LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 novembre 2017), que, par acte rédigé par MM. G... et H..., avocats, la société Pharmapack a acquis de Mme P... un fonds de commerce exploité dans un local qui avait été donné à bail commercial par M. E... ; qu'ayant appris que celui-ci n'était pas propriétaire du bien mais seulement emphytéote, suivant un bail du 18 juin 1928 devant s'achever le 29 septembre 2028, la société Pharmapack a assigné M. E..., Mme P..., MM. G... et H... en réparation de son préjudice au motif qu'elle n'était en réalité que sous-locataire d'un emphytéote ; que Mme P... a appelé en garantie la SNC D... K... , ayant pour associées Mme F... D... et Mme K..., laquelle lui avait cédé son fonds de commerce et a demandé la garantie de M. E... ; que M. E... a appelé en garantie la société civile professionnelle B...-U..., anciennement la société civile professionnelle B...-A..., dont était membre le notaire ayant rédigé le bail commercial consenti le 2 mai 1984 à Mme F... ;
Sur le moyen unique du pourvoi incident de la SCP B...-U..., ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Mais sur le premier moyen du pourvoi principal de la société Pharmapack :
Vu les articles L. 145-3 et L. 145-32 du code de commerce, ensemble l'article 1626 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de la société Pharmapack dirigées contre Mme P..., l'arrêt retient que la société est toujours dans les lieux et qu'il n'est pas démontré qu'à l'issue du bail emphytéotique en cours elle subira une éviction ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la cession d'un droit au bail qui, au lieu de conférer au cessionnaire les droits attachés à un bail commercial, ne lui donne que le bénéfice d'un sous-bail consenti par un emphytéote, sans droit au maintien dans les lieux ni droit au renouvellement ou indemnité d'éviction à l'expiration du bail emphytéotique, ce qui affecte la nature et l'étendue du droit cédé, ouvre droit à la garantie d'éviction du cédant, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Sur le second moyen du pourvoi principal de la société Pharmapack :
Vu les articles 1147, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1382, devenu 1240, du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de la société Pharmapack en réparation de son préjudice matériel, l'arrêt retient qu'elle exploite toujours son fonds de commerce dans les lieux et que sa situation par rapport à la propriété des murs lors d'une éventuelle cession est incertaine, de sorte que le caractère certain du préjudice invoqué fait défaut ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquisition d'un fonds de commerce comportant un droit au bail qui ne confère pas de droit au renouvellement au-delà de l'expiration du bail emphythéotique dont le bailleur tient ses droits cause un préjudice matériel actuel et certain au cessionnaire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Et sur le moyen unique du pourvoi incident de Mme P... :
Vu l'article 624 du code de procédure civile ;
Attendu que la cassation sur le premier moyen du pourvoi principal entraîne l'annulation par voie de conséquence du chef de dispositif rejetant la demande en garantie de Mme P... contre Mmes F... et K..., MM. H... et G... et M. E... ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute la société Pharmapack de ses demandes contre Mme P..., déboute Mme P... de sa demande contre Mmes K... et F... D... , MM. H..., G... et E... et rejette la demande d'indemnisation du préjudice matériel de la société Pharmapack, l'arrêt rendu le 14 novembre 2017, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne MM. H..., G..., E..., la B...-U... et Mme P... aux dépens des pourvois ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne MM. H..., G... et E..., la SCP B...-U... et Mme P... à payer in solidum à la société Pharmapack la somme globale de 4 000 euros et rejette les autres demandes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Pharmapack.
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SELARL Pharmapack de ses demandes dirigées contre Mme L... P... ;
AUX MOTIFS QU'à l'égard de Mme P... la société Pharmapack sollicite qu'elle soit engagée à son égard sur le fondement de la garantie d'éviction. Mais le seul fait qu'elle n'ait pas connu la teneur exacte des droits de son bailleur et le seul risque auquel elle est exposée ne constitue pas une éviction étant observée qu'elle est en outre toujours dans les lieux qu'elle exploite et qu'il n'est nullement démontré qu'à l'issue du bail emphytéotique elle subira une telle éviction ;
1°- ALORS QUE la durée du bail consenti par un emphytéote ne pouvant excéder celle du bail emphytéotique, le sous-locataire ne peut prétendre à l'expiration de celui-ci à aucun droit au renouvellement et partant au paiement d'une indemnité d'éviction ; qu'en énonçant qu'il ne serait pas démontré qu'à l'issue du bail emphytéotique consenti à M. E..., la société Pharmapack subira une éviction, la Cour d'appel a violé les articles L 145-3, L 145-32 du code de commerce et 1626 du code civil ;
2°- ALORS QUE comme le constate la Cour d'appel, de surcroît le bail emphytéotique consenti à M. E... stipule que les locaux seront repris par l'Assistance publique de Marseille à l'issue du bail le 29 septembre 2028 ; qu'en énonçant qu'il ne serait pas démontré qu'à l'issue du bail emphytéotique consenti à M. E..., la société Pharmapack subira une éviction, la Cour d'appel a violé les articles L 145-3, L 145-32 du code de commerce, 1134 ancien et 1626 du code civil ;
3°- ALORS QU'en souscrivant à la vente d'un fonds de commerce comportant parmi ses éléments essentiels un bail commercial, la société Pharampack était censée recueillir le bénéfice de la propriété commerciale afférente à la pharmacie qu'elle avait commencé à exploiter dans les lieux représentant une valeur incontestable ; que la découverte de la qualité d'emphytéote de son bailleur et partant de l'absence de droit au renouvellement du bail et à indemnité d'éviction à l'issue du bail emphytéotique, était constitutive d'une éviction affectant l'un des éléments du fonds de commerce et en tous les cas d'une charge grevant cet élément du fonds de commerce de nature à entrainer l'application de la garantie d'éviction ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1626 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande d'indemnisation du préjudice matériel de la société Pharmapack ;
AUX MOTIFS QU'en ce qui concerne le dommage invoqué par la société Pharmapack, celle-ci doit justifier d'un préjudice certain, actuel et direct en lien de causalité avec les fautes retenues ; qu'à cet égard elle ne fait plus état de la perte de sa propriété commerciale en 2028 mais le fait que la qualité d'emphytéote de M. E... qui lui a été cachée l'expose à une valeur moindre de son fonds d'officine à raison de l'incertitude grevant sa propriété commerciale. Or la société Pharmapack exploite toujours dans les lieux et on ignore en outre quelle sera sa situation par rapport à la propriété des murs lors d'une éventuelle cession de telle sorte que le caractère certain du préjudice invoqué fait défaut et que de surcroît sa prise en compte dès à présent empêcherait la société Pharmapack de solliciter à l'avenir toute indemnisation de ce même chef.
1°- ALORS QUE la société Pharmapack n'invoquait pas une simple incertitude grevant sa propriété commerciale mais faisait valoir au contraire qu'en vertu de l'article L 145-3 du code de commerce, le sous locataire d'un emphytéote n'a pas droit au renouvellement du bail et au paiement d'une indemnité d'éviction à l'issue du bail emphytéotique, qu'il est certain que le fonds de commerce cessera d'exister à l'issue de ce bail soit en 2028 et que la valeur du fonds de commerce s'en trouve affectée dès aujourd'hui ; qu'en énonçant que la société Pharmapack ne fait plus état de la perte de sa propriété commerciale en 2028, et qu'elle invoque la valeur moindre de son fonds d'officine à raison de l'incertitude grevant sa propriété commerciale, la Cour d'appel a dénaturé le cadre du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ;
2°- ALORS QUE quand bien même il continue à exploiter les locaux loués et quelle que soit sa situation future au regard de la propriété des murs, l'acquéreur d'un fonds de commerce comportant un bail commercial censé lui conférer le bénéfice de la propriété commerciale dont il a payé le prix subit un préjudice matériel actuel et certain dès lors que le droit au bail ainsi acquis lui a été consenti en réalité par un emphytéote et non par le propriétaire comme prétendu et qu'il ne comporte par conséquent aucun droit à renouvellement ni à indemnité d'éviction à l'issue du bail emphytéotique lequel stipule de surcroît la volonté du propriétaire de reprendre les locaux à cette date ; qu'en excluant l'existence d'un préjudice actuel et certain subi par la société Pharmapack qui a payé la valeur d'un bien qui ne lui a pas été cédé, la Cour d'appel a violé les articles 1147 ancien et 1382 ancien du code civil ;
3°- ALORS de surcroît QUE le préjudice doit être apprécié au regard de la situation de la victime au jour où le juge statue et non en fonction d'une situation future et hypothétique ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait en raison d'une éventuelle modification de la situation par rapport à la propriété des murs lors d'une éventuelle cession pour refuser de réparer le préjudice actuel et certain subi par la société Pharmapack , la Cour d'appel a encore violé les articles 1147 ancien et 1382 ancien du code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société B...-U....
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré recevable l'action de la société Pharmapack contre la SCP B...-U... ;
AUX MOTIFS QUE le 2 mai 1984, par acte de Me A..., alors associé dans la société civile professionnelle B... A..., M. M..., restaurateur, a cédé à Mme F..., pharmacienne, un droit au bail consenti par Mme veuve E... en date du 10 août 1974 portant sur un fonds de commerce à usage de pharmacie à Marseille ; que le même jour, un nouveau bail commercial était établi entre M. E... et Mme F... ; que Me A... a ultérieurement cédé ses parts à Me B... ; que M. V... E... en 1992 a consenti un bail commercial à Mme F... ; que ce bail a ensuite été apporté avec le consentement de M. E... à la société D... K... en 1996, et qu'en 2001, Mme P... a acquis le fonds de commerce de cette société ; que le 16 novembre 2006, la société Pharmapack a acheté ce fond de Mme P... selon acte reçu par Mes G... et H..., avocats, ce dernier assistant le vendeur et étant désigné séquestre amiable du prix de 132 000 € et le premier assistant l'acheteur ; qu'en 2008, M. E... a cédé ses droits à la société MTI et que celle-ci a, le 7 octobre 2010, donné congé à la société Pharmapack en lui offrant un renouvellement à compter du 2 mai 2011 et qu'à cette date, par la levée d'une fiche d'immeuble du 8 octobre 2010, il a été relevé que M. E... n'était pas propriétaire, mais seulement emphytéote depuis un bail du 18 juin 1928 indiquant la reprise des locaux par l'assistance publique de Marseille le 29 septembre 2028 ; que la société Pharmapack qui apprenait ainsi qu'elle n'était que locataire d'un emphytéose a assigné en dommages et intérêts ; que, sur la question de la recevabilité du demandeur à agir, l'existence d'un préjudice actuel, direct et certain ne conditionne pas la qualité à agir, mais le bien-fondé de la demande ; qu'en effet, la notion d'intérêt à agir ne se confond pas avec l'appréciation de la légitimité de cet intérêt et n'est pas subordonnée à l'existence du préjudice invoqué, lequel n'est donc pas une condition de recevabilité de la prétention, mais de son succès au fond ; que la question du défaut de préjudice ne peut, en conséquence, être utilement invoquée de ce chef ; que Me B... n'étant pas intervenu aux actes en litige, aucune faute à titre personnel ne peut lui être reprochée ; que toute demande quant à sa responsabilité professionnelle personnelle sera, en conséquence, rejetée ; que la société civile professionnelle de notaires B...-U..., qui est recherchée en sa qualité de successeur de Me A..., oppose à M. E... la prescription de son action, qu'à cet égard, le point de départ du délai de la prescription se situe au jour de la manifestation du dommage invoqué et qu'en l'espèce, le dommage ne s'est manifesté à l'égard de M E... qu'à partir du jour où la société Pharmapack a découvert la qualité d'emphytéote de son bailleur, soit au plus tôt en 2010 lorsque la société MTI lui a proposé le renouvellement du bail et qu'elle a assigné M E... ; que, par suite, l'action engagée le 24 janvier 2013 dans le délai de 5 années de l'article 2224 du Code civil est recevable, l'ancien article 2270-1 du code civil n'étant pas applicable et l'article 2232 n'ayant donc pas vocation à s'appliquer ;
ALORS QUE la SCP B...-U... faisait valoir que toutes les demandes dirigées à son encontre étaient prescrites ; qu'en se fondant, pour juger recevable l'action de la société Pharmapack à son encontre, sur la circonstance inopérante que M. E... avait assigné la SCP B...-U... le 24 janvier 2013, soit dans le délai de 5 années de l'article 2224 du code civil, sans rechercher à quelle date la société Pharmapack avait elle-même agi à l'encontre de la SCP B...-U..., la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2224 du code civil. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils, pour Mme P....
Mme P... épouse J... fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déboutée de ses demandes dirigées contre Mme C... K... et Mme R... F... D... et d'avoir rejeté ses demandes les plus amples, dirigées notamment contre M. E... ainsi que contre Me H... et G... ;
AUX MOTIFS QUE (
) la société Pharmapack sollicite qu'elle soit engagée à son égard sur le fondement de la garantie d'éviction ; mais que le seul fait qu'elle n'ait pas connu la teneur exacte des droits de son bailleur et le seul risque auquel elle est exposée ne constitue pas une éviction, étant observé qu'elle est en outre toujours dans les lieux qu'elle exploite et qu'il n'est nullement démontré qu'à l'issue du bail emphytéotique, elle subira une telle éviction ; que le jugement de ce chef sera donc confirmé ; que par suite, ses demandes subsidiaires contre M. E..., Mme F..., Mme K... et Mes H... et G... sont sans objet ; que le jugement attaqué ayant rejeté les demandes de Mme P... contre les dames K... et F... sera aussi confirmé, aucune des autres parties en cause d'appel ne les recherchant sur leur responsabilité ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en l'absence d'éviction permettant la mise en jeu de la garantie d'éviction, les prétentions formées contre mesdames P..., K... et F... D... seront rejetées ;
ALORS QUE la cassation d'un chef de dispositif entraîne par voie de conséquence l'annulation de toute autre disposition qui entretient avec lui un lien d'indivisibilité ou de dépendance nécessaire ; que la cassation qui interviendrait sur le premier moyen du pourvoi principal formé par la société Pharmapack relatif à la demande dirigée à l'encontre de Mme P... épouse J... sur le fondement de la garantie d'éviction entraînerait l'annulation par voie de conséquence du chef de dispositif rejetant la demande en garantie de cette dernière dirigée à l'encontre de ses propres venderesses, Mmes F... et K..., ainsi que des rédacteurs de l'acte litigieux, Mes H... et G..., et du bailleur initial des biens loués, M. E..., en application de l'article 624 du code de procédure civile.
