LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 5 décembre 2013), que M. et Mme X... ont vendu à leur petit-neveu, M. Y..., la nue-propriété de leur maison d'habitation, moyennant le versement d'une rente annuelle et viagère de 4 971, 36 euros, réversible et sans paiement de bouquet ; que l'acte mettait également à la charge de l'acquéreur l'obligation de visiter régulièrement le vendeur et de s'assurer de son état de santé, en ayant pour lui les meilleurs soins et de bons égards sa vie durant ; que soutenant, d'une part, que leur propriété aurait été sous-évaluée et que le montant de la rente viagère était inférieur aux revenus que ce bien était susceptible de leur rapporter et, d'autre part, que M. Y... n'avait pas rempli son obligation en nature, M. et Mme X... l'ont assigné en annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts ;
Attendu qu'ayant relevé que les vendeurs crédirentiers ont conservé l'usufruit de l'immeuble et qu'au montant des arrérages de la rente s'ajoutent l'obligation en nature, évaluée par les vendeurs à la somme de 60 000 euros, et le paiement des impôts et taxes afférents à l'immeuble supportés par l'acquéreur débirentier, la cour d'appel, qui s'est référée aux revenus procurés par un capital équivalent à la valeur de la nue-propriété de l'immeuble, a pu retenir souverainement que le prix convenu était réel et sérieux ;
D'où il suit que le moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation en ses deux premières branches, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à M. Y... ; rejette la demande de M. et Mme X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Monod, Colin et Stoclet, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame X... de leurs demandes tendant à voir juger que les conditions rendant la vente de leur bien immobilier parfaite n'étaient pas réunies, à voir annuler l'acte de vente en viager signé le 8 juin 2009, à voir constater que Monsieur Gilles Y... n'a pas respecté ses obligations et à le voir condamner à leur verser des dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE les appelants soutiennent qu'ils ont fait une erreur d'appréciation des conditions de leur engagement compte tenu de leur état de santé, que l'acquéreur n'a pas respecté ses engagements et que la rente fixée est très inférieure au revenu potentiel normal de l'immeuble qui correspond soit à sa valeur vénale, soit au prix fixé dans l'acte ; que concernant le vice d'erreur, le certificat médical du docteur Z... en date du 31 janvier 2011, qui indique que M. Pierre X... est atteint d'une affection neurodégénérative ayant débuté avant l'année 2009 est insuffisant pour établir que ce dernier n'était pas en capacité de contracter ou bien qu'il n'était pas en mesure de comprendre son engagement, alors que, concomitamment à la signature du compromis de vente en date du 14 mars 2009, les époux X... ont adressé à leur notaire un courrier instituant leur petit-neveu M. Gilles Y... légataire universel et ont souhaité lui faire bénéficier de leur assurance vie (projets de testament du 28 février 2009 et 3 mars 2009) ; que ces pièces tout comme l'acte de vente du 8 juin 2009 et le témoignage de Mme A... ainsi que celui de Mme Christiane X... établissent à tout le moins la volonté des époux X... de faire bénéficier ce dernier de certains avantages et contredisent le vice d'appréciation, argument qui sera dès lors rejeté ; que M. Gilles Y... est tenu envers les crédirentiers d'une obligation en nature et notamment de faire des visites aux époux X... et de s'occuper d'eux en cas de problèmes de santé ; que pour justifier du non-respect de cette obligation, les appelants produisent les attestations de M. B..., de Mme C..., et de Mme D... qui attestent que Mme X... doit faire son entretien extérieur sans que personne l'aide et de M. Maurice E... qui témoigne avoir effectué les travaux d'entretien et de jardinage pour les époux X... ainsi que plusieurs factures d'entretien à ce titre ; que toutefois, l'entretien du jardin n'entre pas dans le cadre de l'obligation en nature de M. Gilles Y... ; que le témoignage de Mme F... est contredit par le témoignage de Mme G... et les pièces produites au dossier qui mentionnent des contacts réguliers avec les époux X... (témoignage G... ¿ listing des appels téléphoniques de l'intimé/ numéro de téléphone des époux X... figurant sur le compromis de vente) jusqu'à ce que ces derniers ne changent de numéro de téléphone ; que les témoignages de Mme H... et de Mme I... datent de l'année 2012 soit postérieurement à l'assignation en justice des époux X... du mois de juillet 2011 et ne sont donc pas probants ;
1°) ALORS QUE il n'y a point de consentement valable, si le consentement a été donné par erreur ; qu'en se fondant pour affirmer qu'il n'était pas établi que Monsieur Pierre X... n'avait pas eu la capacité de contracter ou de comprendre son engagement lors de la signature du compromis de vente du 14 mars 2009, sur la circonstance inopérante que les époux X... avaient adressé à leur notaire un courrier instituant leur petit-neveu, Monsieur Gilles Y..., légataire universel et avaient souhaité lui faire bénéficier de leur assurance-vie, après avoir néanmoins constaté que Monsieur X... souffrait d'une affectation neurodégénérative depuis de nombreuses années, ce dont il résultait que ses facultés mentales pouvaient avoir été altérées lors de la vente, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1109 du code civil ;
2°) ALORS QU'aux termes de l'acte de vente l'acquéreur s'est engagé à « visiter régulièrement le vendeur à son domicile actuel ou à tout autre qu'il aurait dans la commune d'Annonay, s'assurer de son état de santé en ayant pour lui les meilleurs soins et de bons égards sa vie durant » ; qu'en affirmant que Monsieur Y... entretenait des contacts réguliers avec Monsieur et Madame X... ainsi qu'il ressortait de la liste de ses appels téléphoniques, quand précisément il résulte de l'acte de vente du 8 juin 2009 que Monsieur Y... avait l'obligation de visiter régulièrement les époux X... à leur domicile et de s'assurer de leur état de santé, de sorte que de simples appels téléphoniques étaient insuffisants à établir que le débirentier avait rempli cette obligation en nature, la cour d'appel a violé les articles 1134 et 1976 du code civil ;
ET AUX MOTIFS QUE concernant la rente, il peut être difficilement fait une comparaison avec les revenus procurés par le bien transmis dans la mesure où M. Gilles Y... n'a acquis que la nue-propriété, que les époux X... ont conservé l'usufruit, bien qu'au décès de ces derniers l'acquéreur disposera d'un droit de jouissance sur l'immeuble et éventuellement de la perception de loyers ; que néanmoins, le débirentier n'a pas acquis la propriété complète du bien ; qu'en tout état de cause, la rente doit être proportionnée à la valeur du bien aliéné au jour de la vente et doit tenir compte des circonstances propres de l'espèce afin de permettre de déterminer le caractère sérieux ou non du prix ; qu'ainsi le paiement de la nue-propriété du bien immobilier a été prévu par le versement d'arrérages mensuels viagers d'un montant de 414, 28 ¿ et par une obligation en nature de visite et de soins évaluée par les époux X... à la somme de 60. 000 ¿ dans la déclaration d'aliéner du 31 mars 2009 mais non repris dans l'acte du 8 juin 2009 ; qu'il convient donc d'évaluer si au moment de la conclusion du contrat de vente, il y a eu un déséquilibre entre les revenus théoriques du bien cédé et le montant des arrérages fixés ; qu'il s'agit de déterminer si les arrérages prévus par la rente viagère sont inférieurs aux revenus procurés par le capital, soit les intérêts annuels que pourrait produire le capital placé au taux d'intérêt pratiqué sur le marché interbancaire ; qu'ainsi une somme de 200. 000 ¿ placée dans un établissement bancaire au taux d'intérêts d'environ 3 % rapporte 6. 000 ¿ par an, soit la somme de 500 ¿ par mois ; que dès lors, le montant des arrérages fixés à la somme de 414, 28 ¿ par mois, non compris l'obligation en nature et en tenant compte que le débirentier supporte « les impôts et contributions de toute nature auxquels l'immeuble vendu peut ou pourra être assujetti par dérogation aux dispositions de l'article 608 du Code civil », les crédirentiers ayant conservé l'usufruit de l'immeuble apparaît correspondre à un prix réel et sérieux ;
3°) ALORS QUE lorsque la rente viagère ne dépasse pas les revenus nets de la chose vendue, il n'y alors pas de prix puisqu'il suffit à l'acquéreur de payer au vendeur les revenus de son bien pour l'acquérir, de sorte que la vente doit être déclarée nulle pour défaut de prix ; qu'en affirmant que le montant des arrérages, stipulé dans l'acte de vente du 8 juin 2009 à la somme de 414, 28 ¿ par mois non compris l'obligation en nature, était réel et sérieux après avoir constaté que le capital, placé dans un établissement bancaire, aurait rapporté à Monsieur et Madame X... la somme de 6. 000 ¿, soit la somme de 500 ¿ par mois, de sorte que la rente viagère était inférieure aux revenus du bien, la cour d'appel a violé les articles 1591 et 1976 du code civil.
