LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 23 juin 2016), que, M. Y... est devenu propriétaire de parcelles données à bail par ses parents à M. et Mme X..., qui les avaient mises à la disposition du GAEC... constitué par M. X... et son fils François-Xavier ; que la Cour de cassation (3e Civ. 14 février 2012, pourvoi n° 10-28.804) a annulé un arrêt ayant autorisé la cession du bail à ce dernier ; que, par acte du 20 avril 2012, M. Y... a délivré congé aux preneurs du fait de l'âge « à titre conservatoire dans l'attente de l'arrêt de renvoi », pour la date du 10 novembre 2013 ; que, par déclaration du 25 juin 2012, M. et Mme X... ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation de ce congé et autorisation de céder le bail à leur fils François-Xavier ; qu'un arrêt irrévocable du 27 septembre 2012 a rejeté la demande d'autorisation de cession ; que, les 30 septembre, 1er et 2 octobre 2014, Francine X... étant décédée le [...] , M. Y... a signifié un congé aux héritiers en l'absence d'ayant droit susceptible de bénéficier du transfert du bail ; que, par déclaration du 9 octobre 2014, M. Hubert X..., Mme Dorothée X..., M. François-Xavier X..., M. Gonzague X... et Mme Bérangère X... (les consorts X...) ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en annulation du congé et transfert du droit au bail à M. François-Xavier X... ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de valider le congé pour cause d'âge ;
Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que les mentions formelles du congé avaient été respectées et que celui-ci indiquait une date d'effet qui correspondait à la fin de la première période triennale du bail renouvelé et souverainement retenu que le fait de rappeler dans cet acte une instance en cours, sur renvoi après cassation, et de préciser qu'il était délivré à titre conservatoire ne créait aucune incompréhension sur ses motifs dès lors que ses destinataires avaient une parfaite connaissance des circonstances de cette notification, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu, à bon droit, que le bailleur peut se prévaloir de son droit de limiter le renouvellement du bail à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteint l'âge de la retraite, quand bien même cet événement serait déjà intervenu lorsque le bail s'est renouvelé, et, souverainement, que les preneurs, nés tous deux [...] , remplissaient cette condition lorsque le bail s'est renouvelé le 10 novembre 2010, la cour d'appel en a justement déduit que le congé avait été valablement délivré pour le 10 novembre 2013 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter la demande de transfert du bail pour cause de décès d'un copreneur ;
Mais attendu, d'une part, que, la cassation n'étant pas prononcée sur le premier moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que le congé pour cause d'âge avait été délivré pour le 10 novembre 2013, date d'effet de cet acte, et que Francine X... était décédée le [...] , soit postérieurement à l'expiration du bail, la cour d'appel en a exactement déduit que les consorts X..., devenus occupants sans droit ni titre en l'absence de motif de prorogation du bail, n'étaient pas fondés à solliciter son transfert à l'un d'entre eux ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le troisième moyen, ci-après annexé :
Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de rejeter la demande d'autorisation de cession du bail ;
Mais attendu, d'une part, que la cassation n'étant pas prononcée sur le deuxième moyen, le grief tiré d'une annulation par voie de conséquence est devenu sans portée ;
Attendu, d'autre part, que, saisie d'une demande d'autorisation de cession du bail au bénéfice d'un descendant du preneur, c'est sans violer le principe de la contradiction que la cour d'appel a retenu que la bonne foi du preneur s'appréciait au jour de la demande de cession du bail ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les consorts X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Hubert X..., Mme Dorothée X..., M. François-Xavier X..., M. Gonzague X... et Mme Bérangère X... et les condamne à payer à M. Y... la somme de 4 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit janvier deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
.Moyens produits par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour les consorts X....
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir validé le congé délivré le 20 avril 2012 par Monsieur Jean-Michel Y... à effet du 10 novembre 2013 portant sur diverses parcelles situées dans les communes de [...] et de [...]
Aux motifs que l'article L 411-64 du code rural dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 octobre 2014 dispose que le droit de reprise tel qu'il est prévu aux articles L 411-58 à L 411-66 et L 411-67 ne peut être exercé au profit d'une personne ayant atteint à la date prévue pour la reprise, l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, sauf s'il s'agit, pour le bénéficiaire du droit de reprise, de constituer une exploitation ayant une superficie au plus égale à la surface fixée en application de l'article L 732-39 ; si la superficie de l'exploitation ou des exploitations mises en valeur par le preneur est supérieure à cette limite, le bailleur peut par dérogation aux articles L 411-5 et L 411-46 : -soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ; -soit limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge ; dans les deux cas ci-dessus, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d'y mettre fin par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l'avance ; les dispositions du présent article sont applicables que le propriétaire entende aliéner ou donner à bail à un preneur dont l'âge est inférieur à l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ou exploiter en faire-valoir direct ; dans ce dernier cas, sauf s'il s'agit pour le bailleur de constituer une exploitation dans les conditions prévues au premier alinéa du présent article, il ne doit pas avoir atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ; le preneur évincé en raison de son âge peut céder son bail à son conjoint, ou au partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité, participant à l'exploitation ou à l'un de ses descendants ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipé, dans les conditions prévues à l'article L 411-35 ; le bénéficiaire de la cession a droit au renouvellement de son bail ; à peine de nullité le congé donné en vertu du présent article doit reproduire les termes de l'alinéa précédent ; le congé délivré aux époux X... par Monsieur Jean-Michel Y... le 20 avril 2012 précise que le bail s'est renouvelé une première fois le 11 novembre 2001 puis une seconde fois le 10 novembre 2010, que les preneurs ont atteint l'âge requis pour bénéficier de l'avantage vieillesse des exploitations agricoles et qu'il est donné pour la première période triennale soit le 10 novembre 2013 » ; qu'il rappelle les termes de l'avant dernier alinéa de l'article L 411-64 du code rural ; que les mentions formelles du congé sont respectées et les preneurs auxquels on oppose une limitation de leur droit au renouvellement en raison de leur âge sont mal fondés à prétendre à une imprécision des motifs ; que le congé indique clairement la date d'effet du congé qui correspond précisément à la fin de la première période triennale du bail renouvelé ; que par ailleurs le fait qu'il rappelle l'existence de la procédure en cours après cassation du 14 février 2012 et qu'il soit délivré à titre conservatoire dans l'attente de l'arrêt de renvoi, instance bien connue des preneurs pour y être parties, ne conduit à aucune incompréhension sur ses motifs et ses circonstances ; que Monsieur Jean-Michel Y..., pouvait parfaitement se prévaloir de son droit de limiter le renouvellement du bail à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra l'âge de la retraite quand bien même les copreneurs nés [...] , l'un et l'autre, avaient déjà atteint cet âge lorsque le bail s'est renouvelé pour 9 ans le 10 novembre 2010 ; qu'il importe peu que le bailleur se soit abstenu d'exercer cette faculté à cette échéance ; qu'en effet, à la date d'effet du congé le 10 novembre 2013, Monsieur et Madame X... auraient atteint l'âge de 76 ans ce qui autorise le bailleur à se prévaloir des dispositions limitant le droit au renouvellement à l'issue de la première période triennale, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges ; que le congé pouvait en conséquence être valablement délivré pour le 10 novembre 2013, la décision étant réformée de ce chef ;
1° Alors que lorsque le bailleur refuse ou limite le renouvellement du bail à l'expiration de la période triennale en raison de l'âge du preneur, il doit prévenir le preneur de son intention de refuser le renouvellement du bail ou d'y mettre fin par acte extra judiciaire signifié au moins 18 mois à l'avance ; que le congé donné au preneur en raison de son âge doit être précis de telle manière qu'il ne puisse être induit en erreur ; que le congé donné pour l'expiration de la première période triennale d'un bail renouvelé qui comporte la mention suivante : « je vous fais connaître qu'à titre conservatoire dans l'attente de l'arrêt de renvoi, qu'en application de l'article L 411-64 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, Monsieur Jean-Michel Y... entend refuser le renouvellement du bail en 2013 à la période triennale en raison du fait que Monsieur Michel X... est né le [...] et que Madame Francine X... est née le [...] », était imprécis et de nature à induire le preneur en erreur, dès lors qu'il est donné « à titre conservatoire » et informe le preneur d'un refus de renouvellement au terme de la première période triennale du bail qui vient d'être renouvelé pour 9 ans ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé l'article L 411-64 du code rural en sa version antérieure à la loi du 13 octobre 2014
2° Alors qu'en l'absence de congé valable pour la date du renouvellement, le bail se trouve renouvelé pour 9 ans sauf la faculté de limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur aura atteint l'âge de la retraite ; qu'il en résulte que lorsque le bailleur n'a pas délivré congé fondé sur l'âge alors que le preneur a déjà atteint l'âge de la retraite à la date du renouvellement du bail rural, le bail s'est renouvelé pour 9 ans, de sorte que le propriétaire n'a plus la possibilité de délivrer congé en raison de l'âge du preneur avant le terme du bail renouvelé ; que la cour d'appel qui a constaté que les preneurs avaient déjà atteint l'âge de la retraite lorsque le bail s'était renouvelé pour 9 ans le 10 novembre 2010, mais qu'il était en droit de limiter la durée du bail renouvelé pour 9 ans, en délivrant congé postérieurement à ce renouvellement pour le terme de la première période triennale, a violé l'article L 411-64 du code rural en sa version antérieure à la loi du 13 octobre 2014 et l'article 1134 du code civil en sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de transfert du bail au bénéfice de Monsieur François-Xavier X... à la suite du décès de Madame X...
Aux motifs que les consorts X... ne peuvent prétendre que Monsieur Jean-Michel Y... n'est plus recevable à contester la notification par eux du transfert du bail à la suite du décès de Madame X..., le [...] , alors que le bailleur avait précisément signifié le 30 septembre, le 1er et 2 octobre 2014, un congé se fondant sur l'absence d'ayant droit susceptible de remplir les conditions de l'article L 411-34 du code rural pour bénéficier du transfert du bail ; qu'il avait ainsi préalablement manifesté son opposition au transfert et a notifié des conclusions en réponse en ce sens dans le cadre de la deuxième requête déposée par les consorts X... que cependant du fait du congé délivré en raison de l'âge des preneurs, le bail a expiré le 10 novembre 2013 ; qu'aucune disposition légale ne s'applique en l'espèce susceptible d'avoir prorogé le bail ; qu'en effet les preneurs avaient déjà atteint depuis plusieurs années l'âge de la retraite ; que la procédure litigieuse ne concerne pas l'exercice d'un droit de reprise du bailleur pour exploitation personnelle ; que Madame X... est décédée le [...] , postérieurement à l'expiration du bail ; que la circonstance que Monsieur Jean-Michel Y... a ensuite fait signifier aux consorts X... la résiliation du bail du fait du décès est sans conséquence, le bailleur ayant expressément mentionné que la résiliation était signifiée « nonobstant le congé de non-renouvellement pour l'âge pour le 10 novembre 2013 et ses effets pour la date d'échéance d'une part et le pourvoi pendant devant la Cour de cassation d'autre part » ; que cet acte ne peut avoir pour effet de proroger le bail après le 10 novembre 2013 alors que le congé donné le 20 avril 2012 est validé par le présent arrêt ; qu'en conséquence les consorts X... étaient sans droit ni titre au jour du décès de la copreneuse ; ils ne sont pas fondés à obtenir le bénéfice de l'article L 411-34 ; qu'ils seront déboutés de leur demande de transfert de bail, le jugement étant réformé en ce sens ;
1° Alors que la cassation qui interviendra sur le premier moyen ayant validé le congé litigieux emportera cassation par voie de conséquence sur le présent moyen relatif au transfert du bail au profit de Monsieur François-Xavier X... en application de l'article 625 du code de procédure civile
2° Alors que le fermier à qui il est reconnu le droit de contester un congé n'est pas occupant sans droit ni titre durant la procédure dès lors qu'aucune décision n'est venue valider ce congé ; que la cour d'appel qui a considéré que les consorts X... étaient sans droit ni titre lors du décès de Madame X... si bien qu'ils ne pouvaient prétendre au transfert du bail, alors qu'à cette date le congé n'avait pas été validé, a violé l'article L 411-64 et l'article L 411-34 du code rural en leur version applicable au litige antérieure à la loi du 13 octobre 2014
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir d ébouté Monsieur Hubert X... de sa demande tendant à se voir autorisé à céder à son fils Monsieur François-Xavier X..., le bénéfice du bail
Aux motifs que l'avant dernier alinéa de l'article L 411-64 permet au preneur évincé en raison de son âge de céder le bail à l'un de ses descendants majeur ou émancipé dans les conditions prévues à l'article L 411-34 ; qu'il convient de rechercher si l'opération ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur ; que l'appelant prétend à tort que les preneurs ont réalisé une cession prohibée à leurs fils, par la signification le 12 août 2011 de l'acte de cession intervenu entre eux en suite de l'arrêt de la Cour d'appel de Douai du 14 octobre 2010, autorisant la cession ; que le pourvoi en cassation contre cette décision n'était pas suspensif d'exécution ; que les X... avaient expressément stipulé dans l'acte de cession qu'elle serait résolue de plein droit si le congé délivré par le bailleur au profit de son fils Monsieur Jérôme Y... était validé ou si l'autorisation de céder était annulée par suite des voies de recours ; que du fait de ces conditions résolutoires, la situation antérieure a été remise en état sans que d'autres formalités soient nécessaires ; qu'aucune cession n'est donc intervenue dans des conditions illicites, susceptibles de faire grief au bailleur et d'entraîner la résiliation du bail ; que la cour constate que les manquements opposés par Monsieur Jean-Michel Y... aux preneurs persistent après le renouvellement du bail le 10 novembre 2010 ; que la bonne foi du preneur s'apprécie au jour de la demande de cession de bail en l'espèce le 25 juin 2012 ; qu'en effet il est établi que Madame X... copreneuse solidaire ne remplissait pas la condition de participation effective et personnelle à l'exploitation agricole en ce qu'elle n'était pas membre du GAEC. X..., bénéficiaire de la mise à disposition des terres louées ; que ce manquement est constitutif de la mauvaise foi des preneurs et fait échec à la possibilité de céder le bail à leur fils sur le fondement de l'article L 411-35 du code rural
1° Alors que la cession du bail ne peut être refusée pour des faits commis antérieurement au transfert du bail résultant de l'article L 411-34 du code rural ; que la cassation de l'arrêt sur deuxième moyen de cassation faisant grief à la décision attaquée d'avoir débouté le preneur de sa demande de transfert du bail au profit de François –Xavier X..., entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt en ce qu'il a débouté le preneur de sa demande de cession du bail en raison de manquements antérieurs au transfert du bail en application de l'article 625 du code de procédure civile
2) Alors que les juges du fond ne peuvent relever un moyen d'office sans provoquer les explications des parties ; qu'en relevant d'office que Madame X... copreneuse solidaire, ne remplissait pas les conditions de participation effective et personnelle à l'exploitation agricole en ce qu'elle n'était pas membre du GAEC. X..., bénéficiaire de la mise à disposition des terres louées, si bien que ce manquement était constitutif d'une mauvaise foi des deux preneurs faisant échec à la possibilité de céder le bail à leur fil, alors que dans ses conclusions d'appel, Monsieur Y... s'est borné à invoquer l'autorité de la chose jugée de l'arrêt de la Cour d'appel du 27 septembre 2012 interdisant selon lui une nouvelle demande de leur part, alors même que dans son dispositif, l'arrêt du 27 septembre 2012,ne constatait aucun manquement, la cour d'appel a violé l'article 16 du code de procédure civile.
