne correspondaient pas à celles contractuellement convenues dans l'acte de vente en date du 23 février 2005 dès lors qu'elle incluait la partie des locaux d'une hauteur sous plafond de moins d'1,80 m, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 1622 du code civil, ensemble l'article 1147 du même code.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mme X... de sa demande aux fins de voir condamner la société Jenzi à lui payer la somme de 47.713,72 euros à titre de dommages et intérêts,
Aux motifs que si Mme X..., est recevable en revanche à rechercher la responsabilité contractuelle de son vendeur en invoquant un manquement contractuel à une obligation d'information, il lui incombe d'établir que la société Jenzi a bien manqué à cette obligation, car même si, au regard des dispositions de l'article 1617 du code civil, la vente n'a pas été faite à raison de la contenance, à tant le prix du m², le plan annexé à l'acte de vente, qui seul doit être pris en compte, à la différence du contrat de réservation, mentionne bien 123,34 m² de surface intérieure et de 10,53 m² pour les terrasses, comme l'exige l'article R 261-13 du CCH, mais ne précise pas le critère de calcul de cette surface, surface au sol ou surface loi Carrez, ce que reproche Mme X... à son vendeur ; que cette loi du 18 décembre 1996 ne s'applique pas, sauf stipulation contraire permettant d'ailleurs une marge d'erreur de 5 % et non de 3 %, aux ventes en état futur d'achèvement, de sorte que Mme X... n'établit pas en quoi la société Jenzi aurait manqué à son obligation d'information sur la contenance du lot acquis, et même lui aurait vendu un lot d'une contenance moindre que celle mentionnée sur le plan annexé à l'acte de vente, le mesurage réalisé en cours d'expertise n'ayant été effectué que sur les critères de hauteur sous plafond de la loi Carrez ; que le jugement qui a débouté Mme X... de toutes ses prétentions contre son vendeur doit être confirmé,
Alors que le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement est tenu à l'égard de l'acquéreur d'un devoir d'information quant aux caractéristiques du bien vendu ; qu'en s'abstenant de rechercher si la société Jenzi n'avait pas manqué à son devoir d'information en faisant figurer sur le plan annexé à l'acte de vente conclu le 23 février 2005 une "surface habitable" de 123,34 m² sans spécifier à Mme X... que cette surface incluait, contrairement aux normes de mesurage définies par la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, la partie des locaux présentant une hauteur sous plafond de moins de 1,80 mètre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du code civil.
