LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Constate la déchéance du pourvoi à l'égard de M. Kamel X...; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 21 novembre 2013), que M. Y... a donné à bail à M. Smail X... un appartement et que M. Kamel X...s'est porté caution des engagements de son frère ; qu'après résiliation du bail, M. Y... a sollicité la condamnation de M. et Mme X... et de M. Kamel X...au paiement de sommes restant dues par les locataires au titre des loyers, charges et réparations locatives ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que, malgré la mise en demeure adressée par les locataires au bailleur de remédier aux désordres liés à la non conformité aux normes de l'installation électrique, à l'insuffisance du dispositif de chauffage et à l'absence de ventilation haute dans la salle de bains, M. Y... n'avait pris aucune disposition, que le locataire n'avait en revanche pas fait réviser annuellement la chaudière, que l'indemnisation accordée par les premiers juges englobait les inconvénients et tracas subis par les occupants, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a souverainement fixé le montant du préjudice de M. et Mme X... ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 562 du code de procédure civile ;
Attendu que l'appel ne défère à la cour que la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément ou implicitement et de ceux qui en dépendent ; que la dévolution s'opère pour le tout lorsque l'appel n'est pas limité à certains chefs, lorsqu'il tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible ;
Attendu que pour fixer le montant des charges que le bailleur avait indûment récupérées sur le locataire à une somme moindre que celle retenue par le tribunal, la cour d'appel retient que le premier juge a déduit à tort des charges qui en réalité n'avaient pas été récupérées sur le locataire, puisqu'elles ne figuraient pas dans la colonne charges locatives ;
Qu'en statuant ainsi, alors que M. et Mme X... demandaient au contraire que la somme retenue par le tribunal au titre des charges indûment récupérées soit augmentée, que M. Y... n'avait pas relevé appel du jugement de première instance et que les conclusions de ce dernier avaient été déclarées irrecevables, la cour d'appel, qui ne pouvait aggraver le sort de M. et Mme X... sur leur seul appel, a violé le texte susvisé ;
Et vu l'article 627 du code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a fixé la dette des consorts X... à la somme de 10 486, 05 euros, dit qu'après compensation avec le préjudice de jouissance ceux-ci sont débiteurs de la somme de 6 886, 05 euros et condamné ces derniers au paiement de cette somme à M. Y..., l'arrêt rendu le 21 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
DIT n'y avoir lieu à renvoi ;
Condamne M. et Mme Smail et Sabah X... à payer à M. Y... la somme de 6 607, 55 euros restant due après compensation entre la somme due au titre de la dette locative fixée à 10 207, 55 euros et le préjudice de jouissance évalué à 3 600 euros ;
Dit que cette somme de 6 607, 55 euros portera intérêts au taux légal à compter de l'arrêt du 21 novembre 2013 ;
Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Tiffreau, Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour les consorts X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé la dette locative des consorts X... à la somme de 10. 486, 05 euros, après compensation avec le préjudice de jouissance, dit que les consorts X... étaient débiteurs de la somme de 6. 886, 05 euros, les condamnant à payer cette somme à M. Y... avec intérêt légal à compter de la décision,
AUX MOTIFS QUE : « les conclusions de l'intimé étant irrecevables la cour n'est saisie que des contestations des consorts X... à l'encontre de la décision déférée ; le premier juge a arrêté la dette locative des consorts X... à la somme de 10. 207, 55 euros en déduisant du décompte produit par le bailleur-le dépôt de garantie d'un montant de 1. 200 euros correspondant aux énonciations du bail-la somme de 998, 97 euros de débit au 31 décembre 2009, qu'il a estimé incompatible avec les reçus de loyers présentés par les consorts X... sans interruption depuis le début du bail jusqu'au 31 décembre 2009 inclus,- les sommes de 410, 94 euros et 68, 49 euros s'agissant de paiements de la CAF pour l'année 2011,- la somme de 311, 43 euros représentant divers frais imputés sur le compte de charges au titre des années 2008 et 2009 et ne rentrant pas dans le cadre de charges récupérables ; qu'il a écarté la réclamation des consorts X... concernant la somme de 341, 97 euros versée par la CAF en décembre 2009 en constatant qu'elle avait été reportée le mois suivant, celle concernant le bip du portail, considérant que cet achat relevait du confort personnel des locataires qui n'avaient pas suivi la procédure de vérification du fonctionnement de l'ancien bip, et celle concernant la somme de 250 euros réglée pour l'année 2011, cette somme étant effectivement déduite du décompte ; que s'agissant de l'année 2008, la seule critique à l'encontre du jugement porte sur la non prise en compte de la somme de 341, 97 euros, toutefois les consorts X... n'élèvent sur ce point aucune critique circonstanciée à l'égard des motifs de la décision déferrée qui sera confirmée ; que s'agissant des charges récupérables, récapitulées pièce 5 les consorts X... réclament la réduction de la somme de 322, 82 et non 311, 43 comme retenu par le premier juge ; mais il résulte du décompte que le premier juge a déduit à tort du décompte des charges qui n'étaient pas récupérées sur le locataire puisqu'elles ne figurent pas dans la colonne charge locatives, en conséquence il convient de déduire seulement les sommes suivantes,
année 2008 frais d'avocat : 2, 26 honoraires syndic précédent 6, 99 honoraire d'avocat 8, 43 honoraire expert 14, 76 année 2009 diagnostic technique 0, 49 total 32, 93 que s'agissant du bip le premier juge a écarté par des motifs que la cour approuve et qui ne sont pas utilement critiqués en cause d'appel la prétention des consorts X... ; il convient en outre de déduire du compte des consorts X... la somme de 547, 92 euros versée par les APL et qui ne figurent pas sur le décompte du bailleur, nonobstant le recours susceptible d'être engagé par la CAF contre les allocataires, ainsi que l'a relevé le premier juge ; qu'enfin le premier juge a retenu que la somme de 250 euros avait bien été déduite du compte de sorte que la critique des appelants n'est pas fondée ; qu'en conséquence la dette locative s'établira ainsi : 13, 197, 39-998, 97-1. 200-410, 94-68, 49-32, 93 = 10. 486, 05 euros ; que s'agissant des réparations locatives le décompte actualisé produit par M. Raymond Y... en première instance ne comportait pas de demande au titre des réparations locatives, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation à ce titre ; que sur le préjudice de jouissance ; les consorts X... se prévalent d'un rapport d'expertise établi le 10 mars 2010 par l'assureur de M. X...d'où il résulte que l'installation électrique n'est pas aux nomes et n'est pas raccordées à la terre, le dispositif de chauffage n'est pas suffisant pour assurer des températures normales, la ventilation haute dans la salle de bains est absente ; que ces constatations ont été réitérées dans le cadre d'une nouvelle expertise amiable qui s'est déroulée le 27 juin 2011 à laquelle M. Raymond Y... qui avait été convoqué, ne s'est pas rendu. Les dysfonctionnement constatés sont donc établis ; que M. Raymond Y... a été mis en demeure de remédier aux désordres par courriers des avril 2010 et 26 mai 2011 ; que dans ces conditions le premier juge qui a retenu que le bailleur n'avait pris aucune mesure pour sécuriser les lieux, mais relevé également que le locataire ne justifiait pas avoir fait réviser annuellement la chaudière a évalué a juste titre et de façon exacte le préjudice en découlant à la somme de 100 euros par mois pour toute la durée du bail soit 3. 600 euros le préjudice de jouissance ; que cette indemnisation englobe les inconvénients et tracas subis par les occupants, de sorte que la production par M. Smail X... d'un certificat médical établi le 5 octobre 2011 soit postérieurement à son départ des lieux et relatant un sentiment anxio dépressif, ne justifie pas l'octroi d'une indemnisation supplémentaire ; qu'en conséquence et après compensation les consorts X... restent devoir la somme de 10. 486, 05 euros- = 6. 886, 05 curas qui portera intérêt à compter de la présente décision qui arrête les comptes (arrêt attaqué pp. 4 et 5).
ALORS QUE 1°), une décision de justice doit se suffire à elle-même ; qu'il résultait des conclusions d'appel des consorts X... (pp. 4 et 6), et du jugement entrepris (pp. in fine et 4), partiellement confirmé, que tant au titre de l'année 2008 que 2009, des frais avaient été imputés à tort par le bailleur sur les locataires, au titre de prétendues charges récupérables qui ne l'étaient pas en réalité ; qu'en ne retirant des loyers dus qu'une infime partie des frais non récupérables de l'année 2008 et 2009, sans justifier en fait sa décision, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1134, 1709 et suivants du code civil, L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation
ALORS QUE 2°), en relevant d'office le moyen tiré de ce que « le premier juge a déduit à tort du décompte des charges qui n'étaient pas récupérées sur le locataire puisqu'elles ne figurent pas dans la colonne charges locatives », sans rouvrir les débats pour permettre aux parties aux parties de s'expliquer contradictoirement sur ce point, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'AVOIR limité le montant du préjudice de jouissance des consorts X... à la seule somme de 3. 600 euros, soit 100 euros par mois, venant en compensation avec leur dette de loyers
AUX MOTIFS QUE : sur le préjudice de jouissance ; les consorts X... se prévalent d'un rapport d'expertise établi le 10 mars 2010 par l'assureur de M. X...d'où il résulte que l'installation électrique n'est pas aux nomes et n'est pas raccordées à la terre, le dispositif de chauffage n'est pas suffisant pour assurer des températures normales, la ventilation haute dans la salle de bains est absente ; que ces constatations ont été réitérées dans le cadre d'une nouvelle expertise amiable qui s'est déroulée le juin 2011 à laquelle M. Raymond Y... qui avait été convoqué, ne s'est pas rendu ; que les dysfonctionnement constatés sont donc établis ; que M. Raymond Y... a été mis en demeure de remédier aux désordres par courriers des 8 avril 2010 et 26 mai 2011 ; que dans ces conditions le premier juge qui a retenu que le bailleur n'avait pris aucune mesure pour sécuriser les lieux, mais relevé également que le locataire ne justifiait pas avoir fait réviser annuellement la chaudière a évalué a juste titre et de façon exacte le préjudice en découlant à la somme de 100 euros par mois pour toute la durée du bail soit 3. 600 euros le préjudice de jouissance ; que cette indemnisation englobe les inconvénients et tracas subis par les occupants, de sorte que la production par M. Smail X... d'un certificat médical établi le 5 octobre 2011 soit postérieurement à son départ des lieux et relatant un sentiment anxio dépressif, ne justifie pas l'octroi d'une indemnisation supplémentaire ; qu'en conséquence et après compensation les consorts X... restent devoir la somme de 10. 486, 05 euros-3. 600 = 6. 886, 05 curas qui portera intérêt à compter de la présente décision qui arrête les comptes (arrêt attaqué p. 5)
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : M. Smail X... et Mme Sabah X... se prévalent d'un rapport d'expertise en date du 10. 03. 10 où il apparaît :- que l'installation électrique n'est pas au norme, et notamment pas raccordé à la terre,- que le dispositif de chauffage installé n'est pas suffisant pour assurer des températures normales dans l'appartement en cause,- l'absence de ventilation haute dans la salle de bain ; que l'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que M. Raymond Y... indique que la défaillance du chauffage est consécutive au défaut d'entretien locatif de celui-ci ; que le bail prévoit la révision annuelle du système de chauffage par le preneur ; M. Smail X... et Mme Sabah X... ne justifient pas avoir entretenu le système de chauffage, ni même que l'insuffisance du chauffage serait sans lien avec ce défaut d'entretien ; que le dysfonctionnement mis en exergue ne saurait donc être imputé au bailleur ; qu'aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, d'ordre public, issu de la loi du 13 décembre 2000, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent, c'est à dire un logement ne présentant pas de risques pour la sécurité ou la santé du locataire et doté des éléments d'équipement et de confort le rendant conforme à son usage d'habitation ; qu'il importe peu que le locataire ait accepté de prendre le bien en l'état, la loi du 6 juillet 1989 étant d'ordre public ; que l'absence de conformité du dispositif électrique, plus particulièrement l'absence de raccordement à la terre, tout comme l'insuffisance de ventilation, à plus forte raison dans un logement raccordé au gaz de ville, sont de nature à créer des dangers pour la sécurité et la santé de ses habitants ; que M. Smail X... et Mme Sabah X... démontrent que M. Raymond Y... a été avisé des conclusions de l'expertise par leur assureur en 2010 et qu'il n'a pris aucune mesure pour sécuriser les lieux ; qu'ils sont donc fondés à venir solliciter la réparation de leur préjudice de jouissance à hauteur de 100 euros par mois durant l'intégralité du bail, soit 3 600 euros ; qu'en revanche, ils ne démontrent pas de préjudice moral distinct de leur préjudice de jouissance. La demande formulée à ce titre sera donc rejetée » (jugement entrepris p. 5)
ALORS QUE dans leurs conclusions d'appel (p. 8), les consorts X... avaient démontré que le préjudice de jouissance avait été insuffisamment indemnisé par les premiers juges qui n'avaient pas tenus compte du fait que le logement affecté de vices graves avait été occupé par les deux enfants très jeunes de M. X..., « la petite Dalila (qui) était âgée de un an, à la prise du logement » et « l'enfant Safa (étant) née en décembre 2008, soit durant l'occupation du logement » ; qu'en confirmant le montant de l'indemnisation retenu par les premiers juges au titre du trouble de jouissance, sans répondre à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
