| France, Cour de cassation, Chambre civile 3, 10 septembre 2020, 18-25979

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MY1

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 10 septembre 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 500 F-D

Pourvoi n° K 18-25.979

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 SEPTEMBRE 2020

1°/ M. G... S...,

2°/ Mme I... H..., épouse S...,

tous deux domiciliés [...] ,

ont formé le pourvoi n° K 18-25.979 contre l'arrêt rendu le 10 octobre 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige les opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires du [...] , représenté par son syndic, la société Foncia Paris Rive Droite, dont le siège est [...] , anciennement dénommée Foncia Franco Suisse,

2°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M. et Mme S..., de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Allianz IARD, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat du syndicat des copropriétaires [...] , après débats en l'audience publique du 3 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 10 octobre 2018), M. et Mme S..., propriétaires de lots constitués de parkings, d'une boutique et d'une arrière-boutique à usage commercial, en sous-sol d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, ont demandé la condamnation du syndicat des copropriétaires de cet ensemble (le syndicat) et de son assureur, la société Allianz IARD, en indemnisation d'une perte d'exploitation en invoquant des infiltrations affectant leurs locaux.

Examen du moyen

Sur le moyen unique, pris en ses première et quatrième branches, ci-après annexé

2. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen unique, pris en ses deuxième et troisième branches

Enoncé du moyen

3. M. et Mme S... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'indemnisation fondée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, alors :

« 1°/ que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il est également responsable lorsqu'il tarde à entreprendre les travaux nécessaires au gros oeuvre de l'immeuble ou s'il se refuse sans motif à accomplir les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ; que la cour d'appel a expressément constaté que la nécessité de procéder aux travaux de réfection de l'étanchéité apparaissait de nature à avoir été dommageable, s'agissant de l'immobilisation des locaux appartenant aux époux S..., en raison notamment d'une incertitude sur les modalités choisies par le syndicat des copropriétaires et les conséquences sur l'exploitation des lieux ; qu'en écartant néanmoins la responsabilité du syndicat des copropriétaires, tout en constatant que l'absence de réalisation de travaux qui lui incombait avait été dommageable pour les époux S..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations a violé l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

2°/ que le juge commet un déni de justice s'il refuse de statuer sur les demandes dont il est saisi ; que le juge qui a admis le principe d'un droit à réparation doit évaluer le montant du préjudice dont il a constaté l'existence ; que la cour d'appel a expressément constaté que c'était la nécessité de procéder aux travaux de réfection de l'étanchéité qui apparaissait de nature à avoir été dommageable, s'agissant de l'immobilisation alléguée, en raison notamment d'une incertitude sur les modalités choisies par le syndicat des copropriétaires et les conséquences sur l'exploitation des lieux ; qu'en refusant néanmoins d'évaluer le dommage dont elle avait pourtant constaté préalablement l'existence en son principe, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil. »

Réponse de la Cour

4. La cour d'appel a retenu souverainement qu'il ressortait des pièces versées aux débats que ce n'étaient pas les infiltrations en elles-mêmes, et donc un défaut d'entretien par le syndicat, qui étaient à l'origine de l'impossibilité de donner à bail les parkings du premier sous-sol, mais l'éventualité, lors de l'exécution des travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses, que ceux-ci nécessitent le passage par les locaux de M. et Mme S... pour l'évacuation des terres.

5. Elle a pu en déduire, sans violer l'article 4 du code civil, que la responsabilité du syndicat sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvait être retenue.

6. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme S... aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme S... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [...] la somme de 3 000 euros et, in solidum, à la société Allianz IARD la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par
M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles
456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller
empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique
du dix septembre deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt :

Moyen produit par la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour M. et Mme S....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que le préjudice d'exploitation et locatif invoqué par les époux S... résultait de la nécessité de procéder à des travaux d'intérêt collectif préjudiciables de manière temporaire à l'usage de leurs parties privatives et non des conséquences des infiltrations éprouvées dans leurs parties privatives par suite de défauts constructifs ou de défaut d'entretien des parties communes et d'avoir déclaré en conséquence les époux S... mal fondés en leur demande d'indemnisation à hauteur de 613.780,54 euros fondée contre le syndicat des copropriétaires sur l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; Aux motifs propres que, sur la demande de M. et Mme S... d'indemnisation de leur préjudice, aux termes de l'article 14 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ;il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;M. et Mme S... soutiennent que le syndicat des copropriétaires s'est rendu coupable d'un défaut d'entretien de l'étanchéité des terrasses, qu'il a décidé depuis longtemps de faire des réparations sommaires sans régler les problèmes d'infiltration de manière définitive, que ses dernières réparations de fortune ont été qualifiées de non acceptables par l'expert; ils font valoir qu'ils n'ont pu louer le premier sous-sol en raison de la présence d'infiltrations et de la nécessité de passer par leurs locaux pour l'exécution des travaux de réfection de l'étanchéité ; ils précisent que ce n'est que lors de l'assemblée générale du 30 juin 2015, que les copropriétaires ont écarté cette solution, en suivant les préconisations de l'architecte de la copropriété ayant proposé que les évacuations des terres et la fourniture des matériaux se fassent par-dessus l'immeuble, qu'ils n'ont donc pu consentir que postérieurement à ladite assemblée un bail commercial à la société Europcar France ;le syndicat des copropriétaires répond que les infiltrations ont été collectées dans des gouttières de récupération de sorte que les désordres allégués n'ont pas immobilisé les sous-sols et n'en ont pas empêché leur usage, qu'elles n'ont jamais été la cause de l'immobilisation du parking et n'ont jamais contraint les époux S... à suspendre la mise en location de leurs locaux ; en l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que ce ne sont pas les infiltrations en elles même et donc le défaut d'entretien du syndicat des copropriétaires qui sont à l'origine de l'impossibilité de donner à bail les parkings du premier sous-sol de M. et Mme S... mais bien l'éventualité dans le cadre de l'exécution des travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses, que ceux-ci nécessitent le passage par lesdits locaux pour l'évacuation des terres et gravats ; le rapport d'expertise en effet, s'il énumère les désordres affectant l'étanchéité des terrasses ainsi qu'il a été rappelé plus haut, fait mention de la collecte des infiltrations dans des gouttières de récupération ; l'expert énonce de surcroît, s'agissant de la réfection des terrasses, que si les travaux sont reportés, cela implique la non disponibilité des locaux pour la location sauf à ce que le syndicat des copropriétaires s'engage officiellement à faire réaliser les travaux en traversant les appartements occupés du rez-de-chaussée donnant accès aux jardins à jouissance privative ;dès lors, les premiers juges ont justement énoncé que ni le rapport d'expertise ni aucun autre élément des débats ne permet de retenir que les fuites relevées par l'expert auraient causé l'immobilisation et que c'est uniquement la nécessité de procéder aux travaux de réfection de l'étanchéité qui apparaît de nature à avoir été dommageable s'agissant de l'immobilisation alléguée, en raison notamment d'une incertitude sur les modalités choisies par le syndicat des copropriétaires et les conséquences sur l'exploitation des lieux ;le jugement doit donc être confirmé en ce que la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 n'a pas été retenue ;s'agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 9 de la loi nº 65-557 du 10 juillet 1965 invoquée par M. et Mme S... à titre subsidiaire, il convient de relever que ceux-ci n'évoquent aucun préjudice consécutif à l'exécution des travaux de sorte que ce fondement ne sera pas davantage retenu ; le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme S... de leurs demandes d'indemnisation ; Et aux motifs adoptés que, sur le préjudice locatif actuel et évolutif indemnisable, le rapport d'expertise établit la présence de deux fuites actives au niveau des deux joints de dilatation se trouvant en sous-face du jardin à l'aplomb de la liaison entre terrasse plantée et bâtiments d'habitation ; l'expert explique ce fait par la dégradation du complexe d'étanchéité des terrasses basses pouvant s'expliquer par sa vétusté « ou » une dilatation plus importante de ces deux zones proches des façades, « mais également » par les hauteurs de terre largement au-dessus des becquets béton protégeant le haut de l'étanchéité des relevés ; une réfection totale de l'étanchéité est préconisée ; s'agissant de la fuite au droit de la canalisation de fonte, il convient de faire intervenir un plombier pour remplacer la traversée du plancher au droit de la rampe de parking ; les époux S... se plaignent essentiellement du défaut d'étanchéité de la terrasse ; il n'est pas démontré que l'exploitation du second sous-sol des époux S... ait été affecté en quoi que ce soit par ces désordres ni par les travaux de reprise qu'ils impliquent ; la solution premièrement envisagée pour les travaux de réfection de l'étanchéité des terrasses était de passer les gravats et la terre par les « skydomes » du premier sous-sol ; l'expert précise qu'il convenait dans cette hypothèse de passer par les locaux « immédiatement sous la terrasse » ; cela n'apparait donc pas avoir pu affecter le second sous-sol ; le premier sous-sol a été loué par les époux S... à la société Europcar à partir du 1er juillet 2015 ; le preneur a expressément renoncé à l'acte à tout recours du fait des sujétions occasionnées par les travaux décidés à l'assemblée générale du 30 juin 2015 ; il n'est pas établi à l'acte que la réduction de loyer consenti pour la première année soit la conséquence de la gêne occasionnée par les travaux ; les époux S... qui ont la charge de la preuve ne justifient pas davantage avoir subi quel qu'inconvénient locatif distinct au titre de la boutique sur rue avec arrière-boutique située devant le premier sous-sol pour une surface de 220 m2 et au titre des bureaux situés en bas de la descente outre les vestiaires et double WC au fond du parking et premier sous-sol ; cette boutique et arrière-boutique apparaissent d'ailleurs avoir été données à bail à la société Europcar en même temps que les parkings ; au total, nul préjudice locatif évolutif dans l'attente de la réalisation des travaux n'apparaît démontré à la date de la présente décision ; Sur les demandes d'astreinte, il résulte de ce qui précède, et du vote des travaux, comme de la collecte des fonds, et ce malgré l'absence de démarrage des travaux au 5 janvier 2016, que la demande d'exécution des travaux sous astreinte n'apparaît pas justifiée et ne sera pas accordée ; il en va de même de la demande tendant à imposer sous astreinte les modalités des travaux telles qu'elles ont déjà été retenues par l'assemblée générale ; sur l'indemnisation du préjudice des époux S..., les époux S... agissent expressément et uniquement sur le fondement de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui institue une responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires pour les troubles de jouissance commis par le vice de la construction ou le défaut d'entretien des parties communes ; il incombe aux époux S... la charge d'alléguer et de prouver un préjudice actuel pour obtenir une indemnisation ; encore faut-il que ce préjudice découle du vice de construction ou du défaut d'entretien ; les époux S... sollicitent une indemnité mensuelle de 14.124, 17€ entre le 14 avril 2012 – fin de l'indemnisation par les compagnies d'assurances au titre de l'incendie- et le 1er juillet 2015, date de la prise d'effet du bail consenti à la société Europcar ; cette indemnité mensuelle est composée à hauteur de 5.800 € du prétendu manque à gagner pour la perte de location de la boutique sur rue et l'arrière-boutique, cette demande venant se cumuler avec celle faite au titre de la perte afférente au manque à gagner allégué pour les parkings ; les époux S... ne justifient d'aucun préjudice actuel à hauteur de cette somme mensuelle ni même d'une perte de chance sérieuse d'avoir pu louer cet espace ; le mandat de location qu'ils produisent donné à l'agence Altim apparaît se référer à la fois aux locaux à usage de boutique et aux parkings, à l'instar du bail qui sera souscrit avec la société Europcar ; la circonstance de la société Maaf ait versé par transaction une somme de 35.000 € pour certains locaux qu'elle assurait dans le cadre de la garantie incendie ne fonde pas à soi seul, contrairement à ce qu'allègue les époux S..., le droit à une indemnité indépendante supplémentaire ramenée au mois d'un montant de 3.181,82 € ; les époux S... demandent ensuite une somme mensuelle de 5.142,35€ correspondant à l'impossibilité selon eux de louer les parkings et la boutique ; le rapport d'expertise ni aucun élément des débats ne permet de retenir que les fuites relevées par l'expert auraient causé l'immobilisation ; c'est uniquement la nécessité de procéder aux travaux de réfection de l'étanchéité qui apparaît de nature à avoir été dommageable s'agissant de l'immobilisation alléguée, en raison notamment d'une incertitude sur les modalités choisies par le syndicat des copropriétaires et les conséquences sur l'exploitation des lieux ; il n'est pas établi que les conséquences actuelles des infiltrations dans les parties privatives aient en elles-mêmes causé un préjudice locatif ; ce préjudice locatif, force est de le relever, n'apparaît donc pas susceptible de se rattacher en l'espèce à la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965 ; le fait de refaire l'étanchéité de la terrasse cause des infiltrations comme celle de la terrasse adjacente non encore fuyarde procède en réalité du fait que les circonstances l'exigent pour la conservation de l'immeuble et non de la seule nécessité de remédier au préjudice subi par les époux S... ; d'ailleurs, les troubles devant être occasionnés par l'enlèvement des gravats et de la terre des terrasses ne seront pas préjudiciables en raison des conséquences des infiltrations subies dans les parties privatives ; c'est bien plutôt les dispositions indemnitaires de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui avaient vocation le cas échéant à s'appliquer en l'espèce, eu égard à la qualité de copropriétaires des époux S..., et à leur obligation de se soumettre aux travaux d'intérêt général mettant à contribution l'usage de leurs parties privatives ; mais les époux S... ont librement choisi le fondement juridique qu'ils ont exclusivement entendu soutenir ; il ne se déduit pas davantage avec évidence ni certitude des circonstances de l'espèce, en particulier par des énonciations du rapport d'expertise – trop elliptiques à cet égard et contestées par le syndicat des copropriétaires- que les époux S... étaient obligés d'attendre de connaître les modalités d'évacuation des terres et gravats retenues par le syndicat des copropriétaires pour louer les biens constitués par les parkings du premier niveau et la boutique et l'arrière-boutique ; c'est bien plutôt une perte de chance sérieuse de louer plus tôt qu'il convenait d'alléguer et de démontrer ; une indemnisation pouvait certes être envisagée, pour la gêne subie dans l'attente de savoir comment s'effectuerait le passage des terres et gravats, et ce pour la période postérieure au trouble de jouissance imputé par les parties elles-mêmes à l'incendie ; mais cette indemnisation ne pouvait relever de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 seul invoqué ; les époux S... doivent donc être déboutés de leur demande ;

1°) Alors qu'il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ; que dans son rapport, l'expert a relevé que « ces infiltrations répétitives constituent un réel préjudice pour les époux S... et doivent être entrepris dans les délais les plus courts afin de faire cesser les infiltrations. Dans son dire du 16 juillet 2014, Maître Y... pour M. et Mme S..., m'informe que le syndicat des copropriétaires a reporté, dans son assemblée générale du 14 mai 2014, l'examen de la résolution concernant les travaux d'étanchéité à la prochaine assemblée générale annuelle de 2015. Outre le fait que cette décision est très préjudiciable à l'encontre des époux S..., elle entraîne le syndicat des copropriétaires dans des coûts financiers très importants et inutiles
» (rapport p. 11) ; que l'expert a pris acte que le syndicat des copropriétaires estimait que les infiltrations actives constatées et la présence d'eau sous le complexe d'étanchéité n'étaient pas préjudiciables aux époux S..., mais a estimé que « pour ma part, et dans le cadre de ma mission, je considère que techniquement les infiltrations perdurent dans les locaux S... depuis la terrasse jardin, que ses infiltrations sont collectées dans des gouttières de récupération mais que cette solution ne peut être que provisoire et ponctuelle, en aucune façon techniquement acceptable. J'observe que l'humidité sous le complexe d'étanchéité jardin entrainera de facto de nouvelles infiltrations dans les locaux de Monsieur et Madame S... et je considère que le refus du syndicat des copropriétaires de voter les travaux de réfection de cet espace planté est dénué de sens et préjudiciable envers les époux S.... Je suis d'avis de ne retenir la réalité de la perte de jouissance des époux S... qu'à dater du jour de l'assemblée générale des copropriétaires ayant entériné la décision de ne pas procéder aux travaux d'étanchéité » (rapport p. 11) ; qu'en jugeant néanmoins, pour écarter la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que le rapport d'expertise ne permettait pas de retenir que les fuites relevées auraient été dommageables, cependant qu'il résultait des termes clairs et précis de ce rapport que le défaut d'étanchéité des terrasses constituait un préjudice pour les époux S..., la cour d'appel a dénaturé ce rapport d'expertise en violation du principe selon lequel il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ;

2°) Alors que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le défaut d'entretien des parties communes ; qu'il est également responsable lorsqu'il tarde à entreprendre les travaux nécessaires au gros oeuvre de l'immeuble ou s'il se refuse sans motif à accomplir les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ; que la cour d'appel a expressément constaté que la nécessité de procéder aux travaux de réfection de l'étanchéité apparaissait de nature à avoir été dommageable, s'agissant de l'immobilisation des locaux appartenant aux époux S..., en raison notamment d'une incertitude sur les modalités choisies par le syndicat des copropriétaires et les conséquences sur l'exploitation des lieux ; qu'en écartant néanmoins la responsabilité du syndicat des copropriétaires, tout en constatant que l'absence de réalisation de travaux qui lui incombait avait été dommageable pour les époux S..., la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses constatations a violé l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

3°) Alors que le juge commet un déni de justice s'il refuse de statuer sur les demandes dont il est saisi ; que le juge qui a admis le principe d'un droit à réparation doit évaluer le montant du préjudice dont il a constaté l'existence ; que la cour d'appel a expressément constaté que c'était la nécessité de procéder aux travaux de réfection de l'étanchéité qui apparaissait de nature à avoir été dommageable, s'agissant de l'immobilisation alléguée, en raison notamment d'une incertitude sur les modalités choisies par le syndicat des copropriétaires et les conséquences sur l'exploitation des lieux ; qu'en refusant néanmoins d'évaluer le dommage dont elle avait pourtant constaté préalablement l'existence en son principe, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ;

4°) Alors que les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ; que les époux S... faisaient valoir qu'à compter du 1er juillet 2015, ils avaient pu louer leur local mais avaient dû réduire le montant des loyers consentis à la société Europcar en raison de la gêne occasionnée par la privation d'une partie des locaux et l'intervention de manière régulière des personnels passant par les locaux donnés à bail à ladite société, que ce trouble de jouissance avait été sérieux puisque les entreprises (étanchéité, espaces verts, architecte) avaient percé deux trémies de dimension d'un mètre sur un mètre dans le plafond du petit bureau et dans la descente de véhicules pour le passage, ainsi que l'apport de matériaux et le déblaiement de gravats tandis qu'en principe l'accès devait être limité au personnel et que cette franchise de loyer avait été accordée en raison de l'état des locaux et des troubles de jouissance rencontrés par les locataires (concl. p. 28) ; qu'en se bornant à affirmer que, s'agissant de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les époux S... n'évoquaient aucun préjudice consécutif à l'exécution des travaux, sans rechercher, comme elle y était ainsi invitée, si le percement de deux trémies d'un mètre sur un mètre dans le plafond du petit bureau et dans la descente véhicules pour le passage, ainsi que l'apport de matériaux et le déblaiement de gravats avaient constitué un trouble de jouissance du fait de l'exécution des travaux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.