Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SCI Anna Flamands a demandé au tribunal administratif de Saint-Barthélemy d'annuler d'une part, la délibération n° 2019-333 CE du 11 avril 2019, par laquelle le conseil exécutif de la collectivité territoriale de Saint-Barthélemy a délivré le permis de construire n° PC 971123 1900034 à la société The Collection Flamands pour la construction d'un ensemble immobilier de villas ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux formé le 1er juillet 2019 et, d'autre part, la délibération n° 2021-269 CE du 4 mars 2021, par laquelle le conseil exécutif a délivré à la société The Collection Flamands le permis de construire modificatif n° PC 971123 1900034 M03 pour la modification de la toiture du bâtiment principal de la maison de cinq chambres, la réalisation d'un dossier établissement recevant du public (ERP) et le changement de destination du projet pour une résidence de tourisme et des modifications architecturales.
Par un jugement n° 1900023 du 26 mai 2021, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistrée le 27 juillet 2021, et des mémoires, enregistrés le 23 septembre 2022 et 28 octobre 2022, la SCI Anna Flamands, représentée par Me Moustardier, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 26 mai 2021 tribunal administratif de Saint-Barthélemy ;
2°) d'annuler les délibérations n°2019-333 CE du 11 avril 2019 et n°2021-269 CE du 4 mars 2021 du conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy ;
3°) de mettre à la charge de la société The Collection Flamands et de la collectivité de Saint-Barthélemy la somme de 5 000 euros, chacune, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- sa requête est recevable tant au regard de sa qualité pour agir que du respect du délai d'appel ;
En ce qui concerne la régularité du jugement attaqué :
- la minute du jugement ne comporte pas les signatures requises par l'article R. 741-7 du code de justice administrative ;
- les premiers juges ont omis de statuer et ont insuffisamment motivé leur jugement sur le moyen tiré d'une nécessaire requalification du permis modificatif en un nouveau permis de construire ; le tribunal n'a pas examiné si les vices affectant le permis de construire initial étaient de nature à révéler une fraude et a entaché son jugement de contradiction ;
- les premiers juges ont omis de statuer et ont insuffisamment motivé leur jugement sur le moyen tiré des atteintes à la sécurité publique résultant du permis de construire modificatif délivré en l'absence de reprise des prescriptions émises par la commission sécurité incendie ;
- en ce qui concerne les moyens dirigés contre le permis de construire initial, le jugement est entaché d'une omission à statuer et d'une insuffisance de motivation voire d'une contradiction sur les moyens tirés de l'absence d'attestation concernant la qualité du demandeur, d'engagement du demandeur et/ou de l'architecte sur le respect des règles fixées à l'article L. 111-7 du code de la construction et de l'habitation et l'attestation de recours à un architecte ; le tribunal n'a pas répondu aux critiques mettant en doute la régularité des documents qui ont été transmis pour les besoins de la cause par la collectivité et la société pétitionnaire et qui diffèrent des documents qui lui ont été communiqués ; il est également entaché d'une omission à statuer et d'une insuffisance de motivation sur les moyens tirés de l'absence d'extrait Kbis de moins de 6 mois, de l'absence de production de l'autorisation de défrichement, de l'insuffisance de l'étude d'impact concernant le risque inondation, les risques cycloniques et de tsunami, de l'impact du projet sur l'environnement, de l'absence de consultation du service d'assainissement s'agissant du projet modifié, de l'irrégularité de la procédure suivie faute de mise en œuvre d'une procédure de participation du public concernant le projet, de l'illégalité de la cession gratuite imposée par le permis de construire, de l'inconstitutionnalité de l'article 181 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy et de l'article L. 121-1 du code de l'environnement de Saint-Barthélemy, de la méconnaissance de l'article R.111-2 du code de l'urbanisme en raison d'une atteinte à la sécurité publique résultant du projet initial et de la méconnaissance de l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme ;
En ce qui concerne la légalité de la délibération n° 2019-333 CE du 11 avril 2019 délivrant le permis de construire initial :
- la dissimulation par le pétitionnaire de la nature réelle du projet dans le but de se soustraire au régime des ERP est constitutive d'une fraude ; l'existence d'une fraude constitue un obstacle à la régularisation par un permis de construire modificatif ;
- c'est à tort que le tribunal a écarté les moyens tirés de l'absence au dossier de l'attestation de la qualité de demandeur, de l'attestation de recours à un architecte et de l'engagement prévu à l'article 71 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy alors que les pièces produites à l'instance par la collectivité et le pétitionnaire pour les besoins de la cause ne sont pas ceux qui ont été présentés par le pétitionnaire lors de sa demande ;
- l'absence de consultation des commissions accessibilité et sécurité incendie et l'absence de production d'un dossier ERP constituent une irrégularité justifiant l'annulation du permis de construire attaqué ;
- c'est à tort que le tribunal a considéré que le dossier de demande comportait l'autorisation de défrichement requise par l'article 71 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy alors qu'il ressort de la liste des pièces du dossier de demande du permis de construire que ni la demande d'autorisation de défrichement ni l'avis de l'agence territoriale de l'environnement (ATE) n'ont été joints ; le formulaire Cerfa produit en pièce jointe n°15 n'est pas revêtu du tampon mentionnant qu'il aurait été annexé à la délibération contestée ; la seule insertion d'un formulaire Cerfa en annexe de l'étude d'impact produite dans le cadre de la demande de permis de construire et non dans le cadre de la demande de défrichement est insuffisante ; aucun des documents fournis en annexe 1 de l'étude d'impact ne correspond aux documents exigés au titre de l'article 71 9°) du code de l'urbanisme et le dossier de demande ne comporte pas la lettre de notification du président du conseil territorial requise au II de l'article 231-4 du code de l'environnement de Saint-Barthélemy ; la circonstance que la collectivité était informée qu'une autorisation de défrichement allait être délivrée eu égard à l'avis de l'ATE du 10 août 2018 ne saurait suffire pour permettre de considérer que le dossier était complet alors en outre l'avis de l'ATE rendu avant la modification du projet nécessitait une nouvelle consultation au regard de l'évolution prévisible de la végétation ;
- l'extrait Kbis produit par le pétitionnaire était daté de plus de 6 mois à la date de dépôt du dossier de permis de construire en méconnaissance du 11°) de l'article 71 du code de l'urbanisme ;
- l'étude d'impact produit au titre du permis de construire initial était insuffisante ; il ne prend pas en compte le risque inondation faute de prévoir des mesures de protection et d'évacuation des clients ; le risque cyclonique est minoré et l'étude ne comporte pas de mesures compensatoires ou de prévention spécifiques ; le risque de tsunami n'est pas évoqué ; l'insuffisance de l'impact d'étude a nécessairement nui à l'appréciation de la collectivité qui aurait interdit le projet ou à tout le moins aurait assorti le permis de construire de prescriptions particulières ; l'étude d'impact est également insuffisant s'agissant des impacts du projet sur l'environnement ; la méthode et la période choisie pour réaliser les inventaires faunistique et floristiques après le passage du cyclone Irma sont inadaptées ; la zone de la plage n'a pas été prise en compte au titre des impacts sur la faune et flore ; le système d'assainissement prévu demeure insuffisant pour un complexe hôtelier de cette dimension ;
- le dossier de demande ne comportait pas d'informations suffisantes sur les caractéristiques de la voie pour apprécier le caractère sécurisé des conditions d'accès au projet en méconnaissance des articles R. 112-2 du code de l'urbanisme et U3 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy ; il n'est pas produit la preuve de l'existence d'une servitude de passage ou à défaut d'une autorisation de passage sur la parcelle AE 1684 en méconnaissance de l'article 71 12°) du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy ; le dossier de demande ne comporte aucun élément permettant d'apprécier si les caractéristiques de la voie sont suffisantes pour permettre une gestion sécurisée des flux de l'hôtel Baie des Anges et de ce nouveau complexe touristique ainsi que la circulation normale des engins de lutte contre l'incendie ;
- le service d'assainissement n'a pas été consulté de manière régulière dès lors qu'il n'a pas rendu son avis pour un complexe hôtelier ;
- en l'absence de transmission d'un dossier complet comportant l'avis d'EDF, le service instructeur ne disposait pas d'information sur le délai de réalisation des travaux sur le réseau électrique en méconnaissance de l'article 66 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy ; l'attestation de la directrice des services techniques produite pour les besoins de la cause et qui n'émane pas du service gestionnaire du réseau ne saurait suffire pour confirmer le délai de construction des équipements ;
- la prescription prévoyant une cession gratuite du terrain correspondant à l'assiette de la route actuelle au profit de la collectivité est irrégulière eu égard à son caractère imprécis et conditionnel et dépasse le cadre de la compétence de la collectivité qui ne peut contraindre les personnes privées à la cession de leurs biens ; le mécanisme de cession gratuite de terrains imposés aux termes d'une autorisation d'urbanisme prévu par l'article 181 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy et 114-1 du nouveau code est contraire à la Constitution ; ce mécanisme ne peut être mis en œuvre en l'espèce dès lors que le projet en litige ne répond pas à un objectif d'intérêt général conformément aux dispositions de l'article 181 du code de l'urbanisme et que l'autorité ne justifie pas d'un projet suffisamment précis et avancé d'aménagement de la voie publique ; par ailleurs, le mécanisme de la cession gratuite ne peut être utilisé pour élargir la voie relevant du domaine privé de la collectivité ; en tout état de cause, l'utilisation de ce mécanisme pour régulariser le statut d'une voie privée constitue un détournement de pouvoir ;
- les prescriptions relatives à la puissance électrique nécessaire pour le projet démontrent que le service instructeur n'était pas en mesure d'apprécier ni la puissance électrique nécessaire pour le projet ni même la puissance électrique que le concessionnaire est en mesure de garantir avant la délivrance du permis ; cette prescription méconnaît eu égard à son objet et son caractère conditionnel, les obligations mises à la charge du pétitionnaire par l'article 66 du code de l'urbanisme ; la note du 18 octobre 2019 service instructeur, postérieure à la date de délivrance du permis de construire ne pouvait être prise en compte pour estimer que la collectivité était informée de l'état du réseau avant la délivrance du permis ; en assortissant le permis de construire d'une telle prescription, la collectivité a commis une erreur de droit ;
- le permis de construire initial méconnaît les articles R. 111-2 du code de l'urbanisme et U3 de la carte d'urbanisme dès lors que le projet présente des risques pour la sécurité publique ; les dimensions de la voie d'accès demeurent insuffisantes tant pour la circulation des engins de lutte contre les incendies que des occupants de la construction ; les conditions d'accès aux aires de stationnement sont sources de risques supplémentaires ; les risques d'inondation, de cyclones et de tsunami n'ont pas été pris en compte et le permis de construire n'a été assorti d'aucune prescription, le mur anti-submersion n'apparaissant pas suffisant à cet égard dès lors notamment que l'étude de submersion a été réalisée par la société commercialisant le mur anti-submersion et qu'il n'est pas repris dans les prescriptions ; le risque de pollution de la nappe phréatique par un système d'assainissement insuffisant justifie le refus de permis de construire ;
- la délibération méconnaît l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme eu égard au risque de destruction d'espèces protégées et de pollution du fait du système d'assainissement insuffisant pour un complexe hôtelier ; le permis de construire ne comporte aucune prescription pour la protection de l'environnement.
En ce qui concerne la légalité de la délibération n°2021-269 CE du 4 mars 2021 accordant le permis de construire modificatif :
- l'obtention par fraude du permis de construction initial faisait obstacle à la délivrance d'un permis de construire modificatif ;
- c'est à tort que le tribunal n'a pas qualifié le permis de construire modificatif de nouveau permis de construire ; le changement de destination de l'intégralité du projet en hébergement hôtelier et l'application de la législation ERP constituent un changement de la nature même du projet, s'opposant à la délivrance d'un simple permis de construire modificatif ; le tribunal n'a pas tenu compte du nombre et de l'ampleur des autres modifications apportées au projet consistant en la surélévation des bâtiments, la modification de l'implantation de la quasi-totalité des bâtiments, de la pente des toitures projetées, de la hauteur des constructions, des façades, du nombre et de la nature des aires de stationnement ;
- la requalification du permis de construire modificatif implique d'apprécier la légalité externe et interne du projet au regard des règles applicables au 4 mars 2021 ; ce permis a pour effet, eu égard aux dispositions du code de l'urbanisme, de la construction et de l'habitation de Saint-Barthélemy, reprenant les termes de l'ancienne version de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme métropolitain, de procéder au retrait implicite, mais nécessaire de l'intégralité du permis de construire du 11 avril 2019 ;
- les moyens qui ont été soulevés à l'encontre du permis de construire modificatif sont maintenus contre ce nouveau permis de construire ; tel est le cas des moyens tirés :
- du vice de forme affectant la délibération n°2021-269 CE en l'absence du respect de l'exigence de contreseing ;
- de l'incomplétude du dossier eu égard aux insuffisances des informations fournies au titre de la puissance électrique nécessaire au projet, aux erreurs et lacunes du dossier ERP, aux incohérences du dossier de permis de construire relativement aux surfaces perméables et surfaces végétalisées prévues au projet ;
- de l'insuffisance de l'étude d'impact joint à ce nouveau permis de construire s'agissant en particulier des risques d'inondation, des risques cycloniques et de tsunami, des risques environnementaux liés au phénomène d'érosion, des risques en termes de circulations routières et des risques en termes de pollution des eaux ;
- du vice de procédure résultant de l'absence de consultation régulière de la sous-commission d'accessibilité, de l'irrégularité de la consultation de la sous-commission de sécurité et de l'absence de consultation régulière du gestionnaire en charge du réseau électrique et du service technique en charge de l'assainissement, de l'absence de mise en œuvre d'une procédure de participation du public à la prise de décision environnementale ;
- des erreurs de droit commises par le conseil exécutif au titre des prescriptions édictées pour délivrer le permis de construire ;
- de la méconnaissance de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme relatif à la protection de la sécurité et de la salubrité publique ;
- de la méconnaissance de l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme, relatif à la protection de l'environnement ;
- de la méconnaissance de l'article U3 de la nouvelle carte d'urbanisme précisant que " Les voies privées et les servitudes de passage doivent correspondre aux besoins du projet. " ;
- de la méconnaissance des nouvelles dispositions de l'article U7 de la nouvelle carte d'urbanisme, notamment en tant que les 8 bâtiments principaux des villas 1 à 8 dépassent la hauteur maximale autorisée dans cette zone et fixée, au titre de la carte graphique, à +5,50m ;
- de la méconnaissance des nouvelles dispositions de l'article U10 de la nouvelle carte d'urbanisme, imposant le maintien ou la création de surfaces perméables et de surfaces végétalisées ;
- de la méconnaissance des dispositions de l'article U8 de la nouvelle carte d'urbanisme relatives à l'architecture des lucarnes et fenêtres de toitures et aux règles d'implantation des toitures ;
- la délibération n°2021-269 CE en tant qu'elle délivre un simple permis de construire modificatif est illégale par les mêmes moyens que ceux dirigés contre cette délibération en tant qu'elle délivrerait un nouveau permis de construire.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 20 juillet 2022 et 31 octobre 2022, la collectivité de Saint-Barthélemy, représentée par Me Destarac, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l'application des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge la SCI Ana Flamands en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCI Ana Flamands ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense enregistré le 26 septembre 2022, la société The Collection Flamands, représentée par Me Pradines, conclut au rejet de la requête, à titre subsidiaire à l'application de l'article L.600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'une somme de 3 000 euros soit mise à la charge la SCI Ana Flamands en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens soulevés par la SCI Ana Flamands ne sont pas fondés.
Par des lettres des 8 et 14 juin 2023, les parties ont été informées de ce que la cour était susceptible de mettre en œuvre la procédure prévue par l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et de surseoir à statuer en vue de la régularisation des vices tirés de la méconnaissance des dispositions des articles U7 et U10 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy adopté par la délibération n° 2020-74 CT du 4 décembre 2020.
Des observations en réponse à ces courriers présentées pour la SCI Ana Flamands ont été enregistrées le 22 juin 2023 et le 26 septembre 2023.
Des observations en réponse à ces courriers présentées pour la société The Collection Flamands ont été enregistrées le 20 septembre 2023.
Par un arrêt avant-dire droit n° 2103280 du 2 novembre 2023, après avoir écarté les autres moyens soulevés à l'encontre du permis de construire, la cour administrative d'appel de Bordeaux a, en application des dispositions de l'article L 600-5-1 du code de l'urbanisme, décidé de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois, à compter de la notification de son arrêt, imparti à la société The Flamand collection pour notifier à la cour un permis de construire régularisant les illégalités tirées de la méconnaissance des dispositions des articles U7 et U10 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy adopté par la délibération n° 2020-74 CT du 4 décembre 2020.
Par des mémoires et des pièces enregistrés les 30 mai, 28 août et 6 septembre 2024, la société The collection Flamands demande à la Cour :
- à titre principal de surseoir à statuer jusqu'à ce que le conseil d'Etat ait statué sur son pourvoi en cassation dirigé contre l'arrêt avant-dire droit rendu le 2 novembre 2023 ;
- à titre subsidiaire de rejeter la requête de la SCI Ana Flamands compte tenu de la production du dossier de permis de construire modificatif et la délibération n° 2024-601 CE du 30 avril 2024 du conseil exécutif de la collectivité territoriale de Saint-Barthélemy lui délivrant un permis de construire modificatif.
Elle fait valoir que :
- elle a soulevé le moyen de cassation visant le vice retenu par la cour au titre de l'article U10 et que ce moyen a des chances de prospérer compte tenu de la mise à l'instruction du pourvoi ; compte tenu de l'incertitude procédurale résultant d'un arrêt à intervenir validant le permis de régularisation qu'elle a obtenu le 30 avril 2024, qui risque de priver d'objet la contestation de l'arrêt avant-dire droit de la cour, dès lors qu'elle n'aurait pas intérêt à contester cet arrêt, elle sollicite un sursis à statuer ;
- le permis du 30 avril 2024 a régularisé l'ensemble des vices retenus ;
- ce permis de régularisation n'apporte pas au projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même au point de rompre le lien avec le permis initial dès lors que la destination d'hébergement hôtelier est la même et la suppression de 4 villas ne crée pas un bouleversement rompant le lien avec le projet initial au sens de la jurisprudence ; il n'y a donc pas de nouveau permis de construire ;
- aucune fraude n'a été commise dès lors qu'une saisie pénale constitue une mesure conservatoire qui ne prive pas la personne de la propriété de son bien.
Par des mémoires enregistrés les 2 et 6 septembre 2024, la SCI Ana Flamands conclut aux mêmes fins que sa requête et demande en outre à la Cour d'annuler la délibération n°2024-601CE du 16 mai 2024 par laquelle le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélémy a délivré à la société The collection Flamands le permis de construire modificatif N° PC 9711231900034 MO4.
Elle soutient que :
- les conclusions de la société à fin de sursis à statuer sont irrecevables et ne présentent aucun intérêt ;
- le permis de construire modificatif n°4 ne régularise pas les vices du permis de construire attaqué et demeure lui-même irrégulier :
- ce permis de construire modificatif entraine un bouleversement du projet tel qu'il en change la nature et doit être qualifié de nouveau permis de construire ce qui prive la société pétitionnaire du bénéfice des droits acquis du permis initial ; ce nouveau permis doit être apprécié au regard des règles applicables à la date de sa délivrance et a pour conséquence au regard des dispositions du code de l'urbanisme de Saint-Barthélémy reprenant l'ancienne version de l'article L 424-5 du code de l'urbanisme de procéder au retrait implicite de l'intégralité du permis de construire :
- le permis de construire PCM 4 a été sollicité et obtenu par fraude, le terrain d'assiette du projet faisant l'objet d'une saisie pénale ;
- ce permis ne pouvait être délivré sans consultation de la commission consultative de la collectivité pour l'accessibilité dans les ERP ;
- ce permis ne pouvait être délivré sans production d'une nouvelle étude d'impact en application des articles 13-1 et suivants du code de l'environnement SBH et en l'absence de consultation du CESCE et d'information du public en application de l'article 13-17 du même code ;
- la collectivité aurait dû surseoir à statuer sur ce nouveau permis au regard de la délibération n°2023-050CT portant plan d'urgence en vue de pallier la crise du logement et mise en révision de la carte d'urbanisme prévoyant un tel sursis sur les demandes de constructions d'hébergement touristiques pendant un an jusqu'au 2 août 2024 ;
- ce permis méconnait l'article U8 de la carte d'urbanisme sur la forme des toitures ;
- il méconnait l'article U10 de la carte d'urbanisme la surface d'espaces végétalisés mentionnée dans la demande de permis étant manifestement erronée ;
- il méconnait l'article L 122-2 du code de l'urbanisme eu égard à la consommation d'eau qu'il implique ;
- à supposer qu'il s'agisse d'un permis de construire modificatif, il ne régularise pas le projet et crée de nouvelles irrégularités :
- il est entaché de fraude le terrain d'assiette du projet faisant l'objet d'une saisie pénale ;
- ce permis ne pouvait être délivré sans consultation de la commission consultative de la collectivité pour l'accessibilité dans les ERP ;
- ce permis ne pouvait être délivré sans production d'une nouvelle étude d'impact en application des articles 13-1 et suivants du code de l'environnement SBH et en l'absence de consultation du CESCE et d'information du public en application de l'article 13-17 du même code ;
- il méconnait l'article U10 de la carte d'urbanisme la surface d'espaces végétalisés mentionnée dans la demande de permis étant manifestement erronée.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- la Constitution ;
- l'ancien code de l'environnement de Saint-Barthélemy ;
- l'ancien code de l'urbanisme de Saint-Barthélemy ;
- le code de l'urbanisme, de l'habitation et de la construction de Saint-Barthélemy ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme A...,
- les conclusions de M. Kauffmann rapporteur public,
- et les observations de Me Crottet, représentant la SCI Ana Flamands et de Me Roze, représentant la SARL The Collection Flamands.
Une note en délibéré, présentée par la SCI Ana Flamands, a été enregistré le 27 septembre 2024
Considérant ce qui suit :
1. Le 5 février 2019, la société The Collection Flamands a déposé une demande de permis de construire en vue de l'édification d'un ensemble de 9 villas à usage d'habitation avec piscines et un espace commun comprenant une salle de sport et un spa, sur des terrains cadastrés AE 0200, AE 0201 et AE 0202 d'une superficie totale de 6046 m², sis à Flamands. Par une délibération n°2019-333 CE du 11 avril 2019, rendue exécutoire le 2 mai 2019, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré le permis de construire sollicité. La SCI Ana Flamands, en sa qualité de voisine immédiate du projet, a saisi le président de la collectivité territoriale de Saint-Barthélemy d'une demande tendant au retrait de cette délibération, qui a été rejetée par une décision implicite du 2 septembre 2019. Le 4 octobre 2019, à la demande de cette même société, le juge des référés a par son ordonnance n°1900024 du 14 novembre 2019, suspendu les effets de la délibération du 11 avril 2019. Après avoir retiré les deux demandes de permis de construire modificatifs déposés les 14 janvier 2020 et 2 juin 2020 en vue de la régularisation de son projet, la société The Collection Flamands a déposé, le 1er décembre 2020, un troisième permis de construire modificatif. Saisi par la SCI Ana Flamands d'un recours dirigés contre la délibération du 11 avril 2019, le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a, par un courrier du 9 février 2021, informé les parties de ce qu'il était susceptible de mettre en œuvre les dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme pour permettre la régularisation des illégalités entachant le permis de construire contesté. Par la délibération n°2021-269 CE du 4 mars 2021, rendue exécutoire le 16 mars 2021, le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélemy a délivré un permis de construire modificatif autorisant la modification de la toiture du bâtiment principal de la maison de cinq chambres et d'autres modifications architecturales, la réalisation d'un dossier ERP ainsi que le changement de la destination du projet en une résidence de tourisme. La SCI Flamands relève appel du jugement du 26 mai 2021, par lequel le tribunal administratif de Saint-Barthélemy a rejeté sa demande tendant à l'annulation des délibérations des 11 avril 2019 et 4 mars 2021 ainsi que la décision implicite de rejet de son recours gracieux. Par un arrêt avant-dire droit n° 2103280 du 2 novembre 2023, après avoir écarté les autres moyens soulevés à l'encontre du permis de construire, la cour a, en application des dispositions de l'article L 600-5-1 du code de l'urbanisme, décidé de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de six mois imparti à la société The collection Flamands pour lui notifier un permis de construire régularisant les illégalités tirées de la méconnaissance des dispositions des articles U7 et U10 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy adopté par la délibération n° 2020-74 CT du 4 décembre 2020. La société The collection Flamands a produit devant la Cour un dossier de permis de construire modificatif et la délibération n° 2024-601 CE du 30 avril 2024 du conseil exécutif de la collectivité territoriale de Saint-Barthélemy lui délivrant un permis de construire modificatif pour la construction d'un projet de résidence touristique comprenant dorénavant 5 maisons avec piscines, 2 courts de tennis engazonnés et un espace commun comprenant une salle de sport et un spa.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
2. Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " (...) le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (...) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation (...) Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue (...) ".
3. D'une part, un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé en vertu de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même.
4. En l'espèce il ressort des pièces du dossier que si le permis de régularisation délivré à la société the collection Flamands le 30 avril 2024 prévoit de ramener le projet de résidence de tourisme, situé sur les mêmes parcelles, de 9 à 5 maisons d'habitation avec piscines, entrainant la réduction de la surface de plancher de 2 204 m2 à 1 481 m2, la modification de l'implantation des constructions, de leur hauteur ainsi que la création de 2 courts de tennis engazonnés, de telle modifications n'apportent pas au projet dont la destination demeure d'ailleurs inchangée, un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Par suite, la société Ana Flamands n'est pas fondée à soutenir que le permis de régularisation délivré le 30 avril 2024 a la nature non d'un permis modificatif mais d'un nouveau permis délivré pour un projet distinct.
5. D'autre part, à compter de la décision par laquelle le juge recourt à l'article L. 600-5-1, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation notifiée, le cas échéant, au juge peuvent être invoqués devant ce dernier. A ce titre, les parties peuvent contester la légalité d'un permis de régularisation par des moyens propres et au motif qu'il ne permet pas de régulariser le permis initial.
6. En premier lieu, il ressort de la demande de permis de construire modificatif du 22 février 2024 que, conformément à l'article 133-1 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélémy, la société pétitionnaire a attesté avoir qualité pour demander cette autorisation et a produit une fiche de renseignements fonciers et une procuration fournie par le gérant de la société Bucefalus, propriétaire des parcelles, autorisant le dépôt de la demande de permis de construire par la société. Or, aux termes de ces dispositions, les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Ainsi sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue par le code de l'urbanisme doit être regardé comme ayant qualité pour présenter sa demande sans que l'administration n'ait à en vérifier l'exactitude à moins qu'elle ne dispose d'informations de nature à établir le caractère frauduleux de la demande ou faisant apparaitre sans contestation sérieuse que le pétitionnaire ne dispose d'aucun droit à déposer sa demande. Il en résulte que la circonstance invoquée par la société Ana Flamands selon laquelle les parcelles d'assiette du projet feraient l'objet d'une mesure conservatoire de saisie pénale à l'encontre de la société Bucefalus, n'est pas de nature à établir que lors de sa demande de permis de construire en régularisation, la société The collection Flamands aurait donné de fausses indications à l'administration et se serait livrée à une manœuvre frauduleuse. Par suite, le moyen tiré de la fraude doit être écarté.
7. En deuxième lieu, la société Ana Flamands soutient que le permis délivré le 30 avril 2024 constitue un nouveau permis de construire et devait, dès lors, compte tenu de la surface à défricher et de la surface de plancher projetée faire l'objet d'une étude d'impact en application des articles 13-1 et suivants du code de l'environnement, d'une consultation du conseil économique, social culturel et environnemental (CESCE), et d'information du public en application de l'article 13-17 du code de l'environnement de Saint-Barthélémy. Elle soutient également que la collectivité a entaché sa délibération d'une erreur manifeste d'appréciation en ne prononçant pas un sursis à statuer sur la demande de permis de régularisation eu égard à la délibération n° 2023-050CT portant plan d'urgence pour pallier la crise du logement et mise en révision de la carte d'urbanisme. Elle soutient par ailleurs, que la commission accessibilité devait être consultée. Selon la société Ana Flamands, le permis de construire méconnait également les dispositions de l'article U8 de la carte d'urbanisme s'agissant de la forme des toitures. Enfin, elle soutient que le permis de construire méconnait l'article 122-2 du code de l'urbanisme de Saint-Barthélémy compte tenu du risque pour la salubrité publique résultant de la consommation d'eau que le projet implique. Toutefois, eu égard aux droits que la pétitionnaire tient du permis de construire initial à compter de l'arrêt du 2 novembre 2023 ayant eu recours à l'article L 600-5-1 du code de l'urbanisme, ces moyens sont inopérants dès lors que le permis de régularisation n'a pas apporté de modifications au projet ni d'aggravation de celui-ci sur ces points par rapport au permis initial.
8. En troisième lieu, aux termes de l'article U7 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint-Barthélemy adopté par la délibération n° 2020-74 CT du 4 décembre 2020 : " Les règles de hauteur figurent sur le document graphique " hauteurs ". / 1. La hauteur des bâtiments à l'égout du toit ou à l'acrotère est calculée par rapport au niveau de la rue qui dessert la construction : / (...) ; / d) dans la partie de la zone UR de Flamands située à Petite Anse à l'ouest du rocher, où la hauteur est limitée à 3,50 mètres par rapport au niveau du chemin qui mène à la plage de Colombier, au droit de la construction. / 2) Dans les autres secteurs, la hauteur des bâtiments à l'égout du toit ou à l'acrotère est calculée à partir du point le plus bas de la partie du terrain naturel avant travaux mesurée au pied du bâtiment. / En cas d'affouillement, la hauteur est calculée à partir du point le plus bas de la partie du terrain aménagé après travaux mesurée au pied du bâtiment, en excluant les parties de bâtiment entièrement enterrées. / (...).". Et aux termes du 2° du II de l'article U8 du même règlement, et relatif à l'aspect extérieur : " Il est nécessaire de respecter l'écriture de l'architecture traditionnelle dans la disposition des volumes et dans le traitement de la toiture et des ouvertures. / (...). / (...) Les lucarnes et les fenêtres de toit sont autorisées. / Les lucarnes doivent être situées dans la partie inférieure de la toiture, sous les 2/3 de la hauteur de la toiture et ne pas occuper plus de la moitié de la largeur du pan de toiture, pris à sa hauteur médiane. / (...).". Il ressort de la carte des hauteurs applicable au litige que la portion de terrain recevant la villa Master est soumise à une règle de hauteur de +3,5 mètres, le reste du terrain, recevant notamment la réception et les autres villas étant soumis à une règle de hauteur de +5,5 mètres.
9. Il ressort du dossier de demande de permis de construire de régularisation déposé par la société The Collection Flamands, notamment du formulaire de demande et des plans de coupe, que la hauteur à l'égout du toit de l'ensemble des villas situées hors zones UR a été ramenée à 5,46 mètres et qu'elle est donc inférieure à 5,5 mètres, hauteur maximale autorisée pour ces constructions par les dispositions précitées. Par suite, le projet de la société pétitionnaire ayant été régularisé sur ce point, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article U7 du règlement précité doit être écarté.
10. En quatrième lieu, il résulte des dispositions de l'article U10 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint Barthélémy, relatif aux espaces non bâtis, et notamment de son point II, relatif à la part des espaces libres non imperméabilisée et à la part végétalisée, que dans les zones UV, UR et URa, une part du terrain doit rester non imperméabilisée et une part doit être végétalisée selon une proportion de 15 % par tranche de 0 à 300 m² de terrain, puis respectivement de 40 % et 50 % par tranche de plus de 300 à 1 000 m² de terrain et de 50 % et 60 % par tranche au-delà de 1 000 m2. Ces dispositions précisent en outre que pour le calcul de ces pourcentages, la part du terrain qui supporte une voie aménagée dans le cadre d'une servitude de passage n'est pas prise en compte.
11. En l'espèce, ainsi qu'il a été dit dans l'arrêt avant-dire droit du 23 novembre 2023, la part du terrain d'assiette à prendre en considération pour l'application de ces dispositions est de 5 751 m2 et la surface exigée d'espaces à végétaliser de 3 175,60 m2. Il ressort du plan PC 8. 10a du dossier de demande de permis de construire en régularisation que le projet de résidence touristique de la société The collection flamands, autorisé par la délibération du 30 avril 2024, prévoit dorénavant que le terrain d'assiette du projet comporte une surface végétalisée de 3 316,81 m². Il ressort toutefois des pièces du dossier que, d'une part, comme le soutient la société Ana Flamands, doit être retranchée de cette surface, la surface de 103 m2 correspondant à la portion de terrain d'assiette du projet classée en zone N, incluse à tort par les plans de la demande de permis de régularisation. D'autre part, ainsi que le fait valoir également la requérante, les dispositions précitées du règlement d'urbanisme régissent la proportion du terrain d'assiette du projet qui doit être végétalisée et ne permettent donc pas de prendre en compte au titre de ces espaces végétalisés, la surface des toitures terrasses, même aménagée en jardin. Or, il ressort des plans de la demande de permis de régularisation qu'a été incluse à tort dans les espaces végétalisés, une superficie de 79,81 m2 correspondant aux toitures-terrasses des constructions. Il en résulte que la surface des espaces végétalisés de la demande de permis de régularisation pouvant être prise en compte au titre de l'article U10 du règlement n'est que de 3 134 m2 et est donc inférieure à la surface minimale requise. Par suite, la société requérante est fondée à soutenir que le projet de la société pétitionnaire n'a pas été régularisé sur ce point et méconnait les dispositions de l'article U10 du règlement de la carte d'urbanisme de Saint Barthélémy.
12. Il résulte de tout ce qui précède que la société Ana Flamands est fondée à demander l'annulation du jugement du 26 mai 2021 du tribunal administratif de Saint-Barthélémy ainsi que des délibérations n°2019-333 CE du 11 avril 2019, n°2021-269 CE du 4 mars 2021 et n° 2024-601CE du 16 mai 2024 par lesquelles le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélémy a délivré à la société The collection Flamands un permis de construire et des permis de construire modificatifs et de régularisation.
Sur les frais liés à l'instance :
13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Ana Flamands qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, la somme demandée par la société The collection Flamands et la collectivité de Saint Barthélémy au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la société The collection Flamands et de la collectivité de Saint-Barthélémy le versement de la somme de 1 000 euros chacune à la société Ana Flamands sur le fondement des mêmes dispositions.
DECIDE :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Saint-Barthélémy du 26 mai 2021 est annulé.
Article 2 : Les délibérations n°2019-333 CE du 11 avril 2019, n°2021-269 CE du 4 mars 2021 et n° 2024-601CE du 16 mai 2024 par lesquelles le conseil exécutif de la collectivité de Saint-Barthélémy a délivré à la société The collection Flamands un permis de construire et des permis de construire modificatifs et de régularisation sont annulées.
Article 3 : La société The collection Flamands et la collectivité de Saint-Barthélémy verseront chacune la somme de 1 000 euros à la société Ana Flamands au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Ana Flamands, à la SARL The Collection Flamands et à la collectivité de Saint-Barthélemy.
Délibéré après l'audience du 26 septembre 2024 à laquelle siégeaient :
Mme Evelyne Balzamo, présidente,
Mme Béatrice Molina-Andreo, présidente-assesseure,
Mme Kolia Gallier, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 octobre 2024.
La présidente-assesseure,
Béatrice Molina-AndreoLa présidente-rapporteure,
Evelyne A...
La greffière,
Stéphanie Larrue
La République mande et ordonne au préfet délégué auprès du représentant de l'Etat dans les collectivités territoriales de Saint-Barthélémy et de Saint Martin en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
N° 21BX03280
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