LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 8 mars 2017), que Mme Y..., propriétaire du lot n° 1, composé d'une maison d'habitation avec jardin, dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné Mme A..., propriétaire du lot n° 2, d'une composition similaire, en démolition des constructions qu'elle avait édifiées sur ce dernier lot ;
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande en démolition du mur édifié par Mme A..., l'arrêt retient que la violation du règlement de copropriété ne peut résulter de l'édification de cette extension puisque Mme Y... reconnaît y avoir donné son accord et, alors que le plan d'occupation des sols impose que les murs soient conformes aux couleurs dominantes de l'environnement, que la couleur rouge est fréquente pour des toitures en tuiles des maisons comme des fleurs plantées dans le jardin de Mme Y... ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme Y... qui invoquait la violation de l'article 3 du règlement de copropriété interdisant de modifier les teintes ou couleurs des enduits, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
Et sur le troisième moyen, qui est recevable :
Vu l'article 455 du code de procédure civile ;
Attendu que, pour rejeter la demande en démolition de l'abri construit par Mme A..., l'arrêt constate que le règlement de copropriété interdit toute construction complémentaire ou additionnelle sauf autorisation du syndic et retient qu'il était impossible de demander son avis au syndic en l'absence de désignation de celui-ci ;
Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme Y... soutenant qu'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires était nécessaire, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette les demandes de Mme Y... de démolition du mur rouge et du second abri de jardin et en ce qu'il condamne Mme Y... à payer à Mme A... une somme de 3 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, l'arrêt rendu le 8 mars 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux, autrement composée ;
Condamne Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A... et la condamne à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six septembre deux mille dix-huit.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour Mme Y...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant notamment débouté Mme Y... de sa demande de démolition du mur rouge et de l'avoir condamnée à payer à Mme A... une somme de 3 500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de démolition du mur rouge, madame Y... sollicite la démolition du mur rouge de l'extension de la maison de madame A... au motif que cette construction est contraire au plan d'occupation des sols (UC11) de la commune imposant de respecter les couleurs dominantes de l'environnement, au règlement de copropriété interdisant de construire sans autorisation du syndic et des copropriétaires et modifier les teintes existantes, et au permis de construire mentionnant que la construction devait être d'un ton clair, et du fait qu'elle génère un trouble anormal de voisinage ; qu'elle fait valoir qu'elle n'avait donné son accord que sous condition que sa voisine laisse une distance suffisante de 2 mètres entre les deux terrains pour la plantation et la taille de la haie mitoyenne permettant de masquer le mur, ce qu'avait accepté madame A... qui n'avait pas tenu son engagement ; que madame A... fait valoir qu'elle a obtenu l'accord de madame Y... pour l'extension de sa maison, et respecté les conditions mises par sa voisine, que la construction respecte le permis de construire obtenu et est conforme au plan d'occupation des sols ; que madame Y... ne saurait obtenir la démolition d'une construction ayant obtenu un permis de construire sans avoir au préalable contesté le permis de construire et ne justifie pas l'avoir fait ; qu'il est justifié que cette extension a été réalisée après obtention d'un permis de construire en date du 15 juin 2006 et donné lieu à une attestation de conformité en date du 20 septembre 2009 ; que la violation du règlement de copropriété ne peut tenir à l'édification de cette extension puisque madame Y... reconnaît avoir donné son accord à ladite extension et ne peut prouver qu'elle avait exigé pour cela une distance minimum de 2 m. entre la construction et la limite séparative, cette distance s'avérant être de 50 cm. ; que selon courrier du 12 avril 2006 que madame Y... n'a pas contesté lui avoir été remis, madame A... s'était engagée à ne pas prolonger l'extension sud de son bâtiment et à « laisser un espace permettant la taille de la haie mitoyenne» avec madame Y... et il ne ressort pas des constats produits par madame Y... qu'elle n'a pas respecté cet engagement ; qu'il sera ajouté que l'affirmation de madame A... selon laquelle il n'existe pas de syndic dans cette copropriété n'est pas contestée, de sorte que madame A... pouvait difficilement lui demander son accord ; qu'enfin, s'agissant de la couleur rouge, il convient de relever que le règlement du POS impose que les murs soient conformes aux couleurs dominantes de l'environnement et le jugement a à bon droit souligné que la couleur rouge est fréquente au niveau des toitures en tuiles des maisons comme des fleurs (azalées) d'un rose soutenu plantées dans le jardin de madame Y... ; que le fondement du trouble anormal de voisinage ne saurait pas davantage être retenu au regard d'une construction autorisée par madame Y..., ni au regard d'une couleur rouge qui n'a rien de gênant ou de préjudiciable et ne génère pas de trouble particulier ; qu'en toute hypothèse, le refus d'une telle couleur ne saurait justifier la démolition du mur peint en rouge, mais seulement sa peinture en une autre couleur, ce qui n'est pas réclamé ; que la demande de démolition du mur rouge sera rejetée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, la demanderesse reproche à madame A... d'avoir réalisé en vertu d'un permis de construire du 15 juin 2006 purgé de tous recours et qui autorisait l'extension de sa maison d'habitation, un mur peint en rouge et qui contreviendrait de ce fait à l'article UC 11 du plan d'occupation des sols ainsi qu'à l'article 3 du règlement de copropriété ; que cette non-conformité alléguée de la teinte choisie par Mme A... ne peut en aucune façon justifier la démolition du mur telle que sollicitée ; qu'il n'est absolument pas démontré que le rouge ne ferait pas partie des « couleurs dominantes de l'environnement » auxquelles fait référence sans autre précision le plan d'occupation des sols : en effet, le rouge est particulièrement présent, non seulement sur les toitures en tuiles mais également sur la végétation ainsi que le démontrent les photographies prises par la demanderesse dans son propre jardin qui fait une large place aux azalées d'un rose soutenu, tendant vers le rouge ; que le permis de construire ne contenait aucune réserve de ce chef et la construction édifiée n'y contrevient donc pas, alors que l'attestation délivrée par l'architecte, M. C..., afin d'accompagner la déclaration d'achèvement des travaux précise au surplus que l'aspect extérieur de la construction nouvelle est conforme au permis de construire et à ses annexes ; qu'il doit également être relevé, ainsi que l'expose avec pertinence Mme A..., qu'en l'absence de syndic de copropriété, ces travaux ont été individuellement autorisés par chacun des quatre autres copropriétaires, y compris Mme Y... qui n'établit pas que son consentement ait à cette occasion été vicié ; que ces accords sont expressément visés par le permis de construire ; [...] qu'aucune faute n'a été commise par Mme A... à l'occasion de l'édification de ce mur, aucun trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage n'en résulte, alors qu'au sein d'une copropriété les contraintes liées au voisinage sont plus importantes que dans le cadre d'un régime classique de propriété ;
1/ ALORS QUE les travaux qui modifient l'aspect extérieur ou affectent les parties communes d'un immeuble soumis au régime de la copropriété doivent faire l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires prise à la majorité de leurs voix ; qu'en l'espèce, pour débouter Mme Y... de sa demande de démolition du mur rouge de l'extension de la maison de Mme A..., la cour a énoncé qu'en l'absence de syndic, ces travaux avaient été individuellement autorisés par chacun des quatre autres copropriétaires, y compris Mme Y... ; qu'en statuant de la sorte, sans constater que ces travaux qui affectent l'aspect extérieur et les parties communes de l'immeuble ne pouvaient être autorisés que par l'assemblée générale des copropriétaires et non par les copropriétaires pris individuellement, la cour d'appel a violé l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
2/ ALORS QUE dans ses dernières écritures, Mme Y... faisait valoir qu'en apposant un enduit de couleur rouge vif sur la façade de l'extension de sa maison, Mme A... avait méconnu l'interdiction formulée à l'article 3 du règlement de copropriété de modifier l'aspect extérieur des maisons, notamment par le changement des teintes ou couleurs des enduits (Prod. 3) ; qu'en estimant que la couleur rouge était conforme au règlement du POS, sans répondre au moyen tiré de la violation du règlement de copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile ;
3/ ALORS QUE, le juge ne peut dénaturer les documents qui sont soumis à son appréciation ; qu'en l'espèce, la cour a énoncé que le permis de construire du 15 juin 2006 ne contenait aucune réserve relative à la couleur des façades de l'extension projetée par Mme A... ; qu'en statuant ainsi, tandis que le permis de construire du 15 juin 2006 (Prod. 4) précisait qu'un enduit de « ton clair » serait apposé sur les façades de l'extension de sa maison, la cour en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé l'article 1134 ancien du code civil ;
4/ ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, pour rejeter la demande de démolition de l'extension de la maison de Mme A..., la cour a énoncé que Mme Y... avait reconnu avoir donné son accord à ladite extension, mais qu'elle ne pouvait prouver qu'elle avait exigé pour cela une distance minimum de 2 mètres entre la construction et la limite séparative, cette distance s'avérant être de 50 centimètres ; qu'elle a encore énoncé que selon courrier du 12 avril 2006, Mme A... s'était engagée à ne pas prolonger l'extension sud de son bâtiment et à « laisser un espace permettant la taille de la haie mitoyenne » avec Mme Y... et qu'il ne ressortait pas des constats produits qu'elle n'avait pas respecté cet engagement ; qu'en statuant de la sorte, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée (Prod. 9, concl. p. 6.2), si en construisant l'extension litigieuse à 50 centimètres seulement de la limite séparative, Mme A... avait respecté son engagement de laisser un espace permettant la taille de la haie mitoyenne, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien du code civil.
DEUXIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant notamment débouté Mme Y... de ses demandes de désinstallation de la palissade et du grillage blanc en façade et de l'avoir condamnée à payer à Mme A... une somme de 3 500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de « désinstallation » de la palissade et de la clôture blanche en façade, madame Y... se plaint en outre de la mise en place d'une palissade entre les deux propriétés présentant une hauteur de 1,87 m sur une longueur de 30 m et d'un grillage blanc en façade, mesurant 1,70 m de hauteur, dépassant la hauteur autorisée par le règlement de copropriété et édifiée en méconnaissance des règles du POS redevenu applicable suite à l'annulation du PLU de la ville d'[...], au surplus générant un trouble anormal de voisinage en la privant de soleil ; que madame A... conteste l'applicabilité du POS à cette palissade et estime que cette palissade ne constitue pas un trouble anormal de voisinage ; que la copropriété dont les immeubles Y... et A... font partie exclut l'application du PLU ou du POS concernant les limites séparatives internes des propriétés de copropriétaires, la règle d'urbanisme s'appliquant sur les limites de l'unité foncière constituant la copropriété en son entier ; que le maire de la commune l'a rappelé à madame Y... et le tribunal administratif l'a confirmé dans son jugement du 7 avril 2016 en précisant que les prescriptions des règlements d'urbanisme concernent les limites de la copropriété avec les parcelles voisines et non les limites entre les lots de copropriété ; que s'agissant de la clôture grillagée blanche édifiée en façade, mesurée à 1,70 m par constat d'huissier du 19 mai 2016, sa nonconformité au POS n'est pas établie, faute de prouver que le document d'urbanisme actuel impose des clôtures ne dépassant pas 1,20 m, madame Y... produisant une page du POS de 1985, dont elle n'établit pas qu'il soit applicable au jour de ses conclusions, et la demande de démolition de la clôture apparaît une mesure disproportionnée par suite d'une violation éventuelle de ce document d'urbanisme, en l'absence de préjudice causé par une telle clôture en grillage blanc non occultant ; que le règlement de copropriété produit ne contient aucune clause quant à la hauteur des clôtures, le document produit en pièce 53 par madame Y... étant une feuille volante d'origine non identifiée, la mention manuscrite « extrait de notice descriptive » étant insuffisante à établir qu'il s'agit d'une partie du règlement du lotissement ; que la palissade en bois ne saurait générer un trouble anormal de voisinage en ce qu'il n'est pas établi, faute de plan précis des implantations des maisons et de la localisation des diverses pièces qu'elle est édifiée à proximité immédiate de pièces de vie de l'habitation de madame Y... ; qu'il apparaît par contre au vu des photographies produites par les parties qu'elle longe l'allée menant au garage de madame Y..., de sorte qu'elle n'obscurcit pas sa maison et ne la prive pas d'ensoleillement ; qu'elle préserve l'intimité des deux voisines et son esthétisme ne peut causer préjudice s'agissant d'une palissade en bois ; que si madame Y... trouve cette palissade laide, elle est en droit, comme elle l'a fait, de la cacher avec un treillis végétalisé à ses frais ; que la mise en place d'une clôture en grillage rigide, non occultante, de 1,70 m de hauteur en façade ne crée aucun préjudice à madame Y... qui ne peut dès lors arguer d'un trouble anormal du voisinage venant de cette clôture ; que les demandes de démolition sous astreinte de la palissade et de la clôture blanche en façade seront rejetées ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE madame Y... prétend à l'enlèvement de la palissade mise en oeuvre par Mme A..., au motif que celle-ci méconnait les règles d'urbanisme rétroactivement applicables sur la commune d'[...] en raison de l'annulation du Plan Local d'Urbanisme et de la remise en vigueur automatique du Plan d'Occupation des Sols ; Or, que par courrier non daté mais répondant à un dépôt de demande de déclaration préalable pour la réalisation d'une clôture entre propriétés, le maire de la commune d'[...] a explicitement fait savoir à Mme A... que son projet s'inscrivant au sein d'une copropriété, l'article R. 421-12 du code de l'urbanisme n'imposait pas d'autorisation administrative ; que Mme Y... conteste clairement cette analyse et en a d'ailleurs saisi le tribunal administratif de Bordeaux dans le cadre d'une procédure tendant à ce qu'il soit enjoint à cet édile de dresser procès-verbal d'infraction mais, en application de la loi des 16 et 24 août 1790 organisant la séparation des pouvoirs, la juridiction de céans, appartenant à l'ordre judiciaire, ne peut connaître en quelque manière de ce contentieux administratif mais seulement constater que l'autorité publique n'a pas estimé que l'édification de la palissade litigieuse était contraire aux règles d'urbanisme ; que d'autre part, cette palissade, exclusivement implantée sur la partie de terrain dont la défenderesse a la jouissance privative, loin de générer un quelconque trouble anormal, préserve au contraire l'intimité des voisins alors que, précisément, la demanderesse se plaint avec insistance d'être surveillée par Mme A... ; que dans le même but, Mme Y... a elle-même dressé une palissade brise vue, d'une hauteur encore plus importante, sur une autre partie du terrain ainsi que l'établit le procès-verbal de constat de Me D... du 22 août 2013 ; qu'enfin, le grillage blanc s'insère convenablement dans le paysage et ni sa hauteur ni sa coloration ne génèrent un trouble préjudiciable de quelque nature que ce soit au détriment de Mme Y... qui sera donc déboutée de ses demandes au titre du mur rouge, du grillage blanc, de l'abri de jardin et de la palissade en bois ;
1/ ALORS QUE les travaux qui modifient l'aspect extérieur ou affectent les parties communes d'un immeuble soumis au régime de la copropriété doivent faire l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en énonçant, pour débouter Mme Y... de sa demande de « désinstallation » de la palissade en bois et du grillage blanc mis en oeuvre par Mme A..., que la palissade est exclusivement implantée sur la partie de terrain dont Mme A... a la jouissance privative, sans en déduire que ces travaux affectant les parties communes de l'immeuble n'avaient pas été autorisés que par l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 ;
2/ ALORS QUE dans ses dernières écritures, Mme Y... faisait valoir qu'en érigeant une palissade en bois d'une hauteur de 1,87 m et d'une longueur de 30 mètres environ sur la limite séparative des deux lots et un grillage blanc en façade, Mme A... avait méconnu l'interdiction formulée à l'article 3 du règlement de copropriété de modifier l'aspect extérieur des maisons en édifiant des clôtures (Prod. 3) ; qu'en déboutant Mme Y... de sa demande de démolition de la palissade en bois aux seuls motifs que le PLU et le POS ne sont pas applicables aux limites séparatives internes des propriétés des copropriétaires, sans répondre au moyen tiré de la violation du règlement de copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.
TROISIÈ
ME MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement ayant notamment débouté Mme Y... de sa demande de démolition du second abri de jardin et de l'avoir condamnée à payer à Mme A... une somme de 3 500 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
AUX MOTIFS QUE, sur la demande de démolition du second abri de jardin, madame Y... motive sa demande de démolition d'un second abri de jardin par madame A... par le fait que madame A... n'a pas sollicité, ni obtenu l'accord des copropriétaires, que cet abri ne correspond pas à l'abri figurant au permis de construire et qu'alourdi par la végétation, le mur et un pin parasol, il crée un trouble anormal de voisinage en l'enfermant et obscurcissant sa propriété ; que madame A... conteste cette demande en exposant que madame Y... a elle-même édifié trois abris de jardin sans autorisation des copropriétaires, ce qui vaut pour d'autres copropriétaires, et que cet abri de jardin ne saurait constituer un trouble anormal de voisinage en ce qu'il est proche du garage qui n'est pas une pièce de vie et n'a qu'une petite fenêtre ne donnant pas sur l'abri de jardin du fait des claustras mises en place par madame Y..., comme démontré par un constat d'huissier du 2 juin 2016 ; qu'un abri de jardin est une construction légère et il n'est pas certain, au vu de sa superficie inconnue, qu'il était soumis à un permis de construire ou une déclaration de travaux ; que le règlement de copropriété interdit à tous les copropriétaires « d'édifier aucune construction complémentaire ou additionnelle, de caractère définitif ou provisoire, sauf autorisation de la société venderesse, du syndic et de l'administration » ; qu'il n'est pas soutenu que la société venderesse n'ait pas été consultée et il était impossible de demander son avis au syndic en l'absence de désignation d'un tel syndic de copropriété ; (...) qu'il sera ajouté que l'édification d'abris de jardin fait l'objet d'une tolérance de la part des copropriétaires qui admettent cette violation du règlement de copropriété puisqu'il résulte des pièces de madame A... que bon nombre de copropriétaires en ont édifié sur leur terrain, y compris madame Y... qui le reconnaît, sans que cette dernière n'ait élevé de protestation, de sorte qu'elle ne peut considérer que de telles constructions défigurent l'environnement des biens en copropriété ; que du fait de cette tolérance généralisée, la démolition de l'abri de jardin apparaît en toute hypothèse une sanction excessive à la violation du règlement de copropriété qui est un document de nature contractuelle et sera rejetée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QU'il n'existe pas davantage de trouble anormal de voisinage ou bien de faute tenant à l'édification par Mme A... d'un second abri de jardin ; (...) que la demanderesse reproche à sa voisine d'avoir procédé à cette construction sans autorisation des copropriétaires ni autorisation administrative mais, sans qu'il soit nécessaire de rechercher la pertinence de ces griefs, il résulte des pièces produites qu'elle a également procédé ainsi à de multiples reprises, plus particulièrement en ce qui concerne le garage partiellement privé d'ensoleillement selon ses dires ;
ALORS QUE les travaux qui modifient l'aspect extérieur ou affectent les parties communes d'un immeuble soumis au régime de la copropriété doivent faire l'objet d'une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires ; qu'en l'espèce, pour débouter madame Y... de sa demande de démolition du second abri de jardin édifié par Mme A..., la cour a énoncé que le règlement de copropriété interdisait à tous les copropriétaires « d'édifier aucune construction complémentaire ou additionnelle, de caractère définitif ou provisoire, sauf autorisation de la société venderesse, du syndic et de l'administration », mais qu'il n'était pas soutenu que la société venderesse n'avait pas été consultée et qu'il était impossible de demander son avis au syndic en l'absence de désignation d'un tel syndic de copropriété, et qu'en tout état de cause l'édification d'abris de jardin faisait l'objet d'une tolérance de la part des copropriétaires ; qu'en statuant de la sorte, tandis que les travaux de construction de l'abri de jardin, ne pouvaient résulter ni d'un accord de la société venderesse, du syndic et de l'administration, ni d'une tolérance des autres copropriétaires, mais seulement d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, la cour d'appel a violé l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
