LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. B... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société HHG Ciavatta ;
Joint les pourvois n° J 17-31.080 et W 18-10.188 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 octobre 2017), que, par acte authentique du 12 janvier 2011, conclu par l'intermédiaire des sociétés AA Agence des Batignolles et Cabinet BHI, M. D... a vendu à M. B... un pavillon à usage d'habitation ; que la société Environnement santé immobilier (la société ESI) a réalisé un diagnostic avant la vente et conclu à l'absence d'indice d'infestation de termites et autres agents de dégradation biologique du bois ; qu'ayant constaté à l'occasion de travaux la présence d'insectes xylophages, M. B... a, après expertise, assigné M. D..., la société ESI, la société AA Agence des Batignolles et la société Cabinet BHI en paiement du coût des travaux et en dommages-intérêts et a appelé en intervention forcée les sociétés Beazley solutions limited et Lloyd's France, assureurs de la société ESI, et M. P... en sa qualité de liquidateur amiable de celle-ci ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° J 17-31.080, ci-après annexé :
Attendu que M. B... fait grief à l'arrêt de ne pas avoir pris en considération ses conclusions du 8 septembre 2017 qui contenaient des demandes nouvelles ;
Mais attendu que, sous le couvert du grief non fondé de violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile, le moyen critique en réalité une omission de statuer sur une partie du préjudice de jouissance et sur les demandes de condamnation des assureurs, laquelle peut être réparée selon la procédure prévue à l'article 463 du code de procédure civile et ne donne pas ouverture à cassation ;
D'où il suit que le moyen est irrecevable ;
Sur le premier moyen du pourvoi n° W 18-10.188, ci-après annexé :
Attendu que la société ESI, son liquidateur et les sociétés Beazley solutions limited et Lloyd's France font grief à l'arrêt de ne pas avoir pris en considération leurs conclusions du 11 septembre 2017 ;
Mais attendu qu'il résulte des productions que les conclusions du 11 septembre 2017 ne comportent aucun cachet du greffe ou de l'huissier de justice audiencier et qu'il n'est justifié d'aucun récépissé de communication via le « réseau privé virtuel avocat » ; que le moyen manque en fait ;
Sur les deuxième, troisième et quatrième moyens du pourvoi n° W 18-10.188, réunis, ci-après annexés :
Attendu que la société ESI, son liquidateur et les sociétés Beazley solutions limited et Lloyd's France font grief à l'arrêt de condamner le diagnostiqueur à payer diverses sommes à M. B... et de rejeter ses demandes contre M. D... ;
Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, par motifs propres et adoptés, que le diagnostic de l'état parasitaire de l'immeuble avait été établi moins de six mois avant l'acte sous seing privé et l'acte authentique auquel il était annexé, que les constatations du diagnostiqueur selon lesquelles il n'avait repéré aucun indice d'infestation de termites ni d'autres agents de dégradations biologiques du bois étaient erronées puisque l'expert judiciaire avait conclu à des attaques anciennes et récentes de capricorne et vrillette de la structure de la maison ayant causé des dégâts irréparables mettant en péril la solidité du bâtiment et que le diagnostiqueur n'avait pas visité les combles qui étaient accessibles ni mentionné que les planchers et le parquet du séjour et de la chambre étaient attaqués par les vrillettes alors qu'ils n'étaient pas cachés par des revêtements et retenu que le diagnostiqueur avait ainsi commis une faute engageant sa responsabilité et que la preuve n'était pas rapportée que M. D..., non-professionnel de la construction immobilière, avait connaissance de l'infestation avant la vente, qu'il avait été conforté dans sa croyance de l'absence d'infestation de son bien par le diagnostic négatif et qu'il devait donc bénéficier de la clause de non-garantie prévue à l'acte, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la société ESI devait être condamnée au paiement du coût des travaux nécessaires et à l'indemnisation du préjudice de jouissance qui constituaient des préjudices certains et que les demandes dirigées contre le vendeur de l'immeuble devaient être rejetées ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Condamne les sociétés Environnement santé immobilier Beazley solutions limited, Lloyd's France et M. P..., ès qualités de liquidateur de la société ESI, aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les sociétés Environnement santé immobilier Beazley solutions limited, Lloyd's France et M. P..., ès qualités de liquidateur de la société ESI, à payer la somme globale de 3 000 euros aux sociétés AA Agence des Batignolles et Cabinet BHI ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept mars deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyen produit au pourvoi n° J 17-31.080 par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. B....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR condamné la société ESI à payer à M. B... les seules sommes de 28 610,20 euros et 2 000 euros au titre du préjudice de jouissance, débouté M. B... de ses demandes à l'égard de M. D..., des sociétés AA Agence de Batignolles et Cabinet BHI, rejeté toute demande formée à titre personnel contre M. P..., ainsi que les autres demandes de M. B... ;
AUX ENONCIATIONS QUE « Par dernières conclusions du 4 décembre 2015, M. B... prie la Cour de :
- vu les articles 1108, 1116, 1134, 1147, 1382, 1625 et 1641 du code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a débouté de ses demandes à l'égard du vendeur et des agents immobiliers et en ses condamnations prononcées contre la société ESI, statuant à nouveau ;
- condamner in solidum, M. D..., les sociétés ESI, AA Agence des Batignolles et Cabinet BHI à lui payer les sommes de 125 021 euros au titre du coût des travaux à actualiser en fonction de l'indice BT01 à compter du 21 septembre 2012, 32 710,20 euros au titre du préjudice de jouissance à parfaire au jour de la réalisation effective des travaux dont la durée a été estimée à 5 mois à compter de l'encaissement des sommes relatives à leur coût et aux frais d'agence, 50 000 euros au titre du préjudice moral, - confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- condamner l'ensemble des intimés in solidum aux dépens » (arrêt attaqué, p. 4) ;
ALORS QUE le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en se prononçant au visa des conclusions d'appel de M. B... signifiées le 4 décembre 2015, tandis que celui-ci avait signifié et remis au greffe le 8 septembre 2017, par l'intermédiaire du réseau privé virtuel des avocats, des conclusions développant une argumentation supplémentaire et contenant des demandes nouvelles, la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs dont il ne résulte pas qu'elle aurait, en dépit du visa des conclusions du 4 décembre 2015, pris en considération celles du 8 septembre 2017, qui étaient les dernières, a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi n° W 18-10.188 par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils pour les sociétés Environnement santé immobilier, Beazley solutions limited, Lloyd's France et M. P..., ès qualités.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement, en ce qu'il avait condamné un diagnostiqueur (la société ESI) à régler diverses sommes à un acquéreur d'immeuble (M. B...) et de l'avoir débouté de ses demandes récursoires contre le vendeur (M. D...) ;
- AUX ENONCIATIONS QUE « Par dernières conclusions du 22 juin 2017, la société ESI, appelante, et la société de droit étranger Beazeley solutions limited, ainsi que la SAS Lloyd's, intervenantes forcées à P initiative de M. B..., demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- débouter MM. B... et D... de leurs demandes,
- déclarer prescrite l'action fondée sur un rapport termite expiré depuis un an avant
- l'introduction de l'instance,
- condamner seul M. D... à indemniser M. B... des travaux de remise en état et de ses préjudices,
- décharger la société ESI de toutes condamnations prononcées contre elle,
- déclarer M. D... irrecevable en ses prétentions,
- ordonner une expertise afin de déterminer la date des travaux entrepris et tous éléments propres à démontrer la connaissance par M, D... des désordres et des travaux de fortune,
- décharger la société ESI de toute condamnation à l'égard des agents immobiliers et les débouter de leur appel en garantie,
- si la Cour devait entrer en voie de condamnation contre la société ESI, condamner M. D... à la garantir de toute condamnation,
- ordonner un abattement de 90% sur le montant des condamnations prononcées par le jugement entrepris en raison de la vétusté de l'immeuble cédé,
- la décharger de toute condamnation au titre du préjudice de jouissance,
- mettre hors de cause les sociétés Beaeley solutions limited et Lloyd's de Londres,
- condamner toute partie succombante in solidum à payer à la société ESI la somme de 8 000 6 en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus » ;
-
ALORS QUE le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en se prononçant au visa des conclusions d'appel de la société ESI du 22 juin 2017, quand les exposants avaient signifié et remis au greffe le 11 septembre 2017, par l'intermédiaire du réseau privé virtuel des avocats, des conclusions développant une argumentation supplémentaire et répondant à des demandes nouvelles de M. B..., la cour d'appel, qui s'est prononcée par des motifs dont il ne résulte pas qu'elle aurait, en dépit du visa des conclusions du 22 juin 2017, pris en considération celles du 11 septembre 2017, qui étaient les dernières, a violé les articles 455 et 954 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement, en ce qu'il avait condamné un diagnostiqueur (la société ESI) à régler diverses sommes à un acquéreur d'immeuble (M. B...) ;
- AUX MOTIFS QUE les moyens développés par la société ESI au soutien de son appel principal et de M. B... en son appel incident ne faisaient que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges avaient connu et auxquels ils avaient répondu par des motifs exacts que la Cour adoptait, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; qu'à ces justes motifs, il devait être ajouté, s'agissant de l'obsolescence invoquée du diagnostic de l'état parasitaire du bien, que ce document avait été établi par la société ESI le 17 septembre 2010, soit moins de six mois avant l'acte sous seing privé du 25 octobre 2010 et l'acte authentique de vente du 12 janvier 2011 auquel il avait été annexé, ainsi que l'avait expressément mentionné le notaire, page 11 de l'acte qu'il rédigeait ; que, par suite, ce diagnostic était de nature, d'une part, à permettre d'apprécier la qualité de la mission accomplie par son auteur, d'autre part, à avoir influé sur la décision de M. B... quant à l'achat du bien ; qu'à la page 1 de son rapport, le diagnostiqueur avait indiqué qu'il n'avait repéré "aucun indice d'infestation de termites ni d'autres agents de dégradations biologiques du bois", reconnaissant par là-même que sa mission, qu'il déclarait lui-même, avoir exécutée conformément à l'arrêté du 29 mars 2007, entrait dans le cadre de la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les insectes xylophages au sens de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 ; que, par suite et bien que la présence de termites n'ait pas été relevée par l'expert judiciaire, les constatations du diagnostiqueur étaient erronées, M. F... ayant repéré des attaques anciennes et plus récentes, par le capricorne des maisons et la petite vrillette, des fermes et des solives du grenier, du parquet du séjour et de la chambre au rez-de-chaussée, ainsi que des chevrons supportant les plaques ondulées de couverture dans l'appentis, ces attaques de la structure de la maison ayant, selon l'homme de l'art, causé des dégâts irréparables mettant en péril la solidité même du bâtiment ; que l'expert judiciaire avait pris la peine d'interroger le technicien diagnostiqueur sur l'accessibilité des combles que ce dernier n'avait pas visités bien qu'il ait indiqué à l'homme de l'art que la trappe d'accès au grenier était visible et accessible ; que c'était donc par des motifs pertinents que le premier juge avait énoncé que l'infestation des parquets du rez-de-chaussée par les vrillettes pouvait être constatée par le diagnostiqueur ; que, dès lors, étaient inopérants les moyens de la société ESI en ce qu'elle soutenait que les infestations n'avaient été révélées que grâce aux travaux destructifs entrepris par M. B... après la vente ; qu'en conséquence, la société ESI, qui devait relever l'existence d'infestations parasitaires même anciennes, avait établi un diagnostic erroné, commettant, ainsi, une faute qui engageait sa responsabilité ; que M. B..., qui n'est pas un professionnel de la construction immobilière et dont il n'était pas établi qu'il aurait été accompagné d'un architecte lors de ses visites antérieures à la vente, n'avait pas la compétence nécessaire pour constater l'infestation et se convaincre que le diagnostic, réalisé par une personne agréée pour ce faire, était inexact ; que le vice d'infestation, qui était caché pour l'acquéreur, ne l'était pas, ainsi qu'il venait d'être dit pour le technicien habile à le détecter ; que, par suite, M. B... était bien fondé à agir en responsabilité contre le diagnostiqueur ;
1°) ALORS QUE les limites de la mission du diagnostiqueur sont déterminées par son donneur d'ordre ; qu'en ayant retenu à la charge de la société ESI de ne pas avoir détecté la présence de vrillettes et capricornes de maison dans l'immeuble vendu à M. B..., quand seule une mission de recherche de termites avait été confiée à l'exposante, la cour d'appel a violé les articles 1382 ancien du code civil et L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ;
2°) ALORS QUE la mission du diagnostiqueur est bornée par son donneur d'ordre ; qu'en jugeant que la recherche de la présence d'attaques de vrillettes et de capricornes de maison rentrait dans la mission de la société ESI, au seul motif que le rapport mentionnait qu'il avait été effectué conformément à l'arrêté du 29 mars 2007, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1382 ancien du code civil et L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ;
3°) ALORS QUE la durée de validité d'un diagnostic termites est de six mois ; qu'en jugeant que le rapport établi par la société ESI ne pouvait être considéré comme obsolète, au motif qu'il avait été établi moins de six mois avant le compromis de vente et l'acte authentique, quand cette obsolescence devait être appréciée au jour des conclusions rendues par l'expert judiciaire, postérieures de 15 mois au diagnostic, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles R. 271-5 du code de la construction et de l'habitation et 1382 ancien du code civil ;
4°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes des actes ; qu'en ayant énoncé que l'acte notarié de vente du 12 janvier 2011 mentionnait que le rapport de diagnostic amiante établi par la société ESI avait été annexé à l'acte, quand celui-ci ne disait rien de tel, la cour d'appel l'a dénaturé, en violation de l'article 1134 ancien du code civil et du principe selon lequel les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ;
5°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en ayant retenu que les attaques d'insectes xylophages des parquets du rez-de-chaussée auraient pu être décelées par la société ESI, sans répondre aux conclusions de l'exposante (p. 16), ayant fait valoir que ces parquets avaient été dissimulés sous une moquette et n'avaient révélé leurs vices qu'après travaux destructifs, la cour d'appel a omis de répondre à des conclusions opérantes de l'exposante, en méconnaissance des prescriptions de l'article 455 du code de procédure civile ;
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement, en ce qu'il avait débouté un diagnostiqueur (la société ESI) de ses demandes récursoires dirigées contre le vendeur de l'immeuble en cause (M. U... D...) ;
- AUX MOTIFS QUE, s'agissant du vendeur, l'acte authentique de vente du 12 janvier 2011 révélait que le bien appartenait à M. U... D... qui en avait acquis la nue-propriété de son père, S... D..., aux termes d'une donation par acte authentique du 23 décembre 1998, l'usufruit en ayant été donné à la mère du donateur, X... Santucci, veuve de M... D..., décédée le [...] ; qu'il ressortait de l'avant-contrat du 25 octobre 2010, qu'à la suite du décès d'X... D..., M. U... D... avait fait du bien sa résidence principale ; que le rapport d'expertise ne permettait pas de déterminer la date des infestations anciennes et plus récentes, de sorte qu'eu égard au mode d'acquisition du bien qui venait d'être décrit et dont la propriété avait été démembrée, la preuve n'était pas rapportée que M. U... D... avait connaissance de l'infestation avant la vente, n'étant pas établi qu'il serait l'auteur des confortations décrites par l'expert ni qu'il en connaissait l'existence, n'étant pas un professionnel de la construction immobilière ; qu'au contraire, M. D... avait été conforté dans sa croyance en l'absence d'infestation de son bien par le diagnostic négatif de la société ESL ; que, dès lors, eu égard à la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente et de l'absence de preuve de fraude, M. B... et la société ESI devaient être déboutés de toutes leurs demandes formées contre M. D... ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE l'agence ESI ne pouvait efficacement invoquer que les lieux auraient changé entre la date de son rapport et celle de l'expertise, puisqu'elle avait visité les lieux le 17 septembre 2010 et que l'expert avait fait son premier constat en janvier 2012, soit 16 mois plus tard en concluant que les attaques étaient à la fois anciennes et récentes ;
1°) ALORS QUE la clause exonératoire des vices cachés insérée dans un acte de vente est d'interprétation stricte ; qu'en ayant jugé que la clause d'exonération des vices cachés devait profiter à M. D..., quand elle stipulait qu'elle était prévue, sous réserve des déclarations faites par le vendeur, dont il résultait en l'occurrence que l'immeuble ne présentait aucune trace d'attaques d'insectes xylophages, la cour d'appel a violé l'article 1643 du code civil ;
2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les termes d'un rapport d'expertise judiciaire ; qu'en ayant énoncé que l'expert judiciaire n'avait jamais dit que les travaux de confortement qu'ils avaient constatés avaient été effectués par M. D..., quand ce fait ressortait au contraire de son rapport d'expertise, la cour d'appel l'a dénaturé, en violation de l'article 1134 ancien du code civil et du principe selon lequel les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
:- IL EST FAIT GRIEF A l'arrêt attaqué d'avoir confirmé le jugement, en ce qu'il avait condamné un diagnostiqueur (la société ESI) à régler diverses sommes à un acquéreur d'immeuble (M. B...) ;
;
- AUX MOTIFS QUE les investigations insuffisantes de la société ESI n'avaient pas permis à M. B... d'être informé de l'état véritable d'infestation parasitaire du bien, de sorte que le coût des travaux nécessaires pour y porter remède, ainsi que le défaut de jouissance, constituaient des préjudices certains dont le diagnostiqueur devait répondre sans qu'il puisse reprocher à l'acquéreur d'avoir opté pour la conservation du bien plutôt que pour la résolution de la vente ni lui opposer la vétusté de l'immeuble, l'expert judiciaire ayant relevé que l'infestation parasitaire avait causé des dégâts irréparables mettant en péril la solidité même du bâtiment, ce dont il résultait que de simples travaux de confortation n'étaient pas possibles et qu'il existait un lien de causalité entre la faute et le dommage ; que le jugement entrepris devait être confirmé en ce qu'il avait alloué à M. B... les sommes de 125 021 € au titre des travaux, de 20 900 € au titre des loyers payés de septembre 2013 à juin 2015 par M. B... en excluant les charges qui auraient été supportées par l'acquéreur, de 2 210,20 € au titre des frais d'agence, de 5 500 € au titre de la durée des travaux, soit la somme totale de 28 610,20 € au titre du préjudice de jouissance et celle de 2 000 € au titre du préjudice moral ;
ALORS QUE le préjudice né d'une erreur de diagnostic de détection d'attaques d'insectes xylophages réalisé avant la vente ne peut se résoudre en la condamnation du diagnostiqueur à prendre en charge les travaux de réparation, et le préjudice de jouissance en résultant, qui ne sont pas en lien de causalité avec cette faute ; qu'en condamnant la société ESI à régler à M. B... le coût des travaux de remise en état de l'immeuble et à réparer le préjudice de jouissance qu'il avait subi, la cour d'appel a violé les articles 1382 ancien du code civil et L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation.
