LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 9 juillet 2020
Cassation
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 416 F-D
Pourvoi n° Q 18-25.408
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 JUILLET 2020
Le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Facultés, dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Nexity Lamy, [...] , a formé le pourvoi n° Q 18-25.408 contre l'arrêt rendu le 4 octobre 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (11e chambre A), dans le litige l'opposant à la société Crystal Palace, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Richard, avocat du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Facultés, de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société Crystal Palace, après débats en l'audience publique du 19 mai 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 octobre 2018), la SCI Crystal Palace (la SCI) est propriétaire d'un lot donné à bail commercial, situé dans l'ensemble immobilier Les Facultés soumis au statut de la copropriété.
2. Par ordonnance du 29 avril 2014, M. O... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de cet ensemble (le syndicat) en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.
3. Le syndicat, représenté par M. O..., a assigné la société Crystal Palace en résiliation du bail commercial portant sur son lot et en mise en conformité avec le règlement de copropriété.
Examen du moyen
Sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche
Enoncé du moyen
4. Le syndicat fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevables ses demandes, alors « que le défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentant une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité des actes de procédure ; que cette irrégularité peut être couverte à hauteur d'appel jusqu'au jour où le juge statue ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions du syndicat, qui soutenait que l'assemblée générale des copropriétaires, lors de sa séance du 27 octobre 2017, avait désigné la société Fergan comme nouveau syndic de la copropriété afin de poursuivre la procédure judiciaire devant la cour d'appel, de sorte que ce syndic, qui était intervenu à l'instance, disposait du pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires à hauteur d'appel, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 455 du code de procédure civile :
5. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. Un défaut de réponse aux conclusions constitue un défaut de motifs.
6. Pour déclarer les demandes du syndicat irrecevables, l'arrêt retient que l'administrateur provisoire n'avait pas qualité pour engager une action qui était sans rapport avec le redressement de la situation financière de la copropriété, auquel sa mission était circonscrite, et qui visait la résiliation d'un bail commercial.
7. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du syndicat soutenant qu'un nouveau syndic avait été mandaté lors de I'assemblée générale du 27 octobre 2017 pour poursuivre l'instance en appel, de sorte que ses demandes étaient recevables, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 octobre 2018, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne la société Crystal Palace aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Crystal Palace et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Facultés la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille vingt.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Facultés.
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES FACULTES tendant à la résiliation du bail commercial conclu entre Madame P... A... et la Société CRYSTAL PALACE, afin de mettre le lot appartenant à cette dernière en conformité avec le règlement de copropriété de l'immeuble, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la recevabilité de l'action du Syndicat des copropriétaires LES FACULTES, il convient de rappeler, pour la bonne intelligence des faits de l'espèce, que par ordonnance du Président du Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence en date du 29 avril 2014 (rectifiée le 12 mai 2014), Monsieur N... O... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire de la résidence LES FACULTES ; que la requête saisissant ce magistrat précisait en substance : « Raison de la saisine : — L'équilibre financier du syndicat des copropriétaires de la Résidence "LES FACULTÉS" sis à [...] dans le ressort de la juridiction de céans, est gravement compromis, il convient de préciser que le budget annuel est de 900.000 euros et qu'un appel de fonds trimestriel est d'environ 200.000 euros » ; que l'administrateur provisoire, initiateur au cas particulier de l'action en résiliation du bail commercial en cause, voit ses prérogatives très strictement encadrées par la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; que l'article 29-1 de loi précitée, dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 applicable à la présente procédure contentieuse, dispose notamment : « si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (
) Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic (
) et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires ... » ; qu'il résulte de la disposition précitée que la mission de l'administrateur provisoire est totalement circonscrite au redressement de la situation financière de la copropriété ; que par conséquent, dans le cas présent, l'administrateur provisoire n'avait pas qualité pour engager une action sans rapport avec le redressement financier de la copropriété et qui visait à la résiliation d'un bail commercial ; qu'il convient dès lors de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LES FACULTÉS ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la recevabilité de la demande, pour conclure à l'absence de qualité de Monsieur N... O... pour engager la présente instance au nom du syndicat des copropriétaires, la Société CRYSTAL PALACE soutient que la décision qui l'a nommé administrateur provisoire, soit l'ordonnance du Président du Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 29 avril 2014, a pour fondement une requête de l'ancien syndic, le cabinet CITYA SAINTE VICTOIRE, elle-même formée en application des dispositions suivantes de l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal de grande instance statuant comme en matière de référé ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal de grande instance ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic ou par le procureur de la République. Le président du tribunal de grande instance charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et du conseil syndical (...) » ; qu'en l'espèce, il résulte des pièces produites que par requête reçue le 29 avril 2014, la Société CITYA SAINTE VICTOIRE, syndic alors en exercice, avait saisi le Président du Tribunal de grande instance d'une demande de désignation d'administrateur provisoire au visa du texte précité, en indiquant notamment : « Raison de la saisine. L'équilibre financier du syndicat des copropriétaires de la Résidence « LES FACULTES » sis à [...] dans le ressort de la juridiction de céans, est gravement compromis, il convient de préciser que le budget annuel est de l'ordre de 900.000 euros et qu'un appel de fonds trimestriel est d'environ 200.000 euros » ; que suivaient des explications relatives aux causes de cette situation, tenant au grand nombre de copropriétaires débiteurs de charges et au montant des factures restant à payer ; qu'aux termes de son ordonnance, le magistrat a donné mission à Monsieur O... de « prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété », après avoir ordonné à la Société CITYA SAINTE VICTOIRE « de lui remettre un état des comptes de la copropriété arrêté au 31/03/2014 dans le mois de la présente ordonnance, la mission de M O... ne pouvant prendre effet qu'à compter de la remise de ces comptes » ; que de ces ternes clairs et précis et de ceux de la requête dont était saisi le Président du Tribunal de grande instance, il résulte nécessairement que la mission de l'administrateur provisoire consistait dans le redressement de la situation financière de la copropriété ; que certes, pour ce faire, Monsieur O... disposait, comme l'a rappelé l'ordonnance, de tous les pouvoirs mentionnés à l'article 29-1 précité de la loi du 10 juillet 1965 ; que, toutefois, le simple rappel de ces dispositions ne saurait constituer une extension de sa mission ; que par suite, il n'avait pas qualité pour engager la présente instance, tendant à la cessation de l'exploitation d'un fonds de commerce dans la résidence LES FACULTES et donc à un objet sans rapport avec le rétablissement de l'équilibre financier de la copropriété ; qu'il convient ainsi de déclarer sa demande irrecevable ;
1°) ALORS QUE si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant comme en matière de référé ou sur requête, peut désigner un administrateur provisoire du syndicat ; que le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, et à cette fin, lui confie tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse de plein droit, et tout ou partie des pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires, à l'exception de ceux prévus aux a et b de l'article 26, et les pouvoirs du conseil syndical ; que le syndic est tenu d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; qu'en considérant néanmoins qu'il résultait de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, applicable en l'espèce, que la mission de l'administrateur provisoire était circonscrite au redressement de la situation financière de la copropriété, pour en déduire que Monsieur O..., administrateur provisoire, était irrecevable à agir en résiliation du bail commercial conclu entre la Société CRYSTAL PALACE et Madame A..., afin de se mettre en conformité avec le règlement de copropriété, bien que l'administrateur provisoire ait disposé, lors de sa désignation, de la totalité des pouvoirs du syndic de copropriété et de l'assemblée générale des copropriétaires, la Cour d'appel a violé l'article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction antérieure à la loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 ;
2°) ALORS QUE l'ordonnance du Président du Tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence du 29 avril 2014 mentionnait que la mission de Monsieur O..., désigné comme administrateur provisoire, consistait à « prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété » et pour ce faire, lui conférait « tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tous les pouvoirs de l'assemblée générale des copropriétaires (
) » ; qu'en affirmant néanmoins qu'il résultait des termes de cette ordonnance que la mission de l'administrateur provisoire consistait uniquement dans le redressement de la situation financière de la copropriété, le simple rappel des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne constituant pas une extension de la mission de l'administrateur provisoire, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette ordonnance, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;
3°) ALORS QUE, subsidiairement, en s'abstenant de répondre aux conclusions du Syndicat des copropriétaires, qui faisait valoir qu'il résultait de la résolution n° 6 du procès-verbal d'assemblée générale du 4 septembre 2015 que l'administrateur provisoire avait été autorisé à agir en justice afin de faire respecter le règlement de copropriété, de sorte qu'il disposait en toute hypothèse du pouvoir de représenter en justice le Syndicat des copropriétaires afin de faire cesser toutes méconnaissances du règlement de copropriété, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;
4°) ALORS QUE, encore plus subsidiairement, le défaut de pouvoir d'une personne figurant au procès comme représentant une personne morale constitue une irrégularité de fond affectant la validité des actes de procédure ; que cette irrégularité peut être couverte à hauteur d'appel jusqu'au jour où le juge statue ; qu'en s'abstenant de répondre aux conclusions du Syndicat des copropriétaires, qui soutenait que l'assemblée générale des copropriétaires, lors de sa séance du 27 octobre 2017, avait désigné la Société FERGAN comme nouveau syndic de la copropriété afin de poursuivre la procédure judiciaire devant la Cour d'appel, de sorte que ce syndic, qui était intervenu à l'instance, disposait du pouvoir de représenter le Syndicat des copropriétaires à hauteur d'appel, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile.
