LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
______________________
Audience publique du 30 mai 2024
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 272 F-D
Pourvoi n° J 22-23.878
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 MAI 2024
1°/ M. [Z] [R],
2°/ Mme [Y] [W], épouse [R],
3°/ M. [K] [S],
4°/ Mme [F] [C], épouse [S],
tous quatre domiciliés [Adresse 6],
ont formé le pourvoi n° J 22-23.878 contre l'arrêt rendu le 20 septembre 2022 par la cour d'appel de Chambéry (chambre civile, 1re section), dans le litige les opposant :
1°/ à la société Loc@nota, société civile immobilière,
2°/ à la société Royal patrimoine, société civile immobilière,
3°/ à la société Inference notaires, société d'exercice libéral à responsabilité limitée,
toutes trois ayant leur siège [Adresse 6],
4°/ à la société Cetralp, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],
5°/ à la société Ventimeca, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 7],
6°/ à la société MMA IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],
7°/ à la société MMA IARD assurances mutuelles, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2],
8°/ à la société Agi-ingénierie, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
9°/ au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10], société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 6], représenté par son syndic la société Les Damiers d'Annecy, dont le siège est [Adresse 5],
10°/ à la société [Adresse 10], société civile de construction vente, dont le siège est [Adresse 9],
11°/ à la société Immobilière du Lac, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], absorbée par la société Albanaise de gestion immobilière (SAGI), dont le siège est [Adresse 8],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de M. et Mme [R] et de M. et Mme [S], de la SARL Ortscheidt, avocat des sociétés Loc@nota et Royal patrimoine, après débats en l'audience publique du 3 avril 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à M. et Mme [R] et M. et Mme [S] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre les sociétés Inférence notaires, Cetralp, Ventimeca, MMA IARD, MMA IARD assurances mutuelles, Agi-ingenierie, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10], la société civile de construction-vente Royal parc (la SCCV [Adresse 10]) et la société Albanaise de gestion immobilière SAGI.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 20 septembre 2022), la société civile immobilière Loc@nota (la SCI Loc@nota), la société civile immobilière Royal patrimoine (la SCI Royal patrimoine), M. et Mme [R] et M. et Mme [S] (les consorts [R] et [S]) ont acquis en l'état futur d'achèvement divers lots dans un immeuble édifié par la SCCV [Adresse 10] (le promoteur).
3. Après la livraison de leurs lots, les consorts [R] et [S] ont assigné les SCI en démontage des installations de climatisation et de chauffage qu'elles avaient installées sur la terrasse technique du huitième étage du bâtiment B et en remise en état de ces parties communes.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche
4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
5. Les consorts [R] et [S] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande en enlèvement des installations de chauffage et de climatisation appartenant à la SCI Loc@nota présentes sur la terrasse technique du huitième étage du bâtiment B et toutes les demandes qui en découlent, alors « que les travaux qui ont été entrepris après la naissance de la copropriété sont soumis au régime de la copropriété ; que sans contester que la SCI Loc@nota et la SCI Royal patrimoine avaient, sans autorisation, implanté leurs installations de chauffage et de climatisation sur des parties communes, la cour d'appel a retenu que la SCCV [Adresse 10], comme elle le pouvait en sa qualité de promoteur, vendeur et propriétaire de l'immeuble, leur avait, avant la naissance de la copropriété qu'elle a fixée le 26 avril 2007, délivré l'autorisation de réaliser ces installations, s'analysant en un droit d'usage privatif sur des parties communes, de sorte qu'il importait peu que l'assemblée générale des copropriétaires ait refusé la régularisation des travaux, qui était sans objet au regard de cette autorisation antérieure à l'existence de la copropriété ; qu'en statuant ainsi, cependant qu'il n'était pas contesté que les travaux d'installation des équipements litigieux avaient été exécutés après la naissance de la copropriété, à savoir le 4 juin 2007, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 25, b), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 :
6. Selon ce texte, ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
7. Pour rejeter la demande des consorts [R] et [S], l'arrêt énonce que la naissance de la copropriété intervient au jour de la livraison du premier lot, de sorte qu'à compter de cette date, toutes les autorisations concernant l'usage des parties communes doivent être demandées au syndicat des copropriétaires, et qu'avant cette date, seul le promoteur a le pouvoir de délivrer de telles autorisations en sa qualité de seul propriétaire du bien en construction.
8. Il constate que la livraison des lots acquis par les SCI est intervenue le 26 avril 2007, date de naissance de la copropriété, et que les SCI justifient avoir obtenu l'autorisation de réaliser les travaux litigieux par un courrier du promoteur du 28 février 2007.
9. Il en déduit que ces travaux sont licites au regard du droit de la copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires qui a refusé leur régularisation, étant sans objet, en considération de l'autorisation antérieure donnée par le promoteur vendeur.
10. En statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que les travaux litigieux, affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, avaient été réalisés après la soumission de l'immeuble au statut de la copropriété, qu'ils devaient être autorisés par les copropriétaires réunis en assemblée générale, peu important l'accord antérieurement obtenu du propriétaire de l'immeuble, la cour d'appel a violé le texte susvisé. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur l'autre moyen, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il rejette la demande de M. et Mme [R] et de M. et Mme [S] en enlèvement sous astreinte des installations de chauffage et de climatisation appartenant à la société civile immobilière Loc@nota, présentes sur la terrasse technique du huitième étage du bâtiment B de l'immeuble [Adresse 10], et toutes les demandes qui en découlent, l'arrêt rendu le 20 septembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;
Condamne les sociétés civiles immobilières Loc@nota et Royal patrimoine aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les sociétés civiles immobilières Loc@nota et Royal patrimoine et les condamne à payer à M. et Mme [R] et à M. et Mme [S] la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mai deux mille vingt-quatre.
