Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme B... E... a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler l'arrêté du 19 mars 2019 par lequel le maire de Lège-Cap-Ferret a délivré à Mme D... un permis de construire pour la réalisation d'une maison d'habitation sur la parcelle cadastrée section LH n° 158, située au 14 rue des Roitelets.
Par un jugement n° 1902453 du 2 juillet 2020, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 3 septembre 2020, Mme E..., représentée par Me Gravé, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 2 juillet 2020 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 19 mars 2019 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Lège-Cap-Ferret la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- sa qualité de voisin immédiat du projet en litige lui donne intérêt à agir ;
- le permis attaqué a été pris en méconnaissance des articles R. 431-8 à R. 431-10 du code de l'urbanisme eu égard aux insuffisances du dossier de permis de construire ;
- il méconnaît les articles L. 451-1 et R. 431-21 du code de l'urbanisme dès lors qu'il a été accordé sans avoir été précédé d'une demande tendant à la démolition du bâtiment existant et à l'enlèvement et à l'arrachage complet de la végétation existante ;
- le permis litigieux méconnaît l'article L. 153-11 alinéa 3 du code de l'urbanisme car il est de nature à compromettre l'exécution du plan local d'urbanisme arrêté le 24 août 2017, notamment en ses articles UD 9.1, UD 11 a, c et d, UD 12 et UD 13 ;
- le maire a entaché son arrêté d'erreur manifeste d'appréciation en n'imposant pas le maintien ou la création d'espaces verts en application de l'article R. 111-7 du code de l'urbanisme ;
- il a entaché son arrêté d'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire en défense, enregistré le 26 novembre 2020, Mme C... D..., représentée par la SCP Cornille-Fouchet, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge de Mme E... en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- la requête est irrecevable en l'absence de notification du recours au bénéficiaire du permis de construire conformément à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ; la date sur les copies des recommandés avec avis de réception n'est pas lisible ;
- l'appelante ne justifie pas d'un intérêt à agir au sens des dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- les moyens soulevés par Mme E... ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 30 juin 2022, la commune de Lège-Cap-Ferret, représentée par le cabinet Cazcarra et Jeanneau Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 3 500 euros soit mise à la charge de Mme E... en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- la demande d'annulation présentée devant le tribunal était irrecevable faute pour Mme E... de justifier d'un intérêt à agir ;
- les moyens soulevés par Mme E... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A... F...,
- les conclusions de M. Romain Roussel, rapporteur public,
- et les observations de Me Cazcarra, représentant la commune de Lège-Cap-Ferret, et de Me Eizaga, représentant Mme D....
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 6 février 2018, le maire de Lège-Cap-Ferret a délivré à la SCI Socoa un permis de construire valant permis de démolir une maison d'habitation et autorisant la réalisation d'une maison comportant deux logements sur la parcelle cadastrée section LH n°158, située au 14 rue des Roitelets. Après la démolition, à la demande de la pétitionnaire, de la maison d'habitation au cours de l'été 2018, par un arrêté du 27 octobre 2020, devenu définitif, le maire a retiré cet arrêté du 6 février 2018. Par un arrêté du 19 mars 2019, le maire de Lège-Cap-Ferret a, à la demande de la pétitionnaire délivré à Mme D..., gérante de la SCI Socoa, un nouveau permis de construire pour la réalisation d'une maison d'habitation sur la même parcelle. Mme E..., voisine du projet, a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler cet arrêté. Mme E... relève appel du jugement du 2 juillet 2020, par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.
Sur la légalité du permis de construire :
2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ". Aux termes de l'article R. 431-10 du même code : " Le projet architectural comprend également : / a) Le plan des façades et des toitures; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur; / b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".
3. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
4. En l'espèce, contrairement à ce que soutient la requérante, les photographies annexées au dossier de permis de construire ainsi que les autres éléments versés à ce dossier permettent de situer le projet dans son environnement proche et lointain et d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages. Par ailleurs, la notice explicative indique que la construction projetée, en R+1 avec cave en sous-sol, est d'architecture contemporaine avec toitures terrasses et pergolas et mentionne les teintes, les matériaux ainsi que les aménagements paysagers retenus. Ainsi, elle fait état des partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement. Si cette notice ne précise pas l'état initial du terrain et de ses abords, il ne ressort pas des pièces du dossier, alors que le formulaire Cerfa fait mention d'un terrain vierge de toute construction et que le document d'insertion graphique et le plan de situation font apparaître l'environnement proche du terrain, que cette insuffisance du dossier sur ce point aurait été de nature à fausser l'appréciation portée par la commune sur la conformité du projet aux règles d'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 431-8 à R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté.
5. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque la démolition est nécessaire à une opération de construction ou d'aménagement, la demande de permis de construire ou d'aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. Dans ce cas, le permis de construire ou le permis d'aménager autorise la démolition. ". Aux termes de l'article R. 431-21 du même code : " Lorsque les travaux projetés nécessitent la démolition de bâtiments soumis au régime du permis de démolir, la demande de permis de construire ou d'aménager doit : / a) Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir ; / b) Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l'aménagement. ".
6. Il ressort des pièces du dossier que la démolition de la maison d'habitation et d'une annexe existantes sur le terrain d'assiette, entreprise par la SCI Socoa en vertu d'un permis de construire valant permis de démolir qui lui avait été délivrée le 6 février 2018, était terminée à la date de dépôt de la demande de permis de construire par Mme D... pour le même terrain. Ainsi qu'il a été dit, il ressort des mentions du formulaire Cerfa reçu le 31 janvier 2019 que le terrain d'assiette était vierge de toute construction. Dans ces conditions, et alors que le permis du 6 février 2018 a été retiré par un arrêté du 27 octobre 2020, postérieurement à la démolition de l'habitation initiale intervenue au cours de l'été 2018, les travaux projetés par Mme D... ne nécessitaient pas la délivrance d'un permis de démolir. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des articles L. 451-1 et R. 431-21 du code de l'urbanisme doit être écarté.
7. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 153-11 du code de l'urbanisme : " (...) L'autorité compétente peut décider de surseoir à statuer, dans les conditions et délai prévus à l'article L. 424-1, sur les demandes d'autorisation concernant des constructions, installations ou opérations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durable. ".
8. Il ressort des pièces du dossier que le plan local d'urbanisme de la commune a été approuvé le 18 juillet 2019. La procédure de révision engagée n'était donc pas été achevée à la date du 26 mars 2017 fixée par les dispositions de l'article L. 174-3 du code de l'urbanisme. Par suite, le plan d'occupation des sols communal étant devenu caduc, le règlement national d'urbanisme était redevenu applicable sur le territoire communal à la date de l'arrêté du 19 mars 2019 attaqué. Il ressort également des pièces du dossier que la commune de Lège-Cap-Ferret a prescrit l'élaboration de son plan local d'urbanisme le 26 septembre 2013 et qu'après avoir débattu des orientations du projet d'aménagement et de développement durables (PADD) le 19 octobre 2015 puis le 1er juillet 2016, un projet de plan a été arrêté par la délibération du 24 août 2017, puis adopté par une délibération du 12 juillet 2018. Toutefois, pour tenir compte des observations du préfet, lesquelles ont paru initialement impliquer une reprise de la procédure d'élaboration du plan local d'urbanisme au stade du débat sur les orientations générales du PADD, le conseil municipal a, par une délibération du 20 septembre 2018, décidé de procéder au retrait de la délibération du 12 juillet 2018. Cependant, il ressort des pièces du dossier, notamment de la note de synthèse d'approbation du plan local d'urbanisme, qu'après analyse des observations du préfet, il est apparu que les modifications demandées pouvaient être regardées comme ne remettant pas en cause l'économie générale du projet et comme n'imposant pas le retrait de la délibération du 24 août 2017 arrêtant le plan local d'urbanisme. Ainsi, après avoir procédé aux modifications demandées par le préfet, le projet de plan a été adopté par une délibération du 18 juillet 2019. Dans ces conditions, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, la délibération du 20 septembre 2018 ne peut être regardée comme ayant eu pour effet de remettre en cause tous les actes de la procédure d'élaboration du PLU, en particulier le débat sur les orientations générales du PADD. Par suite, à la date de l'arrêté contesté les conditions fixées par les dispositions citées ci-dessus de l'article L. 153-11 étaient réunies et le maire avait donc, à cette date, la faculté d'opposer un sursis à statuer à la demande de permis de construire présentée par Mme D....
9. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est situé en zone UD du plan local d'urbanisme arrêté par la délibération du 24 août 2017. Le projet de règlement de ce plan à la date du permis de construire en litige définit la zone UD comme correspondant " aux zones résidentielles de la commune, peu dense, regroupant essentiellement des lotissements et quartiers à dominante pavillonnaire. (...) ".
10. Aux termes de l'article 9.1 du futur plan local d'urbanisme : " L'emprise au sol des constructions ne doit pas excéder 15 % de la superficie totale du terrain (annexes comprises) ".
11. Il ressort des pièces du dossier que la superficie du terrain d'assiette du projet est de 747 m2 et que l'emprise au sol de la construction projetée de 149 m2, représentant 19,9 % de la superficie totale du terrain. Ainsi, et alors que l'emprise au sol théorique maximale est de 112 m2, il n'existe pas de contradiction substantielle sur ce point entre le projet et le futur plan de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution de celui-ci. Dès lors, le maire n'a pas commis d'erreur manifeste en s'abstenant d'opposer un sursis à statuer à la demande de permis de construire sur ce point.
12. Aux termes de l'article UD 11 du futur plan local d'urbanisme : " Les constructions doivent s'intégrer dans le site...en respectant le boisement existant (...) / a - Conditions générales : l'autorisation de construire peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation des prescriptions spéciales si les constructions par leur situation, leur architecture, leur dimension ou l'aspect extérieur des bâtiments ouvrage à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt de lieux avoisinants, au site, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. (...) / c - Aspects des constructions : Les constructions doivent présenter un aspect compatible avec le caractère ou l'intérêt des lieux avoisinants, des sites, des paysages. Les constructions nouvelles devront avoir un aspect relationnel avec l'environnement immédiat, sauf spécificité de programme architectural. Le respect de données dominantes sur la rue ou l'espace public sur lesquels s'implante immeuble pourra être (...) / d-2- Les toitures à pentes : les toitures auront au minimum deux pentes (...) / Sont autorisées : / 1) pour les habitations : / la tuile (...) / le bac acier peut être autorisé à condition qu'il soit teinté (...) / d-3- Les toitures terrasses : / Les couvertures terrasses pourront être autorisées, / a. Dans des espaces isolés ou indépendant de perspectives ou de vues d'ensemble constituées de bâtiments couverts par des toitures en pentes, ou / b. En petite quantité, dès lors que la partie couverte en terrasses est destinée à affirmer une composition architecturale (...) ".
13. Il ressort des vues aériennes et des photographies des lieux versées au dossier que le projet litigieux se situe dans un secteur urbanisé où les parcelles sont boisées et supportent des constructions de gabarits et de hauteurs variés, notamment des maisons individuelles de plain-pied ou à étages dont certaines comportent des toitures terrasses. Le projet litigieux consiste en la réalisation d'une maison individuelle en R+1 d'une surface totale de 224,78 m² de style contemporain comportant un toit terrasse, des murs en enduit blanc et des pergolas. Par ailleurs, l'insertion du projet, qui présente une hauteur de 6,22 mètres à l'acrotère du toit-terrasse, sera facilitée par la plantation d'arbres de haute tige dans le jardin et de haies arbustives en limite de propriété. En outre, la construction projetée sera très peu visible de la voie publique du fait de la présence d'un écran végétal à l'avant de chaque parcelle, conformément aux prescriptions de l'arrêté attaqué. Ainsi, eu égard aux caractéristiques du projet et à l'hétérogénéité des constructions avoisinantes, et alors que le futur plan autorise les toitures terrasses dans le secteur, le projet dont il s'agit ne méconnaît pas les dispositions de l'article UD 11 du règlement du futur plan local d'urbanisme. Par suite, le maire n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation en n'opposant pas un sursis à statuer à la demande de Mme D....
14. Aux termes de l'article UD 12 du futur plan local d'urbanisme : " (...) A titre indicatif, la superficie à prendre en compte pour une place de stationnement est de 25 m2 en intégrant les accès et dégagements. ". L'obligation minimale pour le stationnement des véhicules automobiles est fixée, pour les constructions à usage d'habitation, à deux places par logement. Les obligations minimales pour le stationnement des deux roues correspondent à celles indiquées dans le code de la construction et de l'habitation.
15. Il est constant que le projet en litige prévoit la création de deux places de stationnement d'une superficie totale de 50 m2. Si le projet ne prévoit pas de dégagement devant les places de stationnement, il ne ressort pas des termes de l'article UD 12 que l'aménagement de dégagements s'imposerait en toute circonstance, alors que la commune soutient sans être utilement contredite que l'aménagement des places de stationnement au droit de la voie publique et du portail d'accès ne nécessite pas, en l'espèce, de tels dégagements. Par ailleurs, il ressort des dispositions de l'article L. 111-5-2 du code de la construction et de l'habitation que la réalisation d'infrastructures permettant le stationnement des vélos ne s'impose que dans le cadre d'un ensemble d'habitation. Dès lors, le projet en litige ne peut être regardé comme méconnaissant les dispositions de l'article UD 12 précité. Par suite, le maire de Lège-Cap-Ferret n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation en n'opposant pas à la demande de Mme E... une décision de sursis à statuer sur le fondement de ces dispositions.
16. Aux termes de l'article UD 13 du futur plan local d'urbanisme : " Dans toutes les zones : / Les plantations existantes seront maintenues, ou remplacées par des plantations équivalentes (...). / Les espaces non bâtis doivent être plantées de plantes arbustives ou de haute tige (...) / L'implantation des constructions doit être choisie de façon à limiter au maximum la destruction de la couverture végétale existante. / En zone UD (...), la superficie d'espaces verts en pleine terre doit représenter au moins 75 % de la superficie totale du terrain (...) ".
17. Si Mme E... soutient que la surface d'espaces verts en pleine terre est de 486 m2 au lieu des 560 m2 minimum imposés, cette contrariété, eu égard à sa faible ampleur, n'est pas de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur plan. Par suite, le maire n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation en n'opposant pas un sursis à statuer pour ce motif.
18. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 111-7 du code de l'urbanisme : " Le permis ou la décision prise sur la déclaration préalable peut imposer le maintien ou la création d'espaces verts correspondant à l'importance du projet. (...) ".
19. La notice descriptive jointe au dossier de demande de permis de construire indique que les sept arbres de haute tige supprimés seront replantés dans le jardin et que les limites séparatives comprendront des haies arbustives. Par ailleurs, l'arrêté attaqué prévoit, à son article 4, des prescriptions suffisamment précises tendant à ce que les plantations existantes soient maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes, qu'un arbre soit planté pour 100 m² d'espace libre, que le couvert végétal, notamment à l'avant de la parcelle, soit développé de façon à fondre la construction dans la végétation et limiter son impact visuel et que l'artificialisation de la parcelle soit réduite au minimum. Ainsi, le permis de construire accordé impose le maintien et la création d'espaces verts correspondant à l'importance du projet. Par suite, le moyen tiré de l'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-7 du code de l'urbanisme doit être écarté.
20. Enfin, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. ".
21. Pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 13, le maire n'a pas commis d'erreur manifeste d'appréciation au regard de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme.
22. Il résulte de tout ce qui précède que Mme E... n'est pas fondée à se plaindre, de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.
Sur les frais liés au litige :
23. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Lège-Cap-Ferret, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que Mme E... demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens qu'elle a exposés. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de Mme E..., le versement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la commune de Lège-Cap-Ferret et la même somme au titre des frais exposés par Mme D....
DECIDE :
Article 1er : La requête de Mme E... est rejetée.
Article 2 : Mme E... versera la somme de 1 000 euros à la commune de Lège-Cap-Ferret au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Mme E... versera la somme de 1 000 euros à Mme D... au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4: Le présent arrêt sera notifié à Mme B... E..., à Mme C... D... et à la commune de Lège-Cap-Ferret.
Délibéré après l'audience du 27 octobre 2022 à laquelle siégeaient :
Mme Marianne Hardy, présidente,
Mme Christelle Bouard-Lucas, présidente-assesseure,
Mme Birsen Sarac-Deleigne, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 novembre 2022.
La rapporteure,
Birsen F...La présidente,
Marianne HardyLa greffière,
Marion Azam Marche
La République mande et ordonne à la préfète de la Gironde en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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N° 20BX02971
