LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1626 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 avril 2014), que M. X... et Mme Y... ont acquis de la société civile immobilière Les Hameaux de la Côte d'Azur (la SCI) un terrain à bâtir ; qu'ayant été assignés par l'association syndicale libre Les Hameaux du soleil (l'ASL) en paiement d'un arriéré de charges et cotisations liées à l'intégration de leur propriété dans le périmètre de cette association syndicale, M. X... et Mme Y... ont assigné la SCI en garantie des condamnations prononcées à leur encontre au profit de l'ASL, en paiement des charges résultant de l'appartenance à l'ASL et en indemnisation du préjudice subi ;
Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que l'absence de mention explicite de l'ASL dans l'acte de vente ne pouvait empêcher les acquéreurs de se rendre compte que le terrain était intégré dans un lotissement comprenant des équipements communs et des voies privées et qu'ils ne subissaient aucun préjudice, dès lors qu'ils pouvaient bénéficier des équipements communs, dont ils ne pouvaient ignorer l'existence à la date de l'acquisition, et que leur choix d'utiliser un accès direct à la voie publique n'avait pas d'incidence sur leur obligation au paiement des charges du lotissement, à partir duquel ils disposaient également d'un accès à la voie publique ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la configuration des lieux leur permettait ou non d'accéder aux équipements communs de l'ASL, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Les Hameaux de la Côte d'Azur aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société civile immobilière Les Hameaux de la Côte d'Azur à payer la somme globale de 3 000 euros à M. X... et Mme Y... ; rejette la demande de la société civile immobilière Les Hameaux de la Côte d'Azur ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Delvolvé, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....
IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR débouté M. X... et Mme Y... de leurs demandes tendant à voir condamner la SCI à les relever et garantir du paiement des redevances dues à l'ASL LES HAMEAUX DU SOLEIL au 1er juillet 2011 et à payer en leurs lieu et place directement entre les mains de cette ASL toutes les charges à échoir,
AUX MOTIFS PROPRES QUE par acte notarié du 13 août 2009, M. X... et Mme Y... avaient acheté un terrain à bâtir à la SCI LES HAMEAUX DE LA COTE D'AZUR ; qu'il apparaissait en pages 25 et 26 de l'acte de vente que la parcelle acquise dépendait de l'ensemble immobilier LES HAMEAUX DU SOLEIL après qu'une scission était intervenue avec la copropriété « ILOT 13 » ; que l'acte notarié du 10 février 2006 précisait que la parcelle vendue dépendrait toujours de l'associat ion syndicale libre LES HAMEAUX DU SOLEIL ; qu'il en ressortait que si la parcelle vendue avait été dét achée de la copropriété « ILOT 13 », elle était en revanche intégrée au sein de l'association syndicale libre LES HAMEAUX DU SOLEIL et que ses propriétaires étaient redevables des charges réparties par celle-ci ; que l'absence de mention explicite dans l'acte de vente de l'associat ion syndicale libre, dont l'existence n'était pas contestée, ne pouvait empêcher M. X... et Mme Y... de se rendre compte que le terrain était intégré dans un lotissement comprenant des équipements communs et des voies privées ; qu'il ne pouvait être reproché au vendeur de ne pas avoir déclaré des charges lors de la vente ; que la garantie d'éviction prévue par l'article 1626 du code civil ne pouvait ainsi être invoquée en l'espèce ; qu'ils ne subissaient aucun préjudice dès lors qu'ils pouvaient bénéficier des équipements communs tels que les aires de jeux, les espaces verts et la piscine dont ils ne pouvaient ignorer l'existence à la date de l'acquisition ; que leur choix d'utiliser un accès direct à la voie publique n'avait pas d'incidence sur leur obligations au paiement des charges du lotissement, à part ir duquel ils disposaient également d'un accès ; que les acquéreurs n'avaient pas contesté le bien fondé des charges dans le cadre de l'action en paiement diligentée à leur encontre par l'association syndicale ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QU'il résultait des statuts de l'associat ion syndicale libre LES HAMEAUX DU SOLEIL et de l'acte de scission de copropriété en date du 10 février 2006 que la parcelle vendue par la SCI LES HAMEAUX DE LA COTE D'AZUR dépendait bien de l'associat ion syndicale ; qu'il était constant que l'acte de vente du 13 août 2009 ne mentionnait pas l'appartenance de la parcelle vendue à l'associat ion syndicale libre LES HAMEAUX DU SOLEIL, alors que le vendeur, qui était à l'origine de la constitution de l'association syndicale et de la scission de copropriété avait nécessairement connaissance de la situation ; que l'appartenance à l'association syndicale libre avait pour conséquence l'obligat ion de payer une redevance ; que toutefois, cette redevance était la contrepartie de la jouissance d'ouvrages ou aménagements d'intérêts communs ; que les requérants ne produisaient aucun élément de nature à démontrer qu'ils ne profitaient d'aucun ouvrage ou aménagement commun alors qu'il s'agissait d'un vaste ensemble immobilier ; qu'ils n'avaient d'ailleurs pas contesté les redevances réclamées par l'association syndicale libre devant le Tribunal d'instance,
ALORS, D'UNE PART, QUE le vendeur d'un bien immobilier doit garantir l'acquéreur de l'évict ion de droit du fait d'un tiers dont la cause est antérieure à la vente ; qu'il ne peut échapper à sa garantie qu'en démontrant que l'acquéreur avait connaissance du risque d'éviction considéré et avait renoncé à sa garantie, la seule présomption de connaissance du risque étant inopérante ; qu'en l'espèce, selon les propres constatations de l'arrêt attaqué, l'acte de vente ne comportait aucune mention de l'existence de l'association syndicale libre LES HAMEAUX DU SOLEIL dont le périmètre incluait le terrain vendu, en vertu d'un acte de scission de copropriété antérieur à la vente ; qu'il s'en déduisait l'existence d'une charge non déclarée justifiant la garantie d'éviction du vendeur, sauf à démontrer que l'acquéreur aurait été informé de cette charge et aurait renoncé à sa garantie ; qu'en écartant néanmoins la garantie d'éviction du vendeur au seul motif hypothétique et inopérant que les acquéreurs pouvaient se rendre compte que la parcelle litigieuse faisait partie d'un lotissement comprenant des équipements communs et des voies privées, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1626 du code civil,
ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'éviction partielle ou les charges non déclarées donnent lieu à dommages et intérêts à hauteur du préjudice subi par l'acquéreur ; que l'intégrat ion d'une parcelle dans le périmètre d'une ASL en l'absence d'intérêt et d'accès aux équipements communs, cause par elle-même à l'acquéreur un préjudice ouvrant droit à réparation ; qu'en l'espèce, en se bornant à énoncer de manière péremptoire que les acquéreurs pouvaient bénéficier des équipements communs de l'association syndicale libre LES HAMEAUX DU SOLEIL en contrepartie du paiement des charges y afférentes, sans rechercher, comme il y avait été expressément invitée, si la configurat ion matérielle des lieux n'excluait pas à elle seule tout intérêt et tout accès aux équipements communs, de sorte que l'incorporation du fonds lit igieux au périmètre de cette association syndicale avait pour conséquence de dévaloriser le bien lit igieux en soumettant ses propriétaires au paiement de redevances sans la moindre contrepartie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1637 et 1638 du code civil, ALORS, ENFIN, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en l'espèce, les consorts X...- Y... avait précisément exposé dans leurs conclusions (conclusions du 12 mars 2014, p. 9 et 10) que la configuration matérielle des lieux les privait de tout accès aux équipements communs, la parcelle litigieuse étant clôturée et bénéficiant d'un accès direct et indépendant à la voie publique, comme en attestait un constat d'huissier produit aux débats ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen particulièrement pertinent, dont il ressortait que les charges afférentes à l'intégration de la parcelle litigieuse dans le périmètre de l'association syndicale libre LES HAMEAUX DU SOLEIL étaient exposées en pure perte, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
