LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1134, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 24 janvier 2018),que, le 4 novembre 2015, la société Jess et Co, locataire de locaux commerciaux, a consenti à la société Iness une promesse de vente de son droit au bail et de la licence IV moyennant la somme de 25 000 euros ; que, le 7 novembre 2015, la société Iness a renoncé à cette promesse ; que, le 8 décembre 2015, M. et Mme X..., bailleurs, ont notifié à la société locataire leur intention d'exercer le droit de préférence stipulé à leur profit dans le bail, au prix indiqué dans la promesse ; que, le 13 décembre 2015, la société Jess et Co a cédé à la société Iness le droit au bail, la licence IV et le mobilier ; que, le 11 janvier 2016, M et Mme X... ont assigné les sociétés Jess et Co et Iness aux fins de voir prononcer la résiliation du bail, annuler la cession du 13 décembre 2015, dire que la vente résultant de l'exercice par les bailleurs de leur droit de préférence est parfaite et prononcer leur substitution forcée à la société Iness ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de M et Mme X..., l'arrêt retient que, du fait de la renonciation de la société Iness, la promesse de cession était caduque à la date à laquelle M. et Mme X... ont exercé leur droit de préférence et que, faute de rencontre des volontés, la vente n'a pu se concrétiser ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acceptation de l'offre de vente formulée en exécution d'un pacte de préférence vaut vente, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 janvier 2018, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne la société Iness et la société S21Y Selarl prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Jess et Co aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Iness et condamne la société Iness et la société S21Y Selarl prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Jess et Co à payer à M et Mme X... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille dix-neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de toutes leurs demandes, et notamment de leurs demandes tendant, à titre principal, à voir prononcer la résiliation du bail conclu entre eux et la société Shot Bar aux droits de laquelle vient la société Jess and Co, ordonner l'expulsion de la société Jess and Co et de tous occupants de son chef et voir condamner la Selarl S21Y au paiement d'une indemnité d'occupation, et, à titre subsidiaire à voir dire et juger que la vente portant sur le bail et la licence IV de la société Jess and Co est parfaite au bénéfice de M. et Mme X..., et à voir, en conséquence, annuler l'acte de vente du 13 décembre 2015 conclu entre la société Jess and Co et la société Iness, prononcer la substitution forcée des époux X... à la société Iness, ordonner l'expulsion de la société Iness et condamner la société Iness et de tous occupants de son chef au paiement d'une indemnité d'occupation ;
Aux motifs propres que « Sur la résiliation du bail pour inexécution des obligations contractuelles : (
) il est établi par les pièces versées aux débats que : - une promesse synallagmatique de vente d'un bail commercial et d'une licence IV a été signée le 4 novembre 2015 entre la SARL Jess and Co, représentée par sa gérante Mme A... Jessica épouse E... et la SASU Iness, représentée par Mlle C... F..., portant sur les locaux sis [...] , moyennant la somme de 25.000 euros, la cession devant être réalisée au plus tard le 9 décembre 2015 ; - par courrier daté du 7 novembre 2015, Mlle C... F... a informé la SARL Jess and Co de son intention de lever le compromis et de renoncer à cette promesse ; - par courriel du 25 novembre 2015, le syndicat professionnel du commerce a informé la société Gérance Immobilier 94, mandataire des époux X..., de l'intention de la locataire actuelle de céder le droit au bail à la société Iness représentée par Mlle C... F... ; - le 3 décembre 2015, la société Gérance Immobilier 94 a adressé un courriel au Syndicat lui demandant de lui notifier le prix de cession ; par courriel du 4 décembre 2015, le syndicat professionnel du commerce répondait à la société Gérance Immobilier 94 en l'informant que le prix de cession avait été fixé à 25.000 euros réparti comme suit : 20.000 euros pour le droit au bail et 5.000 euros pour la licence IV ; - par courriel daté du 8 décembre 2015 à 10h58, le syndicat professionnel du commerce a informé la société Gérance Immobilier 94 de la levée de promesse faite par Mlle C... F... le 7 novembre, et copie de la levée de promesse était adressée au conseil des époux X... le 9 décembre 2015 ; que la notification de cette levée de promesse n'a pourtant pas empêché les époux X..., par l'intermédiaire de leur conseil, de faire connaître à la SARL Jess and Co leur intention d'exercer leur droit de préemption et d'acquérir le droit au bail, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 8 décembre à 17h ; qu'en conséquence, du fait de la renonciation à la promesse de cession de bail du 4 novembre 2015 faite le 7 novembre 2015, cette promesse n'avait plus d'existence, rendant ainsi inefficace l'exercice par les bailleurs d'un droit de préemption ; qu'une nouvelle promesse de cession du droit au bail était signée le 9 décembre 2015 entre la SARL Jess and Co et la SASU Iness, moyennant le prix de 75.000 euros, la cession devant être réalisée au plus tard le 8 janvier 2016 ; qu'il convient de relever que le changement de prix de cession est lié à la reprise du mobilier nécessaire à l'activité de « bar, buvette, restaurant » ; que les époux X... n'établissent pas en quoi la levée de promesse et l'établissement d'une nouvelle promesse de cession auraient été établies en fraude de leurs droits ; que contrairement à ce qu'ils soutiennent, les bailleurs ont bien été informés de l'existence de cette nouvelle cession par courrier recommandé qui leur a été adressé le 10 décembre 2015 par la SARL Jess and Co, accompagné de la copie du compromis ; qu'ils ont en outre été invités, par courriel du même jour envoyé par le syndicat professionnel du commerce à la société Gérance Immobilier94, à la signature de la cession prévue le 13 décembre 2015 dans les locaux de la société Jess and Co ; qu'un accusé de réception de ce courriel n'est pas nécessaire pour démontrer qu'il a bien été envoyé à la société GéranceImmobilier94, comme en atteste la version papier du message électronique, et ce en application des dispositions du nouvel article 1366 du code civil, qui énonce que l'« écrit sous forme électronique est admis en preuve au même titre que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité » ; que tous les courriels précédents ont été adressés au mandataire des époux X... de la même manière, et le syndicat professionnel du commerce a confirmé dans un courriel adressé au conseil des époux X... daté du 15 décembre 2015 que M. X... s'était entretenu téléphoniquement avec les deux parties le 12 décembre 2015 et n'entendait pas faire valoir son droit de préemption au prix de 75.000 euros ; que les époux X... sont donc aujourd'hui malvenus à soutenir qu'ils auraient été privés du droit de préemption sur cette seconde promesse de cession de bail ; qu'en conséquence, aucune faute ne pouvant être reprochée à l'EURL Jess and Co, leur demande en résiliation ne saurait prospérer ; Sur la vente parfaite : les époux X... prétendent que la vente était parfaite dès l'acceptation de l'offre faite aux termes du courrier du 8 décembre, et affirment que c'est à réception de l'intention du cédant de vendre à un prix déterminé que le bénéficiaire du pacte peut accepter ou refuser la vente, le comportement des tiers potentiels acquéreurs étant indifférent ; que rappelant que l'intention de vendre et le prix de vente ont été communiqués par le cédant le 1er décembre 2015 et le 4 décembre 2015, qui s'analysent en une offre adressée par la locataire aux époux X... en vertu du pacte de préférence inclus dans le bail , ils en concluent que l'acceptation du bailleur formulée dans le courrier recommandé en date du 8 décembre 2015 permet de déclarer la vente parfaite ; qu'ils demandent donc l'annulation de la vente conclue entre le cédant et le bénéficiaire, la société Iness, en raison de la violation du pacte de préférence ; qu'ils sollicitent également la substitution des bénéficiaires évincés dans les droits du tiers acquéreur qui connaissait l'existence du pacte de préférence et l'intention des époux X... de s'en prévaloir ; que la SASU Iness réplique que le droit de préemption qui avait été précédemment exercé par les bailleurs était sans objet du fait de la caducité de la promesse de cession du 4 novembre 2015, comme l'a relevé le jugement de première instance ; qu'elle en déduit que les bailleurs ne peuvent prétendre à la réalisation d'une vente parfaite et, en conséquence, à l'annulation de l'acte de vente du 13 décembre 2015 entre la société Jess and Co et la SASU Iness ; que la cour relève que dès lors qu'il a été démontré ci-dessus que la promesse synallagmatique de vente n'existait plus à la date à laquelle les époux X... ont manifesté leur volonté d'acquérir, la rencontre des volontés n'a pas été formalisée, et aucune vente n'a pu se concrétiser ; que la demande en annulation de l'acte de vente du 13 décembre 2016 passé entre l'EURL Jess and Co et la SASU Iness sera rejetée » (arrêt p.6-8) ;
Et aux motifs adoptés que « Sur la demande de résiliation du bail : Aux termes de l'article 10.17 du bail, le preneur ne peut céder son droit au bail sans le consentement exprès et par écrit du bailleur, sauf à un successeur dans son activité, le bailleur devant obligatoirement intervenir à l'acte de cession ou être dûment appelé, à défaut de quoi l'acte de cession ne lui sera pas opposable ; qu'il était précisé que, lors de la cession, le bailleur se réservait le droit de préemption ; que les époux X... affirment que la locataire a agi en fraude de leurs droits, car ils avaient exercé leur droit de préemption par lettre du 8 décembre 2015 et ils n'ont pas été appelés à l'acte de cession du 13 décembre 2015 ; que la société Jess and Co répond que les bailleurs ne pouvaient exercer leur droit de préemption sur la promesse de cession du 4 novembre 2015 à laquelle le cessionnaire avait renoncé, qu'ils avaient été informés de la cession intervenue le 13 décembre 2015, qu'ils ne pouvaient s'opposer à cette cession puisque la société Iness lui a succédé dans son activité, et que la cession ne leur a pas causé préjudice, le cessionnaire ayant amélioré le local par des travaux d'embellissement ; que la société Iness et la Banque BCP appuient l'argumentation soutenue par la locataire ; que s'il est vrai que les bailleurs ont notifié à la locataire l'exercice de leur droit de préemption par lettre recommandée du 8 décembre 2015, il n'en demeure pas moins que cette lettre était sans objet, la cessionnaire ayant entre-temps renoncé au bénéfice de la promesse de cession du 4 novembre 2015 ; que la lettre de renonciation à la promesse, en date du 7 novembre 2015, n'avait pas à être notifiée aux bailleurs, ces derniers n'ayant pas été parties à la promesse du 4 novembre ; que le seul fait que cette renonciation soit intervenue avant la lettre du 8 décembre suffit à ôter tout effet à l'exercice du droit de préemption ; que les lettres du 25 novembre et 1er décembre 2015 évoquent un projet de cession programmée le 9 décembre 2015, mais ne font pas référence à la promesse du 4 novembre ; que de plus, les bailleurs ne peuvent prétendre avoir ignoré l'existence de la lettre de renonciation, puisque ce document leur a été adressé à deux reprises, d'une part par lettre recommandée envoyée par la société Jess and Co à la société Gérance Immobilière 94 le 7 décembre 2015, d'autre part par courriel envoyé par le syndicat professionnel du commerce au conseil des époux X... le 9 décembre 2015 ; que dès lors, les bailleurs ne peuvent valablement soutenue avoir été privés de l'exercice de leur droit de préemption, puisque la promesse de cession du 4 novembre 2015 est censée n'avoir jamais existé du fait de la renonciation ; que pour ce qui concerne la cession du droit au bail intervenue le 13 décembre 2015, les époux X... en ont été informés avant la conclusion de l'acte, par lettre recommandée adressée par la société Jess and Co à la société Gérance Immobilière 94 le 10 décembre 2015 et par courriel adressé à la même date par le syndicat professionnel du commerce au mandataire des bailleurs ; que le fait que ces lettres mentionnent une date de signature erronée, à savoir le 8 janvier 2016, est sans incidence sur les droits des bailleurs, cette erreur ayant été immédiatement corrigée par un courriel adressé dès le 10 décembre par le syndicat professionnel du commerce à la société Gérance Immobilière 94, qui était rédigé ainsi : « Nous vous invitons à être présent pour la signature de la cession du bail qui se fera le 13 décembre 2015 au sein des locaux de la SARL Jess and Co » ; que par lettre du 11 décembre 2015, le conseil des bailleurs a d'ailleurs expressément reconnu avoir été informé de ce nouveau projet de cession au prix de 75.000 euros ; que dans cette lettre, le conseil des époux X... a écrit que « le bailleur n'entend pas donner son accord à cette cession du droit au bail et, d'autre part, entend rappeler qu'il a d'ores et déjà exercé son droit de préemption aux clauses et conditions notifiées » ; que sur ce dernier point, il convient de rappeler que le droit de préemption qui avait été précédemment exercé par les bailleurs était sans objet, du fait de la caducité de la promesse de cession du 4 novembre 2015 ; qu'il convient en outre d'observer que les bailleurs n'ont pas indiqué qu'ils exerçaient à nouveau leur droit de préemption sur la cession qui devait être conclue prochainement, le 13 décembre 2015, puisqu'il se référaient uniquement à la promesse de cession du 4 novembre ; que par ailleurs, le fait que les bailleurs se soient opposés au nouveau projet de cession n'interdisait pas à la locataire de conclure cet acte avec la société Iness, dans la mesure où celle-ci exerce exactement la même activité que la société Jess and Co ; que la cession du 13 décembre 2015 était donc parfaitement valable en ce que, d'une part, les bailleurs avaient été invités à se présenter à la signature prévue à cette date, et, d'autre part, leur accord n'était pas nécessaire puisque le cessionnaire succédait au cédant dans son activité ; que par conséquent, dans la mesure où aucune infraction au bail n'a été commise, les époux X... doivent être déboutés de toutes leurs demandes » (jugement p. 4-6) ;
1°) Alors que l'acceptation de l'offre de vente formulée en exécution d'un pacte de préférence vaut vente ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le 25 novembre 2015, le syndicat professionnel du commerce, représentant la société Jess et Co, preneur, avait informé la société Gérance Immobilier 94, mandataire des époux X..., bailleurs, de l'intention du preneur de céder son droit au bail à la société Iness ; que la cour d'appel a encore relevé que, le 4 décembre 2015, le syndicat professionnel du commerce avait indiqué à la société Gérance Immobilier 94 que le prix de la cession envisagée était de 25.000 euros et que, le 8 décembre 2015, les bailleurs, par l'intermédiaire de leur conseil, avaient fait connaître au preneur leur intention d'exercer leur droit de préemption aux conditions qui leur avaient été notifiées ; qu'en considérant néanmoins, pour débouter les époux X... de leurs demandes tendant à la résiliation du bail, et, à titre subsidiaire, à voir dire la vente parfaite à leur égard et annuler la vente ensuite conclue le 13 décembre 2015 avec la société Iness, que l'exercice par les époux X... de leur droit de préemption était inefficace et que la vente ne s'était pas formée entre eux et la société Jess et Co, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1583 du code civil ;
2) Alors que la mise en oeuvre du droit de préemption dépend de l'existence de l'intention de céder du promettant ; que la circonstance que le bénéficiaire de la cession initialement envisagée par le promettant ait renoncé une première fois à acquérir lorsque le titulaire du droit de préemption a exercé son droit n'est pas de nature à faire obstacle à la formation du contrat entre le promettant et le titulaire du droit de préemption ; qu'en l'espèce, en considérant que l'exercice par les époux X... de leur droit de préemption était inefficace dès lors que la promesse synallagmatique de vente qui avait été conclue entre la société Jess et Co et la société Iness avait été rendue caduque par la renonciation de cette dernière société, cependant que cette renonciation était sans incidence sur l'efficacité de l'exercice par les bailleurs de leur droit de préemption, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble l'article 1583 du code civil.
