LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique du pourvoi, ci-après annexé :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 mars 2017), que, par acte sous seing privé du 22 octobre 2009, réitéré par acte authentique du 17 décembre 2009, M. X... a acquis de la société Mandelieu Riviera Park neuf emplacements de stationnement en sous-sol d'un immeuble qu'il a donnés à bail ; qu'une inondation du troisième sous-sol où se situent cinq des neuf emplacements étant survenue lors d'intempéries de septembre 2009 ayant entraîné la prise d'un arrêté de catastrophe naturelle, M. X..., qui soutient avoir appris, par le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 24 février 2010, le caractère inondable du sous-sol, a assigné la venderesse ainsi que sa gérante, la société BNP Paribas immobilier promotion résidentiel (la société BNP Paribas immobilier) pour obtenir l'annulation de la vente pour dol et, subsidiairement, sa résolution ;
Attendu que les sociétés Mandelieu Riviera Park et BNP immobilier font grief à l'arrêt d'annuler la vente, de condamner la société Mandelieu Riviera Park à payer à M. X... certaines sommes au titre du remboursement du prix et de dommages-intérêts ainsi que l'intégralité des charges de copropriété et des taxes foncières ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu, procédant à la recherche prétendument omise, que les éléments détenus par la société Mandelieu Riviera Park au moment de la vente sur l'efficacité du cuvelage, la levée des réserves et le caractère extérieur aux travaux de construction des entrées d'eau constatées ne la dispensaient pas d'informer M. X... sur les inondations survenues, un mois auparavant, alors que l'attention de l'acquéreur aurait dû être attirée sur le risque d'inondation, en cas de fortes précipitations, de nature à faire obstacle à l'utilisation des biens acquis, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que M. X... avait acheté les emplacements en parfaite connaissance de cause et qui ne s'est pas fondée sur le rapport d'expertise postérieur à la conclusion du contrat, a pu en déduire que la venderesse avait dissimulé à l'acquéreur un élément déterminant dont il n'avait pu avoir personnellement connaissance et a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Mandelieu Riviera Park et la société BNP Paribas immobilier promotion résidentiel aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Mandelieu Riviera Park et de la société BNP Paribas immobilier promotion résidentiel et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre mai deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour les sociétés BNPParibas immobilier promotion résidentiel et Mandelieu Riviera Park
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé l'annulation de la vente du 17 décembre 2009 portant cession entre la SNC Mandelieu Riviera Park et M. Thierry X... de neuf emplacements de parking dépendant de l'ensemble immobilier Riviera Park édifié à Mandelieu la Napoule et d'avoir condamné la SNC Mandelieu Riviera Park à payer à M. Thierry X... la somme de 110 000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2009, et de l'avoir condamnée à payer à titre de dommages et intérêts les sommes de 2 750 €, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2009, 2 691 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2011, ainsi que l'intégralité des charges de copropriété échues ou à échoir et des taxes foncières échues ou à échoir à compter du 17 décembre 2009 jusqu'au jour de la publication de l'arrêt au service de publicité foncière, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mars 2011, avec anatocisme ;
AUX MOTIFS QUE « sur la nullité de la vente : que M. X... soutient que la société Mandelieu Riviera Park lui a dissimulé les désordres affectant l'immeuble, les sous-sols étant sujets à des inondations qui font obstacle à l'utilisation des parkings, lesquels préexistaient à son acquisition, et dont il n'a appris l'existence qu'à la réception du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 février 2010 qui lui a été adressé le 10 avril 2010 ; que les intimées considèrent que M. X... a été mis en mesure de visiter les biens, dont la construction était achevée, et les a acquis dans l'état dans lequel ils se trouvaient, en toute connaissance de cause ; qu'elles soutiennent que la société Mandelieu Riviera Park avait tout lieu de penser que les inondations qui servent de cause à l'action de M. X... provenaient d'une cause étrangère aux travaux de construction de l'immeuble qu'elle avait fait réaliser, ce que l'expertise judiciaire a ensuite confirmé ; que l'article 1116, devenu 1137 du code civil définit le dol comme étant le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges ; que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ; que l'article 1109, devenu l'article 1130 du code civil énonce que l'erreur, le dol ou la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ; que leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ; qu'il appartient à celui qui invoque le dol, cause de nullité de la convention, d'en rapporter la preuve ; que le fait que M. X... ait été en mesure de visiter le bien, et qu'il les aurait acquis en toute connaissance de cause, est sans incidence sur le dol allégué ; que la société Mandelieu Riviera Park établit qu'elle détenait certains éléments lui permettant de penser que sa responsabilité ne serait pas engagée dans les désordres ; qu'elle a ainsi été informée le 3 juin 2009 de ce que le cuvelage avec revêtement d'imperméabilisation était adapté à la destination des locaux, à savoir un parking comportant une ventilation permanente ; qu'elle a eu connaissance, par le courrier du 19 octobre 2009, de la levée des réserves émises quant aux infiltrations ; que le rapport préliminaire dommage-ouvrage, effectué le 13 novembre 2009, démontre que les inondations du sous-sol les 15 et 18 octobre 2009 étaient dues à une mise en charge des réseaux de collecte des eaux pluviales de la ville et à une coulée d'eau boueuse, cause extérieure aux travaux de construction de l'immeuble, et qu'un arrêté de catastrophe naturelle a été pris pour ces faits ; que pour autant, ces éléments ne dispensaient pas la société Mandelieu Riviera Park d'informer M. X... des inondations survenues en septembre 2009, dont elle avait connaissance, et qui affectaient les parkings qu'il envisageait d'acquérir ; que la venderesse a ainsi sciemment dissimulé à M. X... que les biens avaient souffert d'une importante inondation ; que les sous-sols à usage de parking sont exposés à recevoir les eaux pluviales de la voie publique en cas de forte précipitation mais l'attention de l'acquéreur aurait mérité d'être attirée sur ce risque, le cas échéant en l'informant complètement sur la qualité des travaux de cuvelage réalisés ; qu'en page 15, le rapport de Mme Y... précise, s'agissant des infiltrations dans les sous-sols au niveau du caniveau, que l'entrée dans le parking souterrain se situe sur un point bas ; qu'en cas de fortes pluies, d'importantes quantités d'eau sont drainées depuis la voirie vers la rampe ; que les ouvrages en place dans la voirie publique sont, en effet, insuffisants à contenir les eaux sur le domaine public ; que la pompe de relevage n'a pas la puissance requise et par conséquent le débit de celle-ci ne suffit pas à évacuer d'importantes arrivées d'eau ; que l'expert a également relevé des fissures et des absences d'étanchéité, causes d'infiltrations dans les sous-sols ; que ces inondations qui sont susceptibles de faire obstacle à l'utilisation des biens et peuvent se reproduire en cas de fortes pluies, constituent un élément déterminant qui aurait dissuadé l'appelant de procéder à leur acquisition ; que la dissimulation de cet élément est déterminante quant à la décision d'acquisition ; que dans ces conditions, M. X... apporte la preuve de la réticence dolosive de la venderesse, qui a vicié son consentement, et le jugement sera infirmé en ce qu'il l'a débouté de ses demandes envers la société Mandelieu Riviera Park [
] ; que l'annulation de la vente entraîne, de fait, la restitution du prix de vente et la société Mandelieu Riviera Park sera condamnée au paiement de la somme de 110 000 € avec intérêts au taux légal depuis de la date de la cession, intervenue le 17 décembre 2009 ; sur les dommages et intérêts : que la vente étant annulée, M. X... est bien fondé à solliciter à titre de dommages et intérêts le remboursement des frais qu'il a engagés résultant directement de l'acquisition de la propriété de ce bien, lesquels sont justifiés par les pièces qu'il produit, soit : - la somme de 2 750 €, au titre des frais d'acte et droits de mutation, avec intérêts au taux légal depuis le 17 décembre 2009, date de la cession, - la somme de 2 691 € au titre du coût de l'installation des arceaux, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation valant mise en demeure du 16 mars 2011, aucune mise en demeure préalable n'étant produite, - l'intégralité des charges de copropriétés échues ou à échoir le 17 décembre 2009 jusqu'au jour de la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 mars 2011, - l'intégralité des taxes foncières échues ou à échoir le 17 décembre 2009 jusqu'au jour de la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 mars 2011 » ;
ALORS 1/ QUE le dol suppose une erreur provoquée ; qu'en l'espèce, les exposantes faisaient expressément valoir que M. X... avait « accepté de se porter acquéreur de ces lots dans l'état où ils se trouvaient, comme ayant pu procéder à toute constatation utile, de sorte qu'il a signé l'acte de vente en toute connaissance de cause » (conclusions, p. 4, pénultième alinéa) ; qu'en retenant pourtant que le fait que M. X... « aurait acquis en toute connaissance de cause » les emplacements de parkings serait « sans incidence sur le dol allégué » (arrêt, p. 5, alinéa 9), quand cette circonstance, exclusive de toute erreur de l'acquéreur, était au contraire déterminante, la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
ALORS 2/ QUE le dol suppose que le silence ait été gardé intentionnellement pour tromper le contractant et le déterminer à conclure ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que la société Mandelieu Riviera Park avait été informée le 3 juin 2009 que « le cuvelage avec revêtement d'imperméabilisation était adapté à la destination des locaux », que par courrier du 19 octobre 2009, lui avait été notifiée la levée « des réserves émises quant aux infiltrations », et que le rapport dommage-ouvrage du 13 novembre 2009 imputait l'inondation à une « coulée d'eau boueuse, cause extérieure aux travaux de construction de l'immeuble » (arrêt, p. 5, pénultième alinéa) ; qu'en se fondant sur le rapport de Mme Y... , établi trois ans après la vente, selon lequel la pompe de relevage du parking serait d'une puissance insuffisante pour éviter les inondations en cas de forte pluie, et qu'il existerait des fissures et absences d'étanchéité, pour en déduire que « ces inondations qui sont susceptibles de faire obstacle à l'utilisation des biens et peuvent se reproduire en cas de fortes pluies, constituent un élément déterminant qui aurait dissuadé l'appelant de procéder à leur acquisition » (arrêt, p. 6, alinéa 2), cependant qu'elle avait elle-même relevé que la société Mandelieu Riviera Park avait contracté, en décembre 2009, dans la croyance, serait-elle erronée, de ce que les travaux avaient permis l'imperméabilisation de l'ouvrage, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, en violation de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
ALORS 3/ QUE le dol suppose que le silence ait été gardé intentionnellement pour tromper le contractant et le déterminer à conclure ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a elle-même constaté que la société Mandelieu Riviera Park avait été informée le 3 juin 2009 que « le cuvelage avec revêtement d'imperméabilisation était adapté à la destination des locaux », que par courrier du 19 octobre 2009, lui avait été notifiée la levée « des réserves émises quant aux infiltrations », et que le rapport dommage-ouvrage du 13 novembre 2009 imputait l'inondation à une « coulée d'eau boueuse, cause extérieure aux travaux de construction de l'immeuble » (arrêt, p. 5, pénultième alinéa) ; qu'en retenant pourtant que la venderesse aurait « sciemment dissimulé à M. X... que les biens avaient souffert d'une importante inondation » survenue en septembre 2009 (arrêt, p. 5, pénultième alinéa), sans aucunement rechercher si l'exposante ne s'était pas tue sur cet unique épisode climatique dans la croyance, serait-elle erronée, qu'il avait été définitivement mis fin aux désordres, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ;
ALORS 4/ QUE la réticence dolosive suppose un manquement intentionnel à une obligation précontractuelle d'information ayant provoqué une erreur déterminante ; que l'obligation d'information suppose que la partie créancière ignore légitimement l'information litigieuse ; que n'est pas légitime, l'ignorance de ce qui relève des connaissances évidentes et partagées par tous ; qu'en retenant pourtant que l'attention de l'acquéreur aurait dû être attirée sur l'information, relevant pourtant de la connaissance commune, selon laquelle « les sous-sols à usage de parking sont exposés à recevoir les eaux pluviales de la voie publique en cas de forte précipitation » (arrêt, p. 5, dernier alinéa), la cour d'appel a violé l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.
