LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1732, 1754 et 1755 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 1er décembre 2015), que la société civile immobilière Alma immobilier (la SCI) a sous-loué à la société SDV logistique internationale (la société SDV-IL) des bureaux dont elle était locataire en vertu d'un crédit-bail immobilier ; que la société SDV-IL, qui avait notifié à la SCI son congé pour le 31 décembre 2010, lui a remis les clés le 24 de ce mois à l'exception d'un jeu qu'elle avait confié à une société de nettoyage qui devait intervenir le 29 ; que, la SCI ayant fait changer les serrures des bureaux, cette entreprise n'a pu effectuer ses prestations ; que la société SDV-IL a assigné en la restitution du dépôt de garantie et en indemnisation de ses préjudices la SCI qui a sollicité reconventionnellement le paiement d'une somme au titre des réparations locatives ;
Attendu que, pour accueillir la demande de la société SDV-IL et rejeter celle de la SCI, l'arrêt retient que la décision unilatérale prise par le bailleur de procéder au changement des serrures des bureaux, alors que les lieux n'avaient pas été restitués par le locataire, constitue une faute contractuelle qui a empêché celui-ci d'avoir accès aux locaux et de satisfaire à ses obligations locatives, notamment de nettoyage et de remise en état ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que la société SDV-IL avait seulement été empêchée de faire procéder aux travaux de nettoyage qu'elle avait commandés et non aux réparations locatives, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 1er décembre 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;
Condamne la société SDV logistique internationale aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société SDV logistique internationale et la condamne à payer à la société civile immobilière Alma immobilier la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Ghestin, avocat aux Conseils, pour la société Alma immobilier
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la société Alma Immobilier de sa demande dirigée contre la société Sdv Logistique Internationale en paiement des frais de remise en état des locaux loués et de l'avoir condamnée à restituer la totalité du dépôt de garantie de 30 289,72 euros, outre la somme de 1 047,02 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
AUX MOTIFS QUE par des motifs pertinents, le premier juge a exactement considéré que la décision unilatérale prise par le bailleur de procéder au changement des serrures du bâtiment alors que les lieux n'avaient pas été parfaitement restitués par le locataire constitue une faute contractuelle qui a empêché le locataire d'avoir accès aux locaux et de satisfaire à ses obligations locatives, notamment de nettoyage et de remise en état ; qu'en effet, alors que la société Sdv Logistique Internationale était locataire jusqu'au 31 décembre 2010, la SCI Alma Immobilier a fait procéder au changement des serrures avant le terme du bail, ce qui a notamment empêché la société Sdv-Li Logistique Internationale de faire procéder aux travaux de nettoyage qu'elle avait commandés auprès de la société Onaserv ; que la SCI Alma Immobilier n'est pas fondée à soutenir qu'un transfert de garde des locaux s'était opéré à son profit le 24 décembre 2010, date à laquelle s'est tenue une réunion entre les parties, à l'issue de laquelle la société Logistique Internationale avait remis des clés au bailleur; que le preneur ne s'était pas dessaisi de sa possession des locaux puisqu'il avait confié des clés à la société de nettoyage Onaserv qui, le 29 décembre 2010 n'a pu pénétrer dans les lieux pour réaliser sa mission de nettoyage en raison du changement de serrures; qu'aucun état des lieux contradictoire n'avait alors été effectué; que par lettre recommandée du 28 décembre 2010, la société Sdv Logistique Internationale a proposé à la SCI Alma Immobilier la réalisation d'un état des lieux définitif de l'ensemble des locaux le 3 janvier suivant; que le 29 décembre 2010, la société Sdv-Li Logistique Internationale a fait connaître au bailleur, par lettre recommandée, l'impossibilité pour la société de nettoyage de pénétrer dans les lieux, et lui a indiqué qu'elle devait récupérer du matériel de location se trouvant encore dans les locaux; que la SCI Alma Immobilier n'a pris alors aucune disposition pour permettre aux locataires l'accès dans les lieux loués; qu'en conséquence, c'est à juste titre que la SCI Alma Immobilier a été déboutée de ses demandes et condamnée d'une part à restituer à la société SDV Logistique Internationale le dépôt de garantie de 30 289,72 euros, et la part des loyers correspondant à la période du 29 au 31 décembre 2010 du fait de la privation de jouissance des lieux au cours de cette période, d'autre part à permettre la récupération par le preneur du matériel de détection anti intrusion se trouvant encore dans les lieux ; qu'il n'y a pas lieu cependant d'assortir cette dernière condamnation d'une astreinte, la SCI Alma Immobilier ayant offert de laisser un accès aux locaux pour permettre la récupération du matériel ; que si la société Sdv Logistique Internationale a tenté de résoudre aimablement le litige l'opposant à son ancien bailleur, cette tentative ne peut être analysée comme une reconnaissance de responsabilité justifiant le bien-fondé des prétentions de la SCI Alma Immobilier ; que la société Sdv Logistique Internationale ne justifie pas avoir subi des préjudices au titre de la perte de confiance de la part des organismes de location de matériel ou au titre de la dégradation de ses relations commerciales avec la société Onaserv ; qu'elle ne vise aucune pièce à ces titres dans ses conclusions; qu'elle a été justement déboutée de ses demandes indemnitaires ; qu'aucun élément ne démontre le bien-fondé de la demande supplémentaire de dommages intérêts à hauteur d'un euro formulée par la société Sdv Logistique Internationale (arrêt attaqué p. 3 dernier alinéa, p. 4 al. 1 à 4);
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le contrat de bail signé entre les parties a prévu « lors de la libération des lieux par le sous locataire et pour quelque cause que ce soit, il sera établi contradictoirement entre les parties un état de sortie des lieux. La comparaison des états d'entrée et de sortie permettra de déterminer le cas échéant les travaux qui seront à la charge du sous locataire pour autant que les dégradations constatées ne résulteront ni de la vétusté ni de l'utilisation normale des lieux ni encore de dommages relevant de la garantie décennale ; qu'en l'espèce, l'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement suivant procès-verbal d'huissier de justice le 3 janvier 2011 ; que cet état des lieux avait été précédé d'une visite commune des locaux le 24 décembre 2010 à l'issue de laquelle l'intégralité des clés et badges d'accès avait été restitués par le preneur au bailleur, sous réserve d'un jeu de clés laissé à la société de nettoyage, ce qui n'est pas contesté ; qu'il est tout aussi constant qu'à la date de restitution des clés certains objets mobiliers appartenant au preneur demeuraient dans les lieux, l'enseigne n'étant pas démontée et le nettoyage de locaux n'était pas réalisé ; que le bailleur ne conteste pas qu'il a fait procéder au changement de l'intégralité des serrures dès avant le terme du contrat de bail, ce qui est du reste établi par le courrier adressé par la société de nettoyage à son client, la société Sdv Logistique Internationale, le 30 décembre 2010 exposant qu'elle n'avait pas pu procéder à la prestation de nettoyage le 29 décembre 2010 du fait de changement de serrures ; qu'en l'absence d'état des lieux de sortie, alors que les locaux n'étaient pas complètement vidés, la restitution des clés le 24 décembre 2010 par le preneur ne constitue pas la restitution des lieux mettant fin au bail ; que la décision unilatérale de changement de serrures du bâtiment alors que les lieux n'avaient pas été parfaitement restitués par le locataire constitue une faute contractuelle de la part du bailleur qui a empêché le locataire d'avoir encore accès aux locaux et d'être en mesure de satisfaire à ses obligations locatives et qui, par suite, prive le bailleur de tout droit à indemnisation ; qu'en conséquence la société Sdv Logistique Internationale est bien fondée à solliciter la restitution du dépôt de garantie dont le montant non contesté est de 30 289,72 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 18 février 2011 ; qu'elle est également fondée à obtenir à titre de dommages et intérêts le montant des loyers versés du 29 décembre 2010 au 31 décembre 2010 dès lors qu'elle a été privée de la jouissance du bien par le fait du bailleur ; qu'une somme de 1 047,02 (2094,05 /6x 3) sera due à ce titre ; que la société civile immobilière Alma Immobilier devra permettre la récupération par le preneur du matériel de détection anti intrusion dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, et passé ce délai sous astreinte journalière de 150 € ; jugement entrepris p. 3 al. 10, 11, p. 4 al. 1 à 7) ;
1°) ALORS QUE le locataire est tenu, à son départ, de laisser les lieux loués en bon état d'entretien et de réparation locative et qu'il répond des dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie, à moins de prouver qu'elles ont eu lieu sans faute de sa part ; que la société Alma Immobilier avait soutenu que la société Sdv Logistique Internationale avait laissé les lieux dans un état déplorable, ce qui était établi par un constat d'huissier du 3 janvier 2011 et que le montant des travaux de remise en état qui ne se réduisaient pas à un simple nettoyage s'élevaient à la somme de 50 770,20 euros ; que la Cour d'appel a relevé que la société Sdv Logistique Internationale avait mandaté une entreprise afin de procéder le 29 décembre 2010 seulement au nettoyage des locaux, ce qui n'avait pas été possible par suite du changement de serrures par le bailleur après la remise des clés le 24 décembre 2010 et « ce qui a notamment empêché la société Sdv-Li Logistique Internationale de faire procéder aux travaux de nettoyage qu'elle avait commandés auprès de la société Onaserv » ; qu'il en résulte que la société Sdv Logistique Internationale n'avait pas été empêchée d'accomplir ses obligations de réparation locative mais seulement de procéder au nettoyage des locaux ; qu'en déboutant néanmoins le bailleur de sa demande en paiement des frais de remise en état des lieux loués, la Cour d'appel a violé les articles 1732, 1754 et 1755 du Code civil ;
2°) ALORS QUE la SCI Alma Immobilier avait soutenu dans ses conclusions d'appel que sa locataire lui avait remis le 24 décembre 2010, quelques jours avant la date de fin du bail, la totalité des clés et moyens d'accès des locaux, ainsi que cette dernière l'avait elle-même indiqué dans sa lettre du 29 décembre 2010, et qu'elle n'avait pas été prévenue de la venue le 29 décembre 2010 d'une entreprise de nettoyage, ce qui l'avait privée de la possibilité de laisser l'accès aux locaux à cette entreprise ; qu'en retenant néanmoins que le fait d'avoir changé les serrures et ainsi empêché le nettoyage des locaux le 29 décembre 2010 constituait une faute la privant du droit de réclamer de la société Sdv-LI la remise en état des lieux loué, sans répondre à ce moyen déterminant excluant tout caractère fautif du changement de serrures, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
