LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 mai 2016), que M. et Mme X..., propriétaires de divers lots dans une résidence placée sous le régime de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic, la société Sagil-Idf, en annulation de six résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011, déclaration d'illicéité de la répartition de certaines charges et condamnation au paiement de dommages-intérêts ;
Sur le septième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande tendant à voir déclarer irrégulières les répartitions de charges, ordonner au syndic de rectifier leur compte individuel et leur restituer une certaine somme au titre ses charges indues ;
Mais attendu que, sous le couvert du grief non fondé de violation de la loi, le moyen ne vise qu'une omission de statuer sur la demande de rectification des comptes pour les exercices antérieurs aux l'exercices 2009 et 2010 qui peut être réparée selon la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile, de sorte qu'il n'est pas recevable ;
Sur le huitième moyen, ci-après annexé :
Attendu que M. et Mme X...font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en condamnation du syndic au paiement de dommages-intérêts ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le manque à gagner allégué en raison des délais dans l'exécution des travaux des sanitaires dans les chambres de service trouvait sa cause dans le comportement de M. et Mme X..., qui avaient refusé d'accepter la répartition du coût des travaux conformément aux stipulations du règlement de copropriété, la cour d'appel en a souverainement déduit l'absence de préjudice imputable à une faute du syndic ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X...en annulation des résolutions n° 4 et 4-1, l'arrêt retient que les paliers et les cages d'escaliers ne sont pas des parties communes générales à l'ensemble de la copropriété, mais des parties communes spéciales à certains copropriétaires des bâtiments concernés, lorsque seuls certains lotis en bénéficient, ou des parties communes spéciales à chaque bâtiment, lorsque l'ensemble des lotis constituant un bâtiment en bénéficient, et qu'il est légitime et régulier, au vu des dispositions du règlement de copropriété, que ces lots ne participent pas aux charges d'électricité, nettoyage, entretien et petites réparations de ces bâtiments ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 4 du règlement de copropriété énumère au titre des parties communes générales les vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, leurs cages et paliers, la cour d'appel, qui a dénaturé le règlement de copropriété, a violé le principe susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen et sur les deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième moyens :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite l'annulation des résolutions n° 4 et 4-1 de l'assemblée générale du 23 mai 2011 et l'injonction faite au syndicat des copropriétaires de fournir les pièces permettant à M. et Mme X...de déterminer le montant des charges indues et de rectifier le compte individuel de charges M. et Mme X...aux charges d'eau froide et d'eau chaude, l'arrêt rendu le 9 mai 2016, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Verrières joli mai aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Verrières joli mai et le condamne à payer à M. et Mme X...la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille dix-sept.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir annulé que les comptes charges d'eau chaude et eau froide adoptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions n° 4 et 4. 1 et d'avoir rejeté les demandes d'annulation de ces résolutions pour le surplus en raison des clés de répartition illégales et des charges indues, ainsi que de rectification du compte individuel des époux X...et de restitution des sommes payées au titre des charges payées et non dues ;
AUX MOTIFS QUE « Les clés de répartition illégales au regard des dispositions du règlement de copropriété
M. et Mme X...affirment que les articles 4, 10 et 12 du règlement de copropriété précisent que les halls d'entrée et paliers d'une cage d'escalier sont des parties communes générales dont la jouissance n'est pas réservée aux seuls lots habitation de cette cage d'escalier mais profitent à tous les lots d'un même bâtiment qui ont le droit de circuler et d'accéder à toutes les cages d'escalier d'un même bâtiment ; dès lors, selon eux, les charges d'usage définies à l'article 16 (nettoyage, électricité et gardiennage) doivent être réparties entre tous les copropriétaires du bâtiment en proportion des tantièmes attachés à chaque lot dudit bâtiment en application de l'article 17, alinéa 1, du règlement de copropriété.
Selon eux, les charges d'électricité, de nettoyage, d'entretien et petites réparations visées par la clé CHARGES HABITATION BÂTIMENT A, B,... G de l'annexe 3 sont réparties uniquement entre les lots Habitation d'un bâtiment à l'exclusion des lots'COMMERCE'en contravention avec les termes du règlement et en particulier ses articles 16 et 18.
Cependant, contrairement à ce que les appelants soutiennent, l'article 4 du règlement de copropriété définit les parties communes comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage ou l'utilité d'un copropriétaire déterminé. Selon cet article, elles peuvent être'communes généralement à tous les copropriétaires ou être communes spécialement à certains copropriétaires'. Suit l'énumération, non limitative, des'parties communes générales'qui comprennent effectivement'les vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, leurs cages et paliers'. En revanche, l'article 4 n'énumère pas les'parties communes spéciales'pas plus qu'il ne les définit clairement. L'article 4, in fine, précise toutefois (souligné par la cour) que'L'énonciation ci-dessus étant indicative, purement énonciative et non limitative, mais est exclusive de tout ce qui est affecté à un bâtiment ou groupe de bâtiments en particulier, ou à l'usage exclusif et particulier de chaque copropriétaire, et se trouvant à l'intérieur des parties privatives, ainsi que les installations particulières, et constituant des parties communes spéciales ou des parties privatives'.
Il faut donc en conclure qu'une partie commune générale ne se confond pas avec une partie commune spéciale ou une partie privative.
Compte tenu des termes de l'article 4 et d'autres dispositions du règlement, dont son article 17, il faut entendre par parties communes spéciales, des parties qui sont communes spécialement à certains copropriétaires d'un même bâtiment, en d'autres termes à certains'lotis', ou des parties qui sont spécialement communes à certains bâtiments, en d'autres termes à tous les'lotis'de ces bâtiments.
Une telle lecture est en effet confirmée et illustrée par les dispositions de l'article 17 du règlement de copropriété qui énoncent (souligné par la cour) que'Les charges des services communs spéciales à chaque bâtiment seront réparties entre les propriétaires des lots composant chaque bâtiment dans la proportion des parties communes attachées à chaque lot.
Les charges spéciales à certains lots seulement telles que celles... seront réparties, à part égale entre les lots en bénéficiant'.
Une telle distinction opérée par le règlement de copropriété litigieux s'explique par la particularité de cet ensemble immobilier qui comprend 2. 155 lots répartis dans 17 bâtiments sur plus de 65. 000 m ² (6, 5 hectares) et, c'est en conformité avec les termes du règlement que le syndicat des copropriétaires a retenu que les halls d'entrée, les paliers d'une cage d'escalier ainsi que les cages d'escaliers d'un des bâtiments constituant cet ensemble ne sont pas des parties communes générales à l'ensemble de cette copropriété, mais des parties communes spéciales à certains copropriétaires des bâtiments concernés, lorsque seuls certains lotis en bénéficient, ou des parties communes spéciales à chaque bâtiment lorsque l'ensemble des lotis constituant un bâtiment en bénéficient.
En l'espèce, c'est sans être contredit que le syndicat des copropriétaires rappelle que les locaux commerciaux litigieux n'ont pas accès aux halls d'entrée et aux cages d'escaliers des bâtiments A, B et G. C'est donc dans le respect des termes du règlement qu'il a procédé à la répartition des charges de copropriété relatives à l'électricité, le nettoyage, l'entretien, les petites réparations relatives aux bâtiments A, B et G entre les copropriétaires de lots d'habitation, à l'exclusion des lots'commerces', selon les clés de répartitions 450, 451 et 456. Les lots commerciaux compris dans ces bâtiments ne tirant aucune'utilité'de ces services et de ces éléments d'équipement, ce que ne contestent pas M. et Mme X..., il est légitime et régulier au regard des dispositions du règlement de copropriété, qu'ils ne soient pas pris en compte dans la base de répartition des charges d'électricité, de nettoyage, des petites réparations y afférents.
De telles dispositions conventionnelles sont en outre parfaitement conformes avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Le moyen n'est donc pas fondé
* Les clés de répartition CHARGES ESCALIER ...(lot 156) et CHARGES ESCALIER ...(lot 450)
M. et Mme X...prétendent que les clés de répartition'CHARGES ESCALIER ...'(lot 156) et'CHARGES ESCALIER ...'(lot 450) ne respectent pas les dispositions des articles 16 ou 18 du règlement puisque, bien que ces charges ne relèvent pas de l'article 21 du règlement relatif aux charges d'entretien des escaliers, tapis et ascenseurs, par le biais d'une clé'cage d'escalier dans un même bâtiment', inexistante dans le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires a favorisé de nouveau les commerces qui se trouvent encore une fois excluent de la répartition.
De même, selon M. et Mme X..., le syndicat des copropriétaires fait payer aux chambres des charges de débouchage de vide-ordure alors que ces chambres ne sont pas équipées de vide-ordures.
Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., les charges'escalier ...'(Bâtiment A) sont réparties conformément à la clé 22 et ne favorisent ni les'COMMERCES'ni ne les obligent à régler des charges de débouchage de vide-ordure.
Il résulte des pièces produites que les charges'escalier ...'
concernent les services de maintenance de la colonne montante de gaz et d'entretien de l'interphonie, d'une part, et d'entretien et de petites réparations, telles que, en particulier, l'électricité et la plomberie.
Cette clé de répartition 22 définit des charges spéciales'bâtiment'et regroupe l'ensemble des lots qui sont desservis par une même cage d'escalier dans le bâtiment A. Ce bâtiment A, dans lequel est situé le lot 156 appartenant à M. et Mme X..., constituant une chambre, est composée de cinq cages d'escaliers. Le lot 156 est accessible par la cage d'escalier située ..., laquelle dessert 24 lots, soit 20 appartements et 4 chambres de service. Aucuns commerces n'étant desservis par cette cage d'escalier, c'est régulièrement qu'ils ne sont pas concernés par cette clé de répartition.
Le syndicat des copropriétaires justifie par les pièces qu'il produit que M. et Mme X...participent uniquement aux frais générés par l'utilisation et l'entretien d'éléments d'équipements propres à la cage d'escalier dont dépend leur lot 156 et non ceux générés par l'utilisation et l'entretien d'éléments d'équipements dépendant des quatre autres cages d'escalier du bâtiment A dont ils n'ont pas l'utilité.
De même, il est démontré par les productions que les frais de'débouchage'ne concernent pas le débouchage d'un vide-ordure, mais d'un'dégorgement de la colonne montante'de sorte que la facturation de ces frais à M. et Mme X..., en leur qualité de copropriétaires du lot 156, est régulière et fondée.
Le syndicat des copropriétaires établit que le bâtiment B est situé ..., comprend cinq cages d'escaliers. Le lot 450, constitué d'une chambre de service, appartenant à M. et Mme X..., se situe au ...dans la 3ème cage d'escalier.
De la même façon que ce qui a été exposé précédemment, le syndicat des copropriétaires démontre que les charges'escalier ...'(Bâtiment B) sont réparties conformément à la clé 64 et ne favorisent ni les'COMMERCES'ni ne les obligent à régler des charges indues.
Il résulte en effet des pièces produites que les charges'escalier ...'
concernent des dépenses qui n'entrent pas dans l'énumération de l'article 21 du règlement, ce qui n'est plus contesté par M. et Mme X..., mais correspondent à des frais entraînés par les services collectifs et l'entretien d'équipement communs qui profitent exclusivement aux lots desservis par une même cage d'escalier pour les mêmes rubriques que celles visées précédemment au titre du lot 156. Il est également justifié que la clé de répartition 64 a été établie sur la base des millièmes généraux de tous les lots desservis par cette même cage d'escalier faisant apparaître, pour ceux qui sont accessibles par l'entrée se trouvant ..., un total de 2. 220, la quote part du lot 450 étant de 22.
Le moyen n'est donc pas fondé.
* Les charges ESCALIER 1-...et ...
M. et Mme X...critiquent encore le syndicat des copropriétaires qui leur a facturé des charges à hauteur de la somme de 1. 471, 65 € au titre de l'exercice 2009 sur une ligne'ESCALIERS 1, ...'pour leur lot 1208 et à hauteur de la somme de-864, 68 € au titre de l'exercice 2010 sur une ligne'négative''ESCALIER 1, ...', leur compte individuel ayant ainsi été imputé d'une somme de 606, 97 € (1. 471, 65 €-864, 68 €).
Selon eux, ils ne possèdent pas de lot au ..., mais au ...et contestent donc formellement devoir les sommes qui leur ont été réclamées. Ils soutiennent que les'charges escalier 1 " constituent en réalité des charges relatives aux services communs spéciales à chaque bâtiment relevant de l'article 16 du règlement et doivent en conséquence être réparties entre tous les lots du bâtiment G, conformément à l'article 17, et la répartition en 105 tantièmes représentant les lots 1205 à 1208 indiquée sur ces appels de fonds est illégale.
Cependant, comme indiqué précédemment, l'article 17 du règlement comporte deux alinéas qui stipulent'Les charges des services communs spéciales à chaque bâtiment seront réparties entre les propriétaires des lots composant chaque bâtiment dans la proportion des parties communes attachées à chaque lot.
Les charges spéciales à certains lots seulement telles que celles... seront réparties, à part égale entre les lots en bénéficiant'.
Dès lors, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., le règlement de copropriété ne s'oppose pas à ce que les charges spéciales à certains lots d'un même bâtiment soient réparties à part égale entre les seuls propriétaires ou occupants des lots en bénéficiant.
En outre, il résulte des productions que M. et Mme X...sont propriétaires du lot n° 1208, dépendant du bâtiment 7 (G), escalier 1, au 2ème étage, constitué par une chambre de service, situé au ...et que le libellé'charges escalier 1, ...'est l'ancien libellé de la clé 44 qui s'appelle depuis l'exercice 2010'clé escalier 1, ...'. Cette clé de répartition 44 concerne uniquement les quatre lots figurant sous la désignation'chambre'dépendant de la cage d'escalier 1 située ....
Le syndicat des copropriétaires démontre que seul l'intitulé de cette clé a été modifié, la base de répartition (donc la liste des lots concernés) étant demeurée identique. Il est établi par les productions que les trois postes inclus dans cette clé de répartition n° 44 (dont la base de répartition se fait sur 105 tantièmes) pour l'exercice 2009 pour un montant total de 5. 723, 10 € concernent les travaux d'entretien et d'intervention électricité pour un montant de 5. 458, 57 € et des travaux de même nature pour la plomberie pour un montant de 264, 53 €.
Le devis et la facture consécutive de la société AACF en date du 22 juin 2009, pour les travaux d'électricité, enseignent que leur objet concernait le remplacement d'une armoire de contrôle d'accès à la suite d'un dégât des eaux. Selon les productions, ces dépenses ont été imputées à la cage d'escalier du ...à hauteur de 20 % seulement et à une autre cage d'escalier du bâtiment F à hauteur de 80 %.
Le syndicat des copropriétaires justifie que cette armoire de contrôle permettait le fonctionnement de deux systèmes de vidéo-surveillance, dont un concernait la cage d'escalier du ...et trois contrôles d'accès du bâtiment F.
C'est donc légitimement que le syndicat des copropriétaires a pu imputer les dépenses afférentes à ces travaux selon le pourcentage qu'il a retenu soit 80 % à la charge des lots concernés dans le bâtiment F et 20 % à la charge des lots figurant sous la dénomination'chambre'dépendant de la cage d'escalier 1 située au ....
Il s'ensuit que le moyen n'est pas fondé.
* L'illégalité des charges ENSEMBLE DES BÂTIMENTS
M. et Mme X...prétendent que les charges'ENSEMBLE DES BÂTIMENTS'sont réparties en contravention avec les dispositions du règlement de copropriété.
Selon eux, pour les exercices 2005 à 2010, ces charges ont été réparties selon la clé 460'ENSEMBLE DES BÂTIMENTS'alors qu'elles auraient dû être réparties selon la clé 6'CHARGES COMMUNES GÉNÉRALES'de façon à ne pas exclure une fois encore les commerces et faire peser de nouveau sur les seuls lots'habitations'
des dépenses qui regroupent le nettoyage des locaux et de maintenance.
Ils ajoutent que cette clé présente en outre le désavantage de faire peser sur les chambres qui ne sont pas équipées de vide-ordures des charges de nettoyage et désinfection de gaine vide-ordures, prévues au contrat entretien 3D alors que l'article 17, alinéa 2, du règlement dispense de charges d'usage, les lots ne pouvant pas jouir de parties communes réservées à d'autres lots. Les commerces, non équipés de videordures, sont exclus du paiement de ces charges. Les chambres devraient également bénéficier du même traitement.
M. et Mme X...indiquent que l'application en l'espèce de cette clé de répartition est d'autant moins justifiée que cette copropriété se voit appliquer des clés de répartition spécifiques pour les charges vide-ordures (clés 480 à 488) de sorte que les propriétaires des lots'chambres'ne devraient pas payer les dépenses relatives à l'entretien des vide-ordures.
Cependant, le syndicat des copropriétaires démontre par ses productions que les charges ENSEMBLE DES BÂTIMENTS (clé 460) concernent les charges de nettoyage et de gestion des encombrants suivant un contrat CLEANSYSTEM, des charges d'entretien 3D (désinsectisation et nettoyage, dératisation et, enfin, désinfection et nettoyage des gaines de vide-ordures) suivant un contrat ECOLAB, ainsi que des charges d'entretien et de maintenance du réseau de distribution de télévision et de radiodiffusion suivant un contrat DANELEC SATELLITE. Le contrat 3D établie par ECOLAB est un contrat global de sorte que les lots'HABITATIONS'qui ne sont pas dotés de vide-ordures, telles que les chambres de services, bénéficient toutefois des prestations de dératisation et de désinsectisation.
Il est également démontré, par les productions et ce n'est pas sérieusement contesté par M. et Mme X..., que les bâtiments'garages'et les lots'commerces'ne profitent d'aucunes des prestations regroupées sous la clé 460 de sorte que c'est légitimement qu'ils sont exclus des charges y afférents. Dès lors, contrairement à ce qu'affirment les appelants, les commerces ne sont pas favorisés.
Bénéficiant d'une grande partie des prestations fournies par le contrat ECOLAB, M. et Mme X...ne peuvent pas être exonérés, sous prétexte qu'ils ne disposent pas de vide-ordures, du paiement de leur quote-part de ce contrat qui est un contrat global.
Le moyen n'est donc pas fondé.
* L'illégalité de la clé de répartition CHARGES COMMERCES
M. et Mme X...soutiennent que la clé de répartition COMMERCES est illégale dès lors que, grâce à cette clé, les commerces sont une fois encore très avantagés par rapport aux lots HABITATIONS puisque, curieusement, leurs charges d'électricité est dérisoire par rapport aux charges d'électricité imputées aux lots HABITATION.
Ils soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien-fondé de cette répartition ni ne fournit des pièces comptables leur permettant de déterminer la consommation électrique par bâtiments.
Toutefois, force est de constater que les allégations de M. et Mme X...ne sont pas étayées par des éléments probants et contrairement à leurs affirmations le règlement de copropriété litigieux autorise le syndicat des copropriétaires à répartir les charges d'électricité en fonction du critère d'utilité pour le lot considéré ou le bâtiment concerné.
En l'espèce, les productions ne confirment pas les allégations de M. et Mme X...selon lesquelles les lots commerces n'auraient pas régler des charges d'électricité correspondant à leur consommation.
Le moyen n'est pas fondé ».
1°/ ALORS QUE tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié ; que le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, ne s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit que s'il est expressément constaté par les actes de propriété qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent ; que les époux X...faisaient valoir dans leurs conclusions que la modification du règlement intervenue le 18 avril 2005 n'avait pas été publiée avant une résolution prise par l'assemblée générale des copropriétaires le 16 juin 2014 et que la version du règlement qui leur était opposable était par conséquent celle qui avait été publiée le 12 septembre 1966 ; qu'en se fondant, pour le calcul des charges des années 2009 et 2010, sur la version modifiée en 2005 du règlement de copropriété, sans constater que les modifications auraient été publiées au fichier immobilier ou expressément mentionnées dans les actes d'achat des 29 juillet 2005 et 29 mai 2008 par lesquels les époux X...ont acquis leurs parts de la SCI Meudon La Forêt Verrières, ou directement dans l'acte d'acquisition des lots par les époux X...du 13 septembre 2010, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 13 de la loi du 10 juillet 1965 et 4, alinéa 3, du décret du 17 mars 1967 ;
2° ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE la répartition des charges doit être conforme aux dispositions du règlement de copropriété ; que la Cour d'appel a constaté que l'article 4 du règlement énumère au titre des parties communes générales « les vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, leurs cages et palier » (cf. arrêt p. 11 al. 3) ; qu'en décidant que seraient des parties communes spéciales les halls d'entrée, les paliers d'une cage d'escalier ou les cages d'escalier, la Cour d'appel a dénaturé les termes du règlement de copropriété en violation de l'article 1134 du Code civil ;
3° ALORS QUE la répartition des charges doit être conforme aux dispositions du règlement de copropriété ; qu'au titre des charges le règlement prévoit seulement des charges communes générales et des charges spéciales à chaque bâtiment ; qu'en validant néanmoins une répartition des charges par halls d'entrée, paliers d'une cage d'escalier ou encore cages d'escalier, non expressément prévue par le règlement de copropriété, la Cour d'appel a violé les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
4° ALORS QUE la répartition des charges doit être conforme aux dispositions du règlement de copropriété ; que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ; qu'aucune disposition du règlement ne dissocie les lots dans lesquels sont exercées des activités commerciales des autres lots des différents bâtiments ; qu'en jugeant que les lots « commerces » n'auraient pas à supporter les charges de copropriété relatives à l'électricité, au nettoyage, à l'entretien et aux petites réparations relatives aux bâtiments A, B et G, la Cour d'appel a violé les articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 ;
5° ALORS QUE la répartition des charges doit être conforme aux dispositions du règlement de copropriété ; que la Cour d'appel a constaté que l'article 4 du règlement énumère au titre des parties communes générales « les vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, leurs cages et palier » (cf. arrêt p. 11 al. 3) ; que la Cour d'appel a également constaté que les locaux commerciaux doivent supporter une consommation « majorée forfaitairement de 10 % à titre de participation à dépense d'eau nécessitée pour l'entretien des parties communes » ; qu'en retenant néanmoins que les commerces ne tireraient aucune utilité de ces parties communes, de sorte qu'ils n'auraient pas à contribuer aux charges de copropriété relatives à l'électricité, au nettoyage, à l'entretien et aux petites réparations relatives aux bâtiments A, B et G, la Cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses propres constatations, en violation des articles 5 et 10 de la loi 10 juillet 1965 ;
6° ALORS QUE les époux X...exposaient que les propriétaires de tous les lots d'un même bâtiment « ont le droit de circuler et d'accéder à toutes les cages d'escalier d'un même bâtiment » ; qu'en retenant que « c'est sans être contredit que le syndicat des copropriétaires rappelle que les locaux commerciaux litigieux n'ont pas accès aux halls d'entrée et aux cages d'escalier des bâtiments A, B et G », la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile ;
7° ALORS TRES SUBSIDIAIREMENT QUE la répartition des charges doit être conforme aux dispositions du règlement de copropriété, et ce jusqu'à ce que prenne effet la décision qui ordonne une nouvelle répartition des charges ; que la nouvelle répartition des charges ne prend effet qu'à compter de la décision qui l'ordonne ; qu'à supposer même que la répartition des charges ait pour conséquence de faire peser sur certains copropriétaires la charge de services ou d'éléments d'équipement dont ils ne tirent aucun bénéfice, la Cour d'appel ne pouvait retenir que l'exonération de fait des charges au bénéfice de certains copropriétaires aurait été justifiée cependant qu'aucune modification des dispositions du règlement n'était intervenue ; qu'en validant une réparation des charges non conforme au règlement de copropriété en retenant qu'elle aurait été conforme aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, cependant qu'une nouvelle répartition des charges ne pouvait prendre effet qu'à compter de la décision l'ordonnant, la Cour d'appel a violé l'article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir annulé que les comptes charges d'eau chaude et eau froide adoptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions n° 4 et 4. 1 et d'avoir rejeté les demandes d'annulation de ces résolutions pour le surplus en raison des clés de répartition illégales et des charges indues, ainsi que de rectification du compte individuel des époux X...et de restitution des sommes payées au titre des charges payées et non dues ;
AUX MOTIFS QUE « * Les charges de chauffage
L'article 24 du règlement de copropriété stipule que'Le prix de revient de la production d'eau chaude sera déterminé par les dépenses effectives. Si ce calcul s'avère impossible, l'eau chaude sera forfaitairement réputée coûter le prix indiqué pour la période correspondante par le journal'La Chambre Des Propriétaires'. Au cas où cette publication ne continuerait pas à paraître, l'assemblée générale désignerait une autre publication de référence. Le prix total de l'eau chaude calculé sur la base forfaitaire ci-dessus établie, sera déduit des dépenses afférentes à la fois à l'eau chaude et au chauffage central et le solde sera considéré comme dépense de chauffage central.'
L'article 26, paragraphes 1 à 4, de ce règlement précise que'Les charges de chauffage seront réparties entre les utilisateurs selon la surface habitable en ce qui concerne les appartements, logements et chambres, et selon la surface utile, en ce qui concerne les locaux commerciaux.
Ces surfaces, qui seront arrondies à l'unité supérieure ou inférieure la plus proche, seront dès mise en marche du chauffage, arrêtées par le syndic et résumées dans un tableau qui sera tenu à la disposition de la copropriété.
Ce tableau sera révisé, chaque fois qu'il y aura lieu, pour tenir compte des changements éventuellement intervenus en application du paragraphe'chauffage'de l'article 9-3° ci-dessus.
Les charges de chauffage central seront acquittées par tous les copropriétaires à la seule exception des propriétaires des locaux commerciaux qui auront usé de la faculté qui leur est réservée par le paragraphe'chauffage'de l'article 9-3° ci-dessus.'
L'article 9-3°, rubrique'chauffage', précise que le chauffage central mis en oeuvre par la copropriété est obligatoire pour tous les lots sauf pour les lots commerciaux. Ceux-ci se voient accorder la faculté d'utiliser ou non ce moyen de chauffage collectif à charge d'en aviser le syndic et d'en supporter tous les frais afférents au branchement ou au débranchement. Cet article précise que le chauffage mis en oeuvre par la copropriété s'effectue par les planchers, hauts et bas, non par radiateur.
Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., l'irrégularité de la répartition des charges de copropriété EAU CHAUDE et EAU FROIDE détectée précédemment n'entraîne pas nécessairement l'irrégularité des comptes charges de CHAUFFAGE. En effet, il convient de rappeler qu'aucune irrégularité sur le montant des dépenses de la copropriété afférentes aux charges d'eau n'a été décelée de sorte que la base du calcul des dépenses de chauffage central n'apparaît pas erronée.
Le règlement litigieux ne prévoit pas des règles de répartition identiques s'agissant des comptes'EAU'et des comptes'CHAUFFAGE'puisque, s'agissant des règles de répartition des charges de CHAUFFAGE, il précise que ces charges sont calculées en fonction des dépenses effectives, pas en fonction de la consommation, et que ces dépenses seront ensuite réparties entre les'utilisateurs'du chauffage.
De plus, les critiques relatives à l'absence de mention des dépenses d'eau chaude à l'annexe 3 de l'exercice 2010 ne sont pas justifiées. En effet, il résulte des productions, et cela a été très justement retenu par les premiers juges, qu'à la suite d'un dysfonctionnement informatique, les charges d'eau chaude sanitaire de l'exercice 2010 n'apparaissaient pas dans les comptes de cet exercice. La régularisation est intervenue au cours du 4ème trimestre 2011. Cette régularisation a été approuvée par l'ensemble des copropriétaires de cet ensemble. M. et Mme X...ne le démentent pas.
Cette erreur a donc été réparée.
En outre, contrairement aux allégations de M. et Mme X..., le règlement de copropriété impose de répartir les charges de chauffage entre les utilisateurs de cet équipement selon le critère de la surface habitable pour les logements et les chambres ou de la surface utile pour les commerces. Ce critère autorise le syndicat des copropriétaires à définir différentes clés de répartition permettant de tenir compte de la diversité des situations rencontrées dans ce vaste ensemble immobilier et de les distinguer.
Or, le syndicat des copropriétaires démontre par les pièces qu'il produit que :
* la résidence est chauffée par huit sous-stations n° 57 à 63 et 68 raccordées à une centrale thermique qui dessert différentes copropriétés,
* le bâtiment H1 est chauffé au moyen de radiateurs indépendant du réseau équipant les autres bâtiments ce qui justifie la clé de répartition'301 " chauffage bâtiment H1,
* la clé de répartition'300'concerne le chauffage des appartements hors bâtiment H1, ces appartements sont équipés de panneaux de sol,
* la clé de répartition'302'concerne le magasin de grande surface commerciale sous l'enseigne'Carrefour'qui gère son chauffage en direct et qui est desservi exclusivement par la sous-station référencée sous le n° 63CC située ...,
* la clé de répartition'305 " concerne les locaux commerciaux rattachés au chauffage collectif et qui n'ont pas usé de la faculté de retrait accordée par l'article 9-3° du règlement de copropriété,
* cette clé'305 " a été remplacé par les clés'303 " et'304 " pour prendre en compte les locaux commerciaux qui ont usé au fur et à mesure de la faculté de retrait qui est accordée à leur propriétaire par l'article 9-3° du règlement de copropriété,
* la clé'306 CHAUFFAGE COMMERCE 2012 " a été créée en 2012 pour les commerces uniquement pour cet exercice.
Le syndicat des copropriétaires verse également aux débats la liste des locaux commerciaux avec indication des surfaces chauffées qui a été présentée en première instance et la liste actualisée en cause d'appel. Contrairement à ce qu'affirment M. et Mme X..., le terme'surface utile'peut s'entendre comme désignant'la surface chauffée'de sorte qu'il ne peut être fait grief au syndicat des copropriétaires de répartir les charges de chauffage entre les lots commerciaux en fonction de leur surface utile entendue comme correspondant à la surface chauffée.
Le syndicat justifie ainsi que les clés de répartition, appliquées en 2009 et 2010, en fonction des bâtiments concernés se justifient par les différences présentées qui tiennent au type de chauffage utilisé (radiateur ou panneau de sol) et à la nature des lots chauffés (local commercial ou autre).
Il est démontré que, par l'application de ces clés de répartition, M. et Mme X...ne participent pas aux charges de chauffage générées par les emplacements commerciaux, ni par les lots équipés de radiateurs, ni par les locaux commerciaux, mais uniquement aux charges de chauffage issues de panneaux au sol, en fonction de la surface habitable des trois lots dont ils sont propriétaires, conformément à l'article 26, alinéa 1er, du règlement de copropriété et en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
Il découle de ce qui précède que leur moyen relatif aux charges de chauffage n'est pas fondé. » ;
1°/ ALORS QUE l'article 26, alinéa 1, du règlement de copropriété prévoit que « les charges de chauffage seront réparties entre les utilisateurs selon la surface habitable en ce qui concerne les appartements, logement et chambres et selon la surface utile, en ce qui concerne les locaux commerciaux » ; que la surface utile d'un local commercial ne peut s'entendre d'une surface inférieure à celle effectivement réservée au travail ; qu'en jugeant que le terme « surface utile » n'aurait pu s'entendre que comme « surface chauffée », pour valider la répartition des charges effectuées par le syndicat des copropriétaires, cependant que la diminution de la surface des locaux commerciaux en fonction de laquelle est calculée la charge de chauffage des commerce a pour conséquence l'augmentation corrélative de la charge de chauffage des lots d'habitation, la Cour d'appel a méconnu l'article 26 du règlement de copropriété et a violé l'article 1134 du Code civil ;
2°/ ALORS QUE toute résolution d'approbation des comptes exige pour sa validité une présentation des comptes conforme aux clés de répartition du règlement de copropriété dans l'annexe 3 jointe à la convocation d'assemblée générale ; que le règlement de copropriété ne prévoit en son article 26 que deux clés de répartition des charges de chauffage, selon la surface habitable en ce qui concerne les appartements, logement et chambres et selon la surface utile en ce qui concerne les locaux commerciaux ; qu'en validant la répartition des charges de chauffage, cependant qu'elle a constaté que les clés de répartition appliquées en 2009 et 2010 n'étaient pas les deux seules prévues par le règlement de copropriété, la cour d'appel a méconnu les conséquences légales de ses constatations en violation des articles 11 du décret du 17 mars 1967 et 10 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir annulé que les comptes charges d'eau chaude et eau froide adoptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions n° 4 et 4. 1 et d'avoir rejeté les demandes d'annulation de ces résolutions pour le surplus en raison des clés de répartition illégales et des charges indues, ainsi que de rectification du compte individuel des époux X...et de restitution des sommes payées au titre des charges payées et non dues ;
AUX MOTIFS QUE « * Les charges des chambre de service-électricité, entretien et petites réparations
Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., les répartitions des charges d'électricité, d'entretien et petites réparations (intervention de plomberie ou d'électricité) engagées à l'occasion de l'entretien des douches et WC communs dont seuls les propriétaires ou occupants des chambres de services ont la jouissance doivent être réparties conformément aux dispositions de l'article 17, alinéa 2, du règlement et non 17, alinéa 1.
Il est démontré que le syndic a réparti ces charges par application des clés 551 à 590 (charges sanitaires chambres A1 à A5, B1 à B5 Gauche, B1 à B5 Droite, C3 à C 5 Gauche, C3 à C5 Droite, D2 à D5 Gauche, D2 à D5 droite, E1, E2, G 37, G25, H2 1, H2 2 étage, H2 2 rez-de-chaussée, H2 3 étage, H2 3 rdc, H2 4 étage, H2 4 rdc) conformément aux dispositions de l'article 17, alinéa 2, du règlement.
Il est également établi qu'un contrat d'électricité est conclu pour chaque douche et WC commun.
De même, le changement d'un robinet d'arrêt ou le dégorgement d'une douche ne peut être supporté par l'ensemble des propriétaires de chambres de service, mais uniquement par ceux qui ont une jouissance de cette douche et ce WC commun. Nous l'avons vu précédemment, le règlement de copropriété ne s'y oppose pas.
Le syndicat des copropriétaires précise ainsi et en justifie que, par exemple, pour le lot 1208, dépendant du bâtiment G, le syndic applique la clé 921 (immeuble) 582 (sanitaires chambres G37) sur une base 4, puisque seuls quatre lots, à savoir les lots 1205 à 1208, ont la jouissance des douches et WC communs de sorte que les charges d'électricité et d'entretien propre à chaque douche et WC communs sont réparties en parts viriles, conformément aux dispositions de l'article 17, alinéa 2, du règlement de copropriété.
Il découle de ce qui précède que le moyen n'est pas fondé. » ;
1°/ ALORS QU'aux termes de l'article 4 du règlement de copropriété, les parties communes générales comprennent notamment « les cabinets d'aisance et salles de douche à usage collectif » ; que l'article 18 prévoit que sont des charges communes « tous les frais directs ou indirects d'entretien, de réparation ou de construction des bâtiments » ; que selon les termes de l'article 20, « les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de chaque corps de bâtiment et du garage, seront réparties séparément et uniquement entre les copropriétaires des lots constituant ces bâtiments et garage, dans la proportion de leurs droits dans les parties communes » ; qu'en retenant que les charges d'entretien et petites réparations (plomberie ou électricité) engagées à l'occasion de l'entretien des douches et WC communs devraient être réparties entre les seuls propriétaires des chambres de service, la Cour d'appel méconnu les termes du règlement de copropriété, en violation des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ ALORS QUE l'article 17 du règlement de copropriété prévoit la répartition des charges prévues à l'article 16, c'est-à-dire des seuls services communs, autrement dit de « toutes dépenses faites pour l'usage d'un bâtiment considéré » comprenant « les salaires des concierges, s'il en existe, avec tous les accessoires et leurs rémunérations, les frais d'entretien des loges et locaux annexes, ainsi que les logements de fonction, étant ici rappelé que les concierges installés dans un bâtiment sont spécialement et exclusivement affectés à ce bâtiment. Les frais d'éclairage et des locaux communs à chaque bâtiment, et notamment les halls d'entrée, la consommation d'eau constatée par un compteur spécial » ; qu'en répartissant les charges d'entretien et de réparations engagées à l'occasion de l'entretien des douches et des WC communs par application de l'article 17, alinéa 2, du règlement, cependant qu'il ne s'agissait pas de charges d'éclairage et de nettoyage, la Cour d'appel a méconnu les termes du règlement de copropriété, en violation des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir annulé que les comptes charges d'eau chaude et eau froide adoptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions n° 4 et 4. 1 et d'avoir rejeté les demandes d'annulation de ces résolutions pour le surplus en raison des clés de répartition illégales et des charges indues, ainsi que de rectification du compte individuel des époux X...et de restitution des sommes payées au titre des charges payées et non dues ;
AUX MOTIFS QUE « *Les charges nettoyage des chambres de service Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., les dépenses consécutives au nettoyage hebdomadaire des douches et WC communs, incluant toutes les chambres (à l'exclusion des lots 1209 à 1214, 216 à 1224 qui correspondent à un établissement hôtelier) selon la clé de répartition 500, n'entrent pas dans le champ de la définition de l'article 18 du règlement (charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de chaque bâtiment) de sorte que la répartition de l'article 20, sollicitée par les appelants, ne saurait s'appliquer.
Les douches et WC communs constituent des parties communes spéciales aux lots'chambres de service', dont seuls les propriétaires ou occupants ont la jouissance. Elles ne peuvent donc pas être assimilées à des parties communes générales dont l'ensemble des copropriétaires ou occupants des bâtiments dans lesquelles elles sont situées aurait l'utilité ou l'utilisation. Dès lors, c'est exactement que le syndic, par application de l'article 17, alinéa 2, a réparti les charges afférentes aux dépenses de nettoyage hebdomadaire des douches et WC litigieux aux seuls copropriétaires ou occupants de ces chambres de service dépendant des bâtiments A, B, C, D, E, G, H2 et J.
Le moyen n'est pas fondé » ;
ALORS QUE l'article 17 alinéa 2 du règlement de copropriété dispose que « les charges spéciales à certains lots seulement telles que celles afférentes par exemple aux water-closets et cabines de douche dont l'usage est réservé à certains lots seulement, ainsi qu'il est indiqué au tableau de division, seront réparties, à parts égales entre les lots en bénéficiant » ; que les époux X...faisaient valoir dans leurs écritures que le lot 1208, comme toutes les chambres du bâtiment G, bénéficie d'une salle d'eau privative ; qu'en retenant que les époux X...devraient néanmoins payer les charges de nettoyage propres aux douches et aux WC communs, sans s'expliquer sur l'inutilité de ces douches pour le propriétaire du lot 1208, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
CINQUIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué de n'avoir annulé que les comptes charges d'eau chaude et eau froide adoptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions n° 4 et 4. 1 et d'avoir rejeté les demandes d'annulation de ces résolutions pour le surplus en raison des clés de répartition illégales et des charges indues, ainsi que de rectification du compte individuel des époux X...et de restitution des sommes payées au titre des charges payées et non dues ;
AUX MOTIFS QUE « * Les charges de salaires
L'article 16, alinéa 1er à 3, du règlement de copropriété stipule que'Les charges des services communs spéciales à chaque bâtiment comprennent toutes celles particulières à chaque bâtiment, c'est-à-dire toutes les dépenses faites pour l'usage d'un bâtiment considéré.
Elles comprennent, notamment, sans que cette énumération soit limitative :
Les salaires des concierges, s'il en existe, avec tous les accessoires et leurs rémunérations, les frais d'entretien des loges et locaux annexes, ainsi que les logements de fonction, étant ici rappelé que les concierges installés dans un bâtiment sont spécialement et exclusivement affectés à ce bâtiment.'
Ainsi, contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., le règlement de copropriété ne prohibe pas l'engagement de salariés pour fournir des prestations au service de certains bâtiments ou à l'ensemble des bâtiments ni leur rémunération par les copropriétaires ou occupants des lots concernés par ces prestations.
L'article 16 précise seulement que lorsqu'un concierge est installé dans un bâtiment, il y est spécialement et exclusivement affecté. En revanche, lorsque tel n'est pas le cas, le règlement n'interdit pas le recrutement de salarié supplémentaire.
En outre, tant les articles 16 que 17 du règlement, en conformité avec les dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, prévoient expressément que les charges de services communs spéciales, tel les charges et salaire d'un personnel affecté à certaines tâches et à certains services bénéficiant, en particulier, à certains lots ou à certains bâtiments, doivent être réparties entre les copropriétaires ou occupants des lots ou bâtiments en bénéficiant.
Du reste, comme le relève très justement le syndicat des copropriétaires, le règlement ne prévoit pas de dispositions particulières relativement à la création des postes salariés ni leurs affectations puisque, conformément aux dispositions de l'article 31 du décret du 17 mars 1967, seule l'assemblée générale a qualité pour le faire, le syndic quant à lui engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe ses conditions de travail.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires démontre par les pièces qu'il produit que, pour les charges de salaires du concierge, les règles de répartition suivantes sont appliquées :
* s'agissant du bâtiment A, un concierge, en la personne de Mme Y..., avait été affectée à ce bâtiment, disposait d'un logement de fonction et était spécialement et exclusivement affectée à ce bâtiment ; Mme Y...ayant dû quitter ses fonctions en raison d'un problème médical, puis étant décédée, elle a été remplacée par une société prestataire, la société CLEAN SYSTEM ; les charges afférentes aux salaires puis aux dépenses facturées par ce prestataires pour l'entretien des parties communes ont été réparties entre les propriétaires des lots composant le bâtiment A à l'exclusion des commerces qui n'ont pas accès à ces parties communes spéciales ;
* s'agissant du bâtiment B, un concierge était affecté à ce bâtiment, et, à la suite de son départ, les prestations d'entretien des parties communes de ce bâtiment ont été exécutées par la société CLEAN SYSTEM alors que les prestations de surveillance ont été confiées à M. Y..., nommé gardien principal en avril 2004, chargé de surveiller non seulement ce bâtiment, mais également les autres bâtiments dont les bâtiments A et G concernés par les prestations de ce gardien principal ; la loge de gardien de ce bâtiment n'a pas été donnée à un concierge spécialement affecté dans ce bâtiment ; les charges sociales et le salaire de M. Y...ont été réparties entre l'ensemble des bâtiments concernés par ses prestations ; les dépenses générées par les prestations d'entretien et surveillance ont été réparties entre les propriétaires des lots concernés par ces prestations ; le syndicat des copropriétaires précise, sans être contredit, que les lots commerce ne sont pas concernés par ces prestations, soit parce qu'ils n'ont pas accès aux parties communes spéciales soit qu'ils ne profitent pas des prestations de M. Y...;
* s'agissant du bâtiment G, il n'existe pas de logement de fonction dans ce bâtiment, cependant Mme Z..., en sa qualité de gardien principal, a exécuté ses tâches pour partie au bénéfice des copropriétaires ou occupants du bâtiment G ce qui justifie amplement la ventilation des charges salariales correspondantes aux lots d'habitation concernés par ces prestations ; le syndicat des copropriétaires précise là encore sans être sérieusement contredit que les lots commerce ne sont pas concernés par ces prestations, soit parce qu'ils n'ont pas accès aux parties communes spéciales soit qu'ils ne profitent pas des prestations de Mme Z....
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal d'assemblée générale du 3 mai 2004 à l'occasion duquel les copropriétaires ont été informés sur le dossier relatif aux gardiens de l'ensemble immobilier. L'organigramme du personnel a été présenté et le tout a été annexé au procès-verbal de cette assemblée générale.
Il découle de ce qui précède que les clés de répartition retenues par le syndicat des copropriétaires sont conformes aux dispositions des articles 16 et 17 du règlement.
Le moyen n'est donc pas fondé. » ;
1°/ ALORS QUE l'assemblée générale des copropriétaires a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois du personnel du syndicat ; que la création d'un poste de gardiennage nécessite un vote unanime des copropriétaires ; que les époux X...faisaient valoir dans leurs écritures d'appel que le règlement de copropriété ne prévoyait aucun salarié pour le gardiennage et l'entretien des bâtiments B et G et qu'aucune assemblée générale n'avait adopté une résolution pour décider de la création de tels postes ; qu'en omettant de rechercher si l'assemblée générale avait, préalablement à ces embauches, fixé le nombre et la catégorie des emplois, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 31 du décret du 17 mars 1967 ;
2°/ ALORS QUE les frais de gardiennage de l'immeuble sont des charges générales auxquelles les copropriétaires sont tenus de participer proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; qu'en retenant que les lots commerce auraient été valablement exonérés des frais d'entretien et de gardiennage des bâtiments A, B et G, la Cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
SIXIEME MOYEN DE CASSATION :
(SUBSIDIAIRE)Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC ou salles d'eau communs, situés :
* au 2ème étage, escalier 1, bâtiment 7 (G) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 1205, 1206, 1207 et 1208,
* au 1er étage, escalier 3, du bâtiment 1 (A) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 153, 154, 156 et 157,
* au 1er étage, escalier 1, bâtiment 2 (B), seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 448, 449, 450 et 451 ;
AUX MOTIFS QUE « * Les sanitaires communs
L'article 14 du règlement stipule que les charges générales comprennent toutes celles qui ne sont pas considérées comme spéciales.
L'article 15 précise que les charges communes générales telles que définies à son article 14, seront réparties au prorata des millièmes généraux.
L'article 16 prévoit, en particulier, que les frais d'entretien des locaux communs à chaque bâtiment constituent des charges spéciales.
L'article 17, nous l'avons vu, distingue les charges communes spéciales à chaque bâtiment (alinéa 1) des charges communes spéciales à certains lots d'un bâtiment. Il en est ainsi des frais d'entretien des WC et cabines de douches dont l'usage est réservé à certains lotis.
L'article 18 du règlement prévoit en particulier que les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de chaque bâtiment comprennent'les frais de réparations de toute nature, grosses ou menues, à faire aux gros murs (sauf cependant les menues réparations à faire aux gros murs à l'intérieur des appartements), à la toiture, aux têtes de cheminées, aux canalisations d'eau, de gaz, d'électricité, aux tuyaux de tout à l'égout, à ceux d'écoulement des eaux pluviales, à ceux conduisant les eaux ménagères au tout à l'égout (sauf pour les parties intérieures à l'usage exclusif et particulier de chaque appartement ou locaux) aux vide-ordures, à la porte d'entrée, à la descente des caves et garages et aux couloirs des caves et garages.'
Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., les parties communes générales définies à l'article 4 du règlement de copropriété et la répartition des charges communes générales mentionnée à l'article 15 sont celles qui concernent tous les bâtiments de la Résidence sans exception.
Or, les WC et salles d'eau dont M. et Mme X...ont la jouissance en commun avec certains copropriétaires seulement ne font pas l'objet d'un usage collectif, mais d'un usage réservé à certains d'entre les lotis de sorte qu'ils entrent dans la définition donnée par l'article 16 du règlement de copropriété relatif aux charges spéciales à chaque bâtiment.
Comme indiqué précédemment, l'article 17 distingue les charges de services communs, spéciales à chaque bâtiment, de charges spéciales à certains lots. Cette distinction se poursuit s'agissant du mode de répartition des charges. Les charges spéciales à chaque bâtiment étant réparties entre les lotis d'un même bâtiment, dans la proportion des parties communes attachées à chaque lot, les charges spéciales à certains lots seulement'telles que celles afférentes par exemple aux WC et cabines de douche, dont l'usage est réservé à certains lots seulement'étant réparties à part égale entre les lots en bénéficiant.
La liste des charges visées à l'article 18 (entretien, réparation et reconstruction des bâtiments) qui concerne les parties communes à tous les lots d'un même bâtiment, ne peut être confondue avec la liste des charges qui concerne les parties communes spéciales à certains lots seulement d'un même bâtiment tel qu'énoncé à l'article 17, alinéa 2, du règlement.
Contrairement à ce que soutiennent M. et Mme X..., l'examen des devis litigieux relatifs aux travaux à effectuer dans les douches et WC réservés à l'usage de certains lotis, n'accréditent pas leur thèse selon laquelle il s'agirait de travaux de reconstruction du bâtiment.
En effet, l'ouverture des cloques et fissures des murs de douches ne sont pas assimilables à des travaux de reprise d'étanchéité du gros oeuvre, mais à des travaux de préparation du fond à appliquer sur les murs intérieurs afin de garantir un aspect lisse et net de la peinture, non à des travaux de reconstruction du bâtiment.
En outre, les devis précisent bien que cet enduit est destiné à être poncé ce qui accrédite la thèse du syndicat des copropriétaires selon laquelle l'enduit a pour vocation de permettre une application homogène de la peinture. De plus, il ressort de ces devis que les receveurs de douches, les lavabos et les cuvettes de WC ne seront pas remplacés.
Les travaux litigieux ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 18 du règlement.
L'imputation spéciale de ces charges d'entretien et de réparation a, au demeurant, pour corollaire la spécialisation des votes prévue à l'article 62 du règlement de copropriété et est conforme aux critères d'utilité énoncés par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.
L'article 62 prévoit en effet que lorsqu'aux termes du règlement, les frais qui seraient entraînés par l'exécution de la décision mise aux voix n'incombent qu'à certains seulement des copropriétaires, seuls ces copropriétaires prennent part au vote et ce avec un nombre de voix proportionnel à leur participation aux frais.
Le syndicat des copropriétaires rappelle très justement que M. et Mme X...opèrent une confusion entre la quote-part de parties communes affectés à chaque lot, qui doit être conforme aux critères de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965, et la répartition des charges qui doit respecter les critères de l'article 10 de cette loi.
La demande subsidiaire de M. et Mme X...tendant à ce que ces travaux soient répartis sur la base des millièmes généraux ne saurait donc être accueillie. La répartition doit de ce fait être opérée conformément aux dispositions de l'article 17, alinéa 2, du règlement à savoir à part égale entre les lots en bénéficiant.
Il en découle que c'est exactement que les premiers juges ont retenu que les travaux litigieux concernant les douches et WC, parties communes spéciales aux chambres de service, notamment les lots appartenant à M. et Mme X...soit les lots n° 1208, dépendant du bâtiment 7 (G), escalier 1, au 2ème étage, n° 156, dépendant du bâtiment 1 (A), escalier 3, au 1er étage, et n° 450, constitué par une chambre située dans le bâtiment 2 (B) au 1er étage, devaient être répartis entre les seuls copropriétaires ou occupants des chambres de service ayant la jouissance exclusive de ces installations. Les travaux de réfection d'une douche, de peinture et changement d'accessoires ne peuvent donc pas être assimilés à des travaux de reconstruction, même partiels, d'un bâtiment.
Le jugement sera dès lors confirmé sauf à préciser, compte tenu des mentions figurant sur l'état descriptif de division, que les charges inhérentes à la réalisation des travaux de réfection des WC ou salles d'eau communs, situés :
* au 2ème étage, escalier 1, bâtiment 7 (G) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 1205, 1206, 1207 et 1208,
* au 1er étage, escalier 3, du bâtiment 1 (A) seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 153, 154, 156 et 157,
* au 1er étage, escalier 1, bâtiment 2 (B), seront réparties à parts égales entre les copropriétaires des lots 448, 449, 450 et 451, le tribunal ayant omis de mentionner les lots 1206, 157 et 450 de la charge finale de ces dépenses litigieuses ».
1°/ ALORS QU'aux termes de l'article 4 du règlement de copropriété, les parties communes générales comprennent notamment « les cabinets d'aisance et salles de douche à usage collectif » ; que l'article 18 prévoit que sont des charges communes « tous les frais directs ou indirects d'entretien, de réparation ou de construction des bâtiments » ; que selon les termes de l'article 20, « les charges d'entretien, de réparation et de reconstruction de chaque corps de bâtiment et du garage, seront réparties séparément et uniquement entre les copropriétaires des lots constituant ces bâtiments et garage, dans la proportion de leurs droits dans les parties communes » ; qu'en retenant que les charges liées aux travaux de réfection des WC et salles d'eau communs ne relèveraient pas des dispositions de l'article 18 du règlement de copropriété, cependant qu'il s'agissait bien de charges d'entretien et de réparation des bâtiments, la Cour d'appel a méconnu les termes de ce règlement, en violation des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2°/ ALORS QUE l'article 17 du règlement de copropriété prévoit la répartition des charges prévues à l'article 16, c'est-à-dire des seuls services communs, autrement dit de « toutes dépenses faites pour l'usage d'un bâtiment considéré » comprenant « les salaires des concierges, s'il en existe, avec tous les accessoires et leurs rémunérations, les frais d'entretien des loges et locaux annexes, ainsi que les logements de fonction, étant ici rappelé que les concierges installés dans un bâtiment sont spécialement et exclusivement affectés à ce bâtiment. Les frais d'éclairage et des locaux communs à chaque bâtiment, et notamment les halls d'entrée, la consommation d'eau constatée par un compteur spécial » ; qu'en répartissant les charges liées aux travaux de réfection des locaux communs contenant les douches et WC, qui sont pourtant des travaux d'entretien et de réparations du bâtiment et non des charges d'éclairage et de nettoyage, la Cour d'appel a méconnu les termes du règlement de copropriété, en violation des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3°/ ALORS QU'en retenant que l'imputation des charges d'entretien et de réparation a pour corollaire la spécialisation des votes prévue à l'article 62 du règlement de propriété, sans constater qu'un vote serait intervenu sur la rénovation des sanitaires communs en cause en l'espèce, la Cour d'appel a statué par un motif inopérant en violation des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
SEPTIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X...de leur demande tendant à voir déclarer irrégulières les répartitions de charges et à voir ordonner au syndic de rectifier le compte individuel des époux X...et de leur restituer la somme de 20 742, 43 euros à parfaire au titre des charges payées et non dues, et ce sous astreinte ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « les résolutions 4 et 4-1 litigieuses concernent l'approbation des comptes des exercices couvrant respectivement les périodes du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2009 et du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2010 » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les époux X...étant déboutés de leurs prétentions concernant l'irrégularité de la répartition des charges seront déboutés par voie de conséquence de leur demande en rectification de leur compte individuel et en remboursement de charges » ;
ALORS QUE dans leurs écritures d'appel, les époux X...demandaient non seulement l'annulation des résolutions 4 et 4-1 litigieuses, mais encore la rectification de leur compte individuel pour les exercices 2005 à 2013 pour un montant de 20 742, 43 euros ; qu'en retenant qu'elle n'aurait été saisie que des résolutions 4 et 4-1 litigieuses concernant l'approbation des comptes des exercices couvrant respectivement les périodes du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2009 et du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2010 et en n'ordonnant pas la rectification du compte individuel des époux X..., à tout le moins en ce qui concerne les charges d'eau chaude et d'eau froide pour lesquelles elle avait constaté l'irrégularité du calcul pour les années 2009 à 2010, pour les années antérieures et postérieures à ces deux années, la Cour d'appel a méconnu les termes du litige, en violation de l'article 4 du Code de procédure civile.
HUITIEME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X...de leur demande tendant à voir condamner le syndic à leur payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur les demandes de dommages et intérêts
que M. et Mme X...ne caractérisent pas la faute commise par le syndicat des copropriétaires en lien avec des préjudices subis par eux ; qu'au demeurant force est de constater que M. et Mme X...ne précisent même pas en quoi consisterait le préjudice qu'ils ont subi ;
qu'ils ne caractérisent pas la faute du syndic en lien avec le préjudice allégué. Il sera à cet égard rappelé que le manque à gagner allégué en raison des délais dans l'exécution des travaux des sanitaires dans les chambres de service trouve sa cause dans le comportement de M. et Mme X...qui ont refusé d'accepter que la répartition du coût des travaux puisse avoir lieu conformément aux règles établies par le règlement de copropriété ;
qu'il découle de ce qui précède que les demandes de dommages et intérêts qui ne sont pas fondées ne sauraient être accueillies ;
que le jugement sera confirmé de ces chefs » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « A l'égard du syndic
Que la responsabilité du syndic peut être recherchée par un copropriétaire sur le fondement de l'article 1382 du code civil, et suppose que soit rapportée la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice ;
Que l'irrégularité du vote de la résolution n° 19, telle que retenue par le tribunal, est constitutive d'une faute ;
Que pour le reste, les reproches adressés au syndic ne sont pas fondés ;
Que les époux X...invoquent un préjudice moral et financier très important, en indiquant qu'ils sont sortis de la SCI uniquement pour pouvoir se défendre en justice, et qu'ils ont effectué un travail colossal pour démontrer que les répartitions appliquées dans le cahier des charges étaient irrégulières ; que ces préjudices sont sans lien avec une faute caractérisée imputable au syndic » ;
ALORS QUE l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de copropriété « d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale » ; que le syndic de copropriété qui commet une faute dans la répartition des charges qui entraîne un appel de charges excessif doit réparer le préjudice subi par les copropriétaires qui ont dû agir en justice pour obtenir la restitution des sommes versées en excès ; qu'en retenant que les époux X...n'auraient pas caractérisé une faute du syndic génératrice d'un préjudice, cependant qu'elle avait prononcé l'annulation de la résolution 19 de cette même assemblée générale et jugé que les comptes charges d'eau chaude et eau froide adoptés par l'assemblée générale des copropriétaires du 23 mai 2011 aux termes des résolutions 4 et 4-1 étaient irréguliers, de sorte qu'il convenait de rectifier le compte individuel de charge des époux X..., ce dont il résultait que ceux-ci avaient été contraints de verser un excédent de charges et d'agir en justice aux fins d'en obtenir – lorsque l'arrêt sera finalement exécuté – la restitution, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1382, devenu 1240, du code civil.
