LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 11 février 2016), que l'association UFC Que Choisir (l'association) a assigné la société Foncia Groupe (la société Foncia) afin de faire déclarer illicites les clauses figurant dans les baux d'habitation établis par ses agences et prévoyant la facturation aux preneurs d'honoraires indus et de frais d'expédition de quittance ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que l'association fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande relative à la facturation d'honoraires indus ;
Mais attendu qu'ayant relevé qu'à l'occasion d'un précédent litige, les parties avaient signé le 4 septembre 2000 une transaction à laquelle était annexé un contrat de bail-type, que la clause de ce bail portant sur les frais et honoraires n'avait pas été modifiée par la société Foncia et était identique à celle qui avait été approuvée par l'association et que les modifications apportées aux autres clauses étaient sans lien avec le litige et souverainement retenu, procédant à la recherche prétendument omise de la commune intention des parties, qu'à défaut de stipulation expresse les clauses de l'accord n'étaient pas indivisibles et pouvaient être exécutées séparément, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande de l'association se heurtait à l'autorité de la chose jugée attachée à la transaction et était irrecevable ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que l'association fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande relative aux frais d'expédition de quittance ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que, parmi les pièces produites par l'association, seule une fiche de renseignements du 2 mai 2011 portait la mention "frais d'envoi de quittance" pour un montant de 2,30 euros, ce dont il résultait que la preuve de la facturation de tels frais aux locataires entre la loi du 13 juillet 2006 et celle du 25 mars 2009 n'était pas rapportée, la cour d'appel, qui n'était pas liée par les conclusions imprécises de la société Foncia ne comportant pas la reconnaissance explicite d'une facturation habituelle de frais d'expédition de quittance, en a souverainement déduit qu'un seul document litigieux ne permettait pas d'établir l'existence d'une pratique illicite et que la demande de l'association devait être rejetée ;
Attendu, d'autre part, que, l'association n'ayant pas soutenu dans ses conclusions que les frais d'avis d'échéance ne pouvaient être facturés aux motifs qu'ils ne constituaient pas des charges récupérables et s'analysaient comme des frais de relance, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne l'association UFC Que Choisir aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de l'association UFC Que Choisir et la condamne à payer à la société Foncia Groupe la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juillet deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour l'association UFC Que Choisir.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré les demandes de l'UFC Que Choisir irrecevables en ce qu'elles visent, sur le fondement de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, à voir constater et interdire les agissements illicites quant à la facturation d'honoraires ou frais indus (hors rédaction d'acte, et/ou pour états des lieux réglementés) aux locataires ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE la société Foncia Groupe soulève la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée attachée à la transaction intervenue entre les parties et conclut à l'irrecevabilité des demandes de l'UFC Que Choisir ; qu'elle soutient que le protocole conclu par l'UFC avec Foncia Groupe, qu'elle prétend avoir parfaitement exécuté, interdisait à l'appelante d'engager une action ayant pour objet d'obtenir judiciairement une modification ou une annulation des clauses du bail type négocié entre les parties et que la prétendue inexécution de certaines stipulations ne saurait remettre en cause la globalité de la transaction ; que l'UFC fait valoir que son action ne peut être contestée au motif qu'une transaction relative à un contrat type de bail a été signée le 4 septembre 2000, que la société Foncia Groupe ne peut se prévaloir d'une transaction qu'elle n'a elle-même pas respectée en modifiant unilatéralement dix clauses du bail annexé au protocole et en facturant malgré l'interdiction des frais sur envoi de quittances ; que l'inexécution de la transaction n'est pas divisible, et que son action vise des pratiques illicites, et non des clauses, alors que la transaction concernait uniquement le texte des clauses, et non la pratique illicite de facturation ; que les parties ont signé le 4 septembre 2000 un protocole d'accord transactionnel ; qu'en application des dispositions de l'article 2052 du Code civil, les transactions ont, entre les parties, autorité de la chose jugée en dernier ressort ; que l'exception de l'autorité de la chose jugée attachée à une transaction constitue une fin de non-recevoir pouvant être proposée en tout état de cause, en application des dispositions des articles 122 et 123 du Code de procédure civile ; que le protocole d'accord transactionnel rappelle en préambule que l'UFC envisageait une action à l'encontre du groupe Foncia pour voir « dire et juger que certaines clauses de son contrat type de location dans le cadre du secteur réglementé de la loi du 6 juillet 1989 étaient abusives et/ou illicites et devraient être considérées de ce fait comme inexistantes et non écrites » ; et que le groupe Foncia avait parallèlement engagé contre l'UFC une procédure en diffamation concernant l'appel à témoignage contenu dans sa revue nationale n° 361 de juin 1999 ; qu'aux termes de ce protocole, les parties « ont décidé de mettre un terme aux différends visés dans l'exposé préalable » et ont convenu notamment des modalités suivantes : « les parties s'interdisent d'engager l'une contre l'autre toute procédure qui aurait pour origine les motifs invoqués dans l'exposé préalable. Un bail type de local à usage d'habitation ou mixte professionnel de la loi du 6 juillet 1989, modifié en fonction de l'accord intervenu entre les parties, est annexé au présent protocole. Les parties renoncent à toute action qui aurait pour objet d'obtenir judiciairement une modification ou une annulation de ces clauses. En cas de modification de la législation ou de la jurisprudence, les clauses du bail intéressées par ces modifications pourront être réécrites d'un commun accord exprès après une nouvelle concertation » ; qu'une transaction ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, et qu'elle ne peut être opposée par l'une des parties qui si celle-ci en a respecté les conditions ; que UFC Que Choisir fait valoir que le contrat de bail type actuel contient dix modifications ou suppressions ou réécritures par rapport au bail type objet du protocole en ses articles 2.1.2, 2.2.6, 2.3.2, 2.3.4, 2.3.12, 2.4.1, 2.4.1 in fine, 2.4.2, 2.6.6 et 2.10 ; que si le protocole n'impose pas à la société Foncia Groupe une obligation de réécrire des clauses « d'un commun accord exprès après une nouvelle concertation », l'accord se limitant à indiquer qu'elles « pourront être réécrites » et n'envisageant cette éventualité qu'en cas de modification de la législation ou de la jurisprudence, pour autant, la société Foncia Groupe ne conteste pas les dix modifications, suppressions, ou réécritures dénoncées par l'appelante et donc différentes de celles insérées dans le bail type annexé au protocole en fonction de l'accord intervenu ; que les modifications de certaines clauses du bail type, objet de l'accord des parties, auxquelles la société Foncia Groupe reconnaît avoir procédé sans la concertation préalable prévue aux termes de l'accord sont sans lien avec le présent litige ; que, en l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la Cour estime que le premier juge a par des motifs pertinents qu'elle approuve, fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties ; qu'en effet, l'UFC Que Choisir n'est pas fondée à prétendre que les modifications qu'elle dénonce sont de nature à remettre en cause l'accord intervenu entre les parties en ce qu'il porte notamment sur l'article 1-2 « Frais et honoraires », objet du litige, alors que cette clause, elle, n'a pas été modifiée, qu'elle est en tous points strictement identique à celle négociée et formalisée par les parties aux termes du protocole du 4 septembre 2000, et qu'à défaut de stipulation contraire, les obligations réciproques nées de la transaction ne dépendent pas les unes des autres, les parties n'ayant pas clairement affirmé le caractère indivisible de ces obligations, de sorte que l'exécution de chacune d'entre elles peut être poursuivie isolément ; que c'est également, par des motifs pertinents approuvés par la Cour, que le tribunal a exactement relevé, d'une part, que l'UFC ne pouvait pertinemment invoquer des changements qu'elle n'aurait pas estimés utile de dénoncer alors que parallèlement, elle entendait remettre en cause une disposition du contrat qui avait reçu son approbation dans une présentation strictement identique à celle aujourd'hui critiquée, et d'autre part, que l'action engagée par l'UFC, en ce qu'elle tendait à l'interdiction de facturer au locataire une partie des honoraires autres que ceux afférents à la rédaction du bail, visait exactement la répartition des coûts telle que prévue par la clause litigieuse, et dont les agissements dénoncés n'étaient autres que l'application et la mise en oeuvre, de sorte que la clause et la pratique étaient indissociables ; qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande formée par UFC Que Choisir en ce qu'elle vise, sur le fondement de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, à voir constater et interdire les agissements illicites quant à la facturation d'honoraires ou de frais indus (hors rédaction d'acte, et/ou pour état des lieux réglementés) à l'encontre des locataires ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'en application de l'article 123 du Code de procédure civile, ce moyen d'irrecevabilité peut être soulevé en tout état de cause ; que le protocole expose en préambule que l'UFC envisageant une action à l'encontre du groupe Foncia pour voir « dire et juger que certaines clauses de son contrat type de location dans le cadre du secteur réglementé de la loi du 6 juillet 1989 étaient abusives et/ou illicites et devraient être considérées de ce fait comme inexistantes et non écrites », et le groupe Foncia ayant parallèlement engagé contre l'UFC une procédure en diffamation, les parties « ont décidé de mettre un terme aux différends visés dans l'exposé préalable » selon les modalités ainsi définies : « les parties s'interdisent d'engager l'une contre l'autre toute procédure qui aurait pour origine les motifs invoqués dans l'exposé préalable. Un bail type de local à usage d'habitation ou mixte professionnel de la loi du 6 juillet 1989, modifié en fonction de l'accord intervenu entre les parties, est annexé au présent protocole. Les parties renoncent à toute action qui aurait pour objet d'obtenir judiciairement une modification ou une annulation de ces clauses. En cas de modification de la législation ou de la jurisprudence, les clauses du bail intéressées par ces modifications pourront être réécrites d'un commun accord exprès après une nouvelle concertation » ; que le contrat de bail type négocié entre les parties auquel renvoie l'accord dont il constitue une annexe comporte un article 1-2 ainsi rédigé : « 1-2 Frais et honoraires : Les frais et honoraires dont le détail de l'imputation figure sur la fiche de renseignements annexée au présent contrat et partagés par moitié entre le bailleur et le preneur conformément à la loi du 6 juillet 1989 modifiée, comprennent : 1.2.1 les frais d'actes, c'est-à-dire les honoraires de rédaction du présent bail ; 1.2.2 les honoraires de négociation, la présente location ayant été conclue par l'intermédiaire d'un mandataire ; 1.2.3 les parties dispensent expressément le rédacteur des présentes de procéder à leur enregistrement. Si celui-ci était nécessaire ou requis, les droits ainsi que les frais de timbres fiscaux incomberaient au preneur » ; que l'UFC réplique à la fin de non-recevoir qui lui est opposée d'une part, que Foncia Groupe n'a elle-même pas respecté les termes d'une transaction dont elle ne peut donc plus se prévaloir et d'autre part, que son action vise des pratiques illicites et non des clauses ; qu'il est permis d'observer que les modifications des clauses du contrat type auxquelles la société reconnaît avoir procédé sans la concertation préalable prévue aux termes de l'accord sont sans lien avec le présent litige et qu'à défaut de stipulation contraire, les obligations réciproques nées de la transaction ne dépendent pas les unes des autres de sorte que l'exécution de chacune d'elle peut être poursuivie isolément ; que l'UFC ne peut pertinemment invoquer des changements qu'elle n'aurait pas estimé utile de dénoncer alors que parallèlement, elle entend remettre en cause une disposition du contrat qui a reçu son approbation dans une présentation strictement identique à celle aujourd'hui critiquée ; que l'action engagée par l'UFC, en ce qu'elle tend à l'interdiction de facturer au locataire une parties des honoraires autres que ceux afférents à la rédaction du bail, vise exactement la répartition des coûts telle que prévue par la clause litigieuse dont les agissements dénoncés ne sont que rien d'autre que la mise en oeuvre, de sorte que la clause et la pratique sont indissociables ; que dans ces conditions, la demande formée à ce titre ne peut être déclarée irrecevable en raison de l'autorité de la transaction intervenue entre les parties ;
1°) ALORS QUE la transaction, qui ne met fin au litige que sous réserve de son exécution, ne peut être opposée par l'une des parties que si celle-ci en a respecté les conditions ; qu'en opposant à l'UFC Que Choisir la transaction qu'elle avait conclue avec la société Foncia Groupe le 4 septembre 2000, après avoir constaté que cette dernière n'en avait pas respecté les termes, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et violé l'article 2052 du Code civil ;
2°) ALORS QUE les concessions que consent une partie à une transaction en contrepartie du désistement d'action de son cocontractant sont indivisibles ; qu'en affirmant, pour opposer à l'UFC Que Choisir la transaction conclue le 4 septembre 2000, que les obligations réciproques nées de la transaction ne dépendaient pas les unes des autres et que chacune pouvait être exécutée isolément, nonobstant la violation de certaines d'entre elles par la société Foncia Groupe, la Cour d'appel a violé les articles 1220 et 2044 du Code civil ;
3°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'interdépendance des obligations stipulées dans un même transaction et la possibilité de les diviser dépend de la volonté des parties ; qu'en affirmant que les obligations réciproques nées de la transaction du 4 septembre 2000 ne dépendaient pas les unes des autres et que chacune pouvait être exécutée isolément, sans établir quelle était la volonté des parties sur ce point, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 2044 du Code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté l'UFC Que Choisir de ses demandes tendant à ce qu'il soit jugé que la société Foncia Groupe a enfreint l'article 4 p de la loi du 6 juillet 1989 interdisant de faire supporter aux locataires des frais d'expédition de la quittance, et de ses demandes subséquentes de condamnation sous astreinte par infraction constatée, de publication et de dommages-intérêts et d'AVOIR en conséquence limité la condamnation de la société Foncia à l'encontre de l'UFC Que Choisir à la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QUE Sur la violation des dispositions de l'article 4 p de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; que l'UFC Que Choisir fait grief à la société Foncia Groupe d'enfreindre l'article 4 p de la loi du 6 juillet 1989 interdisant de faire supporter aux locataires des frais d'expédition de la quittance ; que le titre 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public, s'applique aux termes de son article 2 « aux locations de locaux à usage d'habitation principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale ainsi qu'aux garages, places de stationnement, jardins autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur » ; que l'article 4 du même texte dispose notamment qu'est réputée non écrite toute clause : « p) qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile » ; que par ailleurs, en application de l'article 21 « le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail de sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges ; Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu » ; que l'UFC Que Choisir critique sur ce point l'existence d'un « service avis d'échéance » facturé à hauteur de 2,30 euros, indiqué sur la fiche de renseignements utilisée par les agences Foncia Groupe qui renvoie sur ce point au document « les services Foncia pour vous faciliter la vie » précisant « afin de vous sécuriser, Foncia met à votre disposition un service vous permettant préalablement à l'échéance, de vous rappeler automatiquement que le loyer doit être réglé. L'avis d'échéance est détaillé : vous êtes informé des sommes dues. Avec l'avis d'échéance, vous n'oublierez pas de payer votre loyer, vous éviterez ainsi le désagrément d'être relancé. Ce service vous sera facturé 2,30 euros TTC » ; que la quittance se distingue de l'avis d'échéance en ce qu'il s'agit d'un reçu permettant au locataire d'avoir un justificatif des sommes réglées ; que le tribunal a relevé à juste titre que sur les quatre cas dans lesquels la fiche de renseignement mentionne des « frais envois de quittance », l'un concerne un bien disponible en 2011 et ne fait aucune référence au service d'échéance présenté sur la documentation commerciale de Foncia ; que cependant, il résulte des pièces complémentaires versées par l'intimée en cause d'appel que si une mention « frais envoi de quittance » pour un montant de 2,30 euros a été portée sur la fiche de renseignement du 2 mai 2011, avant l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, alors qu'à cette date, seuls les envois d'avis d'échéance pouvaient être facturés au locataire, pour autant, les avis de quittance délivrés après l'entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009 ont été envoyés gratuitement aux locataires et qu'entre l'entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009 et la loi du 24 mars 2014, seuls des frais d'échéance ont été appelés ; que dans ces conditions, l'unique mention litigieuse ci-dessus évoquée, ne peut fonder la demande d'interdiction de pratique illicite formée par l'appelante ; que le jugement sera infirmé de ce chef de demande ;
1°) ALORS QUE l'interdiction de faire supporter au locataire des frais d'expédition de quittance résulte de l'article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi 2006-872 du 13 juillet 2006, et non de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 modifiant l'article 21 de la loi précitée et autorisant le bailleur à « transmettre » et non plus « remettre » une quittance au locataire ; qu'en relevant que les avis de quittance délivrés après l'entrée en vigueur de la loi du 25 mars 2009 avaient été envoyés gratuitement au locataire, et que sur les quatre cas dans lesquels la fiche de renseignement mentionnait des « frais d'envoi de quittance » un seul concernait un bien disponible en 2011 de sorte que l'« unique mention litigieuse ne p[ouvait] fonder la demande d'interdiction de pratique illicite », la Cour d'appel, qui n'a pas tenu compte des frais d'envoi de quittance irrégulièrement facturés par la société Foncia entre la loi du 13 juillet 2006 et celle du 25 mars 2009, a violé l'article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
2°) ALORS QUE le juge ne peut écarter l'existence d'un fait qui, allégué par une partie, est reconnu par l'autre ; que dans ses conclusions d'appel, la société Foncia reconnaissait avoir facturé aux locataires le coût d'envoi de leurs quittances après la loi du 13 juillet 2006 interdisant pourtant cette pratique (v. ses conclusions d'appel, p. 20, in fine et p. 21, al. 1 à 4) ; qu'en déboutant néanmoins l'UFC Que Choisir de sa demande tendant à ce qu'il soit constaté que la société Foncia avait enfreint l'article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
3°) ALORS QU'est réputée non écrite la clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ; qu'en affirmant que les frais d'envoi d'avis d'échéance pouvaient être facturés au locataire, quand l'avis par lequel il est « rappelé » au locataire son obligation stipulée au bail de payer le loyer à chaque échéance constitue une « relance » dont les frais ne peuvent être facturés, la Cour d'appel a violé l'article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, les frais exposés par le bailleur ou son mandataire pour adresser au locataire des avis d'échéance ne figurent pas dans la liste limitative des charges récupérables ; qu'en affirmant néanmoins que de tels envois pouvaient être facturés au locataire, la Cour d'appel a, à tout le moins, violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.
