LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X..., en qualité de liquidateur judiciaire de la société BMO, du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Y... et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Champagne-Bourgogne ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCI BMO, propriétaire d'un immeuble donné à bail commercial à la Caisse d'épargne et de prévoyance Lorraine Champagne-Ardenne (la Caisse), été mise en liquidation judiciaire le 4 décembre 2003 ; que le 22 juillet 2004, la Caisse a fait délivrer à la société BMO un congé pour voir résilier le bail à l'issue d'un préavis de six mois ; que ce congé a été signifié à l'adresse du siège de la société ; que le 14 février 2007, M. X..., agissant en qualité de liquidateur de la société BMO, a assigné la Caisse aux fins, notamment, de voir juger que le bail était toujours en cours, nonobstant le déménagement de l'agence bancaire et la délivrance d'un congé inefficace, et de voir condamner en conséquence la Caisse à payer les loyers échus postérieurement à la prise d'effet du congé ;
Sur le second moyen :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article L. 622-9 du code de commerce, dans sa rédaction antérieure à la loi du 26 juillet 2005, et l'article L. 145-60 du code de commerce ;
Attendu que pour déclarer M. X..., ès qualités, irrecevable en sa demande de nullité du congé délivré le 22 juillet 2004 par la Caisse et pour limiter sa réclamation des loyers impayés à la période du 14 février 2002 au 22 janvier 2005, date d'effet du congé précité, l'arrêt retient que le liquidateur qui demande le paiement de loyers échus avant et après le 22 juillet 2004, en agissant par voie d'action et non par voie d'exception, ne peut contester la régularité du congé délivré par la Caisse puisqu'il n'a agi que par assignation du 4 février 2007, après l'expiration du délai de prescription de deux ans courant à compter du 22 juillet 2004, de sorte que le bail a valablement été résilié par le congé prenant effet le 22 janvier 2005 ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le congé avait été délivré le 22 juillet 2004 à la seule société bailleresse BMO, alors dessaisie de l'administration et de la disposition de ses biens et de l'exercice de ses actions par l'effet de sa liquidation judiciaire ouverte le 4 décembre 2003, ce dont il résultait que le congé, qui n'avait pas été notifié au liquidateur, était nul, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le dernier grief :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare M. X..., en qualité de liquidateur de la société BMO, irrecevable en sa demande de nullité du congé délivré le 22 juillet 2004 par la Caisse d'épargne et de prévoyance de Lorraine Champagne-Ardenne et bien fondé à réclamer à cette Caisse le paiement des seuls loyers échus du 14 février 2002 au 22 janvier 2005, date d'effet du congé, l'arrêt rendu le 5 juin 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ;
Condamne la Caisse d'épargne et de prévoyance de Lorraine Champagne-Ardenne aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept septembre deux mille seize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. X..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR déclaré Me X... ès qualités de liquidateur de la SCI BMO irrecevable en sa demande de nullité du congé délivré le 22 juillet 2004 par la Caisse d'épargne et de prévoyance Champagne Ardenne et de ne l'AVOIR déclaré bien fondé à réclamer le paiement des loyers que jusqu'au 22 janvier 2005, date d'effet du congé délivré le 22 juillet 2004 ;
AUX MOTIFS QUE, sur la résiliation du bail, Maître X... et M. Jean-Pierre Y... soutiennent que le bail est toujours en cours, n'ayant pas été valablement résilié par un congé délivré par le locataire à la SCI BMO elle-même et non à son liquidateur à une époque où la société se trouvait déjà en liquidation judiciaire ; que le liquidateur reprend à hauteur de Cour ce moyen, soutenu en première instance par M. Y... ; que M. Jean-Pierre Y... ajoute que le liquidateur reste recevable à opposer la nullité du dit congé, en vertu du caractère perpétuel de l'exception de nullité ; que la Caisse d ¿ Épargne et de Prévoyance Champagne Ardenne excipe de l'irrecevabilité tirée du délai de deux ans fixé par l'article L-145-60 du Code de Commerce et soutient que le congé a été valablement délivré à la SCI BMO en l'absence de publication au registre du commerce et des sociétés du jugement de liquidation judiciaire, ce qu'avait vérifié l'huissier ayant instrumenté ; que conformément à l'article L-145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en matière de bail commercial se prescrivent par deux ans ; que si effectivement l'exception de nullité est perpétuelle, les appelants ne peuvent sérieusement se prévaloir de l'exception de nullité du congé délivré par le locataire alors que Maître X... ès-qualité de liquidateur du bailleur, la SCI BMO, réclame le paiement de loyers échus avant et après le 22 juillet 2004, et par là même agit nécessairement par voie d ¿ action, et non par voie d ¿ exception, pour contester la régularité du congé délivré par la Caisse d ¿ Épargne le 22 juillet 2004 ; qu'or ce n'est que par assignation du 4 février 2007, soit bien après expiration du délai de deux ans courant à compter du 22 juillet 2004, que Maître X... a agi pour réclamer paiement des loyers par une réclamation sous-tendant la contestation de la régularité du congé ; qu'il s'ensuit que Maître X... ès-qualité de liquidateur de la SCI BMO est irrecevable à contester désormais la régularité du congé délivré le 22 juillet 2004 et que, sans qu'il y ait lieu dès lors de davantage examiner les critiques faites du mode de délivrance de ce congé, il faut retenir que le bail commercial liant les parties a été valablement résilié par le congé donné le 22 juillet 2004 prenant effet six mois plus tard ;
1°) ALORS QUE le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l'administration et de la disposition de ses biens, de sorte que les droits et actions sur ces biens sont exercés pendant toute la durée de la procédure par le liquidateur ; que la signification d'un congé à une personne autre que le bailleur équivaut à une absence de congé ; qu'en faisant produire effet à un congé dont elle avait constaté qu'il avait été délivré à la société elle-même, qui était en liquidation judiciaire, et non à son liquidateur, la cour d'appel a violé l'article L. 622-9 du code de commerce dans sa rédaction applicable en la cause ;
2°) ALORS QUE les actions personnelles ou mobilières ne se prescrivent qu'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ; qu'en se fondant, pour dire Me X... irrecevable à contester la régularité du congé délivré le 22 juillet 2004, sur le motif selon lequel ce dernier n'avait agi que postérieurement au délai de deux ans courant à compter du 22 janvier 2004, date de la délivrance du congé, tandis qu'elle avait elle-même constaté que le congé délivré le 22 juillet 2004 n'avait pas été délivré à Me X..., mais à la SCI BMO, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce ensemble la règle Actioni non natae non praescribitur.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR limité la condamnation de la Caisse d 'épargne et de prévoyance Champagne Ardenne au titre de la restitution de la partie du prix de vente correspondant à la vente au paiement de la somme de 45. 734, 71 € avec les intérêts au taux légal à compter du 14 février 2007 ;
AUX MOTIFS QUE l'obligation de garantie au cas d 'éviction, due en application de l'article 1626 du code civil, qui pèse sur le vendeur, peut être invoquée aussi contre l'auteur de celui-ci si l'éviction trouve son origine dans le fait du vendeur initial ; que par jugement en date du 29 mai 1997, confirmé par arrêt définitif de la cour d ' appel de Dijon en date du 18 septembre 1998, le tribunal de grande instance de Chaumont, accueillant la tierce-opposition formée par Mme Z...au jugement ayant en 1991 déclaré parfaite la vente de l'immeuble intervenue entre la Caisse d ' Épargne et la SARL Bripierre, a annulé la vente de l'appartement occupé par Mme Z...dans l'immeuble situé ..., et ce faute pour le vendeur d ¿ avoir notifié à la locataire avant la vente l'offre de vente et les conditions de celle-ci ; que ces décisions sont postérieures à la publication faite le 27 octobre 1996 de la vente conclue le 27 mars 1992 entre la SARL Bripierre et la SCI BMO ; qu'il résulte de l'annulation de la vente de l'appartement du 1er étage que la SARL Bripierre est censée n'en avoir jamais été propriétaire et n'a donc pu le transmettre à la SCI BMO, laquelle ayant fait l'acquisition en 1992 de l'immeuble dans son ensemble se trouve évincée pour l'appartement du 1er étage ; que la SCI BMO par son liquidateur est en conséquence recevable à réclamer au vendeur initial, la Caisse d ' Épargne, la garantie d ¿ éviction dès lors qu'il apparaît que l'éviction est dûe au fait de cette dernière ; qu'en effet, l'intimée oppose en vain la clause du compromis par laquelle l'acquéreur faisait son affaire personnelle des litiges avec les locataires pour supporter les indemnités pouvant'résulter des résiliations anticipées ou des travaux', alors qu'il a été expressément prévu par une autre clause du compromis que'le vendeur aura la charge de notifier aux locataires le droit de préemption dont ils peuvent bénéficier au titre de l'application de l'article 11 de la loi du 22 juin 1982 " ; que la demande de Maître X... est ainsi fondée en son principe ; que toutefois, il ne saurait être question de restituer à la SCI BMO en liquidation la contrepartie de l'appartement, dont elle est également censée n'avoir jamais été propriétaire, en fonction de la valeur vénale estimée en 2012 selon l'étude immobilière dont se prévalent les appelants ; qu'il sera relevé que la clause citée plus haut, relative à la notification du droit de préemption à la charge du vendeur, a expressément prévue que'à ce titre, les parties soussignées conviennent de fixer la valeur de l'appartement du premier étage à trois cent mille francs et celle du deuxième étage à quatre cent cinquante mille francs (incluant le grenier) étant précisé qu'en cas d ¿ utilisation du droit de préemption, la valeur globale ci-dessus indiquée sera réduite du ou des montants préemptés'; que la partie du prix devant être restituée par l'intimée à Maître X..., ès-qualité de liquidateur de la SCI BMO, sera en conséquence fixée à 45 734, 71 €, conformément à cette clause, à laquelle d ' ailleurs se réfère M. Jean-Pierre Y... pour soutenir qu'au minimum c'est cette somme de 300 000 francs soit 45 734, 71 € qui doit être allouée à BMO au titre de l'éviction dont elle a été victime ; que la Caisse d ¿ épargne oppose en vain la compensation avec le prix de vente de l'immeuble dont la SCI Bripierre reste débitrice, alors qu'il ne peut être question de dettes connexes en l'absence d ¿ identité des parties puisque la demande est ici faite au nom de la SCI BMO et non au nom de la SCI Bripierre à l'égard de la Caisse d' Épargne ;
ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut fonder sa décision sur les moyens qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ; qu'en se fondant, pour limiter la condamnation de la caisse d'épargne et de prévoyance au titre de l'éviction du premier étage de l'immeuble à la somme de 45. 734, 71 €, sur le moyen selon lequel l'évaluation de l'éviction ne pouvait se faire au regard de la valeur vénale en 2012, mais résultait des dispositions d'une clause contractuelle dont ni l'exposant ni la Caisse d'épargne et de prévoyance ne demandaient l'application, sans avoir, au préalable, invité les parties à en débattre, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
