Vu la procédure suivante :
La société civile de placement immobilier (SCPI) Actipierre Europe a demandé au tribunal administratif d'Amiens de prononcer la réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2020 dans les rôles de la commune de Saint-Quentin (Aisne) à raison de l'établissement dont elle est propriétaire au 9001 voie des Cerisiers. Par un jugement n° 2102627 du 22 février 2024, le magistrat désigné par la présidente de ce tribunal a rejeté cette demande.
Par un pourvoi sommaire, un mémoire complémentaire et un mémoire en réplique, enregistrés les 22 avril, 12 juin et 25 novembre 2024 au secrétariat du contentieux du Conseil d'Etat, la société Actipierre Europe demande au Conseil d'Etat :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à sa demande ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative ;
Après avoir entendu en séance publique :
- le rapport de M. Benjamin Duca-Deneuve, auditeur,
- les conclusions de M. Romain Victor, rapporteur public ;
La parole ayant été donnée, après les conclusions, à la SARL Gury et Maître, avocat de la société Actipierre Europe ;
Considérant ce qui suit :
1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Actipierre Europe a été assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l'année 2020 à raison d'un ensemble immobilier à usage de grande surface dont elle est propriétaire au 9001 voie des Cerisiers à Saint-Quentin (Aisne), pour une somme globale de 109 605 euros. Elle se pourvoit en cassation contre le jugement du 22 février 2024 par lequel le tribunal administratif d'Amiens a rejeté sa demande tendant à la réduction de cette imposition.
2. D'une part, l'article 34 de la loi du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 a défini de nouvelles modalités de détermination et de révision de la valeur locative cadastrale des locaux professionnels, en vue de l'établissement des impositions directes locales. Aux termes du XVI de cet article, dans sa rédaction issue de la loi du 29 décembre 2015 de finances rectificatives pour 2015 : " (...) B.-1. En vue de l'établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la cotisation foncière des entreprises, de la taxe d'habitation et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la valeur locative des propriétés bâties est corrigée par un coefficient de neutralisation. / Ce coefficient est égal, pour chaque taxe et chaque collectivité territoriale, au rapport entre, d'une part, la somme des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 des propriétés bâties imposables au titre de cette année dans son ressort territorial, à l'exception de celles mentionnées au 2, et, d'autre part, la somme des valeurs locatives révisées de ces propriétés à la date de référence du 1er janvier 2013. / Le coefficient de neutralisation déterminé pour chacune de ces taxes s'applique également pour l'établissement de leurs taxes annexes. / Les coefficients déterminés pour une commune s'appliquent aux bases imposées au profit des établissements publics de coopération intercommunale dont elle est membre. / (...). / D.- Pour les impositions dues au titre des années 2017 à 2025 : / 1° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du B du présent XVI est positive, celle-ci est majorée d'un montant égal à la moitié de cette différence ; / 2° Lorsque la différence entre la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 et la valeur locative résultant du même B est négative, celle-ci est minorée d'un montant égal à la moitié de cette différence. / Le présent D n'est applicable ni aux locaux mentionnés au 2 dudit B, ni aux locaux ayant fait l'objet d'un des changements mentionnés au I de l'article 1406 du code général des impôts après le 1er janvier 2017 ". Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, aux I et III de l'article 1518 A quinquies du code général des impôts. Aux termes du IV de ce dernier article : " Pour la détermination des valeurs locatives non révisées au 1er janvier 2017 mentionnées aux I et III, il est fait application des dispositions prévues par le présent code, dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 ". Aux termes du XXII de l'article 34 de la loi précitée du 29 décembre 2010 : " A.- Des exonérations partielles d'impôts directs locaux sont accordées au titre des années 2017 à 2025 lorsque la différence entre la cotisation établie au titre de l'année 2017 et la cotisation qui aurait été établie au titre de cette même année sans application du XVI est positive (...) / B.- Les impôts directs locaux établis au titre des années 2017 à 2025 sont majorés lorsque la différence entre la cotisation qui aurait été établie au titre de l'année 2017 sans application du XVI et la cotisation établie au titre de cette même année est positive (...) ". Ces dispositions ont été codifiées, à compter du 1er janvier 2018, à l'article 1518 E du code général des impôts. Il résulte de ces dispositions que la valeur locative non révisée au 1er janvier 2017 utilisée pour lisser les variations de cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels est déterminée conformément aux dispositions du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur au 31 décembre 2016. Un contribuable peut invoquer l'illégalité du mode de détermination de cette valeur locative non révisée au 1er janvier 2017, y compris à raison de l'actualisation, par application des coefficients annuels de majoration prévus à l'article 1518 bis de ce code, d'une valeur locative déterminée antérieurement de manière irrégulière, pour solliciter, dans la mesure de l'application des dispositifs cités au présent 2, la réduction des cotisations d'impôts locaux résultant de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels.
3. D'autre part, aux termes de l'article 1498 du code général des impôts dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016, la valeur locative des immeubles commerciaux " est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou (...) occupés par un tiers à un autre titre que la location (...) la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision, lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (...) ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III à ce même code dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016 : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit (...) sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". D'une part, pour arrêter la valeur locative de l'immeuble à évaluer, l'administration, faisant application de la méthode par comparaison, peut procéder par comparaisons itératives, pourvu qu'il n'existe pas pour chacune de ces évaluations un terme de comparaison plus approprié, que le terme de comparaison ultime ne soit pas inadéquat et que l'analogie de la situation économique des communes en cause puisse être admise. D'autre part, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ou a été détruit ne peut plus servir de terme de comparaison, pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition.
4. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'immeuble en litige a été évalué par comparaison avec le local-type n° 144 inscrit au procès-verbal de la commune de Saint-Quentin par procès-verbal complémentaire daté du 11 décembre 1981. Ce local-type avait été évalué par comparaison avec le local-type n° 144 inscrit au même procès-verbal, situé 19 rue de la Belle Porte, auquel il s'est substitué au motif qu'il avait été restructuré au cours des années 1980.
5. En jugeant que l'administration justifiait que la valeur locative au 1er janvier 2017 de l'immeuble en litige avait été évaluée par comparaison avec des immeubles similaires qui faisaient l'objet, à la date de référence, d'une location à des conditions de prix normales alors que, comme il a été dit au point 3, un local-type qui, depuis son inscription régulière au procès-verbal des opérations de révision foncière d'une commune, a été entièrement restructuré ne peut plus servir de terme de comparaison pour évaluer directement ou indirectement la valeur locative d'un bien soumis à la taxe foncière au 1er janvier d'une année postérieure à sa restructuration ou à sa disparition, le magistrat désigné par la présidente du tribunal administratif d'Amiens a commis une erreur de droit.
6. Il résulte de ce qui précède que la société Actipierre Europe est fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque.
7. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros, à verser à la société Actipierre Europe, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
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Article 1er : Le jugement du 22 février 2024 du tribunal administratif d'Amiens est annulé.
Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif d'Amiens.
Article 3 : L'Etat versera la somme de 3 000 euros à la société Actipierre Europe au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société civile de placement immobilier Actipierre Europe et au ministre de l'économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique.
Délibéré à l'issue de la séance du 23 janvier 2025 où siégeaient : M. Thomas Andrieu, président de chambre, présidant ; M. Jonathan Bosredon, conseiller d'Etat et M. Benjamin Duca-Deneuve, auditeur-rapporteur.
Rendu le 14 mars 2025.
Le président :
Signé : M. Thomas Andrieu
Le rapporteur :
Signé : M. Benjamin Duca-Deneuve
Le secrétaire :
Signé : M. Aurélien Engasser
