LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 janvier 2015), rendu sur renvoi après cassation (Civ 3e, 11 septembre 2013, pourvoi n° 12-20. 894), que, par acte du 2 décembre 2004 dressé par M. X..., notaire, la société civile immobilière des Billonais a cédé à la société MPS le lot n° 1 dépendant d'un ensemble immobilier situé à Villeneuve-Loubet ; que la société MPS a scindé ce lot en soixante-neuf lots et en a entrepris la commercialisation ; que, le 8 juillet 2005, la commune de Villeneuve-Loubet (la commune) a adressé à M. X... une lettre lui indiquant que la transformation d'un hôtel en appartements nécessitait le dépôt d'un permis de construire pour changement de destination ; que M. X... a, après avoir interrogé le Centre de recherche, d'information et de documentation notariales (CRIDON), écrit à la commune pour lui préciser que le vendeur n'avait pas effectué de travaux dans les lieux et que le changement de destination n'imposait pas l'obtention d'un permis de construire ; que, par acte du 22 février 2006, une promesse synallagmatique de vente portant sur les soixante-neuf lots a été signée entre la société MPS et la société Orion, l'acte de vente ayant été dressé le 1er juin 2006 par M. X... ; que la commune, ayant, le 18 juillet 2006, dressé un procès-verbal d'infraction en se fondant sur les dispositions du code de l'urbanisme et pris le 20 août 2006 un arrêté interruptif de travaux à l'encontre de la société Orion, a assigné cette société pour manquement à son obligation de délivrance et M. X... en responsabilité ;
Sur le premier moyen :
Attendu que la société Orion fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande formée à l'encontre de la société MPS, alors, selon le moyen, que le vendeur qui manque à son obligation de délivrance est tenu d'indemniser l'acquéreur du préjudice né de ce manquement ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que la société Orion qui avait acquis un bâtiment censé détenir toutes les autorisations administratives nécessaires pour être destiné à usage d'habitation a eu délivrance d'un bâtiment non pourvu des autorisations nécessaires pour cet usage d'où il résultait que la société MPS avait manqué à son obligation de délivrance ; qu'en déboutant néanmoins la société Orion de sa demande de réparation aux motifs inopérants que celle-ci avait reconsidéré son projet du fait de l'absence de permis de construire, sollicité elle-même un permis de construire portant sur une complète restructuration intérieure de l'immeuble correspondant à un choix de la société Orion et n'ayant plus rien à voir avec l'aménagement effectué par la société MPS sans rechercher si le préjudice subi par la société Orion du fait du manquement de la société MPS à son obligation de délivrance ne résultait pas du fait que celle-ci n'avait pu mener à bien le projet initial de vente en locaux d'habitation des biens immobiliers qui lui avaient été cédés, déjà concrétisé par les différents compromis de vente déposés chez M. X..., puis avait dû respecter le POS de la commune de Villeneuve-Loubet lequel imposait, dans tous les permis de construire, la construction de 20 % de logements sociaux relativement à l'ensemble de l'opération immobilière et l'aménagement de 2, 5 parkings par logement ce qui induisait une transformation totale du sous-sol de l'immeuble, la suppression de poteaux porteurs pour la circulation des véhicules et la suppression de la piscine privée de l'immeuble, initialement envisagée, d'où il résultait qu'au lieu d'une marge nette de 886 720 euros obtenue dans le cadre d'une vente qui aurait été poursuivie selon le programme initial, la société Orion avait subi une perte correspondant à 569 316 euros, soit un préjudice total de 1 456 036 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604, 1615, ensemble l'article 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que la société Orion ne prouvait pas que la validation du projet initial était impossible et qu'elle était obligée de réaliser un projet différent, la cour d'appel, qui a pu en déduire que le préjudice allégué n'avait pas de lien avec le manquement de la société MPS à l'obligation de délivrance, a légalement justifié sa décision ;
Sur le second moyen :
Attendu que la société Orion fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande formée à l'encontre M. X..., alors, selon le moyen, que le notaire qui a manqué à son devoir de conseil est tenu de réparer l'entier préjudice né de ce manquement ; qu'en se bornant à énoncer que la société Orion n'établit pas avoir subi un préjudice du fait de la faute de M. Michel X... sans rechercher si, au regard de l'obligation qui lui était désormais faite de reconsidérer l'opération immobilière dans le cadre d'un permis de construire dont la délivrance était subordonnée au respect du POS de la commune de Villeneuve-Loubet, la société Orion n'aurait jamais accepté d'acquérir le bien et de poursuivre la réalisation d'un projet immobilier qui allait donner lieu à de multiples procédures, sans espoir de valorisation sur investissement sur une dizaine d'années, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que la société Orion ne prouvait pas que la validation du projet initial était impossible et qu'elle était obligée de réaliser un projet différent, la cour d'appel, à laquelle il était demandé la condamnation in solidum de la société MPS et de M. X... et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire que le préjudice allégué n'avait pas de lien de causalité avec le manquement de M. X... à son obligation de conseil et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Orion aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Delaporte et Briard, avocat aux Conseils, pour la société Orion.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir dit que la société MPS a manqué à son obligation de délivrance conforme à la société Orion suite à la vente du 1er juin 2006, d'avoir débouté cependant la société Orion de ses demandes de dommages et intérêts, faute de preuve du lien de causalité du préjudice allégué avec les manquements susvisés,
Aux motifs que « l'acte de vente 1er juin 2006 par la Sarl MPS à la Sarl Orion a repris les mentions insérées dans la promesse de vente du 22 février 2006. En conséquence, la Sarl Orion qui avait acquis un bâtiment censé détenir toutes les autorisations administratives nécessaires pour être destiné à usage d'habitation a eu délivrance d'un bâtiment non pourvu des autorisations nécessaires pour cet usage. La délivrance n'a pas été conforme à l'acte de vente. La Sarl Orion est en conséquence bien fondée à obtenir la réparation du préjudice en résultant ; qu'il convient de se prononcer sur le préjudice subi par la société Orion du fait du défaut de délivrance par la société MPS d'un bien immobilier pourvu d'un permis de construire adapté à l'usage des lieux et du fait du manquement de Me X... à son obligation de conseil ; que la société Orion estime son préjudice comme résultant d'un manque à gagner du fait de la modification de son projet, alors qu'elle avait acheté pour revendre ; que la société Orion expose qu'elle à dû reconsidérer son projet, du fait de l'absence de permis de construire, a elle-même sollicité un permis de construire ; que le permis de construire de transformation d'un hôtel en logements obtenu le 23 janvier 2008 correspond à un aménagement de l'immeuble en 20 appartements 10 en rez-de-chaussée, un 3 pièces, deux 2 pièces, un pièce et 4 logements sociaux, et 10 appartements à l'étage, un 3 pièces et neuf 2 pièces ; qu'il s'agit d'une complète restructuration intérieure de l'immeuble, correspondant à un choix de la société Orion et non d'une validation a posteriori des travaux d'aménagement effectués par la société MPS ; que la réalisation de la société Orion n'a plus rien à voir avec l'aménagement effectué par la société MPS ; que si le projet de la société Orion est différent, c'est parce que la société Orion en a décidé ainsi. La société Orion a décidé de demander un permis de construire pour un aménagement différent de celui qui avait été fait sans permis et non un permis de construire validant ce qui avait été fait par la société MPS ; que la société Orion ne prouve pas que la validation de l'aménagement fait par MPS était impossible et qu'elle était obligée de faire un aménagement différent ; qu'il n'est pas établi que la société MPS soit pour quelque chose dans ce changement de projet ; que le préjudice allégué par la société Orion n'a pas de lien avec le manquement de la société MPS ; que la société Orion ne prouve pas avoir perdu de l'argent du fait du défaut de délivrance conforme ; que la société Orion n'établit pas avoir subi un préjudice du fait de la faute de Me Michel X... » (arrêt, p. 5 et s.) :
Alors que le vendeur qui manque à son obligation de délivrance est tenu d'indemniser l'acquéreur du préjudice né de ce manquement ; qu'il s'évince des constatations de l'arrêt que la société Orion qui avait acquis un bâtiment censé détenir toutes les autorisations administratives nécessaires pour être destiné à usage d'habitation a eu délivrance d'un bâtiment non pourvu des autorisations nécessaires pour cet usage d'où il résultait que la société MPS avait manqué à son obligation de délivrance ; qu'en déboutant néanmoins la société Orion de sa demande de réparation aux motifs inopérants que celle-ci avait reconsidéré son projet du fait de l'absence de permis de construire, sollicité elle-même un permis de construire portant sur une complète restructuration intérieure de l'immeuble correspondant à un choix de la société Orion et n'ayant plus rien à voir avec l'aménagement effectué par la société MPS sans rechercher si le préjudice subi par la société Orion du fait du manquement de la société MPS à son obligation de délivrance ne résultait pas du fait que celle-ci n'avait pu mener à bien le projet initial de vente en locaux d'habitation des biens immobiliers qui lui avaient été cédés, déjà concrétisé par les différents compromis de vente déposés chez Me X..., puis avait dû respecter le POS de la commune de Villeneuve-Loubet lequel imposait, dans tous les permis de construire, la construction de 20 % de logements sociaux relativement à l'ensemble de l'opération immobilière et l'aménagement de 2, 5 parkings par logement ce qui induisait une transformation totale du sous-sol de l'immeuble, la suppression de poteaux porteurs pour la circulation des véhicules et la suppression de la piscine privée de l'immeuble, initialement envisagée, d'où il résultait qu'au lieu d'une marge nette de 886. 720 euros obtenue dans le cadre d'une vente qui aurait été poursuivie selon le programme initial, la société Orion avait subi une perte correspondant à 569. 316 euros, soit un préjudice total de 1. 456. 036 euros, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1604, 1615, ensemble l'article 1147 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, après avoir dit que Me Michel X... a commis un manquement à son obligation de conseil vis-à-vis de la société Orion lors de la vente du 1er juin 2006, d'avoir débouté cependant la société Orion de ses demandes de dommages et intérêts, faute de preuve du lien de causalité du préjudice allégué avec les manquements susvisés,
Aux motifs que « Me Michel X... était le notaire qui avait reçu l'acte de vente précédant le 2 décembre 2004, alors que le bien immobilier objet de la vente était un motel ; que c'est lui qui a reçu l'acte du 1er juin 2006, alors que l'immeuble de motel avait été affecté en immeuble d'appartements. Il connaissait parfaitement le bien objet de la vente ; que l'immeuble initialement destiné à l'activité commerciale d'hébergement temporaire de voyageurs motorisés a été transformé par la société MPS en immeuble destiné à l'habitation permanente ; que le maire de la commune de Villeneuve-Loubet, alerté par cette situation, s'en était ému. Il avait même écrit le 13 juillet 2006 au président de la chambre départementale des notaires des Alpes-Maritimes pour se plaindre de ce que Me Michel X... ne tenait pas compte d'une correspondance qu'il lui avait adressée à ce sujet le 8 juillet 2005 ; qu'alors que le Centre de Recherches d'Information et de Documentation Notariales CRIDON de Lyon lui avait donné une réponse prudente, selon laquelle un permis de construire paraissait nécessaire pour valider les travaux d'aménagement liés au changement de destination de l'immeuble, Me X... a au contraire laissé croire à la société Orion qu'aucun permis de construire n'avait été nécessaire pour un tel changement ; que Me X... n'était pas obligé de mentionner cet avis du CRIDON dans la promesse de vente ; qu'il l'a mentionné en le déformant et en lui faisant dire le contraire de ce qui était écrit, Me X... s'est frauduleusement prévalu d'une réponse du CRIDON du 22 juillet 2005 alors que cet avis du CRIDON était contraire au sien ; que par la suite Me X... a eu encore d'autres échanges avec le CRIDON, lequel a modéré sa position, répondant le 15 mars 2006 : " En l'espèce, il importe de s'assurer que les locaux précédemment exploités commercialement répondent avant travaux à la définition de logements d'habitation au sens des articles R. 111-1 et suivants du C. C. H. une attestation d'un homme de l'art pourra utilement garantir que tel est bien le cas … " ; qu'une perspective de recherche était donnée mais cela restait très prudent ; qu'il convenait d'informer la société Orion de la difficulté ou des risques inhérents à l'absence de permis de construire ayant permis ou couvert la transformatif du motel en logements d'habitation ; qu'il appartenait à Me X... de faire preuve de prudence et non de couvrir la société MPS qui avait procédé au changement de destination sans permis de construire ; que les lettres produites de la commune de Villeneuve-Loubet qui mentionnent l'absence de changement des façades n'ont pas de conséquence. Il n'a jamais été question de changement de l'apparence extérieure de l'immeuble ; qu'il s'agissait d'un changement de sa destination ; que par ce manquement de prudence et de conseil, Me X... a commis une faute au préjudice de la société Orion ; qu'il convient de se prononcer sur le préjudice subi par la société Orion du fait du défaut de délivrance par la société MPS d'un bien immobilier pourvu d'un permis de construire adapté à l'usage des lieux et du fait d'un manquement de Me X... à son obligation de conseil ; que la société Orion estime son préjudice comme résultant d'un manque à gagner du fait de la modification de son projet, alors qu'elle avait acheté pour revendre ; que la société Orion expose qu'elle a dû reconsidérer son projet, du fait de l'absence de permis de construire a elle-même sollicité un permis de construire ; que le permis de construire de transformation d'un hôtel en logements obtenu le 23 janvier 2008 correspond à un aménagement de l'immeuble en 20 appartements 10 en rez-de-chaussée, un 3 pièces, deux 2 pièces, un 1 pièce et 4 logements sociaux, et 10 appartements à l'étage, un 3 pièces et neuf 2 pièces ; qu'il s'agit d'une complète restructuration intérieure de l'immeuble, correspondant à un choix de la société Orion et non d'une validation a posteriori des travaux d'aménagement effectués par la société MPS ; que la réalisation de la société Orion n'a plus rien à voir avec l'aménagement effectué par la société MPS ; que si le projet de la société Orion est différent, c'est parce que la société Orion en a décidé ainsi. La société Orion a décidé de demander un permis de construire pour un aménagement différent de celui qui avait été fait sans permis et non un permis de construire validant ce qui avait été fait par la société MPS ; que la société Orion ne prouve pas que la validation de l'aménagement fait par MPS était impossible et qu'elle était obligée de faire un aménagement différent ; qu'il n'est pas établi que la société MPS soit pour quelque chose dans ce changement de projet ; que le préjudice allégué par la société Orion n'a pas de lien avec le manquement de la société MPS ; que la société Orion ne prouve pas avoir perdu de l'argent du fait du défaut de délivrance conforme ; que la société Orion n'établit pas avoir subi un préjudice du fait de la faute de Me Michel X... » (arrêt, p. 5 et s.) :
Alors que le notaire qui a manqué à son devoir de conseil est tenu de réparer l'entier préjudice né de ce manquement ; qu'en se bornant à énoncer que la société Orion n'établit pas avoir subi un préjudice du fait de la faute de Me Michel X... sans rechercher si, au regard de l'obligation qui lui était désormais faite de reconsidérer l'opération immobilière dans le cadre d'un permis de construire dont la délivrance était subordonnée au respect du P. O. S. de la commune de Villeneuve-Loubet, la société Orion n'aurait jamais accepté d'acquérir le bien et de poursuivre la réalisation d'un projet immobilier qui allait donner lieu à de multiples procédures, sans espoir de valorisation sur investissement sur une dizaine d'années, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.
