Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La préfète de la Gironde a demandé au tribunal administratif de Bordeaux d'annuler l'arrêté du 26 juillet 2021 par lequel le maire d'Hourtin a délivré à la société Robin Immobilier un permis de construire pour l'édification d'une maison individuelle sur la parcelle cadastrée section BH n° 550, située impasse du Havre de Paix, au lieu-dit Lachanau, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux du 22 novembre 2021.
Par un jugement n° 2200434 du 8 mars 2023, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé l'arrêté du 26 juillet 2021.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire complémentaire enregistrés les 5 mai 2023 et
13 juin 2024, la SARL Robin Immobilier, représentée par Me Cornille, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 8 mars 2023 ;
2°) de rejeter la demande de la préfète de la Gironde ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
Sur la régularité du jugement attaqué :
- le jugement est irrégulier dès lors qu'il n'est pas signé ;
- les premiers juges ont omis de répondre à deux moyens qui n'étaient pas inopérants ;
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
- contrairement à ce qu'ont considéré les premiers juges, le projet se situe dans un secteur déjà urbanisé au sens des dispositions du 2°) de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme ; bien que le SCoT applicable n'identifie pas de tel secteur, le projet entre dans les dispositions transitoires du III de l'article 42 de la loi ELAN ;
- le projet se situe dans un village ou une agglomération comprenant un nombre important de constructions au sens de l'alinéa 1er de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme et non dans un secteur d'urbanisation diffuse ;
- contrairement à ce qu'ont considéré les premiers juges, le maire n'était pas tenu de suivre l'avis conforme défavorable du préfet pris en application des dispositions de l'article
L. 422-5 du code de l'urbanisme, dès lors que cet avis était illégal ;
Sur les autres moyens :
- la différence de traitement du préfet, qui n'a pas déféré le permis de construire délivré sur le lot voisin, crée à son préjudice une rupture d'égalité devant les charges publiques ;
- la délivrance d'un permis d'aménager le 1er août 2016, qui n'a pas été déféré par le préfet, a cristallisé les règles d'urbanisme applicables pendant cinq ans à compter de la déclaration d'achèvement et de conformité des travaux intervenue le 19 novembre 2019, en application des dispositions de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme ; l'interprétation différente du préfet des dispositions de la loi littoral entre le permis d'aménager de 2016 et le permis de construire contesté conduit à opposer au permis de construire un nouvelle règle, ce qui est interdit.
Par un mémoire en défense enregistré le 27 mai 2024, le préfet de la Gironde conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Héloïse Pruche-Maurin,
- les conclusions de M. Michaël Kauffmann, rapporteur public,
- et les observations de Me Eyzaga représentant la SARL Robin Immobilier.
Une note en délibéré présentée par la SARL Robin Immobilier a été enregistrée le
7 mai 2025.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 26 juillet 2021, le maire de la commune d'Hourtin a délivré à la société Robin Immobilier un permis de construire pour l'édification d'une maison individuelle sur la parcelle cadastrée section BH n°550, située impasse du Havre de Paix, au lieu-dit Lachanau. Le recours gracieux formé le 11 octobre 2021 par le sous-préfet de Lesparre-Médoc pour obtenir le retrait de cet arrêté a été rejeté par le maire d'Hourtin par une décision du
22 novembre 2021. Par la présente requête, la SARL Robin Immobilier, relève appel du jugement du 8 mars 2023 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux a annulé, sur déféré de la préfète de la Gironde, cet arrêté, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 741-7 du code de justice administrative : " Dans les tribunaux administratifs et les cours administratives d'appel, la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d'audience ".
3. Il ressort de la minute du jugement attaqué, transmise à la cour par le tribunal administratif de Bordeaux, qu'elle a été signée par le rapporteur, le président et la greffière, conformément aux prescriptions de l'article R. 741-7 du code de justice administrative cité au point précédent. La circonstance que l'ampliation du jugement qui a été notifiée aux parties ne comporte pas ces signatures est sans incidence sur la régularité de ce jugement. Par suite, le moyen tiré de ce que le jugement est irrégulier car il ne serait pas signé doit être écarté.
4. En second lieu, la société requérante soutient que le jugement attaqué serait irrégulier à défaut pour les premiers juges d'avoir répondu à deux de ses moyens tirés, d'une part de la rupture d'égalité devant les charges publiques et, d'autre part, de la méconnaissance du principe de sécurité juridique. Toutefois, il ressort des pièces du dossier que ces deux moyens ont été nouvellement invoqués dans un mémoire enregistré au greffe du tribunal administratif de Bordeaux le 13 février 2023, postérieurement à la clôture d'instruction intervenue le
4 janvier 2023, et qui n'a pas été communiqué aux parties. Dans ces conditions, et alors qu'en tout état de cause de tels moyens invoqués plus de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense étaient irrecevables en application de l'article
R. 600-5 du code de l'urbanisme, le moyen tiré de ce que le jugement serait irrégulier à défaut pour les premiers juges d'y avoir répondu doit être écarté.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
5. Aux termes de l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme, applicable à la commune d'Hourtin à la date de la décision attaquée : " Lorsque le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale est compétent, il recueille l'avis conforme du préfet si le projet est situé :/ a) Sur une partie du territoire communal non couverte par une carte communale, un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ;/ b) Dans un périmètre où des mesures de sauvegarde prévues par le deuxième alinéa de l'article L. 424-1 peuvent être appliquées, lorsque ce périmètre a été institué à l'initiative d'une personne autre que la commune. ".
6. Pour annuler l'arrêté du 26 juillet 2021 contesté, les premiers juges ont retenu que, le projet méconnaissant les dispositions de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, le maire d'Hourtin était tenu, en application des dispositions de l'article L. 422-5 du code de l'urbanisme, de se conformer à l'avis conforme défavorable au projet du préfet de la Gironde, légalement justifié, émis le 7 juillet 2021.
7. En premier lieu, aux termes de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique : " L'extension de l'urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants./ Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le schéma de cohérence territoriale et délimités par le plan local d'urbanisme, des constructions et installations peuvent être autorisées, en dehors de la bande littorale de cent mètres, des espaces proches du rivage et des rives des plans d'eau mentionnés à l'article L. 121-13, à des fins exclusives d'amélioration de l'offre de logement ou d'hébergement et d'implantation de services publics, lorsque ces constructions et installations n'ont pas pour effet d'étendre le périmètre bâti existant ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d'urbanisation diffuse par, entre autres, la densité de l'urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux d'accès aux services publics de distribution d'eau potable, d'électricité, d'assainissement et de collecte de déchets, ou la présence d'équipements ou de lieux collectifs. / L'autorisation d'urbanisme est soumise pour avis à la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. Elle est refusée lorsque ces constructions et installations sont de nature à porter atteinte à l'environnement ou aux paysages ". Le III de l'article 42 de la même loi prévoit que : " Jusqu'au 31 décembre 2021, des constructions et installations qui n'ont pas pour effet d'étendre le périmètre du bâti existant, ni de modifier de manière significative les caractéristiques de ce bâti, peuvent être autorisées avec l'accord de l'autorité administrative compétente de l'Etat, après avis de la commission départementale de la nature des paysages et des sites, dans les secteurs mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction résultant de la présente loi, mais non identifiés par le schéma de cohérence territoriale ou non délimités par le plan local d'urbanisme en l'absence de modification ou de révision de ces documents initiée postérieurement à la publication de la présente loi ". Le V du même article précise que les mots " en continuité avec les agglomérations et villages existants " - qui remplacent les mots : " soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement " ne s'appliquent pas " aux demandes d'autorisation d'urbanisme déposées avant le 31 décembre 2021 ni aux révisions, mises en compatibilité ou modifications de documents d'urbanisme approuvées avant cette date ". La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique ayant été publiée au Journal officiel de la République française du 24 novembre 2018 et la présente demande de permis de construire ayant été déposée le 25 juin 2021, les dispositions du premier alinéa de l'article L. 121-8 dans leur rédaction antérieure à la loi du 23 novembre 2018 et les dispositions du III de l'article 42 de la même loi sont applicables en l'espèce, à l'exclusion des dispositions du deuxième alinéa de cet article issu de ladite loi.
8. Il résulte des dispositions du premier alinéa de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, dans sa version applicable en l'espèce, que l'extension de l'urbanisation doit se réaliser, dans les communes littorales, soit en continuité avec les agglomérations et les villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement. Constituent des agglomérations ou des villages où l'extension de l'urbanisation est possible, au sens et pour l'application de ces dispositions, les secteurs déjà urbanisés caractérisés par un nombre et une densité significatifs de constructions.
9. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet est constitué par la parcelle cadastrée section BH n° 550, située impasse du Havre de Paix, sur le territoire de la commune d'Hourtin, commune littorale au sens de l'article L. 321-2 du code de l'environnement. Elle s'insère dans le quartier de Lachanau, situé en bordure est du lac d'Hourtin distant d'environ 2 kilomètres du centre bourg dont il est séparé par de vastes espaces laissés à l'état naturel constituées principalement d'étendues de pins. Ce quartier, d'une certaine densité, compte essentiellement des maisons individuelles de plain-pied qui s'implantent, par poches d'urbanisation, le long des trois principales voies de circulation structurant la zone, la rue du Port et la rue de Leyssaut à l'ouest, la rue du Centre et la rue Julien Bataille au sud. Le terrain d'assiette du projet s'insère à l'extrémité nord du quartier, et s'ouvre sur les vastes espaces naturels séparant Lachanau du centre bourg d'Hourtin. Il ressort des pièces du dossier que l'urbanisation du quartier se présente en deux ensembles en forme de triangles séparés par des espaces naturels, sans cohérence globale, en dehors de son implantation autour des axes structurants. Le secteur abrite peu de commerces, et il ne ressort d'ailleurs pas des pièces du dossier qu'ils soient ouverts en dehors des saisons touristiques. Le document d'orientation générale (DOG) du schéma de cohérence territoriale des lacs Médocains approuvé le
6 avril 2012, applicable à la date de la décision contestée, qui ne liste pas le quartier de Lachanau dans les villages ou agglomérations au sens de la loi littoral, le présente parmi les hameaux lacustres qui se sont implantés au fil du temps et qui se sont développés dans le cadre d'une " émergence quasi spontanée " dans les années 1940 puis régularisés en statut plus pérenne au fil du temps, marqués par une absence de commerces et services et peu d'équipements publics, en opposition à d'autres quartiers, et notamment le quartier de Moutchic sur le territoire de la commune de Lacanau, présentés comme " des stations lacustres ", considérés comme des " villages " par le DOG, issus de la volonté historique de créer une centralité urbaine et des services dès les années 1920. Dans ces conditions, compte tenu de ses caractéristiques, le quartier de Lachanau ne constitue pas une agglomération ou un village au sens des dispositions précitées de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme. La circonstance que le nouveau SCoT Médoc Atlantique approuvé le 22 février 2024, non applicable au litige, le liste comme un village au sens de la loi littoral est sur ce point sans incidence. Il en est de même de ce que deux permis de construire aient été accordés sur les deux parcelles voisines du même lotissement, dont il ressort au demeurant, qu'ils l'ont été, comme en l'espèce, sur avis conformes défavorables de la préfète. Il suit de là que, ainsi que l'a jugé le tribunal administratif, la préfète a pu légalement estimer que le projet en litige méconnaissait les dispositions du premier alinéa de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme.
10. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme : " (...)/ Lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d'aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l'achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat. / (...) ".
11. La requérante, qui se prévaut des dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, doit être regardée, eu égard à la date de la décision attaquée, comme se prévalant de celles du III de l'article 42 de la loi du 23 novembre 2018. Elle soutient que ces dispositions permettaient la délivrance du permis de construire litigieux, au motif que le projet se situerait dans un secteur déjà urbanisé au sens de ces dispositions. Il ressort toutefois des pièces du dossier que le projet en litige, construit sur des terrains boisés situés à l'extérieur de la zone déjà urbanisée, aurait pour effet d'étendre le périmètre du bâti existant et n'est, par suite, pas conforme à ces dispositions. Dès lors, si la préfète ne pouvait, compte tenu des dispositions de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme citées ci-dessus, se fonder sur ces dispositions postérieures à l'autorisation d'aménager du 1er août 2016 pour émettre un avis défavorable, la requérante n'est pas davantage fondée à soutenir que ces dispositions entachent d'illégalité l'avis défavorable émis par la préfète sur le fondement du premier alinéa de l'article L. 121-8.
12. En troisième lieu, le principe d'égalité des citoyens devant la loi ne saurait être invoqué pour justifier la demande d'un avantage illégal. La société Robin Immobilier ne peut dès lors se prévaloir d'un tel principe pour demander l'annulation du permis de construire litigieux, ni de la circonstance que, sur d'autres terrains compris dans le même secteur, les autorisations de construire accordées n'ont pas été déférées par le préfet de la Gironde.
13. Il résulte de ce qui précède, que la SARL Robin Immobilier n'est pas fondée à se plaindre de ce que, par le jugement contesté le tribunal administratif de Bordeaux a annulé l'arrêté du 26 juillet 2021, ensemble la décision de rejet de son recours gracieux.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SARL Robin Immobilier est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié au préfet de la Gironde, à la commune d'Hourtin et à la SARL Robin Immobilier.
Délibéré après l'audience du 7 mai 2025 à laquelle siégeaient :
Mme Béatrice Molina-Andréo, présidente,
M. Nicolas Normand, président assesseur,
Mme Héloïse Pruche-Maurin, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 28 mai 2025.
La rapporteure,
Héloïse Pruche-MaurinLa présidente,
Béatrice Molina-Andréo
La greffière,
Sylvie Hayet
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne et à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
2
N° 23BX01227
