LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-près annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Amiens, 11 février 2016), que la SCI PM Immeuble, propriétaire de parcelles cadastrées AB 131, 135 et 141, a assigné la SCI du Verseau, propriétaire des parcelles cadastrées AB 137 et 143 en reconnaissance d'une servitude de passage par destination du père de famille sur ces parcelles ;
Attendu que la SCI du Verseau fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;
Mais attendu qu'ayant relevé que les parcelles acquises par les parties étaient issues de la division de trois parcelles qui appartenaient initialement à la ville de Creil, que la voie d'accès litigieuse avait été créée au moment de la vente et de la division des fonds par celle-ci et avait été maintenue ouverte à la circulation, et ayant retenu que cette ouverture constituait un signe apparent de servitude et que les actes du 27 avril 1990 et les actes suivants ne contenaient aucune clause excluant formellement la constitution d'une servitude de passage, la cour d'appel a pu, sans contradiction et sans dénaturation, déduire de ces motifs l'existence d'une servitude par destination du père de famille au profit de la SCI PM Immeuble ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la SCI du Verseau aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI du Verseau et la condamne à payer à la SCI PM Immeuble la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société du Verseau
Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR dit que la SCI PM IMMEUBLE, en sa qualité de propriétaire des parcelles AB 131, 135 et 141 sises lieudit le Bois des Cerisiers et 5131 F rue Benoît Frachon ZAET de SAINT-MAXIMIN, est bénéficiaire d'une servitude de passage par destination du père de famille due par la SCI DU VERSEAU sur les parcelles AB 137 et 143 sises lieudit Bois des Cerisiers ZAET de SAINT-MAXIMIN, d'AVOIR dit que la décision sera publiée au fichier immobilier à la diligence et aux frais de la SCI PM IMMEUBLE, d'AVOIR débouté la SCI DU VERSEAU du surplus de ses demandes et de l'AVOIR condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 2. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur l'existence d'une servitude par destination du père de famille, l'article 693 du code civil dispose qu'il y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ; que l'article 694 du même code précise que si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné ; qu'il résulte de la combinaison de ces articles que pour que l'existence d'une servitude par destination du père de famille soit reconnue, quatre conditions cumulatives doivent être réunies, à savoir :- les deux fonds doivent avoir appartenu au même propriétaire, le propriétaire initial des deux fonds doit être intervenu pour mettre les choses dans l'état duquel résulte la servitude, il doit exister un signe apparent de servitude, l'acte de division ne doit contenir aucune convention contraire à la création d'une servitude ;
Sur l'appartenance des fonds au même propriétaire : les parcelles acquises par les parties sont issues de la division de trois parcelles qui appartenaient à l'origine à la ville de Creil, cadastrées AB 109, AB 88, AB 84 ; que les parcelles AB 84 et 109 étaient situées de part et d'autre d'une voie d'accès située parcelle AB 88 qui donnait sur la rue Benoît Franchon, elle-même située en AB 88 ; que le 27 avril 1990, la ville de Creil a vendu, d'une part à la société de Fonderies de Nogent aux droits de laquelle se trouve la SCI PM IMMEUBLE la parcelle AB 131 issue de la division de AB 84, la parcelle AB 135 issue de la division de AB 109 et la parcelle AB 141 issue de la division de AB 88, d'autre part à la société PICARDIE BAIL aux droits de laquelle se trouve la SCI DU VERSEAU les parcelles AB 137, 138 et 139 issues de la division de AB 109 et la parcelle AB 143 issue de la division de AB 88 ; qu'il est donc établi que les fonds appartenant à la SCI DU VERSEAU et la SCI PM IMMEUBLE appartenaient à un même propriétaire, à savoir la ville de Creil ;
Sur l'intervention du propriétaire initial : pour apprécier l'intervention de la ville de Creil, propriétaire initial des parcelles litigieuses, qui a entendu créer une zone d'activité économique et tertiaire dite ZAET, il convient d'analyser le contenu des opérations successives de division qu'elle a confiées à Mr Z..., géomètre et qui ont servi de base aux ventes du 27 avril 1990 ; que la première division, concrétisée par un document d'arpentage du 26 avril 1989, concerne la parcelle AB 84 divisée en 5 parcelles, cadastrées AB 130 à 134 ; que la parcelle AB 131, que la ville projette d'attribuer aux Fonderies de Nogent, est alors desservie par une voie cadastrée AB 88 ; que la seconde division, concrétisée par un document d'arpentage du 14 juin 1989, concerne la parcelle AB 109, divisée en 5 parcelles, cadastrées AB 135 à 139 ; que la ville projette d'attribuer AB 135 aux Fonderies de Nogent et AB 137, 138 et 139 à PICARDIE BAIL et 136 à SOFIA BAIL ; qu'à l'issue de cette deuxième division, les parcelles qu'il est prévu d'attribuer aux Fonderies de Nogent sont encore séparées par la voie d'accès sise parcelle AB 88 ; que la troisième division est concrétisée par un document d'arpentage du 1er décembre [1989] qui concerne la parcelle AB 88 et fait apparaître l'emprise de la voirie constituée par les rues Benoît Franchon, Galilée et Paul Langevin ; qu'elle est divisée en quatre lots : lot A cadastré AB 141 correspondant au prolongement de la rue Galilée séparant AB109 et AB 84 à attribuer aux Fonderies de Nogent, lot B cadastré AB 142 à attribuer à SOFIA BAIL, lot C cadastré AB 143 à attribuer à PICARDIE BAIL, lot D cadastré AB 88 qui demeure la propriété de la ville ; que l'attribution de la parcelle AB 141 aux Fonderies de Nogent, comme l'on justement relevé les premiers juges, réalise la jonction avec les parcelles AB 131 et 135, l'ensemble formant un carré émoussé en son angle nord ; que la petite parcelle en forme de triangle de 20 centiares pris sur le prolongement de la rue Galilée attribuée à PICARDIE BAIL, cadastrée AB 143, permet de donner à la parcelle AB 137 qu'il est prévu de lui attribuer la forme exacte d'une nouvelle voie d'accès, parallèle à l'ancien prolongement de la rue Galilée ; que nonobstant les termes du courrier du 2 février 2015 rédigé sur papier à entête de la ville de Creil, signé par un délégataire de la ville dont on ignore s'il travaillait au service foncier de cette commune en 1990, qui indique que les parcelles litigieuses ont été vendues en nature de terrain à bâtir sans avoir créé ni laissé acquérir aucune servitude, en faisant établir les documents d'arpentage du 1er décembre [1989] constituant le troisième projet de division précité et en le faisant annexer aux actes de ventes intervenus le 27 avril 1990, la ville de Creil est intervenue pour mettre les choses dans l'état duquel résulte la servitude au sens de l'article 693 du Code civil ;
Sur l'existence d'un signe apparent de servitude : non seulement les projets de division précédemment évoqués prévoyaient la création d'une voie d'accès desservant les fonds litigieux mais cette voie a été créée dès le 27 avril 1990 ainsi qu'en atteste une lettre de PICARDIE BAIL du 23 décembre 1994 ; qu'en outre, le Maire de la commune de SAINT MAXIMIM précise dans un courrier du 1er juin 2011 que « cela fait plus de quinze ans que cette voie était utilisée par tous et considérée comme une voie publique qui devait être remise au domaine public de la commune » ; qu'enfin, la SCI DU VERSEAU reconnaît avoir laissé la société PROMIL, locataire de la SCI PM IMMEUBLE, emprunter cette voie jusqu'au jour où elle est entrée en conflit avec celle-ci au sujet de l'entretien de cette voie ; qu'il est donc établi qu'en l'espèce, la voie d'accès litigieuse a été créée au moment de la vente et de la division des fonds et qu'elle a été maintenue ouverte à la circulation jusqu'au jour où la SIC DU VERSEAU et la SCI PM IMMEUBLE sont entrées en conflit au sujet de l'entretien de cette voie ; que l'ouverture au public et au locataire de la société PROMIL de la voie créée au moment de la division des fonds constitue un signe apparent de servitude ;
Sur l'absence de convention contraire à la création d'une servitude : les clauses déclarant que le fonds divisé ou vendu est libre de toutes servitudes constituant des clauses de style et les actes de vente des parcelles tant à PICARDIE BAIL qu'à la société les Fonderies de Nogent du 27 avril 1990, de même que les actes suivants, ne contiennent aucune clause excluant formellement la constitution d'une servitude de passage ; que les conditions exigées par les dispositions des articles 693 et 694 du code civil étant réunies, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a reconnu au profit de la SCI PM IMMEUBLE l'existence d'une servitude par destination du père de famille ;
Sur la demande d'indemnité et la demande d'expertise pour en fixer le montant : qu'aucune disposition légale ne prévoyant que le propriétaire bénéficiant d'une servitude à destination du père de famille doive indemniser le propriétaire du fonds servant, au contraire de la servitude légale résultant de l'état d'enclave, et le bénéficiaire de la servitude ayant simplement l'interdiction de faire des changements sur le fond dominant ou sur le fonds servant qui aggravent la condition du premier, le jugement doit être confirmé en ce qu'après avoir constaté que la SCI DU VERSEAU ne démontre pas que la SCI PM IMMEUBLE a opéré de tels changements ou qu'elle fasse de la servitude un usage contraire à la destination des lieux, l'a déboutée de sa demande de paiement d'une indemnité d'occupation et de sa demande subsidiaire d'expertise pour en fixer le montant » ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « selon l'article 692 du Code civil, la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes ; que selon l'article 693 du même Code, il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans l'état duquel résulte la servitude ; que les juges du fond ont un pouvoir souverain d'appréciation de l'intention de l'auteur commun qui a divisé le fonds d'assujettir l'un des fonds issu de la division au profit de l'autre ; que les parcelles acquises par les parties sont issues de la division de trois parcelles qui appartenaient à l'origine à la ville de Creil, cadastrées AB 109, AB 88 et AB 84 ; que les parcelles AB 84 et 109 étaient situées de part et d'autre d'une voie d'accès située parcelle AB 88 qui donnait sur la rue Benoît Frachon, elle-même située en AB 88 ; que le 27 avril 1990, la ville a vendu : d'une part à la société Fonderies de Nogent la parcelle AB 131 issue de la division de AB 84, la parcelle AB 135 issue de la division de AB 109 et la parcelle AB 141 issue de la division de AB 88, d'autre part à la société Picardie Bail les parcelles AB 137, 138 et 139 issues de la division de AB 109 et la parcelle AB 143 issue de la division de AB 88 ; que pour apprécier les intentions de la ville de Creil, qui souhaitait créer une zone d'activité économique et tertiaire (dite ZAET), il convient de revenir sur la chronologie et le contenu des opérations successives de division qu'elle a confiées à Monsieur Z... et qui ont servi de base aux ventes du 27 avril 1990 ; que la première division, concrétisée par un document d'arpentage du 26 avril 1989, concerne la parcelle AB 84, divisée en 5 parcelles cadastrées AB 130 à 134 ; que la parcelle AB 131, que la ville projette d'attribuer aux Fonderies de Nogent, est alors desservie par une voie cadastrée AB 88 ; que la seconde division, concrétisée par un document d'arpentage du 14 juin 1989, concerne la parcelle AB 109, divisée en 5 parcelles, cadastrées AB 135 à 139 ; que la ville projette d'attribuer AB 135 aux Fonderies de Nogent, et AB 137, 138 et 139 à Picardie Bail et AB 136 à Sofia Bail ; qu'à l'issue de cette deuxième division, les parcelles qu'il est prévu d'attribuer aux Fonderies de Nogent sont encore séparées par la voie d'accès sise parcelle AB 88 ; que la troisième division en date est concrétisée par un document du 1er décembre 2009 et concerne la parcelle AB 88 ; que celle-ci désignait alors l'emprise de la voie constituée par les rues Benoît Frachon, Galilée et Paul Langevin ; qu'elle est divisée en quatre lots : lot A cadastré AB 141 pour 12 ares 31 centiares, correspondant au prolongement de la rue Galilée séparant AB 109 et AB 84, à attribuer aux Fonderies de Nogent, lot B cadastré AB 142 pour 13 ares 72 centiares à attribuer à Sophia Bail, lot C cadastré AB 143 pour 20 centiares à attribuer à Picardie Bail, lot D cadastré AB 88 pour 91 ares 2 centiares reste la propriété de la ville ; que l'attribution de la parcelle AB 141 aux Fonderies de Nogent réalise la jonction avec les parcelles AB 131 et 135, l'ensemble formant un carré émoussé en son angle nord ; qu'en effet, la petite parcelle en forme de triangle de 20 centiares pris sur le prolongement de la rue Galilée attribuée à Picardie Bail, cadastrée AB 143, va ainsi permettre de donner à la parcelle AB 137 qu'il est prévu de lui attribuer selon document d'arpentage ci-dessus analysé du 14 juin 1989, la forme exacte d'une nouvelle voie d'accès, parallèle à l'ancien prolongement de la rue Galilée ; qu'il résulte à l'évidence de la chronologie des projets successifs de division, entérinés par les ventes intervenues le 27 avril 1990, que la ville de Creil a entendu déplacer la voie d'accès alors constituée par une partie de la parcelle AB 88 pour la placer sur les parcelles attribuées à Picardie Bail ; qu'il était alors prévu que Picardie Bail donne ces parcelles en crédit bail aux Fonderies de Nogent, ce qui s'est effectivement réalisé, sauf à préciser que le contrat a été résilié en 1994 lorsque la société Fonderies de Nogent, devenue SOFIFO puis SORACC a été placée en liquidation judiciaire et que les parcelles AB 135, 141 et 131 propriété des Fonderies de Nogent ont été acquises sur adjudication par BATINOREST le 5 mai 1999 ; que la servitude ainsi constituée, dont la création même a guidé la division des fonds, était ainsi apparente, pour les deux acquéreurs, dont les actes de propriété contenaient les documents d'arpentage, même si dans les faits et du moins jusqu'en 1994 le fonds servant et le fonds dominant avait le même occupant ; que par la suite, les parcelles ont continué à être utilisées comme passage par l'occupant suivant, la société PROMIL, dès la prise d'effet du crédit-bail et du bail ; qu'il est ainsi établi l'existence d'une servitude par destination du père de famille due sur les parcelles AB 137 et 143 au profit de l'ensemble constitué par les parcelles AB 131, 135 et 141 ; que la loi ne prévoit pas que le propriétaire d'une parcelle bénéficiant d'une servitude par destination du père de famille doive indemniser le propriétaire du fonds servant, au contraire de la servitude légale résultant de l'état d'enclave ; qu'il est simplement interdit à celui qui a un droit de servitude de faire des changements soit sur le fonds dominant soit sur le fonds servant qui aggravent la condition du premier ; qu'en l'espèce, il n'est pas démontré que la SCI PM IMMEUBLE ait opéré de tels changements ou qu'elle fasse de la servitude un usage contraire à la destination des lieux ; que les demandes tendant au paiement d'une indemnité ou à l'organisation d'une expertise pour en fixer le montant seront en conséquence rejetées ; que la présente décision sera publiée à la diligence et aux frais de la SCI PM Immeuble, titulaire du droit reconnu par le tribunal ; que l'exécution provisoire, nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, sera ordonnée ; que selon l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ; que selon l'article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; qu'il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à une condamnation ; qu'en application de ces dispositions, la SCI DU VERSEAU sera condamnée aux dépens et au paiement d'une indemnité de procédure de 2. 000 € » ;
1°) ALORS, D'UNE PART, QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence totale de motifs ; qu'en considérant en l'espèce que l'intervention de la ville de Creil, propriétaire initial des deux fonds, dans la création de la voie d'accès constitutive de la servitude litigieuse résultait de l'établissement par cette dernière, préalablement à la division des fonds, des documents d'arpentage du 1er décembre 1989 constituant le troisième projet de division, et de l'annexion dudit projet aux actes de ventes intervenus le 27 avril 1990, tout en jugeant expressément que les projets de division précédemment évoqués « prévoyaient la création d'une voie d'accès desservant les fonds litigieux », ce dont il se déduisait que la création de cette voie d'accès n'était, au moment de la division des fonds, qu'un projet non concrétisé et éventuel, la cour d'appel s'est fondée sur des motifs contradictoires et a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
2°) ALORS, D'AUTRE PART, QU'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; que par lettre du 23 décembre 1994, la société PICARDIE BAIL a indiqué à la société ARS, s'agissant de la parcelle cadastrée AB 138, que « ce terrain [était] la propriété de PICARDIE BAIL depuis le 27 avril 1990, date à laquelle PICARDIE BAIL l'a acheté à la commune de CREIL », précisant seulement que « les accès à ce terrain [pouvaient] se faire soit directement Rue Benoît FRACHON, soit par la voie d'accès privée de PICARDIE BAIL qui dessert les sociétés SIRAC (FONDERIES DE NOGENT) et MARLYD SA » et que « PICARDIE BAIL [était] propriétaire des parcelles n° AB 137 et AB 143 qui constituent cette voie d'accès », sans jamais indiquer la date de création de la voie d'accès objet du litige ; qu'en affirmant néanmoins qu'il ressortait de cette lettre que la voie litigieuse avait été créée dès le 27 avril 1990, la cour d'appel a dénaturé ladite lettre et violé le principe susvisé ainsi que l'article 4 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS, EN OUTRE, QUE l'existence d'une servitude par destination du père de famille ne peut être établie que si l'aménagement constitutif de la servitude est apparent, autrement dit extérieur et visible, et ce préalablement ou à tout le moins au moment de la division des fonds ; qu'il est constant et non contesté, en l'espèce, que les fonds appartenant préalablement à la commune de Creil ont été divisés par deux actes de vente du 27 avril 1990 entre les sociétés PM IMMEUBLE et la SCI DU VERSEAU ; qu'en outre, les parcelles détenues par la société PM IMMEUBLE n'ont été sous-louées puis louées à la société PROMIL qu'à partir du 5 mai 1999 ; qu'en retenant néanmoins l'existence d'une telle servitude sur les parcelles AB 137 et 143, au profit de la société PM IMMEUBLE, aux motifs inopérants que le Maire de la commune de Saint Maximin précisait dans un courrier du 1er juin 2011 que cela faisait plus de « quinze ans » que cette voie était utilisée par tous et considérée comme une voie publique qui devait être remise au domaine public de commune, que la SCI DU VERSEAU reconnaissait avoir laissé la société PROMIL, locataire de la SCI PM IMMEUBLE, emprunter cette voie jusqu'au jour où elle était entrée en conflit avec celle-ci au sujet de l'entretien de cette voie et que l'ouverture au public et au locataire de la société PM IMMEUBLE de la voie créée au moment de la division des fonds constituait un signe apparent de servitude, la cour d'appel a violé les articles 693 et 694 du Code civil.
