LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 22 janvier 2014), que la société Mak loisirs est locataire de locaux commerciaux appartenant à la société Dyonisienne d'aménagement et de construction (SODIAC) et antérieurement à la société Divavala ; que, la société Mak loisirs faisant l'objet d'une procédure de sauvegarde, la société SODIAC a déclaré une créance comprenant le montant de charges dont la récupération est prévue au bail ; que la locataire lui a opposé l'existence d'une dispense accordée par l'ancien propriétaire et d'une transaction qu'elle a exécutée ;
Attendu que, pour admettre la créance à son montant déclaré, l'arrêt retient que les parties ont recherché les termes d'un accord dans la perspective duquel l'abandon par la société SODIAC de sa créance au titre de l'arriéré de charges a été évoqué, que le document intitulé protocole d'accord portant la date du 23 août 2010, uniquement signé par le gérant de la société Mak loisirs et amendé par ce dernier, ne vaut pas, à défaut d'avoir reçu la signature de la société SODIAC, preuve d'une transaction ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société locataire qui soutenait que la société bailleresse avait fait preuve de mauvaise foi en ne contresignant pas le protocole qu'elle avait elle-même proposé et en déclarant une créance comportant des sommes qu'elle se déclarait prête à abandonner si le protocole avait été exécuté, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 janvier 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;
Condamne la société Dyonisienne d'aménagement et de construction aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Dyonisienne d'aménagement et de construction ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Mak loisirs ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Mak loisirs.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR admis la créance de la SODIAC dans la procédure de sauvegarde ouverte à l'égard de la société MAK LOISIRS pour la somme déclarée à titre privilégiée de 41 170, 52 euros et, en conséquence, d'AVOIR condamné la société MAK LOISIRS à payer à la société SODIAC la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « l'acte du 5 janvier 1996, par lequel la société civile immobilière DIVAVALA donnait à bail commercial à la société Mac Loisirs le local en cause, disposait, en son article sept " impôts, taxes et charges ", que le preneur s'engageait à rembourser, " en sus du loyer principal, les charges afférentes à toutes les prestations fournies par le bailleur et se rapportant à l'immeuble ainsi que les charges de copropriété " ; Que ce bail s'est poursuivi en toutes ses dispositions, à la suite de la cession de l'immeuble au profit de la société S. o. d. i. a. c notifiée au preneur le 2 octobre 2003 ; que les charges récupérables dans ce cadre ont fait l'objet de relevés individuels de régularisation notifiés au preneur, chaque mois de novembre, pour l'année précédente, relevés rappelant que, conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les pièces justificatives des dépenses de l'année étaient tenues à sa disposition et qu'il disposait d'un délai de 30 jours pour en contester le montant, montant ensuite intégré à l'avis d'échéance du mois de décembre suivant ; Que la société Mak Loisirs n'a alors émis aucune contestation quant au montant des charges, jusqu'à l'envoi, le 3 février 2007, d'un courrier évoquant les engagements de l'ancien propriétaire à limiter leur répétition aux seules taxe d'ordure ménagère et't. e. o. m', engagement que le bailleur initial a confirmé dans un courrier du 3 décembre 2007 adressé à la société Mak Loisirs ; Attendu cependant qu'il n'est pas établi que la société S. o. d. i. a. c a, au moment de la reprise du bien et du bail ou ensuite, expressément ou tacitement, repris à son compte cet engagement modifiant la clause qui vient d'être rappelée ; Que la société S. o. d. i. a. c. était en droit de porter au compte de son locataire les charges prévues au bail et soumises au contrôle du preneur ; Attendu s'agissant de l'accord transactionnel dont se prévaut la société Mak Loisirs et qui aurait été conclu ensuite, la Cour relève que, le 18 janvier 2010, la société S. o. d. i. a. c adressait, " à la suite d'un rendez-vous du 15 décembre 2009 comme convenu ", l'état des charges et des loyers impayés ; Qu'elle évoquait : ¿ une dette de 31 154, 61 euros correspondants aux charges récupérables pour les années 2004 à 2008 ; ¿ des loyers impayés de mai 2006, janvier, mars, juillet et septembre 2007, mai 2008 ainsi que les loyers de janvier à décembre 2009, soit une dette de loyer de 33'449 68 euros ; ¿ un impayé au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour 2004 à 2008 soit 8 916, 74 euros ; Qu'elle proposait le règlement de la somme de 42 366, 42 euros correspondants à la dette de loyer et à celle au titre de la taxe ordure ménagère, et proposait un règlement de cette somme sur 10 mois à compter du 1er février 2010 et la formalisation de cet accord par un avenant au bail commercial ; qu'elle précisait qu'en fonction de ces éléments, elle était prête à revoir sa position quant à la créance restant due au titre des charges ; Que le 30 janvier 2010, la société Mak Loisirs invitait son bailleur à confirmer par courrier cet abandon, son accord sur le paiement de l'arriéré des loyers (qu'elle évaluait à 33 943, 42 euros) sur 12 mois et la possibilité d'un " transfert en façade " sur rue pour un loyer mensuel de 3000 euro ; Qu'il est constant que les parties ont alors recherché les termes d'un accord, s'agissant du règlement du solde débiteur du compte de loyer et de charges, dans le cadre d'un moratoire de règlement et qu'était évoqué dans cette perspective l'abandon par la société S. o. d. i. a. c de sa créance au titre de l'arriéré de charges ; Que cependant, il ne résulte aucunement de la production par la société Mak Loisirs d'un document intitulé protocole d'accord portant la date du 23 août 2010, uniquement signé par Sullaiman X... gérant de la société Mak Loisirs, la preuve d'une transaction à ce titre réduisant sa dette à la somme qu'elle propose ; Que certes le document dont se prévaut l'appelante à ce titre s'inspire manifestement d'une proposition transactionnelle rédigée par la société S. o. d. i. a. c et transmise à la société Mak Loisirs dans cette perspective ; Que cependant il résulte du courrier d'envoi de ce document du 23 août 2010 de la société Mak Loisirs à l'intention de la société S. o. d. i. a. c que son gérant avait dû " le refaire " car la société S. o. d. i. a. c aurait omis de déduire les 5 286, 96 euros payées en provision de la T. e. o. m. des années 2004-2008 et par la même occasion de réduire le délai de paiement au 30 janvier 2011 et qu'il le retournait ainsi modifié revêtu de sa propre signature ; Que dans ces conditions il ne peut être retenu, à défaut d'avoir reçu la signature de la société S. o. d. i. a. c, comme preuve de la transaction dont se prévaut la société Mak Loisirs ; Que c'est donc à bon droit que la créance de la société S. o. d. i. a. c a été admise à hauteur de la somme déclarée ; Que l'ordonnance entreprise sera confirmée ; que la société Mak Loisirs sera condamnée aux entiers dépens de l'instance d'appel et à payer à la société S. o. d. i. a. c une indemnité globale de 1 500 euro, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, pour sa défense de première instance et d'appel » ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QU'« il apparaît, en l'absence de tout document contractuel, que l'accord intervenu entre la SARL MAK LOISIRS et son ancien bailleur n'est pas opposable à la SODIAC ; que le protocole d'accord du 23 Août 2010 ne comporte en effet que la seule signature de Monsieur X...et l'on ne saurait présumer qu'il ait été accepté par la SODIAC. Il convient donc d'admettre la créance de la SODIAC pour la totalité déclarée » ;
1. ALORS QUE si le bailleur vend la chose louée, l'engagement pris par celui-ci envers le preneur avant la vente ne requiert pas l'acceptation de l'acquéreur pour qu'il soit opposable à ce dernier, ni qu'il ait pris la forme d'un document contractuel ; qu'en se fondant au contraire sur la seule circonstance que l'acquéreur n'avait pas repris à son compte l'engagement du bailleur initial par lequel celui-ci avait limité le répétition des charges à l'encontre du preneur à la seule taxe d'enlèvement des ordures ménagères et, par motif éventuellement adopté, sur le fait que cet engagement n'avait pas fait l'objet d'un document contractuel pour affirmer qu'il n'était pas opposable à l'acquéreur, la Cour d'appel a violé l'article 1743 du Code civil ;
2. ALORS QU'une partie à un contrat ne peut fixer unilatéralement le délai dans lequel son cocontractant peut contester ses obligations envers elle ; que pour affirmer que le preneur ne pouvait plus contester le montant des charges récupérables figurant dans les relevés qui lui avaient été notifiés par l'acquéreur, l'arrêt attaqué a énoncé que ces derniers indiquaient que le preneur disposait d'un délai de 30 jours pour en contester le montant, cependant que le preneur n'avait émis aucune contestation quant au montant des charges dans ce délai avant l'envoi d'un courrier du 3 février 2007 ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, ensemble l'article 2277 du même Code, dans sa rédaction applicable en la cause ;
3. ALORS QUE la transaction est soumise aux règles édictées par l'article 1347 du Code civil ; qu'en affirmant que la proposition transactionnelle rédigée par la société SODIAC et retournée modifiée à celle-ci par la société MAK LOISIRS ne pouvait être retenue comme preuve d'une transaction entre les parties dès lors qu'elle n'avait pas reçu la signature de la société SODIAC, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette proposition ne pouvait pas constituer un commencement de preuve par écrit complété par des éléments extérieurs tels que l'exécution de ses termes par la société MAK LOISIRS, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1341, 1347 et 2044 du Code civil ;
4. ALORS en toute hypothèse QUE les conventions doivent être exécutées de bonne foi ; qu'en faisant droit à la demande en paiement de la société SODIAC, sans rechercher, comme elle y était invitée, si celle-ci n'avait pas manqué à la bonne foi contractuelle en faisant croire, par le projet de transaction qu'elle avait communiqué à la société MAK LOISIRS, qu'elle était prête à abandonner, en cas d'exécution du protocole par celle-ci, ses demandes relatives aux arriérés de charges des années 2004 à 2008, puis à laisser la société MAK LOISIRS exécuter sa part du protocole sans signer elle-même celui-ci, avant de réclamer néanmoins le paiement de ces charges, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, alinéa 3, du Code civil.
