LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bastia, 24 juin 2015), que Mme X..., propriétaire de lots dans un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, la société Organigram, en désignation d'un administrateur provisoire ;
Sur le premier et le second moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que, lors des diverses assemblées générales tenues entre 2007 et 2013, des travaux de réfection de la cage d'escalier avaient été votés, les devis approuvés, un bureau chargé du suivi des travaux désigné, qu'il était résulté du rapport d'un ingénieur en bâtiment qu'avant de réaliser la réfection de la cage d'escalier, il était nécessaire de procéder à une étude préalable pour déterminer les moyens d'ancrage de l'escalier, que, lors d'une de ces assemblées générales, il avait été mentionné que le calendrier des appels de fonds, précédemment voté, n'avait pas été respecté par certains copropriétaires, de sorte que la réalisation des travaux se trouvait compromise, et retenu que l'historique des procès-verbaux de ces assemblées générales montrant que les travaux initialement prévus étaient insuffisants, que la reconstruction de la cage d'escalier, et non pas une simple réfection de celle-ci, était nécessaire, que les travaux définitifs avaient nécessité différentes études qui devaient être adoptées en assemblée générale, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que le retard dans la réalisation des travaux n'était pas dû à la carence du syndic et a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le syndic justifiait avoir adressé, aux copropriétaires s'étant abstenu de payer les charges de copropriété, une mise en demeure de les régler et avoir délivré une assignation en paiement desdites charges à Mme X... le 14 novembre 2012 et à une autre copropriétaire le 16 novembre 2012, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à de simples allégations non assorties d'une offre de preuve, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant sur le solde débiteur du décompte des charges de Mme X..., que le syndic n'avait pas failli à sa mission et que sa carence n'était pas démontrée ; que le moyen n'est pas fondé de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires et à la société Organigram la somme globale de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six janvier deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé l'ordonnance de référé ayant débouté l'exposante de sa demande de désignation d'un administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 8 Rue Bonaparte, et ayant rejeté toutes demandes contraires ou plus amples ;
AUX MOTIFS QUE, en application de l'article 18 alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice à défaut de stipulations du règlement de propriété, en cas d'empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit ou en cas de carence de sa part à exercer les droits et actions du syndicat ; que Mme X... avance à l'égard du syndic des reproches dont il convient d'analyser les mérites ; Concernant le retard dans la réalisation de travaux depuis 2007 : que selon le procès-verbal du 26 juin 2007 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 rue Bonaparte, a été voté le principe de travaux de réfection de la cage d'escalier et il a été demandé au syndic de faire établir d'autres devis, notamment à l'entreprise A Citadella ; que selon procès-verbal d'assemblée générale du 3 avril 2008, l'ensemble des copropriétaires ont demandé au syndic de faire établir des propositions d'honoraires de descriptif quantitatif estimatif ; que selon procès-verbal du 20 janvier 2009, la majorité des copropriétaires a voté le devis de l'entreprise Leca BTP et a décidé d'un premier appel de fonds le 1er mars 2009 ; que selon procès-verbal d'assemblée générale spéciale du 26 octobre 2009, a été voté un nouveau devis de l'entreprise A Citadella, conformément aux travaux préconisés dans le rapport de L'APAVE et la majorité des copropriétaires a décidé de procédé au financement des travaux selon un calendrier précis ; que selon procès-verbal du 18 juin 2010, la majorité des copropriétaires ont approuvé le contrat de syndic de la SARL Organigram ; que ce procès-verbal mentionne in fine que certains propriétaires n'ont pas respecté le calendrier visé ci-dessus de sorte que la réalisation des travaux est compromise ; que selon procès-verbal du 12 avril 2011, l'assemblée générale a décidé la mise en oeuvre immédiate des travaux, avec recouvrement forcé des sommes dues, si besoin ; que l'une des copropriétaires, Mme Y..., estimant qu'avant l'engagement des travaux il était nécessaire de faire procéder à un diagnostic parasitaire de l'ensemble de l'immeuble, a attrait le syndic et le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance d'Ajaccio en vue de voir désigner un administrateur provisoire, puis se désistait de sa demande, une expertise des parties communes et privatives exception faite de la cage d'escalier étant ordonnée par le juge des référés du tribunal de grande instance d'Ajaccio le 15 mai 2012 ; que selon procès-verbal du 27 juin 2013, l'assemblée générale valide le suivi des travaux par le cabinet EBTS ; que selon procès-verbal de l'assemblée générale du 8 octobre 2013, la majorité des copropriétaires entérine le devis de la société A Citadella ; que selon procès-verbal du 12 septembre 013, il est noté que la société ETBS va rendre son rapport concernant les sondages des structures bois de la copropriété ; que selon M. Z..., ingénieur du bâtiment, une étude préalable doit être faite avant le choix du devis de reconstruction de la cage d'escalier pour déterminer les moyens d'ancrage de celui-ci, certains murs n'étant pas porteurs ; que selon procès-verbal du 8 octobre 2013, l'assemblée générale vote le financement du coût du rapport de M. Z... et les travaux urgents à réaliser ; que l'historique à travers les procès-verbaux des assemblées générales montre que les travaux initialement prévus étaient insuffisants ; que la reconstruction et non pas la réfection de la cage d'escalier était nécessaire ; que les travaux définitifs ont nécessité différentes études qui devaient être adoptées en assemblée générale ; que le retard dans la réalisation des travaux n'est en conséquence pas due à la carence du syndic ; qu'en tout état de cause, les travaux de la cage d'escaliers sont actuellement achevés ;
ALORS D'UNE PART QUE la carence du syndic justifiant la désignation d'un administrateur provisoire suppose que soit rapportée la preuve d'une carence totale ou partielle du syndic ; que l'exposante faisait valoir qu'alors que l'assemblée des copropriétaires avait décidé dés 2007 puis les 3 avril 2008 et 20 janvier 2009 la réfection de la cage d'escalier, les travaux commenceront à être réalisés 7 mois après l'arrêté de péril du 2 mai 2013 ; que le syndic de sa propre initiative mandatait la SOCOTEC en avril 2013 afin, selon ses déclarations, de connaitre le degré d'urgence des travaux, quand il lui appartenait d'exécution les décisions prises par les copropriétaires ; qu'en décidant, en visant les différents procès-verbaux d'assemblée générale, que le retard dans la réalisation des travaux n'est pas due à la carence du syndic tout en relevant que l'assemblée des copropriétaires du 12 avril 2011 a décidé la mise en oeuvre immédiate des travaux avec recouvrement forcé des sommes dues par les copropriétaires débiteurs la cour d'appel qui retient que les travaux définitifs ont nécessité différentes études qui devaient être adoptées en assemblée générale sans préciser en quoi ces études étaient nécessaires et mettaient obstacles à l'exécution de la décision prise le 12 avril 2011, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965 et 49 du décret du 67-223 du 17 mars 1967 ;
ALORS D'AUTRE PART QUE la carence du syndic justifiant la désignation d'un administrateur provisoire suppose que soit rapportée la preuve d'une carence totale ou partielle du syndic ; que l'exposante faisait valoir qu'alors que l'assemblée des copropriétaires avait décidé dés 2007 puis les 3 avril 2008 et 20 janvier 2009 la réfection de la cage d'escalier, les travaux commenceront à être réalisés 7 mois après l'arrêté de péril du 2 mai 2013 ; que le syndic de sa propre initiative mandatait la SOCOTEC en avril 2013 afin, selon ses déclarations, de connaitre le degré d'urgence des travaux, quand il lui appartenait d'exécution les décisions prises par les copropriétaires ; ; qu'en retenant, après avoir relevé que l'assemblée des copropriétaires du 12 avril 2011 a décidé la mise en oeuvre immédiate des travaux avec recouvrement forcé des sommes dues par les copropriétaires débiteurs en visant les différents procès-verbaux d'assemblée générale, que le retard dans la réalisation des travaux n'est pas due à la carence du syndic dés lors que les travaux définitifs ont nécessité différentes études qui devaient être adoptées en assemblée générale et qu'en tout état de cause les travaux de la cage d'escalier sont actuellement achevés, sans rechercher comme elle y était invitée si l'exposante ne rapportait pas la preuve de la carence du syndic ayant attendu le mois d'avril 2013 pour saisir la SOCOTEC afin de connaitre le degré d'urgence des travaux, la cour d'appel qui a délaissé ce moyen a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
SECOND MOYEN DE CASSATION :
LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé l'ordonnance de référé ayant débouté l'exposante de sa demande de désignation d'un administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble 8 Rue Bonaparte, et ayant rejeté toutes demandes contraires ou plus amples ;
AUX MOTIFS QUE, concernant le recouvrement des charges : La SARL Organigram justifie que, conformément au procès-verbal de l'assemblée générale du 12 avril 2011, elle a procédé au recouvrement des charges dues, d'une part en adressant aux copropriétaires s'étant abstenus de payer les charges une mise en demeure d'avoir à les régler et d'autre part en saisissant le tribunal d'instance d'Ajaccio en paiement ; qu'il n'a donc pas failli à sa mission ; qu'il sera observé que Mme X... déclare être parfaitement à jour des charges de copropriété mais n'en justifie que par la photocopie de chèques adressés à la CARPA ou à la CARSA qui concernent uniquement les charges dues depuis 2013, alors qu'elle produit un récapitulatif des charges dues à la copropriété du 1 avril 2012 au 25 avril 2013 dans lequel elle apparaît débitrice de 18 272,30 euros,
ALORS D'UNE PART QUE l'exposante faisait valoir la carence du syndic dans le recouvrement des charges ; qu'ainsi, elle faisait valoir que la seule action diligentée par le syndic a été suivie d'un désistement d'instance alors que la copropriétaire faisait défaut et n'avait toujours pas payé ses charges sans qu'aucune explication n'ait été donnée par le syndic sur ce désistement ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen la cour d'appel qui se contente de relever que le syndic justifie que, conformément au procès-verbal de l'assemblée générale du 12 avril 2011, il a procédé au recouvrement des charges dues, d'une part en adressant aux copropriétaires s'étant abstenus de payer les charges une mise en demeure d'avoir à les régler et d'autre part en saisissant le tribunal d'instance d'Ajaccio en paiement, sans préciser les pièces sur lesquelles elle fonde sa décision, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
ALORS D'AUTRE PART QUE l'exposante faisait valoir la carence du syndic dans le recouvrement des charges ; qu'ainsi, elle faisait valoir que la seule action diligentée par le syndic a été suivie d'un désistement d'instance alors que la copropriétaire faisait défaut et n'avait toujours pas payé ses charges sans qu'aucune explication n'ait été donnée par le syndic sur ce désistement ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen, la cour d'appel qui se contente de relever que le syndic justifie que, conformément au procès-verbal de l'assemblée générale du 12 avril 2011, il a procédé au recouvrement des charges dues, d'une part en adressant aux copropriétaires s'étant abstenus de payer les charges une mise en demeure d'avoir à les régler et d'autre part en saisissant le tribunal d'instance d'Ajaccio en paiement sans se prononcer sur le moyen dont elle était saisie par lequel il était soutenu que le syndic, sans explication, s'était désistée de l'instance initiée à l'encontre de Madame Y..., copropriétaire, la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
ALORS DE TROISIEME PART QUE l'exposante faisait valoir que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, elle rapportait la preuve qu'en tant que copropriétaire elle n'avait aucune dette envers la copropriété et que les comptes produits par le syndic sont faux ainsi que le compte de l'exposante ; qu'en ne se prononçant pas sur ce moyen la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
ALORS ENFIN QUE l'exposante faisait valoir que contrairement à ce qu'a retenu le premier juge elle rapportait la preuve qu'en tant que copropriétaire elle n'avait aucune dette envers la copropriété et que les comptes produits par le syndic sont faux ainsi que le compte de l'exposante ; qu'elle produisait aux débats en pièces 50 et 51 un décompte des charges courantes trimestrielles de 2011 « à ce jour » ainsi qu'un décompte relatif aux paiements intervenus au titre de sa quote-part de travaux nonobstant appel de fonds, ces décomptes portant les numéros des chèques attestant des paiements effectués ; qu'en retenant que Mme X... déclare être parfaitement à jour des charges de copropriété mais n'en justifie que par la photocopie de chèques adressés à la CARPA ou à la CARSA qui concernent uniquement les charges dues depuis 2013, alors qu'elle produit un récapitulatif des charges dues à la copropriété du 1 avril 2012 au 25 avril 2013 dans lequel elle apparaît débitrice de 18 272,30 euros sans préciser en quoi l'indication des numéros de chèque émis par l'exposante en paiement des charges porté sur le décompte ne permettait pas d'établir qu'elle était à jours des sommes appelées par le syndic la cour d'appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;
