LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° K 15-15. 134 et Z 14-29. 748 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Poitiers, 26 septembre 2014), que, le 7 mai 2008, la société civile immobilière les Jardins du Trait (la SCI) a vendu en l'état futur d'achèvement un appartement et une place de stationnement à M. X..., les locaux devant être livrés au plus tard au quatrième trimestre 2008 ; que M. X... a souscrit un prêt auprès de la société GE Money Bank pour financer cet achat ; qu'une garantie d'achèvement a été consentie par la société Banco Popular, devenue la société CIC Iberbanco (la société CIC) ; qu'une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l'égard de la SCI ; que le permis de construire est devenu caduc le 20 décembre 2009 ; que, le 22 juin 2010, la société CIC a informé M. X... de son refus de mobiliser sa garantie ; que M. X... a assigné le liquidateur de la SCI, ès qualités, le notaire ayant reçu l'acte de vente, la société GE Money Bank, en résolution des contrats de vente et de prêt et en paiement de dommages-intérêts, puis a appelé en intervention forcée la société CIC ;
Sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande formée par M. X... contre la société CIC, l'arrêt retient que le garant n'était pas tenu de reprendre à son compte la réalisation de l'opération de construction en se substituant au vendeur, qu'il n'est pas démontré que la société CIC aurait refusé de payer les sommes nécessaires à l'achèvement, paiements qui ne pouvaient être effectués, aux termes de la convention, qu'au vu de situations de travaux visées par l'architecte de l'opération, qu'aux termes du contrat de garantie, la substitution du garant au promoteur défaillant n'est qu'une faculté, prévue en cas d'interruption des travaux pendant plus d'un mois, qu'en l'espèce, les travaux de construction n'ont pas débuté, seuls les bâtiments existants ayant été démolis, que la SCI a, par différents courriers, informé la société CIC du report du début des travaux, sans invoquer de difficultés financières mais un problème de bornage, que le garant, qui n'est contractuellement tenu que d'un contrôle du déroulement financier de l'opération immobilière n'a commis aucun manquement, et que ni les dispositions légales ni la convention ne mettent à la charge du garant d'achèvement une obligation d'information des acquéreurs ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de M. X... qui faisait valoir que la société CIC avait manoeuvré pour le maintenir dans l'ignorance de la situation matérielle afin qu'il n'exerce pas les droits dérivant de la garantie, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Sur le second moyen :
Vu l'article 1382 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande en dommages-intérêts à l'encontre du notaire, l'arrêt retient que la convention portant garantie d'achèvement des travaux a été régularisée avant toute vente en l'état futur d'achèvement, convention qui n'a pas manqué d'être mentionnée à M. X... lors de la signature du contrat préliminaire, et que le notaire n'avait pas à fournir d'informations à M. X... sur l'existence d'une plainte pénale ou sur les courriers de la société CIC relatifs au défaut de commencement des travaux ;
Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à exclure la faute du notaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
Met hors de cause la société GE Money Bank ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de M. X... à l'encontre de la société CIC Iberbanco et de la SCP A...-B...- C..., l'arrêt rendu le 26 septembre 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne la société CIC Iberbanco et la SCP A...- B...- C... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes des sociétés CIC Iberbanco et GE Monkey Bank et de la SCP A...- B...- C... ; condamne la société CIC Iberbanco et la SCP A...- B...- C... à payer la somme globale de 3 000 euros à M. X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize juin deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens identiques produits aux pourvois n° K 15-15. 134 et Z 14-29. 748 par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a, ayant infirmé le jugement entrepris, débouté monsieur X... de ses demandes à l'encontre de la SA CIC Iberbanco
AUX MOTIFS QUE « sur la responsabilité de la société CIC Iberbanco, monsieur X... soutient que la société CIC Iberbanco a manqué à ses obligations contractuelles, ce qui constitue une faute lui ayant causé un préjudice pour lequel il demande la somme de 44 351, 75 euros à titre de dommages et intérêts ; qu'il fait valoir que la société CIC Iberbanco en sa qualité de garant d'achèvement était tenue de faire achever la construction en cas de défaillance de la SCI les jardins du trait à laquelle elle aurait dû se substituer ; qu'il constate que si par une lettre recommandée avec avis de réception du 10 juin 2008, la société CIC Iberbanco a mis la SCI les jardins du trait en demeure de lui fournir un état des appels de fonds, un état d'avancement des travaux et une copie des marchés de travaux, elle n'a cependant effectué aucune démarche malgré le silence gardé par la SCI venderesse ; qu'il relève que le notaire, maître B..., a adressé de nombreux courriers à CIC Iberbanco durant l'année 2009 auxquels elle n'a pas cru devoir répondre ; que dans ces conditions, il fait valoir que la sommation délivrée le 23 juillet 2009 par la société CIC Iberbanco à la SCI les jardins du trait d'avoir à reprendre les travaux est tardive et qu'elle a engagé sa responsabilité en le privant par son inertie de la chance de faire réaliser l'achèvement de l'immeuble ; que monsieur X..., tiers au contrat souscrit entre la société CIC Iberbanco et la société les jardins du trait, peut effectivement invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle un manquement contractuel du garant d'achèvement, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage ; que la convention de garantie d'achèvement des travaux conclue entre la SCI les jardins du trait et le CIC Iberbanco dispose : « la caution se porte caution solidaire envers les acquéreurs de l'immeuble, des engagements du vendeur conformément aux dispositions de l'article R 261-21 b du CCH et par là, s'oblige en cas de défaillance constatée du vendeur à fournir les sommes nécessaires pour mener à bien l'achèvement de l'immeuble », « si les travaux étaient interrompus pendant plus d'un mois, la caution aurait, huit jours après sommation demeurée infructueuse, la faculté de se substituer au vendeur et de faire poursuivre les travaux par toute personne qu'elle jugerait compétente, le tout aux frais du vendeur. À cet effet, le vendeur constitue dès à présent la caution comme mandataire irrévocable avec faculté de se substituer toute personne physique ou morale de son choix pour poursuivre les travaux et notamment traiter avec les entrepreneurs, les architectes » ; que lorsque la garantie d'achèvement prend la forme d'une convention de cautionnement, le garant s'oblige en vertu de l'article R 261-21 du code de la construction et de l'habitation, à verser les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble ; qu'il s'agit donc d'une garantie financière et le garant satisfait à cette obligation dès lors qu'il met à disposition les fonds nécessaires à l'achèvement de l'opération ; qu'en l'espèce, la SA CIC Iberbanco qui avait apporté sa garantie uniquement pour l'achèvement des travaux n'était pas tenue de reprendre à son compte la réalisation de l'opération de construction en se substituant au vendeur ; qu'il n'est pas démontré par ailleurs qu'elle aurait refus de payer les sommes nécessaires à l'achèvement, payements qui ne pouvaient être effectués aux termes de la convention, qu'au vu de situations de travaux visés par l'architecte de l'opération ; qu'il résulte des dispositions de la convention de garantie d'achèvement sus visée, incluses dans le paragraphe « mise en oeuvre de la garantie » que la substitution du garant au promoteur défaillant, qui n'est au surplus qu'une faculté, est prévue en cas d'interruption des travaux pendant plus d'un mois ; qu'en l'espèce, les travaux de construction n'ont pas débuté, seuls les bâtiments existants ayant été démolis et la SCI les jardins du trait ayant par différents courriers informé la société CIC Iberbanco du report du début des travaux, sans invoquer de difficultés financière mais un problème de bornage, difficulté étrangère aux obligations contractuelles du garant, de nature financière ; qu'ainsi, le garant qui n'est tenu que d'un contrôle du déroulement de l'opération immobilière en vertu de l'article 12 de la convention et non de celui de l'avancement des travaux, l'article 5 de la convention ne mettant à sa charge ce dernier que « pour le cas où la caution le jugerait utile », n'a en l'espèce commis aucun manquement ; qu'enfin, ni les dispositions légales ni la convention ne mettent à la charge du garant d'achèvement une obligation d'information des acquéreurs, de sorte que monsieur X... ne peut faire grief à la SA CIC Iberbanco de ne pas lui avoir « communiqué les éléments en sa possession » ; que l'existence d'une faute imputable à la SA CIC Iberbanco n'est donc pas démontrée ; que les conditions de mise en oeuvre de la garantie de la SA CIC Iberbanco n'étant pas réunies, et du fait de l'absence de garanties de remboursement (concernant les versements effectués par les acquéreurs en cas de résolution de la vente), la demande de monsieur X... en restitution des sommes versées au vendeur en peut être accueillie » (arrêt, pp. 5 et 6) ;
ALORS QUE, premièrement, monsieur X... soutenait que la CIC Iberbanco avait consenti un cautionnement aux termes duquel elle s'engageait à l'encontre de monsieur X... à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble (conclusions d'appel de monsieur X..., p. 15 et suivantes), et qu'elle a effectué des manoeuvres visant à maintenir monsieur X... dans l'ignorance de la situation matérielle, de sorte qu'il n'exerce pas les droits dérivant de la garantie (conclusions d'appel de monsieur X..., p. 16 avant dernier et dernier alinéas et p. 17 alinéa 5 et suivants, et p. 23 avant-dernier alinéa) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen opérant, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, deuxièmement, monsieur X... soutenait que s'il fallait considérer que la CIC Iberbanco ne s'était pas engagée à faire exécuter elle-même les travaux en cas de carence de la SCI les jardins du trait mais s'en était simplement réservé la possibilité, elle n'en aurait pas moins commis une faute en informant tardivement monsieur X... qu'elle ne ferait pas usage de cette faculté, plaçant celui-ci dans l'impossibilité d'exercer ses droits dérivant de la garantie (conclusions d'appel de monsieur X..., p. 20 avant-dernier alinéa) ; qu'en s'abstenant de répondre à ce moyen opérant, les juges du fond ont violé l'article 455 du code de procédure civile ;
ALORS QUE, troisièmement, le garant au sens de l'article R 261-21 du code de la construction et de l'habitation doit porter à la connaissance de l'acquéreur les informations relatives à l'exécution du contrat de construction, de sorte à le mettre en mesure d'exercer les droits qu'il détient du contrat ; qu'en considérant que le garant n'était pas tenu de porter à la connaissance de monsieur X... les informations qui auraient permis à celui-ci d'exercer les droits dérivants de la garantie, les juges du fond ont violé l'article R 261-21 du code de la construction et de l'habitation, ensemble l'article 1382 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
L'arrêt attaqué encourt la censure
EN CE QU'il a débouté monsieur X... de ses demandes à l'encontre de la SCP A..., B... et C... ;
AUX MOTIFS QUE « sur la responsabilité du notaire, monsieur X... reproche à maître B..., notaire, de ne pas avoir attiré son attention :- sur l'étendue de ses droits à l'égard de l'établissement garant,- sur la différence entre une garantie extrinsèque d'achèvement et une garantie de remboursement et leurs avantages respectifs,- sur les risques pour lui à ne bénéficier que d'une garantie d'achèvement et non de remboursement,- et de ne pas l'avoir informé de la plainte pénale déposée le 25 juillet 2008 par la banque ; que c'est à juste titre que la SCP A..., B... et C... rappelle que la convention portant garantie d'achèvement des travaux a été régularisée avant toute vente en l'état futur d'achèvement, convention qui n'a pas manqué d'être mentionnée à monsieur X... lors de la signature du contrat préliminaire, et que dans ces conditions, le devoir de conseil du notaire ne porte plus sur un acte déjà passé ; que s'agissant du défaut d'information sur la plainte pénale, la SCP précitée est fondée à soutenir que le notaire n'est tenu que d'assurer l'efficacité des actes qu'il reçoit et non de vérifier leur exécution, et n'avait donc pas à fournir d'information à monsieur X... sur l'existence d'une plainte pénale ou sur les courriers du CIC Interbanco relatifs au défaut de commencement des travaux ; qu'il convient donc de mettre hors de cause la SCP A..., B... et C... » (arrêt, pp. 6 et 7) ;
ALORS QUE, premièrement, le notaire instrumentaire est tenu d'éclairer les parties sur les conséquences de ses actes ; que monsieur X... faisait valoir en cause d'appel que maître B... ne l'avait pas éclairé sur la portée réelle de la garantie dont il bénéficiait, sur la différence entre les garanties d'achèvement et de remboursement, ni sur les risques à ne bénéficier que d'une garantie d'achèvement et non d'une garantie de remboursement (conclusions d'appel de monsieur X..., p. 31) ; qu'en décidant que le devoir de conseil du notaire ne pouvait porter sur la garantie, déjà signée avant la vente qu'il instrumentait (arrêt, p. 6 avant-dernier alinéa) et qu'au demeurant, la garantie avait été mentionnée à la vente, les juges du fond ont statué par un motif inopérant, violant ainsi l'article 1382 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, le notaire instrumentaire est tenu d'appeler l'attention des parties sur des éléments portés à sa connaissance, relatifs à un acte qu'il a reçu, afin que celles-ci soient à même de prendre les décisions nécessaires à la préservation de leurs droits ; qu'en décidant que le notaire n'était pas tenu d'appeler l'attention de monsieur X... sur la plainte pénale et les courriers relatifs au commencement des travaux (arrêt, p. 6 in fine), les juges du fond ont violé l'article 1382 du code civil.
