LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 16 mars 2023
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 191 F-D
Pourvoi n° F 21-24.308
Aide juridictionnelle partielle en demande
au profit de Mme [N].
Admission du bureau d'aide juridictionnelle
près la Cour de cassation
en date du 23 septembre 2021.
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2023
Mme [L] [N], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° F 21-24.308 contre l'arrêt rendu le 5 janvier 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Mouphassa, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1],
2°/ à M. [X] [O], domicilié [Adresse 3], pris en sa qualité de mandataire judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de la société Mouphassa,
défendeurs à la cassation.
La société civile immobilière Mouphassa et M. [O], pris en sa qualité de mandataire judiciaire et de commissaire à l'exécution du plan de la société Mouphassa, ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.
La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, quatre moyens de cassation annexés au présent arrêt.
Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Delbano, conseiller, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de Mme [N], de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Mouphassa et de M. [O], ès qualités, après débats en l'audience publique du 31 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Delbano, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 5 janvier 2021), par acte du 30 juillet 2014, la société civile immobilière Mouphassa (la SCI) a vendu un appartement dans un immeuble en copropriété à Mme [N] qu'elle avait acheté en 2005 avec l'engagement de réaliser des travaux de restauration du bien tant au niveau privatif que des parties communes.
2. Invoquant, après expertise, des désordres, Mme [N] a assigné la SCI sur le fondement de la garantie des vices cachés en résolution de la vente et en indemnisation.
Examen des moyens
Sur le moyen du pourvoi incident, ci-après annexé
3. En application de l'article 1014,alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le quatrième moyen du pourvoi principal
Enoncé du moyen
4. Mme [N] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation relative aux frais de réfection du plafond et du plancher de la cuisine, alors :
« 1°/ que le vendeur qui connaissait les vices de la chose doit indemniser l'acquéreur de toutes les conséquences de ces vices ; qu'en écartant la demande de l'acquéreur tendant à être indemnisée des frais de réfection du plafond et du plancher de la cuisine au motif que ces frais incomberaient à la copropriété et pourraient être réclamés par l'acquéreur bien qu'elle ait constaté que la venderesse avait connaissance de l'effondrement du plafond de la cuisine, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1641 et 1645 du code civil ;
2°/ qu'en toute hypothèse, le vendeur qui connaissait les vices de la chose doit indemniser l'acquéreur des conséquences de ces vices, peu important qu'il puisse imputer à un tiers la charge définitive de sa dette ; qu'en écartant la demande de Mme [N] tendant à être indemnisée des frais de réfection du plafond et du plancher de la cuisine au motif que ces frais incomberaient à la copropriété, quand la circonstance que la charge finale de ces travaux pèse sur la copropriété n'était pas de nature à écarter le droit pour l'acquéreur d'être indemnisé des conséquences des désordres dont le vendeur avait connaissance, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1645 du code civil. »
Réponse de la Cour
5. Selon l'article 954 du code de procédure civile, la cour d'appel ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
6. Mme [N] n'a pas demandé, dans le dispositif de ses conclusions, la condamnation de la SCI à lui payer une somme au titre des frais de réfection du plafond et du plancher de la cuisine.
7. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués, dans les conditions prévues par l'article 620, alinéa 1er, du code de procédure civile, l'arrêt, qui a rejeté la demande, se trouve légalement justifié.
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
8. Mme [N] fait grief à l'arrêt de déclarer irrecevable sa demande au titre de son préjudice matériel résultant de la dépense supplémentaire nécessaire pour acquérir un bien équivalent, alors « que ne constituent pas des demandes nouvelles les prétentions qui sont l'accessoire, la conséquence ou le complément de celles formées devant le premier juge ; qu'en déclarant irrecevable la demande tendant à l'indemnisation de la dépense nécessaire pour acquérir un bien équivalent à celui faisant objet de la vente résolue, quand cette demande tendant à l'indemnisation d'un préjudice résultant de la conclusion de la vente était fondée sur le même fait générateur que les demandes indemnitaires formées devant les premiers juges, dont elle constituait ainsi le complément, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 566 du code de procédure civile :
9. Aux termes de ce texte, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
10. Pour déclarer irrecevable la demande, formée pour la première fois en appel, tendant à l'indemnisation de la dépense supplémentaire pour l'acquisition d'un bien nouveau équivalent, l'arrêt retient que cette demande ne se rattache pas directement à l'action principale en garantie des vices cachés et n'en constitue ni l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire et ne révèle pas la survenance ou la révélation d'un fait.
11. En statuant ainsi, alors que cette demande, ayant le même fondement que les demandes initiales et poursuivant la même fin d'indemnisation du préjudice résultant de la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés, constituait le complément de celles formées en première instance, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Sur le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
12. Mme [N] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement des impôts fonciers, alors :
« 1°/ que la résolution d'un contrat conclu avant le 1er octobre 2016 emporte son anéantissement rétroactif ; qu'en écartant la demande de l'acquéreur tendant au remboursement des taxes foncières au motif que la résolution du contrat sur le fondement de la garantie des vices cachés ne serait pas rétroactive, quand la résolution du contrat de vente conclu le 30 juillet 2014 emportait l'anéantissement rétroactif de celui-ci et remise des parties dans l'état antérieur à sa conclusion, de sorte que les taxes foncières dont s'était acquittée l'acheteuse devaient être restituées par la venderesse réputée être demeurée propriétaire du bien, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil et l'article 1184, dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°/ que l'acquéreur d'un bien dont la vente est résolue peut se voir restituer les dépenses nécessaires à la conservation de la chose ; qu'en jugeant que les taxes foncières dont s'était acquittée Mme [N] ne pouvaient être mises à la charge de la venderesse au motif qu'elles devaient être payées par le propriétaire qui a l'usage du bien ou en perçoit les fruits, quand ces sommes nécessaires à la conservation de la chose, qui avaient été exposées dans le seul intérêt de la venderesse réputée être demeurée propriétaire du bien en raison de l'anéantissement du contrat, devaient être restituées à l'acquéreur, la cour d'appel a méconnu les principes régissant les restitutions, devenu l'article 1352-5 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1644 du code civil et l'article 1184 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :
13. Il résulte de ces textes que l'action rédhibitoire, exercée par l'acquéreur, est une action en résolution de la vente, qui, avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance précitée, entraînait l'anéantissement rétroactif du contrat.
14. Il est jugé que, lorsque la résolution de la vente est prononcée, le vendeur doit rembourser à l'acquéreur les impôts fonciers, nécessaires pour la conservation du bien qui est réputé n'avoir jamais quitté le patrimoine du vendeur (3e Civ., 4 décembre 2002, pourvoi n° 00-17.925, Bull. 2002, n° 253).
15. Pour rejeter la demande en paiement des impôts fonciers, l'arrêt retient que le paiement des taxes foncières d'un bien dont on est propriétaire ne constitue pas un préjudice indemnisable, dès lors qu'elles doivent être acquittées par le propriétaire qui en a l'usage ou en perçoit les fruits et que la résolution pour vice caché n'est pas rétroactive.
16. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
Et sur le troisième moyen, pris en sa première branche, du pourvoi principal
Enoncé du moyen
17. Mme [N] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnisation des travaux de menuiserie de la terrasse, alors « que le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose et ne peut se prévaloir d'une clause exclusive de garantie ; qu'en retenant que la venderesse ne devait pas garantir l'acheteuse des conséquences du vice affectant l'étanchéité de la terrasse au motif qu'elle n'en aurait pas eu connaissance, en refusant de rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la venderesse était une professionnelle présumée connaître tous les vices affectant la chose vendue, en ce compris le vice affectant l'étanchéité de la terrasse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1645 du code civil :
18. Il résulte de ce texte une présomption irréfragable de connaissance par le vendeur professionnel du vice de la chose vendue, qui l'oblige à réparer l'intégralité de tous les dommages qui en sont la conséquence.
19. Pour rejeter sa demande d'indemnisation des travaux de menuiserie de la terrasse, l'arrêt retient qu'il n'est pas démontré que la SCI avait connaissance de l'inefficacité des travaux de reprise réalisés par la société Cousinelec.
20. En se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la SCI n'était pas une professionnelle de l'immobilier présumée connaître les vices affectant la chose vendue, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
REJETTE le pourvoi incident ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande d'indemnisation résultant de la dépense supplémentaire nécessaire pour acquérir un bien équivalent et rejette les demandes d'indemnisation relatives au remboursement des taxes foncières et des travaux de menuiserie en terrasse, l'arrêt rendu le 5 janvier 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;
Condamne la société civile immobilière Mouphassa aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Mouphassa et la condamne à payer à la société civile professionnelle Boré, Salve de Bruneton et Mégret la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-trois.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits au pourvoi principal par la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour Mme [N]
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Mme [N] fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré irrecevable sa demande tendant à la condamnation de la SCI Mouphassa au paiement de la somme de 85 000 euros de dommages et intérêts en indemnisation du préjudice matériel résultant de la dépense supplémentaire nécessaire pour acquérir un bien équivalent ;
1°) ALORS QUE ne constituent pas des demandes nouvelles les prétentions qui sont l'accessoire, la conséquence ou le complément de celles formées devant le premier juge ; qu'en déclarant irrecevable la demande tendant à l'indemnisation de la dépense nécessaire pour acquérir un bien équivalent à celui faisant objet de la vente résolue (arrêt, p. 6, al. 7 et 8), quand cette demande tendant à l'indemnisation d'un préjudice résultant de la conclusion de la vente était fondée sur le même fait générateur que les demandes indemnitaires formées devant les premiers juges, dont elle constituait ainsi le complément, la cour d'appel a violé l'article 566 du code de procédure civile ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, tout jugement doit être motivé ; qu'en se bornant à déclarer irrecevable la demande tendant à l'indemnisation de la dépense nécessaire pour acquérir un bien équivalent à celui faisant objet de la vente résolue, au seul motif que cette demande ne constituait « ni l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire » de la demande formulée en première instance (arrêt, p. 6, al. 7 et 8) et sans préciser pourquoi elle ne constituait pas une demande complémentaire à celle formée devant les premiers juges, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Mme [N] fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté sa demande tendant au remboursement des taxes foncières exposées depuis l'achat ;
1°) ALORS QUE la résolution d'un contrat conclu avant le 1er octobre 2016 emporte son anéantissement rétroactif ; qu'en écartant la demande de l'acquéreur tendant au remboursement des taxes foncières au motif que la résolution du contrat sur le fondement de la garantie des vices cachés ne serait pas rétroactive (arrêt, p. 9, al. 7), quand la résolution du contrat de vente conclu le 30 juillet 2014 emportait l'anéantissement rétroactif de celui-ci et remise des parties dans l'état antérieur à sa conclusion, de sorte que les taxes foncières dont s'était acquittée l'acheteuse devaient être restituées par la venderesse réputée être demeurée propriétaire du bien, la cour d'appel a violé l'article 1644 du code civil et l'article 1184, dans sa rédaction applicable à la cause ;
2°) ALORS QUE l'acquéreur d'un bien dont la vente est résolue peut se voir restituer les dépenses nécessaires à la conservation de la chose ; qu'en jugeant que les taxes foncières dont s'était acquittée Mme [N] ne pouvaient être mises à la charge de la venderesse au motif qu'elles devaient être payées par le propriétaire qui a l'usage du bien ou en perçoit les fruits (arrêt, p. 9 al. 7), quand ces sommes nécessaires à la conservation de la chose, qui avaient été exposées dans le seul intérêt de la venderesse réputée être demeurée propriétaire du bien en raison de l'anéantissement du contrat, devaient être restituées à l'acquéreur, la cour d'appel a méconnu les principes régissant les restitutions, devenu l'article 1352-5 du code civil ;
3°) ALORS QUE le paiement de la taxe foncière est la contrepartie de la propriété d'un bien et non de son usage ; qu'en jugeant que les taxes foncières dont s'était acquittée Mme [N] ne pouvaient être mises à la charge de la venderesse au motif qu'elles devaient être payées par le propriétaire qui a l'usage du bien ou en perçoit les fruits (arrêt, p. 9 al. 7), quand le paiement de la taxe foncière est la contrepartie de la seule propriété du bien et non de son usage, la cour d'appel a violé l'article 1380 du code général des impôts.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Mme [N] fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté sa demande tendant à l'indemnisation des travaux de menuiserie de la terrasse ;
1°) ALORS QUE le vendeur professionnel est présumé connaître les vices de la chose et ne peut se prévaloir d'une clause exclusive de garantie ; qu'en retenant que la venderesse ne devait pas garantir l'acheteuse des conséquences du vice affectant l'étanchéité de la terrasse au motif qu'elle n'en aurait pas eu connaissance (arrêt, p. 9, al. 12, et p. 8, pén. al.), en refusant de rechercher (arrêt, p. 9, al. 1er), ainsi qu'elle y était invitée (conclusions, p. 34), si la venderesse était une professionnelle présumée connaître tous les vices affectant la chose vendue, en ce compris le vice affectant l'étanchéité de la terrasse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse la connaissance qu'une société a des vices affectant le bien qu'elle vend s'apprécie en la personne de son dirigeant ou de ses associés ; qu'en se bornant à juger que le courrier d'une ancienne locataire n'établissait pas que la venderesse avait connaissance des désordres affectant l'étanchéité de la terrasse et l'inefficacité des travaux devant être réalisés par la société Cousinelec (arrêt, p. 8, pén. al.) et en écartant ainsi la demande tendant à l'indemnisation des travaux de menuiserie réalisés par l'exposante pour remédier à ce désordre (arrêt, p. 9, al. 12), sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invitée (conclusions, p. 4, al. 5), si la garantie de la venderesse ne devait pas être retenue dès lors que le conducteur des travaux de la société Cousinelec était l'associé et l'époux de la gérante de la société venderesse, ce qui établissait que la venderesse avait connaissance de l'absence de réalisation de travaux d'étanchéité conformes aux règles de l'art, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil.
QUATRIEME MOYEN DE CASSATION :
Mme [N] fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté sa demande tendant à l'indemnisation des frais de réfection du plafond et du plancher de la cuisine ;
1°) ALORS QUE le vendeur qui connaissait les vices de la chose doit indemniser l'acquéreur de toutes les conséquences de ces vices ; qu'en écartant la demande de l'acquéreur tendant à être indemnisée des frais de réfection du plafond et du plancher de la cuisine au motif que ces frais incomberaient à la copropriété et pourraient être réclamés par l'acquéreur (arrêt, p. 9, al. 13) bien qu'elle ait constaté que la venderesse avait connaissance de l'effondrement du plafond de la cuisine (arrêt, p. 8, dernier al.), la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé les articles 1641 et 1645 du code civil ;
2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le vendeur qui connaissait les vices de la chose doit indemniser l'acquéreur des conséquences de ces vices, peu important qu'il puisse imputer à un tiers la charge définitive de sa dette ; qu'en écartant la demande de Mme [N] tendant à être indemnisée des frais de réfection du plafond et du plancher de la cuisine au motif que ces frais incomberaient à la copropriété (arrêt, p. 9, al. 13), quand la circonstance que la charge finale de ces travaux pèse sur la copropriété n'était pas de nature à écarter le droit pour l'acquéreur d'être indemnisé des conséquences des désordres dont le vendeur avait connaissance (arrêt, p. 8, dernier al), la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1645 du code civil.
Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Duhamel-Rameix- Gury-Maitre, avocat aux Conseils, pour la SCI Mouphassa et M. [O], ès qualités
La SCI Mouphassa fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir prononcé la résolution de la vente du 30 juillet 2014 et de l'avoir condamnée à payer à Mme [N] les sommes de 130.000 € en remboursement du prix de vente, 10.501,41 € en remboursement des frais d'acte notarié, 18.488,68 € en remboursement des frais bancaires sur les prêts contractés, 13.572,09 € au titre des charges de copropriété non locatives, 4.500 € pour le remplacement des convecteurs électriques, 260 € pour les frais de constat d'huissier de justice, 24.255 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et préjudice moral ;
1°) Alors que le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que le diagnostic joint à l'acte de vente du 30 juillet 2014 signalait que l'installation électrique était « vétuste et non conforme aux normes en vigueur » (arrêt, p. 7 § 15), que la fille de la locataire qui occupait l'appartement avant sa vente à Mme [N] a attesté qu'il n'y avait « jamais eu de chauffage en marche » et que « les quatre radiateurs électriques n'ont jamais fonctionné » (arrêt, p. 8 § 7 et 8), que la locataire elle-même at rappelé le 27 janvier 2014 que « les convecteurs n'avaient jamais fonctionné » (arrêt, p. 8 § 11), que le rapport d'expertise judiciaire a précisé que « les convecteurs électriques n'étaient plus alimentés et que le chauffage électrique ne fonctionnait donc pas au moment de l'acquisition du bien » (arrêt, p. 7 § 6) et que Mme [N], acquéreur, a visité les lieux avant d'acheter l'appartement (arrêt, p. 7 § 12) ; qu'ainsi, le défaut de fonctionnement du chauffage était apparent lors de la vente et l'acquéreur a pu s'en convaincre lui-même ; qu'en jugeant cependant qu'il s'agissait d'un vice caché rédhibitoire entraînant la résolution de la vente, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du code civil ;
2°) Alors qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était invitée (concl., p. 9), si, nonobstant l'humidité et les infiltrations constatées par la locataire qui habitait l'appartement avant la vente (arrêt, p. 8 § 8 à 10), il résultait du rapport d'expertise judiciaire « que l'état des poutraisons a été révélé à la suite d'un dégât des eaux survenu en octobre 2014, soit postérieurement à la vente, dû à une canalisation d'eau vanne encastrée », ce qui relevait « de la responsabilité du syndicat de copropriété, qui a d'ailleurs manifestement supprimé la cause des infiltrations », Mme [N] admettant elle-même que « le pourrissement des planchers sont de la responsabilité de la copropriété », de sorte que cette situation ne pouvait être imputée au vendeur, en conséquence de quoi l'effondrement du plafond de la cuisine ne pouvait constituer un vice rédhibitoire dont le vendeur devait répondre, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1641 du code civil.
