LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation (chambre commerciale, financière et économique, 27 octobre 2009, pourvoi n° Q 08-17.318), que la société Hôtel restaurant Ecluse du Rhin (la société Ecluse du Rhin) a donné son fonds de commerce de restauration en location-gérance à la société Au Lagon Bleu et lui a consenti un sous-bail commercial sur les locaux dans lesquels il était exploité ; qu'arguant d'une exploitation du fonds non conforme aux prescriptions administratives et du non- règlement par le locataire-gérant de redevances et de loyers, le loueur l'a assigné en résiliation judiciaire des deux contrats et celui-ci a demandé reconventionnellement leur nullité ; que la cour d'appel a déclaré nuls ces contrats et qu'un arrêt du 27 janvier 2005, après avoir constaté l'impossible remise des parties dans l'état où elles se trouvaient avant leur exécution, a dit que la société Au Lagon Bleu devrait verser à la société Ecluse du Rhin une indemnité d'occupation pour les locaux et l'exploitation du fonds de commerce, en ordonnant une expertise afin d'en déterminer le montant ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 1351 du code civil ;
Attendu que pour déclarer « irrecevables les demandes de la société Au Lagon bleu portant sur la nullité des contrats ainsi que ses conséquences pécuniaires » et refuser d'examiner la demande de cette dernière tendant à voir écarter le paiement d'une indemnité d'occupation au titre de la location-gérance du fonds de commerce, faute de mise à disposition d'une clientèle lors de la conclusion du contrat, l'arrêt retient que le moyen de nullité des contrats soulevé par cette société ayant été accueilli, elle n'est pas fondée à l'invoquer à nouveau pour un autre motif qui n'a pas été retenu, et que le principe du paiement d'une indemnité d'occupation au profit de la société Ecluse du Rhin, tant pour le fonds de commerce que pour les locaux, a été définitivement tranché par l'arrêt de la cour d'appel de Colmar du 27 janvier 2005 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et que l'arrêt rendu le 27 janvier 2005 par la cour d'appel de Colmar, qui avait expressément ordonné une expertise pour cette raison, ne s'était pas prononcé sur l'existence d'une clientèle attachée au fonds de commerce donné en location-gérance à la société Au Lagon bleu , la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Sur le second moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour condamner la société Au Lagon bleu à payer à la société Ecluse du Rhin la somme de 93 366,68 euros comprenant une indemnité d'occupation consécutivement à l'annulation du contrat de location-gérance, et rejeter ses demandes contraires, l'arrêt retient que l'expert a fixé la valeur du fonds de commerce à 200 000 euros ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Au Lagon Bleu qui soutenait que, faute de clientèle mise à sa disposition, aucun fonds de commerce n'existait au jour de sa prise de possession de sorte qu'une indemnité d'occupation à ce titre ne pouvait être mise à sa charge, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;
Et sur le second moyen, pris en sa troisième branche :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que pour fixer l'indemnité annuelle due par la société Au Lagon Bleu au titre de l'occupation des locaux à la somme de 15 518 euros, l'arrêt, après avoir constaté que la base de calcul de l'expert sur la valeur locative de 17 242 euros par an était fondée, retient qu'il importe néanmoins de l'affecter d'un abattement de 5 %, puis de pratiquer un nouvel abattement de 10 % sur la valeur ainsi obtenue, eu égard à la précarité de cette occupation ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la somme de 15 518 euros correspond à un seul abattement de 10 % sur la valeur locative annuelle de 17 242 euros, la cour d'appel, qui s'est contredite, a méconnu les dispositions du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 20 novembre 2013, entre les parties, par la cour d'appel de Metz ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt, et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nancy ;
Condamne la société Hôtel restaurant Ecluse du Rhin aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, la condamne à payer à la société Au Lagon Bleu la somme de 3 000 euros et rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du trois mai deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour la société Au Lagon Bleu.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
La société Au lagon bleu fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables ses demandes portant sur la nullité des contrats ainsi que ses conséquences pécuniaires ;
AUX MOTIFS QUE la société HÔTEL RESTAURANT ECLUSE DU RHIN fait état d'une décision définitive rendue le 27/01/2005 par la Cour d'appel de COLMAR pour conclure à l'irrecevabilité de la demande de la société AU LAGON BLEU, cet arrêt prononçant la nullité du contrat de location-gérance du fonds de commerce et consécutivement, du contrat de sous-location des murs qu'elle a soulevé ; que cette décision mixte a accueilli un des moyens de nullité tiré de l'irrégularité de la clause d'indexation du loyer (indice) sans envisager le second, tenant à l'inexistence de clientèle et donc du fonds de commerce au 1/09/1992 ; qu'en outre, elle a jugé que les contrats (de location gérance et de sous location) "s'agissant de contrats à exécution successive ayant été exécutés, cette nullité a pour effet de remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cette exécution (1er septembre 1992) et que, cette remise en état s'avérant impossible pour la SARL LE LAGON BLEU, celle-ci doit verser à la SARL HOTEL RESTAURANT ECLUSE DU RHIN une indemnité d'occupation tant pour les locaux occupés par le fonds de restauration que pour l'exploitation du dit fonds" ; que consécutivement, elle a ordonné une expertise comptable aux fins notamment de "déterminer la valeur du fonds de restauration au 1er septembre 1992, compte tenu de ses différents composants et de la clientèle préexistante" ainsi que de déterminer la valeur du fonds de commerce à la sortie de la société AU LAGON BLEU "et notamment de sa clientèle existante" ; qu'il en résulte d'une part, que le moyen de nullité des contrats développé par la société AU LAGON BLEU ayant été accueilli, cette dernière n'est pas fondée à le développer une seconde fois pour un autre motif qui n'a pas été retenu en tant que tel et d'autre part, que le principe du paiement d'une indemnité d'occupation au bénéfice de la société HOTEL RESTAURANT ECLUSE DU RHIN tant pour le fonds de commerce que pour les murs, est définitivement tranché ; qu'en effet, la référence à l'existence ou non d'une clientèle dans l'arrêt de cassation, n'a pas été faite dans l'optique du prononcé d'une nullité de ce chef, mais uniquement afin de déterminer la valeur de l'indemnité d'occupation due par la société AU LAGON BLEU, à savoir de "déterminer la valeur du fonds de restauration au 1er septembre 1992, compte tenu de ses différents composants et de la clientèle préexistante" ainsi que la valeur du fonds de commerce à la sortie de la société AU LAGON BLEU "et notamment de sa clientèle existante" dans les termes de la mission de l'expert ; qu'en effet la sanction de la Cour ne concerne que sur la charge de la preuve de ces éléments déterminables, lesquels sont nécessaires au calcul de l'indemnité mise à la charge de l'appelante ; que dès lors toute demande de cette nature présentée par la société AU LAGON BLEU à l'appui de sa critique d'une décision postérieure du 13/03/2008 ne saurait prospérer et sera déclarée irrecevable ;
ALORS QUE l'autorité de chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement ; qu'en jugeant, bien que l'arrêt rendu par la cour d'appel de Colmar le 27 janvier 2005 ne se soit pas prononcé sur l'existence d'une clientèle attachée au fonds de commerce donné en location-gérance à la société Au lagon bleu, que la demande de cette dernière, tendant à voir écarter, faute de mise à disposition d'un fonds de commerce, le paiement d'une indemnité d'occupation, était irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée le 27 janvier 2005, la cour d'appel a violé l'article 1351 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
La société Au lagon bleu fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à payer à la société Hôtel restaurant Ecluse du Rhin la somme de 93.366,68 euros et de l'avoir déboutée de ses prétentions contraires ;
AUX MOTIFS QUE s'agissant de la décision prononcée le 27/10/2009 par la Cour de Cassation, il apparaît que l'arrêt de Cour d'appel de COLMAR du 13/03/2008, pris consécutivement à la mesure d'expertise ordonnée dans l'arrêt précité quant à lui définitif, a été mis à néant, sauf en ce qui concerne le rejet des demandes de résiliation des contrats et leurs accessoires ; que dès lors, seule est dévolue à présente juridiction la question de la fixation de l'indemnité d'occupation due par la société AU LAGON BLEU à la société HOTEL RESTAURANT ECLUSE DU RHIN du 1/09/1992 à août 2002, date de fin d'occupation des lieux et du fonds de commerce par le locataire-gérant ainsi que l'imputation des loyers et redevances payées pendant la même période d'activité par société AU LAGON BLEU ; que tout autre chef de demande n'est pas fondé et sera par conséquent, rejeté ; qu'il résulte des conclusions de l'expert qui a déposé son rapport le 18/06/2006, que la valeur du fonds de commerce a été fixée à 200.000 euros, montant repris tant par l'appelante que l'intimée comme base de calcul en prenant pour référence, la méthode du chiffre d'affaires hors taxes, "modulé en raison d'une rentabilité faible de la société AU LAGON BLEU" par rapport à une moyenne sectorielle et géographique ; que dès lors elle sera retenue en tant que telle ; qu'après application du calcul de l'expert, qui impute 8% pour cause de précarité du statut, la valorisation de l'indemnité d'occupation est de 160.000 euros, montant qui sera retenu au titre du fonds de commerce, ce, sur toute la période en litige ; qu'en revanche les parties s'opposent sur la valeur de l'indemnité d'occupation au titre des murs ; que la base de calcul est fondée sur le montant annuel de la valeur locative depuis le 1/09/1992 jusqu'au 31/08/2002, soit un loyer moyen à 17.242 euros par an ; que s'agissant de l'indemnité d'occupation nécessairement inférieure à la valeur locative, le montant annuel de 16.378,00 euros retenu par l'expert est qualifié d'excessif par la société AU LAGON BLEU qui elle, propose 609,80 euros (4000 francs) par mois ou 7.317,60 euros par an ; que cependant, la méthode d'évaluation employée par l'expert est objective, fortement renseignée et mathématiquement justifiée ; qu'au demeurant la société AU LAGON BLEU se contente de la critiquer sans argumenter, si ce n'est au regard du niveau du loyer au début du bail soit 609,80 euros (HT), montant qui à l'évidence ne correspond aucunement à l'indemnisation de l'occupation des lieux pendant dix ans ; que dès lors le calcul de l'expert sera retenu comme fondé dès lors que tant l'activité du restaurant, l'état des locaux que les points négatifs, sont pris en compte en affectant un abattement de 5% ; qu'en revanche il y a lieu de rappeler la précarité de cette occupation et de pratiquer un nouvel abattement sur la valeur ainsi obtenue de 10% soit un solde de 15.518 et au total de 155.180,00 euros ; que dès lors la fixation à 160.000 euros de la valeur du fonds de commerce à la date de sa mise en location gérance sera validée ; que celle portant sur les murs sera retenue, au vu du calcul de l'expert et des éléments contractuels à la somme totale de 155.180,00 euros ; que le total des indemnités d'occupation dues à la société HÔTEL RESTAURANT ECLUSE DU RHIN par l'appelante s'élève à la somme de 315.180 euros ; qu'eu égard à l'anéantissement rétroactif des contrats et sur le fondement de l'article 1377 du code civil sur la répétition de l'indu, les loyers et redevances régulièrement payés par la société AU LAGON BLEU seront déduites dans la limite de la somme de 221.813,32 euros, montant établi par la reconnaissance de la société appelante ; qu'après compensation la société HÔTEL RESTAURANT ECLUSE DU RHIN dispose d'une créance sur la société AU LAGON BLEU de 93.366,68 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
1°) ALORS QUE dans son rapport l'expert précisait ne disposer d'aucun document permettant, strictement, de déterminer la valeur du fonds de restauration au 1er septembre 1992, date d'entrée dans les lieux de la société Au lagon bleu ; qu'en se contentant d'affirmer, pour condamner la société Au lagon bleu à payer une certaine somme à titre d'indemnité d'occupation du fonds de commerce, que l'expert avait fixé la valeur du fonds à 200.000 euros, sans tenir compte de l'indication de ce dernier selon laquelle il n'avait pu établir une valeur au 1er septembre 1992, laquelle était pourtant nécessaire pour pouvoir apprécier la réalité de la mise à disposition d'une clientèle à cette date, la cour d'appel a, par omission, dénaturé la rapport de l'expert et ainsi violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE, en tout état de cause, une indemnité n'est due, au titre de l'occupation d'un fonds de commerce, qu'autant que ce dernier existait au moment de la prise de possession, ce qui suppose notamment l'existence, à cette date, d'une clientèle ; qu'en se bornant à relever, pour condamner la société Au lagon bleu à payer une indemnité d'occupation en conséquence de l'annulation du contrat de location-gérance du 4 septembre 1992, que l'expert avait fixé la valeur du fonds de commerce à 200.000 euros, sans rechercher, comme elle y était invitée, si, faute de clientèle mise à disposition, aucun fonds de commerce n'existait au jour de l'entrée dans les lieux, de sorte qu'aucune indemnité ne pouvait être mise à la charge de la société Au lagon bleu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 144-1 du code de commerce ;
3°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motif ; qu'en retenant tout à la fois qu'il y avait lieu de pratiquer un nouvel abattement de 10% sur la valeur obtenue après un premier abattement de 5% sur la valeur locative annuel de 17.242 euros, ce qui conduisait à une indemnité annuelle de 14.742 euros, et que l'indemnité annuelle relative aux murs s'élèverait à 15.518 euros, ce qui correspondait à un seul abattement de 10% sur la valeur locative annuelle de 17.242 euros, la cour d'appel s'est contredite, et a ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile.
