LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Jean X... est décédé le 12 mai 1994, laissant pour lui succéder son épouse, Marie Madeleine Y..., et leurs sept enfants, Joseph, Louis, Marion, Jeanne, Geneviève, Michèle et Pierre ; que ce dernier étant décédé a laissé pour lui succéder ses frères et soeurs et sa mère ; que celle-ci est décédée le 27 juillet 1998, laissant comme héritiers ses enfants survivants ; que des difficultés se sont élevées pour la liquidation et le partage des successions ; qu'au cours de la procédure subséquente, Louis est décédé, laissant pour lui succéder M. Philippe X... ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que ce moyen n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 815-9 du code civil ;
Attendu que, pour condamner Mme Marion X... au paiement d'une indemnité d'occupation, l'arrêt retient qu'elle a fait usage, depuis le 1er août 1988 jusqu'au 31 mars 2005, de deux pièces de la maison d'habitation de Boulogne que les autres indivisaires, qui y avaient accès, n'occupaient pas ;
Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'occupation de l'immeuble par l'intéressée excluait celle de ses coïndivisaires, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il met une indemnité à la charge de Mme Marion X... au titre de l'occupation privative de l'immeuble de Boulogne, qu'il fixe à la somme de 81 264,47 euros et l'y condamne en tant que de besoin, l'arrêt rendu le 14 avril 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes, autrement composée ;
Condamne Mmes Geneviève et Michèle X... et M. Philippe X..., ès qualités, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à Mmes Jeanne et Marion X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour Mmes Jeanne et Marion X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt d'avoir réformé la décision déférée en ce qu'elle avait débouté les intimés de leur demande tendant à voir fixer une indemnité d'occupation à la charge de Mme Marion X... et, statuant à nouveau de ce chef, d'avoir fixé l'indemnité d'occupation due par Mme Marion X... au titre de son occupation de l'immeuble de Boulogne à la somme de 81.264,47 euros l'y condamnant en tant que de besoin ;
AUX MOTIFS QUE « Sur l'indemnité d'occupation pour l'occupation partielle de la maison de Boulogne :
Que selon l'article 815-9 alinéa 2 du code civil, l'indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ;
Qu'il est acquis que Mme Marion X... a occupé depuis le 1er août 1988 jusqu'au 31 mars 2005 une partie de la maison d'habitation de Boulogne, soit deux pièces qu'elle réservait à son habitation ;
Que si les autres indivisaires avaient accès à la maison de Boulogne, ils ne l'occupaient cependant pas ;
Qu'elle est donc redevable de l'indemnité d'occupation telle qu'appréciée par l'expert Z... à concurrence de 81.264,67 euros » ;
ALORS QUE l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité ; que l'occupation de l'immeuble par un indivisaire n'est pas privative si elle n'exclut pas la même utilisation par les autres indivisaires ; qu'en l'espèce, pour mettre à la charge de Mme Marion X... une indemnité au titre de son occupation d'une partie de la maison d'habitation indivise de Boulogne, la cour d'appel s'est bornée à retenir que « si les autres indivisaires avaient accès à la maison de Boulogne, ils ne l'occupaient cependant pas » (arrêt, p. 16, dern. §) ; qu'en statuant par un tel motif inopérant, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée par Mme Marion X... (conclusions, p. 57, al. 10), si l'occupation de l'immeuble indivis par celle-ci excluait celle de ses coïndivisaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 815-9 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement en ce qu'il avait ordonné l'attribution préférentielle du lot n°5 du bâtiment C de la propriété de Foissac à Mme A... née X..., dit qu'en conséquence, Mme A... disposera de la jouissance exclusive du lot n°6, fixé à la somme de 145 506,78 euros la soulte afférente à ce bien que Mme A... devra prendre à sa charge outre les frais de publicité foncière, et dit que la présente décision sera publiée au fichier immobilier, et, y ajoutant, d'avoir dit que l'estimation du lot n°5 du bâtiment C réalisée par M. Z... sera réévaluée au jour du partage en fonction de la valeur de l'indice trimestriel du coût de la construction et que la soulte due par Mme A... sera déterminée en conséquence ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur l'attribution préférentielle du lot n°5 bâtiment C de la propriété de Foissac et la soulte :
Que selon l'article 832-3 du code civil, l'attribution préférentielle peut être demandée conjointement par plusieurs successibles afin de conserver ensemble le bien indivis ; qu'à défaut d'accord amiable, la demande d'attribution préférentielle est portée devant le tribunal qui se prononce en fonction des intérêts en présence ; qu'en cas de demandes concurrentes, le tribunal tient compte de l'aptitude des différents postulants à gérer les biens en cause et à s'y maintenir ; que pour l'entreprise, le tribunal tient compte en particulier de la durée de la participation personnelle à l'activité ;
Que la cour est saisie de deux demandes d'attribution préférentielle de ce lot n°5 présentées par Mesdames Jeanne Thérèse B... et Michèle A... ; que le tribunal a attribué le lot en question à cette dernière, retenant que « la mitoyenneté la plus directe ainsi qu'en a décidé le tribunal de grande instance de Nîmes est celle de Mme A... comme étant dans le même bâtiment et partageant une galerie, un escalier et un jardin avec le lot litigieux » ;
Qu'avant d'apprécier la pertinence de ce critère et s'il porte appréciation des intérêts en présence, il convient de rappeler et d'énoncer que :
Par donation-partage du 15 juillet 1981 établie devant Maître Jean C..., notaire à Uzès, M. et Mme Jean Fleury X... ont fait donation à leurs enfants du bien situé sur la commune de Foissac et figurant au cadastre rénové au lieudit « le village » ;
Que cette propriété est partagée entre les enfants et, à l'exception de leur soeur Geneviève laquelle a reçu un lot hors-copropriété, les lots des autres enfants font l'objet d'un règlement de copropriété puisque situés dans trois bâtiments clairement distincts et divisés chacun en lots ;
Que le lot n°1 (bâtiment A) a été attribué à M. Louis X..., le lot n°2 (bâtiment B) à Mme Marion X..., le lot n°3 (bâtiment B) à Mme Thérèse X...
B..., le lot n°4 (bâtiment C) à Mme Michèle A..., le lot n°5 (bâtiment C) à M. Pierre X... et le lot n°6 en jouissance exclusive aux lots n°4 et 5 ;
Qu'un règlement de copropriété a été établi préalablement à la donation-partage et intégré à l'acte notarié ;
Que le lot n°5, attribué à Pierre X..., consiste en :
- Au premier étage dudit bâtiment auquel on accède par un escalier dans le lot ci-après désigné, et donnant sur une galerie couverte à usage commun avec le lot n°4 (Mme Michèle A...) et comprenant une salle avec cheminée et une chambre avec cheminée, ainsi que la totalité du deuxième étage dudit bâtiment, auquel on accède par un escalier privatif dans la tourelle de droite donnant sur la galerie couverte commune, et comprenant une chambre, une grande salle, une pièce donnant accès à une autre pièce à droite, une chambre et attenant un cabinet de toilette dans la tourelle de gauche ;
- Le droit à la jouissance exclusive en commun avec le lot 4 appartenant à Mme A... d'une parcelle de terrain à usage de jardin formant le lot 6 du règlement de copropriété, d'une superficie de 6 ares 60 centiares ;
- Avec les 212/1000èmes du sol et des parties communes générales de l'ensemble immobilier ;
- Et les 45/100èmes du sol et des parties communes spéciales au bâtiment C, et jardin ;
Que du fait du décès de Pierre X... le 21 avril 1995 et du droit de retour dans la succession de Mme Marie-Madeleine Y..., veuve de Jean X..., les 6 cohéritiers sont indivisaires du lot n°5 ayant appartenu à Pierre X... ;
Qu'alors que les intimés postulent que les donateurs savaient que leurs enfants avaient des difficultés relationnelles, la note manuscrite (pièce 174) de M. Jean X... dénommée « résultats d'une consultation auprès d'experts le 15/12/1978 » ne met aucunement en exergue des difficultés de cette nature, lesquelles sont apparues postérieurement, mais traduit la raison d'un père qui souhaite organiser au mieux des intérêts de chacun de ses enfants le partage égalitaire du patrimoine, sans rigidité et sans affinité puisqu'il y est mentionné que les suggestions de partage ne sont nullement contraignantes, qu'elles offrent des bases qui peuvent être aménagées au gré des héritiers ; qu'aucune volonté univoque ou préférence dans la composition des lots ne peut être établie chez les donateurs ;
Que c'est dans la mission donnée à l'expert Z... par le jugement du 7 juillet 2003 qu'apparaît la notion de copropriétaire le plus directement mitoyen, le tribunal ayant alors donné mission de décrire, d'évaluer le lot n°5 qui « pourrait être attribué moyennant soulte au copropriétaire le plus directement mitoyen » ; que c'est en fonction de ce critère que le lot 5 a été attribué à Mme A..., propriétaire du lot 4 qui partage l'usage d'une galerie commune et la jouissance d'un jardin ;
Que toutefois, il ne pouvait être retenu que le chef de mission donné à l'expert dans cette décision avait une quelconque valeur impérative et constituait l'unique critère d'attribution qui selon le texte précité est celui des intérêts en présence ;
Que l'intérêt de Mme A... est de réunir entre ses mains la totalité du bâtiment C ; que l'intérêt de Mme B... est de disposer d'une surface habitable dans cet ensemble immobilier supérieure à celle dont elle dispose actuellement qui n'est que de 100 m2 environ, le lot n°5 étant de l'ordre de 200 m2 ; que bien que domiciliée à Hambourg, les attestations produites caractérisent une fréquentation d'au moins plusieurs mois de sa propriété de Foissac par Mme B... ;
Que les intérêts en présence sont équivalents, aucun ne l'emportant sur l'autre ;
Que le critère légal auquel la cour doit s'attacher est celui de l'aptitude des différents postulants à gérer les biens en cause et à s'y maintenir ;
Que les deux constats d'huissier produits en pièce 12 (constat des 17 et 22 septembre 2003) pièce 170 (constat du 10 novembre 2014) sont inopérants à faire considérer l'inaptitude de Mme A... à gérer les biens en cause ;
Que la seule présence de déjections de muridés dans les parties indivises auxquelles l'huissier a eu accès, dans une propriété campagnarde inhabitée de nombreux mois dans l'année, ne caractérise pas l'inaptitude de Mme A... à gérer le bien en question ; que deux constats de cette nature dans les 20 ans suivant le décès de Pierre X... ne caractérisent rien ;
Qu'il est en revanche établi que Mme A... est parfaitement apte à s'occuper de la gestion du bien en copropriété puisqu'avec sa soeur Marion, dans l'intérêt du fonctionnement de la copropriété, elles ont dû saisir à au moins deux reprises le président du tribunal de grande instance par requête aux fins de désignation d'un administrateur provisoire à la copropriété, témoignant ainsi de son aptitude à gérer le bien dont s'agit dans les situations de blocage alors rencontrées ;
Que de surcroît, à intérêt égal, la configuration des lieux impose l'attribution préférentielle du bien à Mme A... ; que les deux lots et les parties communes sont réunis dans des mains communes, aptes à les gérer, les sources de conflit et de contentieux s'en trouvant amoindries ;
Que selon l'article 829 du code civil, il y aura lieu à réévaluation de la valeur vénale de ce lot n°5 au jour du partage, dans les conditions du dispositif » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Sur l'attribution préférentielle du lot n°5 bâtiment C de la propriété de Foissac :
Que cette propriété est composée de trois corps de bâtiment, A, B et C et de terres, objet de la donation-partage du 15 juillet 1981 ;
Que dans le bâtiment B, le lot n°4 a été attribué à Mme A..., le lot n°5 à Pierre X... ;
Que le lot n°6, un jardin, a été attribué à la jouissance exclusive des lots 4 et 5 ;
Que dans le bâtiment C, le lot n°2 a été attribué à Mme Marion X... et le lot n°3 à Mme B... ;
Qu'il est constant que la donation-partage a été réalisée par les époux X... avec l'accord de leurs enfants qui ont choisi leurs lots de valeur égale ainsi qu'il résulte du courrier établi le 31 septembre 1980 et aux termes duquel « les intéressés en ont discuté, établi quelques variantes, et se sont mis d'accord » ;
Que par suite du décès de Pierre X... et de la clause de retour, le lot n°5 lui ayant appartenu est retourné dans le patrimoine de Mme Y... elle-même décédée ;
Qu'il apparaît désormais, aux termes des écritures de Mme B..., que « Mme A... dispose de 203,50 m2 » alors que « Marion X... dispose d'un lot très exigu, qu'elle-même dispose aussi d'un lot exigu et que « Mme B... n'a pas d'accès direct au jardin qui lui est affecté », toutes observations qui tendent à démontrer que la demande d'attribution préférentielle du lot n°5 ne constitue en réalité qu'un moyen de remise en cause de la donation-partage ;
Que Mme B... indique que son fils, architecte, avait établi un projet de partage du lot n°5 entre Marion X..., Thérèse B... et Michèle A..., partage que cette dernière a finalement refusé ;
Que par décision du 7 juillet 2003, le tribunal de grande instance de Nîmes avait demandé à M. Z..., expert, de déterminer si ce lot pouvait être attribué, moyennant soulte au copropriétaire le plus directement mitoyen ;
Que le tribunal a ainsi délimité la mission de l'expert et estimé que le lot devait être attribué au propriétaire le plus directement mitoyen ; qu'il convient donc de considérer que la discussion sur la recevabilité des demandes d'attribution préférentielle liée à l'aptitude de Mme A... à gérer son lot, a été tranchée à cette occasion et n'est plus dans le débat ;
Que Mme A..., propriétaire du lot n°4 situé dans le bâtiment C, fait valoir que, partageant une galerie au premier étage et un escalier avec le lot 5, outre la jouissance exclusive du jardin, lot n°6, elle est directement mitoyenne dudit lot ;
Que Mme B... soutient quant à elle que son lot est également mitoyen du lot litigieux et qu'elle est donc parfaitement recevable à prétendre à l'attribution préférentielle, que, faute de mitoyenneté « absolue et directe » et en cas de demandes concurrentes, l'aptitude des copropriétaires à gérer le bien doit être prise en compte et qu'enfin, Mme A... n'ayant jamais occupé son lot elle est irrecevable à prétendre à l'attribution préférentielle ;
Qu'il résulte de l'examen du plan des locaux versé au débat que le bâtiment C est composé d'un seul bloc dans lequel Mme A... dispose du rez-de-chaussée et de la moitié du premier étage alors que Pierre X... disposait de l'autre moitié du premier étage et du deuxième étage, le tout desservi par une galerie et un escalier commun outre le jardin à usage exclusif des deux copropriétaires ;
Que Mme B... occupe, quant à elle, un lot dans le bâtiment B séparé du bâtiment C par un mur ; qu'il n'est pas contesté ainsi que le soutient Mme A... qu'il s'agit d'un mur porteur ;
Que si, ainsi que l'affirme Mme B..., l'accès au lot 5 peut se faire par l'escalier extérieur, sans qu'il soit besoin de percer le mur porteur, il reste que dans ce cas, la réunion du lot 5 au lot n°3 perd grandement son intérêt puisque les deux lots resteraient séparés, de fait, par ce mur ;
Qu'enfin, le partage du lot n°6, jardin à usage exclusif des lots 5 et 6, entre Mme B... et Mme A..., compte-tenu de la profondeur de leurs différends apparaît à tout le moins comme inopportun ;
Qu'il en résulte que la mitoyenneté la plus directe ainsi qu'en a décidé le tribunal de grande instance de Nîmes, est celle de Mme A... comme étant dans le même bâtiment et partageant une galerie, un escalier et un jardin avec le lot litigieux ;
Que le lot n°5 sera donc attribué à Mme A... » ;
1°/ ALORS QU'en cas de demandes concurrentes d'attribution préférentielle d'un bien indivis, le tribunal se prononce en fonction des intérêts en présence et de l'aptitude des différents postulants à gérer le bien en cause et à s'y maintenir ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que « l'intérêt de Mme B... est de disposer d'une surface habitable dans cet ensemble immobilier supérieure à celle dont elle dispose actuellement », et que « les attestations produites caractérisent une fréquentation d'au moins plusieurs mois de sa propriété de Foissac par Mme B... » (arrêt, p. 15, § 9) ; que pour considérer pourtant que « les intérêts en présence sont équivalents, aucun ne l'emportant sur l'autre » de sorte qu' « à intérêt égal, la configuration des lieux impose l'attribution préférentielle du bien à Mme A... » (arrêt, p. 15, antépénult. §, p. 16, § 3), la cour d'appel s'est bornée à retenir à son égard que « l'intérêt de Mme A... est de réunir entre ses mains la totalité du bâtiment C » (arrêt, p. 15, § 9) ; qu'en statuant ainsi, sans avoir examiné, comme elle y était pourtant invitée (conclusions de Mme B..., spéc. p. 47 al 2, p. 52, al. 2), les intérêts en présence au regard de la fréquentation régulière des lieux par la seule Mme B..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 832-3 du code civil ;
2°/ ALORS QUE, examinant « l'aptitude des différents postulants à gérer les biens en cause et à s'y maintenir » (arrêt, p. 15, avant-dern. §), la cour d'appel s'est bornée à retenir que « Mme A... est parfaitement apte à s'occuper de la gestion du bien » (arrêt, p. 16, § 2) ; qu'en statuant ainsi, sans examiner l'aptitude des parties à se maintenir dans les lieux, la Cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard de l'article 832-3 du code civil.
