LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 septembre 2024
CASSATION
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 469 F-D
Pourvoi n° P 22-23.422
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 SEPTEMBRE 2024
M. [Y] [V], domicilié [Adresse 2], a formé le pourvoi n° P 22-23.422 contre l'arrêt rendu le 26 septembre 2022 par la cour d'appel d'Orléans (chambre civile), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Etablissements Aujumier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4],
2°/ à la compagnie d'assurance caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles (CRAMA) Bretagne Pays de la Loire, dont le siège est [Adresse 1],
3°/ à la société Etablissements Cellier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
défenderesses à la cassation.
Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Bosse-Platière, conseiller, les observations de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat de M. [V], de la SARL Cabinet François Pinet, avocat de la Caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Bretagne Pays de la Loire et de la société Etablissements Cellier, après débats en l'audience publique du 25 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Bosse-Platière, conseiller rapporteur, Mme Grandjean, conseiller faisant fonction de doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Orléans, 26 septembre 2022), en 2007, M. [V], exploitant de terres agricoles en vertu d'un bail à long terme conclu le 8 février 2005, a fait réaliser des travaux de drainage par la société Etablissements Aujumier (la société Ets Aujumier). La pose des drains et les raccordements ont été réalisés par la société Etablissements Cellier (la société Ets Cellier).
2. En 2013, M. [V] a constitué l'EARL La Haute Forêt à laquelle il a mis à disposition les parcelles agricoles et à qui il a cédé « la propriété du drainage ».
3. Se plaignant de désordres, M. [V] a, après expertise, assigné en indemnisation les sociétés Ets Aujumier et Ets Cellier, cette dernière appelant en garantie son assureur, la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles Bretagne Pays de la Loire.
4. En cours de procédure, M. [V] a, par acte du 20 octobre 2021, acquis les parcelles louées.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. M. [V] fait grief à l'arrêt de le déclarer irrecevable en ses demandes formées à l'encontre des sociétés Ets Aujumier et Ets Cellier, alors :
« 1°/ que tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire ; que si le preneur reste propriétaire, pendant la durée de la location, des constructions qu'il a édifiées sur le terrain du bailleur, le sort des constructions élevées par le preneur est réglé à l'expiration du bail par l'article 555 du code civil en l'absence d'accord des parties ; qu'en jugeant irrecevable l'action en responsabilité exercée par M. [V] aux motifs que ce dernier, alors preneur à bail du terrain litigieux, « a constitué l'Earl La Haute Forêt en avril 2013 à laquelle il a mis à disposition des parcelles agricoles. La communication des tableaux des immobilisations corporelles de ladite société établit que M. [V] lui a cédé la propriété du drainage » et que « l'acquisition par M. [V] des parcelles agricoles données à bail n'est pas de nature à modifier l'existence d'un transfert de propriété du drainage à l'EARL La Haute Forêt », circonstances dont la cour d'appel a déduit que « l'Earl La Haute Forêt est devenue propriétaire du drainage et peut seule exercer les actions fondées tant sur la responsabilité décennale que la responsabilité contractuelle », quand l'éventuelle cession, au cours du bail, du système de drainage à l'Earl de La Haute Forêt ne pouvait faire obstacle au mécanisme d'accession au profit de M. [V], devenu propriétaire du terrain dont il était anciennement preneur à bail, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles 551 et 555 du code civil ;
2°/ que, en se bornant, pour déclarer irrecevable l'action intentée par M. [V] au motif qu'il n'était plus propriétaire de l'ouvrage, à énoncer que « l'acquisition par M. [V] des parcelles agricoles données à bail n'est pas de nature à modifier l'existence d'un transfert de propriété du drainage à l'EARL La Haute Forêt », sans constater l'existence d'un accord entre l'ancien bailleur et M. [V], ancien preneur, en vue d'écarter le mécanisme de l'accession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 551 et 555 du code civil ;
3°/ que l'acquisition du bien loué par le preneur entraîne l'extinction du bail, par confusion des droits locatifs et de propriété sur une même tête ; qu'en énonçant que « l'acquisition par M. [V] des parcelles agricoles données à bail n'est pas de nature à modifier l'existence d'un transfert de propriété du drainage à l'EARL La Haute Forêt », sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'acquisition des parcelles louées par M. [V] n'entraînait pas l'extinction du bail et, par suite, la mise en oeuvre du mécanisme de l'accession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'ancien article 1300 du code civil, ensemble des articles 551 et 555 du code civil ;
4°/ que la présomption de propriété du dessous au profit des propriétaires du sol n'est susceptible d'être combattue que par la preuve contraire résultant d'un titre, quel qu'en soit le titulaire, ou de la prescription acquisitive ; qu'en se bornant, pour retenir que M. [V], propriétaire du terrain n'est plus propriétaire de l'ouvrage situé en son tréfonds, à énoncer que « la communication des tableaux des immobilisations corporelles de ladite société [l'EARL de la Haute Forêt] établit que M. [V] lui a cédé la propriété du drainage », la cour d'appel a violé l'article 552 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu les articles 551, 552, 555, alinéa 1er, 1234 et 1300, dans leur version antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, du code civil :
6. Selon le premier de ces textes, tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire.
7. Aux termes du deuxième, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous.
8. Selon le troisième, lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.
9. En application des deux derniers, la confusion des droits locatifs et de propriété éteint le droit au bail sur le bien immobilier dont le preneur devient propriétaire.
10. Dès lors, si au cours de l'exécution du bail, le preneur à bail rural qui édifie des constructions les cède à la société bénéficiaire de la mise à disposition des parcelles louées, le bailleur en devient propriétaire, sauf accord contraire des parties au bail, à l'issue de celui-ci par l'effet de l'article 555 précité.
11. Pour déclarer irrecevable en ses demandes M. [V] pour défaut de qualité à agir, l'arrêt retient, d'une part, que l'EARL La Haute Forêt était devenue propriétaire du drainage et pouvait seule exercer les actions fondées tant sur la garantie décennale que sur la responsabilité contractuelle relativement aux défectuosités du drainage, quand bien même les contrats avec les entrepreneurs avaient été conclus par M. [V], d'autre part, que l'acquisition par M. [V] des parcelles agricoles données à bail n'était pas de nature à modifier l'existence d'un transfert de propriété du drainage à l'EARL La Haute Forêt.
12. En statuant ainsi, sans constater que le bail du 8 février 2005, qui avait expiré le 20 octobre 2021 du fait de la réunion sur la tête de M. [V] des qualités de preneur et de bailleur, comprenait une renonciation expresse du bailleur à l'accession à l'extinction du bail, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 26 septembre 2022, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ;
Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans autrement composée ;
Condamne la société Etablissements Cellier et la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles de Bretagne Pays de la Loire aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la caisse régionale d'assurances mutuelles agricoles de Bretagne Pays de la Loire et la société Etablissements Cellier et condamne in solidum les sociétés Etablissements Aujumier et Etablissements Cellier à payer à M. [V] la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze septembre deux mille vingt-quatre.
