LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 11 juillet 2016), que, le 13 avril 2012, M. X...et Mme Y...ont conclu avec M. Z...une promesse de vente portant sur une parcelle de terrain à bâtir ; que l'acte stipulait que la perfection de la vente et le transfert de propriété étaient subordonnés à la signature de l'acte authentique avec le paiement du prix et des frais qui devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012 ; que, M. Z...a assigné M. X...et Mme Y...en réitération de la vente sous astreinte et en paiement de la clause pénale ;
Attendu que M. X...et Mme Y...font grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation de l'acte du 13 avril 2012, que M. X...et Mme Y...s'étaient engagés à vendre et que, si la signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n'était assortie d'aucune sanction, la cour d'appel en a exactement déduit que la promesse de vente n'était pas caduque et que les vendeurs devaient être condamnés à réitérer la vente ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X...et Mme Y...aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X...et Mme Y...et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Z...;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat aux Conseils, pour M. X...et Mme Y...
IL EST REPROCHE à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR ordonné à Monsieur X...et Madame Y...de réitérer en la forme authentique la vente prévue par le compromis de vente signé par les parties le 13 avril 2012 aux conditions de celui-ci, et ce dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt sous astreinte de cinquante euros par jour de retard pendant deux mois, d'AVOIR condamné Monsieur X...et Madame Y...à payer à Monsieur Z...une indemnité de 50 € en exécution de la clause pénale du compromis, d'AVOIR débouté Monsieur X...et Madame Y...de leurs demandes, et de les AVOIR condamnés aux dépens de première instance et d'appel et au paiement à Monsieur Z...d'une indemnité de 1. 200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
AUX MOTIFS QUE « L'article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l'égard du vendeur dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; que les parties peuvent néanmoins déroger à cette règle ; qu'en l'espèce, le compromis de vente stipule (page 4) que le transfert de propriété de l'immeuble aura lieu le jour de la signature de l'acte authentique de vente ; que parmi les conditions suspensives énumérées, figure, dans l'intérêt des vendeurs, celle-ci, qui rejoint la précédente : « la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l'acte authentique avec le paiement du prix et des frais » ; que pour autant, les parties ont bien contracté l'engagement, M. X...et Mme Y...de vendre, M. Z...d'acheter, et donc, les uns comme les autres, de signer l'acte authentique ; que s'il est prévu par le compromis que la signature de l'acte authentique devra intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n'est pas assortie d'une sanction, de sorte que, passée cette date, le compromis n'est pas caduc et que l'une des parties peut tenter de contraindre l'autre à signer l'acte ; que M. X...et Mme Y...déclarent qu'ils se sont rendus chez le notaire le 28 août 2012 pour la signature de l'acte authentique mais que M. Z...ne se serait pas présenté ; que s'ils produisent effectivement une convocation de maître A..., notaire, pour le 28 août 2012, ils ne versent pas aux débats de pièce justifiant de leur présence ce jour-là en l'étude ni de procès-verbal de carence confirmant une absence injustifiée de l'autre partie, alors que M. Z...expose dans un mail du 28 mai 2014 à son propre notaire que ce rendez-vous a été annulé au motif que maître A... souhaitait vérifier l'acceptation du permis de construire sollicité par l'acquéreur ; qu'ils ne démontrent pas avoir fait postérieurement la moindre démarche en vue de parvenir à cette signature ; qu'il n'est pas contesté en revanche qu'ils n'ont pas déféré à une sommation, que leur a fait signifier M. Z...le 26 août 2013, de régulariser l'acte authentique dans les quinze jours ; que le notaire de M. Z...indique à celui-ci, dans un message du 2 juin 2014, que maître A... l'avait informé par courriel le 22 juillet 2013 de ce que ses clients ne souhaitaient plus vendre ; que la demande principale de M. Z...tendant à voir ordonner aux intimés de signer l'acte authentique est, en son principe, bien fondée ; qu'il convient néanmoins d'examiner les moyens de nullité du compromis soulevés, paradoxalement, à titre subsidiaire par les vendeurs alors que la question de la validité d'une convention est naturellement préalable à la question de son éventuelle exécution forcée ; que les manoeuvres dolosives reprochées à M. Z...appellent les observations suivantes ; qu'en ce qui concerne la qualité de M. Z..., outre qu'il n'est pas établi que celui-ci soit (ou puisse être assimilé à) un professionnel de l'immobilier comme ayant créé diverses sociétés civiles immobilières, les intimés ne démontrent pas que la qualité d'ingénieur qu'il leur aurait annoncée et qu'il prend effectivement dans le compromis ait été déterminante pour l'octroi de leur consentement ; que les conditions dans lesquelles ils ont consenti préalablement un bail commercial à M. Z...sur l'immeuble considéré ne sont pas connues, l'influence de cette circonstance sur leur consentement n'étant pas, au demeurant, explicitée ; que M. X...et Mme Y...ne sauraient enfin reprocher à M. Z...d'avoir obtenu leur consentement en leur proposant, ce qui, là encore, n'est pas établi, des conditions de paiement qu'ils qualifient eux-mêmes de peu orthodoxes mais qu'ils ont acceptées si l'on en croit leurs dires ; qu'un dol commis par M. Z...et ayant vicié leur consentement n'est donc pas caractérisé ; qu'en ce qui concerne la nullité alléguée du compromis pour vileté du prix, le fait que M. X...et Mme Y...aient antérieurement signé une promesse de vente, au profit de M. B..., pour le prix de 11. 500 euros ne suffit pas à démontrer que ce prix corresponde à la valeur réelle du terrain, étant observé qu'il n'a pas été donné suite à cette promesse sans qu'on en connaisse les raisons ; que si, par ailleurs, les intimés produisent une lettre de maître A..., notaire, datée du 23 juillet 2012, par lequel celui-ci les remercie de l'avoir consulté à propos de leur bien situé ...et l'évalue à 30. 000 euros, ce document ne peut concerner le terrain objet du présent litige dès lors, d'une part, que maître A... était à l'époque chargé par eux-mêmes de préparer l'acte authentique de vente dudit terrain pour 5. 000 euros, ce qui est incompatible avec ce courrier ou pour le moins incohérent, d'autre part que ledit terrain est toujours désigné comme se trouvant rue du Progrès, étant observé que si les rues d'Haussy et du Progrès, d'après le plan figurant au dossier, sont perpendiculaires, le terrain (parcelle 224) est séparé de la rue d'Haussy par d'autres propriétés ; qu'aucun des motifs invoqués par les intimés pour conclure à la nullité du compromis n'est donc pertinent et que cette nullité n'est pas encourue ; qu'il y a lieu, par conséquent, d'infirmer le jugement et de faire droit à la demande principale de M. Z...; attendu que le compromis de vente contient une clause pénale ainsi libellée : « au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, la somme de cinq cents euros ; le tout sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages et intérêts auxquels elle pourrait prétendre » ; que cependant, eu égard aux circonstances de la cause, au prix relativement peu élevé de la transaction, au fait que la vente doit finalement se conclure et à l'avantage que M. Z...en retirera, que permet de présumer sa persévérance pour obtenir le terrain considéré, l'indemnité précitée est manifestement excessive et doit, en application de l'article 1152 alinéa 2 du code civil, être réduite à hauteur de cinquante euros » ;
1°) ALORS QUE si la promesse synallagmatique de vente vaut en principe vente en cas d'accord des parties sur la chose et le prix, il peut être contractuellement dérogé à ce principe ; qu'en l'espèce, l'acte du 13 avril 2012 conclu entre les exposants et Monsieur Z..., expressément qualifié d'« avantcontrat portant sur la vente d'un bien immobilier » (p. 2), stipulait parmi les conditions suspensives, dans l'intérêt des vendeurs, que « la perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l'acte authentique, avec le paiement du prix et des frais » ; qu'après avoir pourtant constaté l'existence de cette clause (p. 3, 4ème §), la cour d'appel a retenu que pour autant, les parties « [avaient] bien contracté l'engagement, M. X...et Mme Y...de vendre, M. Z...d'acheter, et donc, les uns comme les autres, de signer l'acte authentique » ; qu'en statuant de la sorte, quand le contrat du 13 avril 2012 subordonnait expressément la perfection de la vente à sa réitération par acte authentique, à laquelle les parties ne s'étaient nullement engagées, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable en la cause ;
2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'il était stipulé dans l'acte du 13 avril 2012 (p. 4) que « l'acte authentique constatant la réalisation de la vente sera reçu par Maître Philippe A... (…) ; La signature dudit acte devra intervenir au plus tard le 10 juillet 2012 » ; qu'il résulte de cette clause que le compromis était caduc une fois passée la date convenue pour la réalisation de la vente par acte authentique ; que les exposants déduisaient de cette stipulation que Monsieur Z...n'était plus recevable à exiger la signature de l'acte authentique de vente à la date du 26 août 2013, à laquelle il leur avait délivré une sommation de comparaître devant notaire (leurs écritures d'appel, p. 8-9) ; qu'en jugeant que « s'il est prévu par le
compromis que la signature de l'acte authentique devra intervenir au plus tard le 10 juillet 2012, cette clause n'est pas assortie d'une sanction, de sorte que, passée cette date, le compromis n'est pas caduc et que l'une des parties peut tenter de contraindre l'autre à signer l'acte », la cour d'appel a derechef violé l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable en la cause.
