LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
JL
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 17 octobre 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 535 FS-D
Pourvoi n° B 22-22.882
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 17 OCTOBRE 2024
1°/ Mme [A] [B], domiciliée [Adresse 3],
2°/ M. [L] [M], domicilié [Adresse 5],
ont formé le pourvoi n° B 22-22.882 contre l'arrêt rendu le 13 septembre 2022 par la cour d'appel de Pau (1re chambre), dans le litige les opposant :
1°/ à M. [V] [J],
2°/ à Mme [K] [N], épouse [J],
tous deux domiciliés [Adresse 2],
3°/ à M. [S] [U],
4°/ à Mme [F] [C], épouse [U],
tous deux domiciliés [Adresse 1],
5°/ à la société Cabinet Barrere, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 4],
défendeurs à la cassation.
Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. Pety, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano et Goulet, avocat de Mme [B] et de M. [M], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Cabinet Barrere, de la SCP Jean-Philippe Caston, avocat de M. et Mme [J], et l'avis de Mme Vassallo, premier avocat général, après débats en l'audience publique du 3 septembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pety, conseiller rapporteur, M. Boyer, conseiller doyen, Mme Abgrall, M. Brillet, Mmes Foucher-Gros, Guillaudier, conseillers, M. Zedda, Mmes Vernimmen, Rat, M. Cassou de Saint-Mathurin, conseillers référendaires, Mme Vassallo, premier avocat général, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à Mme [B] et à M. [M] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. et Mme [U].
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Pau, 13 septembre 2022), par acte authentique du 24 juillet 2015, ensuite d'une promesse synallagmatique de vente du 15 mai 2015, Mme [B] et M. [M] (les acquéreurs) ont acquis de M. et Mme [J] (les vendeurs) une maison d'habitation que M. et Mme [U] leur avaient vendue le 14 novembre 2014.
3. L'acte authentique de vente contenait une clause exclusive de la garantie des vices cachés.
4. Les différents diagnostics ont été établis par la société Cabinet Barrere (le diagnostiqueur).
5. Ayant constaté de nombreux désordres affectant l'immeuble, notamment
l'isolation et la performance énergétique, les acquéreurs ont obtenu en référé la désignation d'un expert judiciaire qui a déposé son rapport le 18 avril 2017.
6. Ils ont assigné les vendeurs en garantie des vices cachés et le diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité délictuelle.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
7. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en ses cinq dernières branches
Enoncé du moyen
8. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes dirigées contre les vendeurs, alors :
« 2°/ que la qualité d'agent immobilier en laquelle le vendeur s'est présenté dans l'acte authentique de vente, qui a une incidence directe et déterminante sur le régime des garanties, constitue un élément contractuel revêtu de la force obligatoire des contrats ; qu'en l'espèce, [V] [J] s'est présenté, tant dans la promesse de vente du 15 mai 2015 que dans l'acte authentique de vente du 24 juillet 2015 comme « agent immobilier » ; qu'en retenant toutefois, pour considérer M. [J] comme un vendeur profane, qu' « il n'avait pas la qualité d'agent immobilier », quand il s'était expressément prévalu de cette qualité dans l'acte authentique de vente, la cour d'appel a violé l'articl 1134 devenu 1103 du code civil ;
3°/ que les juges du fond qui ne peuvent statuer par voie de simples affirmations, doivent préciser l'origine de leurs renseignements et donc préciser sur quelles pièces ils se fondent pour déduire tel ou tel fait ; qu'en l'espèce, [V] [J] s'était présenté, tant dans la promesse de vente du 15 mai 2015 que dans l'acte authentique de vente du 24 juillet 2015 comme « agent immobilier » ; qu'en affirmant que M. [J] exerçait au moment de la vente des fonctions salariées de « négociateur immobilier » au sein de l'agence Square-Habitat, qu'il n'avait pas la qualité d'agent immobilier, ni la faculté de prendre seul des décisions d'achat en vue de la rénovation d'immeubles pour les vendre, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels elle se fondait pour en déduire que M. [J] n'avait pas la qualité « d'agent immobilier » expressément mentionnée dans la promesse de vente et l'acte authentique de vente, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
4°/ que sont soumises au régime des agents immobiliers toutes les personnes, physiques ou morales, se livrant ou prêtant habituellement les concours à des opérations d'entremise portant sur les biens d'autrui, ainsi que les collaborateurs que le titulaire de la carte professionnelle a habilités à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que « M. [V] [J] exerçait au moment de la vente des fonctions salariées de "négociateur immobilier" au sein de l'agence Square-Habitat » ; qu'en retenant toutefois que M. [J] était vendeur profane, quand il résultait de ses propres constatations qu'il pratiquait à titre habituel l'intermédiation immobilière, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil, ensembles les articles 1er et 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ;
5°/ que le seul fait de vendre un bien ressortissant de son patrimoine privé ne suffit pas à exclure la qualité de vendeur professionnel ; qu'en l'espèce, pour considérer M. [J] comme un vendeur profane, la cour d'appel a relevé que la vente « a été conclue dans un cadre privé », que « l'impôt sur la plus-value a été calculé suivant le régime des particuliers » et que « s'agissant d'une opération isolée de gestion de leur patrimoine privé dans un but à l'origine locatif, les époux [V] et [K] [J] ne peuvent se voir reconnaître le caractère de vendeurs professionnels » ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs impropres à exclure la qualité de vendeur professionnel de M. [J], la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ;
6°/ que le seul fait de réaliser, à l'occasion d'une vente, une plus-value limitée ne suffit pas à exclure la qualité de vendeur professionnel ; qu'en l'espèce, pour considérer M. [J] comme un vendeur profane, la cour d'appel a considéré que « la plus-value brute (155 000 - 98.000 = 57 000 euros) doit être relativisée au regard du remboursement du prêt et de l'impôt payé, ce qui leur a laissé un solde de 22 840,21 euros ; qu'en se déterminant par ce motif impropre à exclure la qualité de vendeur professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil. »
Réponse de la Cour
9. La cour d'appel a relevé que le projet initial des vendeurs était l'achat d'un bien immobilier en vue de sa location, qu'ils n'avaient procédé à sa revente après travaux qu'en raison de l'état de santé de M. [J] et qu'il s'agissait d'une opération isolée de gestion de leur patrimoine privé.
10. Elle a pu déduire de ces seuls motifs que M. et Mme [J] n'étaient pas des vendeurs professionnels, peu important que celui-ci ait été agent ou négociateur immobilier, de sorte qu'ils pouvaient se prévaloir de la clause de non-garantie des vices cachés.
11. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.
Sur le second moyen
Enoncé du moyen
12. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme la condamnation prononcée contre le diagnostiqueur en réparation de leur préjudice de perte de chance, de constater le paiement de cette somme en exécution du jugement et de les condamner in solidum à payer une certaine somme au diagnostiqueur au titre de la répétition de l'indu, alors « que, lorsque le diagnostic n'a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l'art, et qu'il se révèle erroné, le diagnostiqueur est tenu à la réparation de l'intégralité du préjudice subi par l'acquéreur ; qu'en retenant toutefois, pour réduire à la somme de 20 268,34 euros l'indemnisation par le cabinet Barrere du préjudice subi par les acquéreurs, que l'erreur de diagnostic du cabinet Barrere a causé aux consorts [B]-[M] une simple perte de chance devant être fixée à 50 %, la cour d'appel a violé l'article 1382 ancien devenu 1240 du code civil, ensemble l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, ensemble le principe de la réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime. »
Réponse de la Cour
13. La cour d'appel a exactement rappelé que, selon le II de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, le diagnostic de performance énergétique (DPE) mentionné au 6° de ce texte n'a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu'une valeur informative.
14. Elle a aussi relevé que le diagnostiqueur avait, avant la signature de la promesse de vente, remis aux acquéreurs un diagnostic de performance énergétique erroné quant à l'épaisseur de l'isolant utilisé dans les combles de l'immeuble, puis transmis au notaire, avant la signature de l'acte authentique, c'est-à-dire tardivement, un diagnostic rectifié.
15. Elle en a déduit, à bon droit, que le manquement du diagnostiqueur à son obligation d'information avait fait perdre aux acquéreurs une chance de négocier une réduction du prix de vente, perte qu'elle a souverainement évaluée à la proportion qu'elle a retenue.
16. Le moyen n'est donc pas fondé.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme [B] et M. [M] aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept octobre deux mille vingt-quatre.
