LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 14 janvier 2014), que l'immeuble en copropriété L'Oisans, dans la station des Menuires, comprend une partie A dite « centre commercial » au rez-de-chaussée et une partie B dite « habitation » du 1er au 6e étages à usage exclusif d'habitation ; que l'article 10 du règlement de copropriété rappelle l'obligation pour l'association syndicale libre des propriétaires des Menuires, chargée de la gestion de certaines parties communes, stipulée dans l'acte d'acquisition du terrain, de construire à ses frais une voie intérieure couverte servant par endroits de galerie marchande ainsi que la création d'une terrasse extérieure permettant la circulation en front de neige et des passages publics d'accès à la route et aux pistes ; que l'association syndicale s'est dissoute par assemblée générale du 30 septembre 1987 ; que l'assemblée générale des copropriétaires du 13 avril 1990 a voté une septième résolution énonçant que « toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste et celles du couloir du niveau route desservant les réserves et le quai de déchargement doivent être supportées par les propriétaires de la partie commerciale. Toutes les charges inhérentes au couloir des caves et de la cage d'escalier doivent être réparties uniquement entre les propriétaires de la partie habitation » ; que la société Hôtel de l'Oisans, la société des Alpes SBP, ainsi que M. et Mme X..., propriétaires de lots situés dans la partie A de l'immeuble, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'Oisans afin que cette répartition des charges soit déclarée non écrite, qu'une nouvelle répartition entre tous les propriétaires de l'immeuble proportionnellement à leurs millièmes dans les parties communes soit fixée et en remboursement des sommes versées en application de la décision de l'assemblée générale excédant les sommes dues ; que dix copropriétaires (les consorts Y...et autres) sont intervenus volontairement à l'instance ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que, pour rejeter les demandes, l'arrêt retient que la répartition des charges décidée par l'assemblée générale du 13 avril 1990 est conforme à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu'elle met à la charge des propriétaires de la partie commerciale les dépenses relatives à l'entretien des parties communes desservant les commerces et leurs annexes et à la charge des copropriétaires de l'élément habitation les dépenses d'entretien relatives aux parties communes permettant l'accès à celles-ci et à leurs dépendances ;
Qu'en statuant ainsi, sans constater l'existence de parties communes spéciales ni préciser si les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste et celles du couloir du niveau route visées par la décision de l'assemblée générale portaient sur la voie de circulation en front de neige et les passages publics d'accès à la route et aux pistes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Oisans, les consorts Y..., Mme A..., MM. B...et C..., M. et Mme D..., la société CSS et la société des Alpes SBP aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'Oisans, les consorts Y..., Mme A..., MM. B...et C..., M. et Mme D..., la société CSS et la société des Alpes SBP à la société Hôtel de l'Oisans et à M. et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat aux Conseils, pour la société Hôtel de l'Oisans et M. et Mme X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société civile immobilière Hôtel de l'Oisans, Monsieur René X... et Madame Christine E..., épouse X... de leurs demandes tendant à voir dire 1) que la décision de l'assemblée générale du 13 avril 1990 relative à la répartition des charges concernant la galerie marchande est contraire à une disposition d'ordre public et qu'en conséquence elle est réputée non écrite ; 2) que, par application des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges relatives à la galerie marchande, parties communes de l'immeuble ouvertes à la circulation de tous les copropriétaires, mais également du public, en vertu d'une servitude, doivent être réparties entre tous les copropriétaires de l'immeuble « L'OISANS » proportionnellement à leurs millièmes dans les parties communes ; 3) en tant que de besoin, et si par extraordinaire la Cour estimait qu'il y a lieu de modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, d'ordonner cette modification ; 4) à la condamnation en ce cas du Syndicat des Copropriétaires à accomplir toutes les formalités nécessaires à cette modification dans les trois mois suivant la signification de la décision à intervenir, à peine, passé ce délai, d'une astreinte de 500 ¿ par jour de retard ; 5) à titre subsidiaire, et dans le cas où la Cour estimerait ne pas disposer d'éléments suffisants pour dire si le passage litigieux correspond ou non au passage public visé par les différents actes, ordonner une expertise, l'expert ayant pour mission de dire si ce passage correspond ou non au passage public visé par les actes ;
AUX MOTIFS QUE les décisions de l'assemblée générale du 13 avril 1990, qui n'ont pas été attaquées dans le délai de deux mois, sont définitives ; qu'elles ne peuvent être remises en cause qu'en ce que la répartition des charges décidée serait contraire aux prescriptions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et, en toute hypothèse, avec un effet qui n'aurait lieu que pour l'avenir ; que ce texte fixe que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; que l'assemblée générale a d'abord expliqué qu'elle entendait seulement appliquer le règlement de copropriété ; que le fait de décider que toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste (nettoyage, entretien, mise en conformité, etc.) et celles du couloir du niveau route desservant les réserves et le quai de déchargement doivent être supportées par les propriétaires de la partie commerciale et que toutes les charges inhérentes au couloir des caves et de la cage d'escalier (nettoyage, entretien, mise en conformité, etc.) doivent être réparties uniquement entre les propriétaires de la partie habitation, apparaît bien une décision conforme à l'article 10 susdit en ce qu'elle met à la charge des copropriétaires de la partie commerciale les dépenses d'entretien des parties communes desservant les commerces et leurs annexes et à la charge des copropriétaires de l'élément habitation les dépenses d'entretien concernant les parties communes permettant l'accès à celles-ci et à leurs dépendances (caves) ; qu'elle apparaît également conforme à l'article 12-2 du règlement de copropriété qui n'est pas critiqué ; que c'est la délibération elle-même et non ses modalités d'application que critiquent les appelants ; qu'il y a donc lieu de les débouter et de réformer le jugement ;
1°) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les conclusions des parties ; qu'en disant que l'article 12-2 du règlement de copropriété n'était pas critiqué par les appelants, cependant qu'ils demandaient en tant que de besoin la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, et la condamnation du syndicat des copropriétaires à y procéder sous astreinte, ainsi que l'arrêt le rappelle du reste, page p. 4, lignes 8 à 10, la cour d'appel a violé le principe susvisé, au regard des articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
2°) ALORS AU DEMEURANT QUE les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; que, peu important qu'elle applique ou non le règlement de copropriété, la résolution attaquée, validant la répartition des charges relatives aux voies de circulation ouvertes à tous les copropriétaires et même au public, entre les seules copropriétaires de lots commerciaux, en ordonnant la poursuite de son application, la cour d'appel a violé l'article 10, alinéa 2, et, sur renvoi, l'article 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société civile immobilière Hôtel de l'Oisans, Monsieur René X... et Madame Christine E..., épouse X... de leurs demandes tendant à voir dire : 1) que la répartition des charges résultant de l'assemblée générale du 13 avril 1990, est censée n'avoir jamais existé ; 2) que le Syndicat des Copropriétaires a eu des agissements fautifs à l'égard des concluants en modifiant de manière illégale la répartition des charges et en leur faisant supporter seuls les frais d'entretien et de réparation d'un passage public dont la charge incombait, soit à la mairie, soit à l'ensemble des copropriétaires, mais non à quelques-uns d'entre eux ; 3) qu'en outre, le comportement du Syndicat des Copropriétaires a été fautif en ce que, malgré les nombreuses démarches entreprises, il n'a rien fait pour parvenir à une répartition des charges conformes aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, et que par sa carence il a causé un préjudice aux concluants ; 4) que le Syndicat des Copropriétaires devra rembourser aux concluants les charges de copropriété relatives à la galerie marchande indûment perçues de l'année 1990 à l'année 2012, ces charges n'ayant pas été réparties conformément au règlement de copropriété ; de les avoir déboutés de leurs demandes tendant : 5) à la condamnation en conséquence du Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble « L'OISANS » à payer : ¿ à la SCI HÔTEL DE L'OISANS la somme de : 129 428, 05 ¿, ¿ à Monsieur et Madame Guy X... la somme de : 10 887, 48 ¿ ; 6) en tant que de besoin, au prononcé de ces condamnations à titre provisionnel ; 7) à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble « L'OISANS » à rembourser aux concluants les sommes qu'ils ont été ou seront amenés à régler postérieurement aux périodes cidessus indiquées, au-delà des sommes dues en raison de leurs millièmes de copropriété, et ce, en tant que de besoin, à titre de dommages-intérêts : MÉMOIRE ; 8) à titre subsidiaire, à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires à établir et adresser aux concluants, dans un délai de deux mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, le compte détaillé des sommes indûment appelées auprès des concluants, et ce, à peine passé ce délai, d'une astreinte de 1 000 ¿ par jour de retard, sous le contrôle d'un expert désigné par la Cour ; 9) à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires au paiement des sommes ainsi déterminées, au besoin à titre provisionnel ; 10) à voir dire, dans le cas où une contestation surviendrait, que la Cour sera saisie par la partie la plus diligente pour statuer sur cette contestation ; 11) à titre plus subsidiaire, et dans le cas où la Cour l'estimerait nécessaire, à voir ordonner une expertise afin que soit déterminé le montant des charges indûment payées par les concluants ; 12) dans le cas où par extraordinaire la Cour ne condamnerait pas le Syndicat des Copropriétaires au remboursement des charges indûment réglées, à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires à payer aux concluants des sommes équivalentes aux charges indûment réglées, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice qui leur a été causé par le comportement fautif du Syndicat des Copropriétaires ; 13) à voir dire que les concluants seront exonérés de leur quote-part dans les condamnations prononcées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires ; 14) à voir dire que l'arrêt à intervenir sera publié à la Conservation des Hypothèques de CHAMBÉRY aux frais du Syndicat des Copropriétaires ; 15) à voir dire les appels incidents formés tant par le Syndicat des Copropriétaires, que par les copropriétaires intervenants à l'instance, non fondés ; 16) à voir dire en particulier : ¿ que les charges relatives au passage litigieux ne constituent pas des charges spéciales aux propriétaires des locaux à usage commercial, mais des charges communes générales incombant à l'ensemble des copropriétaires, ¿ que tel est notamment le cas des charges concernant les postes sécurité-incendie ;
AUX MOTIFS QUE les décisions de l'assemblée générale du 13 avril 1990, qui n'ont pas été attaquées dans le délai de deux mois, sont définitives ; qu'elles ne peuvent être remises en cause qu'en ce que la répartition des charges décidée serait contraire aux prescriptions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et, en toute hypothèse, avec un effet qui n'aurait lieu que pour l'avenir ; que ce texte fixe que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; que l'assemblée générale a d'abord expliqué qu'elle entendait seulement appliquer le règlement de copropriété ; que le fait de décider que toutes les charges inhérentes à la galerie commerciale au niveau piste (nettoyage, entretien, mise en conformité, etc.) et celles du couloir du niveau route desservant les réserves et le quai de déchargement doivent être supportées par les propriétaires de la partie commerciale et que toutes les charges inhérentes au couloir des caves et de la cage d'escalier (nettoyage, entretien, mise en conformité, etc.) doivent être réparties uniquement entre les propriétaires de la partie habitation, apparaît bien une décision conforme à l'article 10 susdit en ce qu'elle met à la charge des copropriétaires de la partie commerciale les dépenses d'entretien des parties communes desservant les commerces et leurs annexes et à la charge des copropriétaires de l'élément habitation les dépenses d'entretien concernant les parties communes permettant l'accès à celles-ci et à leurs dépendances (caves) ; qu'elle apparaît également conforme à l'article 12-2 du règlement de copropriété qui n'est pas critiqué ; que c'est la délibération elle-même et non ses modalités d'application que critiquent les appelants ; qu'il y a donc lieu de les débouter et de réformer le jugement ;
ALORS QUE la cassation du chef du dispositif de l'arrêt déboutant les exposants de leur demande tendant à constater que la répartition des charges résultant de la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 13 avril 1990, et, subsidiairement, de l'article 12-2, du règlement de copropriété, soit réputée non écrite, entraînera l'annulation par voie de conséquence du chef du dispositif les déboutant de leur demande de remboursement des charges de copropriété indûment payées, en application de l'article 625 du code de procédure civile.
