LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
CL
COUR DE CASSATION
______________________
Arrêt du 7 mai 2025
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 240 F-D
Pourvoi n° W 24-10.097
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 MAI 2025
La société Linda, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° W 24-10.097 contre l'arrêt rendu le 16 juin 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-2), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société Montessori international Marseille, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à M. [S] [V], domicilié [Adresse 3],
défendeurs à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société civile immobilière Linda, après débats en l'audience publique du 25 mars 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 16 juin 2022), rendu en référé, la société civile immobilière Linda (la bailleresse), propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail commercial les 19 avril 2016 et 19 août 2018 à la société Montessori international Marseille (la locataire) pour une activité d'établissement scolaire, a délivré à celle-ci par actes des 23 juin 2020 deux commandements de payer des arriérés de loyers et de charges visant les clauses résolutoires insérées aux baux, puis l'a assignée, ainsi que M. [V], qui s'était porté caution solidaire des obligations de la locataire dans le bail du 19 avril 2016, en constat de l'acquisition de ces clauses, prononcé d'une mesure d'expulsion et paiement de provisions.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
2. La bailleresse fait grief à l'arrêt de limiter la condamnation de la locataire au titre des provisions à une certaine somme, alors « que l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire, adoptée pendant la crise sanitaire du Covid 19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil ; qu'en retenant, pour limiter le montant des provisions octroyées à la SCI Linda au titre des loyers et charges impayés, aux sommes de 2 891,30 euros et de 2 103,69 euros, que la « SARL Montessori international Marseille avait subi, à l'évidence, une perte partielle de la chose louée puisqu'elle n'a pu ni jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination, pendant la période de fermeture administrative, l'absence de toute faute du bailleur étant indifférente » de sorte qu'il existait « une contestation sérieuse sur l'obligation au paiement de la SARL Montessori international Marseille de l'intégralité des loyers pendant la période de fermeture administrative des lieux loués, du 14 mars au 11 mai 2020 », quand l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire, prise au moment de la crise sanitaire du Covid 19, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, de sorte que l'obligation, pour la société Montessori international Marseille, de payer l'intégralité des loyers et charges dus n'était pas sérieusement contestable pour cette raison, la cour d'appel a violé l'article 1722 du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1722 du code civil :
3. Aux termes de ce texte, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.
4. L'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil (3e Civ., 23 novembre 2022, pourvoi n° 21-21.867, publié).
5. Pour limiter le montant des provisions allouées à la bailleresse, l'arrêt retient que la locataire a subi une perte partielle de la chose louée entre le 14 mars et le 11 mai 2020, période correspondant à la période de fermeture administrative des lieux loués, puisqu'elle n'a pu ni jouir de celle-ci ni en user conformément à sa destination pendant cette période, et en déduit l'existence d'une contestation sérieuse sur les sommes exigibles pendant la période de fermeture et jusqu'à la fin du second trimestre de l'année 2020.
6. En statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Portée et conséquences de la cassation
7. La cassation des chefs de dispositif condamnant la locataire à payer à la bailleresse, au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2020, les sommes provisionnelles de 2 891,30 euros au titre du bail du 19 avril 2016 et de 2 103,69 euros au titre du bail du 19 août 2018 n'emporte pas celle des chefs de dispositif de l'arrêt condamnant la locataire aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile, justifiés par les dispositions de l'arrêt non remises en cause.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société Montessori international Marseille à payer à la société civile immobilière Linda, au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2020, les sommes provisionnelles de 2 891,30 euros au titre du bail du 19 avril 2016 et de 2 103,69 euros au titre du bail du 19 août 2018, l'arrêt rendu le 16 juin 2022, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;
Remet, sur ces points, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ;
Condamne la société Montessori international Marseille aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le sept mai deux mille vingt-cinq par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
