LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Vu leur connexité, joint les pourvois n° C 13-28. 459 et W 14-17. 325 ;
Donne acte à M. X... de ce qu'il se désiste de son pourvoi n° C 13-28. 459 en ce qu'il est dirigé contre M. Y..., la société MACIF Provence Méditerranée, la société Generali et le syndicat des copropriétaires Les Terrasses du soleil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 26 septembre 2013), que, suivant acte authentique reçu le 29 juillet 1998, par M. X..., notaire (le notaire), la société Aréthuse a acquis de la société Daro 2000 deux appartements jumelés, avec terrasse et solarium, constituant les lots n° 313, 314, 318 et 319 situés aux dixième et onzième étages d'un immeuble en copropriété ; qu'assignée, par le syndicat des copropriétaires (le syndicat), en démolition d'une salle de bains sous véranda et de jardinières illicitement installées sur une terrasse dépendant des parties communes à jouissance privative et exclusive, elle a appelé en garantie le vendeur, auteur des aménagements litigieux, pris en la personne de son liquidateur amiable, et le notaire, auquel elle reprochait d'avoir manqué à son devoir d'efficacité et à ses obligations d'information et de conseil ;
Sur le premier moyen :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de le condamner à garantir la société Aréthuse de l'intégralité du coût de sa condamnation à procéder, sous astreinte, aux travaux de démolition des ouvrages et aménagements réalisés sur la terrasse et de remise des lieux en leur état d'origine, alors, selon le moyen :
1°/ qu'une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en condamnant le notaire, à qui était reproché un manquement à son devoir d'efficacité en raison d'une erreur de retranscription des mentions du règlement de copropriété ayant laissé penser à la société Aréthuse, acquéreur de plusieurs lots dans l'immeuble, que les constructions édifiées avaient un caractère privatif, à garantir cette dernière du coût des travaux de remise en état des parties communes, tout en constatant que l'atteinte auxdites parties communes résultait de travaux exécutés antérieurement à son acquisition, de sorte que l'obligation de remise en état du propriétaire était indépendante de l'erreur commise par le notaire dont l'acte n'avait pas le pouvoir de rendre privative une partie commune, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'en évinçaient nécessairement et a violé l'article 1382 du code civil ;
2°/ que le manquement d'un notaire à son devoir de conseil n'est en relation de causalité avec le préjudice allégué que s'il est démontré que, mieux informé, son client aurait pu opter pour une solution plus favorable ou avait une chance sérieuse de le faire ; qu'en condamnant le notaire, à qui était reproché une erreur dans la retranscription des mentions du règlement de copropriété afférentes aux lots acquis ayant empêché la société Aréthuse d'avoir un doute raisonnable sur le caractère privatif d'une terrasse et de s'interroger en conséquence sur la licéité des constructions qu'elle supportait, à garantir le coût des travaux de remise en état des parties communes, sans constater qu'il était certain que, mieux informé, l'acquéreur aurait pu obtenir un avantage équivalent à ce coût tout en bénéficiant des lots en cause, la cour d'appel a, derechef, violé l'article 1382 du code civil ;
3°/ que l'indemnisation d'une perte de chance d'éviter un dommage ne peut être égale au montant de celui-ci ; qu'à supposer que la cour d'appel ait entendu réparer la perte, par la société Aréthuse, d'une chance de ne pas avoir à supporter les travaux rendus nécessaires par la contrariété au règlement de copropriété des aménagements réalisés dans les lots acquis, elle ne pouvait condamner le notaire à garantir l'intégralité de leur coût sans violer l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'après avoir relevé que la désignation erronée, dans l'acte notarié, de l'étage de la terrasse privative constituant le lot n° 319, fruit d'une confusion avec une seconde terrasse située à l'étage inférieur, avait convaincu l'acquéreur du caractère privatif, et, partant, licite des aménagements litigieux, l'arrêt retient, à bon droit, que ces mentions étant contraires à celles du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, qui classent le lot n° 319 dans les parties communes à jouissance privative et exclusive, sont inopposables au syndicat qui est fondé à obtenir la remise de la terrasse en son état d'origine, dès lors que les travaux d'aménagement, affectant les parties communes n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires dans les conditions de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; que de ces seuls motifs, dont il résulte que l'erreur commise par le notaire a permis l'éviction de l'acquéreur, la cour d'appel a pu déduire que le premier devait garantir le second de sa condamnation à procéder à la démolition des aménagements litigieux et à la remise des lieux dans leur état d'origine ; que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen :
Attendu que le notaire fait grief à l'arrêt de statuer comme il le fait, alors, selon le moyen, qu'il incombe au juge de trancher lui-même la contestation dont il est saisi, sans pouvoir prononcer une condamnation indéterminée, dont le contenu serait subordonné à des justifications ultérieures ; qu'en condamnant le notaire, solidairement avec M. Z..., ès qualités, à garantir la société Aréthuse de l'intégralité du coût, non évalué, des réparations qu'elle condamnait cette dernière à réaliser, quand il lui appartenait, au besoin en ordonnant avant dire droit une mesure d'instruction, d'en déterminer le montant, la cour d'appel a méconnu son office et violé l'article 4 du code civil ensemble l'article 1382 du même code ; Mais attendu que c'est sans méconnaître son office que la cour d'appel, qui n'avait pas à procéder à une évaluation qui ne lui était pas demandée, a dit le notaire tenu de garantir la société Aréthuse du coût des réparations en nature, déterminées, que celle-ci était condamnée à exécuter, sous astreinte ; que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à la société Aréthuse la somme de 3 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quinze.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X..., demandeur aux pourvois n° C 13-28. 459 et W 14-17. 325.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X..., solidairement avec Maître Z... en sa qualité de mandataire de la société Daro 2000, à relever et garantir la société Arethuse de l'intégralité du coût de la condamnation, prononcée sous astreinte, en premier ressort, à démolir la véranda constitutive de partie de la salle de bains créée, refermer le mur porteur où partie de la salle de bain a été créée, retirer le carrelage recouvrant le carrelage initial et le joint de dilatation et retirer l'intégralité des jardinières en dur installées sans autorisation ;
AUX MOTIFS QUE « l'appelante a acheté le 29 juillet 1998, par devant M.° le Naour, notaire à Antibes, les lots 313 et 314 constituant au 10e étage deux appartements jumelés, ce qui n'est pas contesté ; que ces deux lots ne comportent pas dans la description de l'acte authentique de terrasse, mais comportent dans les mentions du règlement de copropriété, pour chacun d'entre eux, un balcon et une terrasse ; que ces deux terrasses ont été à l'évidence réunies comme les deux appartements et constituent au 10e étage la terrasse où ont été édifiées la salle de bains et la véranda litigieuses ; que l'acte authentique ci-dessus visé porte mention par ailleurs de l'achat du lot 318, constituant au 11e étage une terrasse solarium d'environ 136 m ², ce qui correspond aux mentions du règlement de copropriété, avec 350 000e des parties communes générales, ce qui en fait incontestablement en droit un lot privatif, et non pas une partie commune à jouissance exclusive ; que le même acte authentique porte mention de l'achat du lot 319, décrit comme une terrasse d'environ 153 m ² au 10e étage, alors que ce lot est décrit au règlement de copropriété comme une terrasse solarium située au 11e étage, avec 395/ 1000 des parties communes générales ; que la seule question est donc celle de l'étage auquel est situé le lot 319, sa nature de lot privatif étant incontestable au regard des mentions du titre et du règlement de copropriété ; que la nature de terrasse solarium implique que le lot 319 est bien situé au 11e et dernier étage, l'acte authentique ne pouvant en même temps mentionner qu'il se situe au 10e étage et se référer à un descriptif du règlement de copropriété qui le situe incontestablement au 11e étage, comme le lot 318 ; que de plus, la réunion des deux appartements impliquait logiquement la réunion et l'accès aux deux terrasses solarium du 11e étage ; qu'enfin, en droit, le règlement de copropriété qui mentionne sans aucune ambiguïté que le lot 319 est situé au 11e étage est opposable tant à l'appelante qu'au syndicat ; que ce premier examen permet de retenir la nature de lot privatif des terrasses solarium du 11e étage (lots 318 et 319), mais interdit de retenir que les terrasses réunies du 10e étage soient elles aussi des lots privatifs, puisque le règlement de copropriété, en page 11, intègre aux parties communes " toutes les terrasses, accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l'usage exclusif d'un seul copropriétaire ", étant précisé que la terrasse du 10e étage n'est pas affectée d'une quote-part des parties communes, ce qui la différencie, en fait mais aussi en droit, des terrasses constituées par les lots 318 et 319 qui sont affectées d'une quote-part des parties communes, définition légale d'un lot à caractère privatif ; qu'en conséquence, il ne peut être sérieusement contesté par l'appelante que les constructions dont le syndicat réclame la démolition ont été édifiés au 10e étage, sur des terrasses ne constituant pas des lots privatifs, mais des parties communes réservées à son usage exclusif ; qu'à défaut d'autorisation régulière de l'assemblée générale, et même si ces constructions ont été édifiées par le vendeur de l'appelante, la demande du syndicat est parfaitement recevable et le premier juge doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la démolition sous astreinte de la véranda constitutive de partie de la salle de bains créée, la remise en état du mur porteur, le retrait du carrelage recouvrant le carrelage initial et le joint de dilatation, ainsi que le retrait des jardinières en dur ; que le syndic a été régulièrement autorisé à assigner par l'assemblée générale en date du 20 avril 2002 dans sa résolution numéro 11 » ;
ET QUE « s'agissant du notaire, la seule erreur pouvant lui être reprochée est d'avoir mentionné dans l'acte authentique d'achat qu'il a dressé les 29 juillet 1998 que le lot 319 était situé au 10e étage ; que cette erreur de retranscription des mentions du règlement de copropriété-état descriptif de division en date du 10 mars 1972, qui spécifie bien que le lot 319 était situé au 11e étage, est constitutive d'une faute dès lors que l'acheteur, à la simple lecture de l'acte, pouvait légitimement penser qu'il achetait un lot privatif numéro 319 situé au 10e étage, et donc dans le prolongement des deux appartements jumelés, et ce d'autant qu'il est indiqué plus loin dans l'acte en page sept que " les lots 314 et 313 consistant en deux appartements jumelés sont d'une superficie totale de 180 m ². Terrasses : 141 m ². Jardinières : 15 m ² ", suite au mesurage effectué par le géomètre Fourcy, par application de la loi du décembre 96 ; que dans ses conclusions, le notaire soutient d'ailleurs très fermement que les lots 318 et 319 sont des lots privatifs, ce qui est vrai, mais oublie de préciser qu'ils sont situés au 11e étage en vertu de l'état descriptif de division ci-dessus visé que le syndicat peut opposer à l'appelante, alors qu'en sens inverse l'appelante ne peut opposer au syndicat les mentions de son titre, contraires aux mentions de l'état descriptif de division ; que l'acte authentique assimile par conséquent à tort la terrasse du 10e étage à un lot privatif numéro 319, laissant logiquement penser à l'acheteur que les constructions édifiées sur cette terrasse ont un caractère privatif, notamment la salle de bains et les jardinières ; que dès lors que le caractère commun de cette terrasse est avéré, même si sa jouissance est exclusive, les mentions de l'acte se révèlent sur ce point dépourvues d'efficacité puisque elles ne peuvent être opposées au syndicat qui a obtenu à juste titre en premier ressort et devant la cour la condamnation de l'acheteur à démolir les constructions édifiées sans autorisation ; que la faute du notaire, ainsi caractérisée, n'a pas permis à l'appelante au moment de l'achat d'avoir un doute raisonnable sur le caractère privatif de la terrasse située au 10e étage et de s'interroger en conséquence sur la licéité des constructions que cette terrasse supportait et dont le syndicat demande à juste titre la démolition ; que ce doute a été pour le moins conforté durant toute la période contentieuse par les conclusions du notaire protestant du caractère privatif de la terrasse supportant les constructions litigieuses » ;
ET QUE « s'agissant du notaire, il est certain que les dommages en relation directe avec la faute qu'il a commise ne sont pas de même nature : qu'à l'évidence, la faute du notaire n'a aucune relation directe avec les malfaçons grevant les constructions par ailleurs irrégulières et avec les dommages subis par les voisins des niveaux inférieurs ; qu'en revanche, et tout comme le vendeur, le notaire devra relever et garantir l'appelante du coût des condamnations à démolir qui sont la conséquence du caractère commun de la terrasse du 10e étage, la cour faisant droit sur ce plan à la demande de l'appelante formulée en page 59 de ses conclusions, " si par extraordinaire la cour entrait en voie de condamnation à l'encontre " de l'appelante ; qu'en conclusion sur ce dernier volet des demandes principales de l'appelante, c'est un débouté qui s'impose au profit de Generali, le vendeur et le notaire devant en revanche être condamnés solidairement à relever et garantir l'appelante du coût des condamnations à démolir et déposer les constructions litigieuses, tandis que le vendeur seul sera condamné à payer à l'appelante le coût des malfaçons affectant lors de l'achat ces constructions, à savoir 38. 292 ¿ et à la relever et garantir du coût des dépens prononcés en premier ressort, qui comprennent les frais d'expertise » ;
1°) ALORS QU'une faute ne peut être retenue comme cause d'un préjudice que s'il est démontré que, sans elle, il ne se serait pas produit ; qu'en condamnant M. X..., à qui était reproché un manquement à son devoir d'efficacité en raison d'une erreur de retranscription des mentions du règlement de copropriété ayant laissé penser à la société Arethuse, acquéreur de plusieurs lots dans l'immeuble, que les constructions édifiées avaient un caractère privatif, à garantir cette dernière du coût des travaux de remise en état des parties communes, tout en constatant que l'atteinte auxdites parties communes résultait de travaux exécutés antérieurement à son acquisition, de sorte que l'obligation de remise en état du propriétaire était indépendante de l'erreur commise par le notaire dont l'acte n'avait pas le pouvoir de rendre privative une partie commune, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'en évinçaient nécessairement et a violé l'article 1382 du Code civil ;
2°) ALORS QUE le manquement d'un notaire à son devoir de conseil n'est en relation de causalité avec le préjudice allégué que s'il est démontré que, mieux informé, son client aurait pu opter pour une solution plus favorable ou avait une chance sérieuse de le faire ; qu'en condamnant M. X..., à qui était reprochée une erreur dans la retranscription des mentions du règlement de copropriété afférentes aux lots acquis ayant empêché la société Arethuse d'avoir un doute raisonnable sur le caractère privatif d'une terrasse et de s'interroger en conséquence sur la licéité des constructions qu'elle supportait, à garantir le coût des travaux de remise en état des parties communes, sans constater qu'il était certain que, mieux informé, l'acquéreur aurait pu obtenir un avantage équivalent à ce coût tout en bénéficiant des lots en cause, la Cour d'appel a, derechef, violé l'article 1382 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'indemnisation d'une perte de chance d'éviter un dommage ne peut être égale au montant de celui-ci ; qu'à supposer que la Cour d'appel ait entendu réparer la perte, par la société Arethuse, d'une chance de ne pas avoir à supporter les travaux rendus nécessaires par la contrariété au règlement de copropriété des aménagements réalisés dans les lots acquis, elle ne pouvait condamner le notaire à garantir l'intégralité de leur coût sans violer l'article 1382 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
(subsidiaire)IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné M. X..., solidairement avec Maître Z..., en sa qualité de mandataire de la société Daro 2000, à relever et garantir la société Arethuse de l'intégralité du coût de la condamnation prononcée sous astreinte, en premier ressort, à démolir la véranda constitutive de partie de la salle de bains créée, refermer le mur porteur où partie de la salle de bain a été créée, retirer le carrelage recouvrant le carrelage initial et le joint de dilatation et retirer l'intégralité des jardinières en dur installées sans autorisation ;
AUX MOTIFS PROPRES QU'« en conclusion sur ce dernier volet des demandes principales de l'appelante, c'est un débouté qui s'impose au profit de Generali, le vendeur et le notaire devant en revanche être condamnés solidairement à relever et garantir l'appelante du coût des condamnations à démolir et déposer les constructions litigieuses, tandis que le vendeur seul sera condamné à payer à l'appelante le coût des malfaçons affectant lors de l'achat ces constructions, à savoir 38. 292 euros et à la relever et garantir du coût des dépens prononcés en premier ressort, qui comprennent les frais d'expertise » ;
ALORS QU'il incombe au juge de trancher lui-même la contestation dont il est saisi, sans pouvoir prononcer une condamnation indéterminée, dont le contenu serait subordonné à des justifications ultérieures ; qu'en condamnant M. X..., solidairement avec Me Z... ès qualité, à garantir la société Arethuse de l'intégralité du coût, non évalué, des réparations qu'elle condamnait cette dernière à réaliser, quand il lui appartenait, au besoin en ordonnant avant dire droit une mesure d'instruction, d'en déterminer le montant, la Cour d'appel a méconnu son office et violé l'article 4 du Code civil ensemble l'article 1382 du même code.
