Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure
La SCI Saint-Fiacre Jardin Alpin a demandé au tribunal administratif de Grenoble d'annuler l'arrêté du 28 janvier 2022 par lequel le maire de Courchevel a accordé un permis de construire valant démolition partielle à la SARL MP1, ensemble la décision du 21 juin 2022 rejetant son recours gracieux.
Par un jugement n° 2205147 du 13 juin 2023, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande.
Procédure devant la cour
Par une requête et un mémoire enregistrés les 18 juillet 2023 et 26 avril 2024, la SCI Saint-Fiacre Jardin Alpin, représentée par la société d'avocats Cazin Marceau Avocats Associés, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 13 juin 2023 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 28 janvier 2022 par lequel le maire de Courchevel a accordé un permis de construire valant démolition partielle à la SARL MP1, ensemble la décision du 21 juin 2022 rejetant son recours gracieux ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Courchevel le versement de la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la bande de terrain située devant le terrain d'assiette du projet ne pouvait être qualifiée de voie ou emprise publique au sens de l'article UC 6 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de Courchevel ; la délibération du 15 juillet 2009 qui déclasse cette bande de terrain est illégale dès lors que l'espace considéré est affecté à l'usage direct du public et relève ainsi du domaine public routier de la commune ; en tout état de cause, les notions de voie et emprise publique sont indépendantes de l'appartenance au domaine public communal ;
- les premiers juges ont omis de statuer sur la détermination du terrain naturel pour l'application des dispositions de l'article UC 10 du règlement du PLU et l'arrêté en litige, qui autorise une construction d'une hauteur de 11,84 mètres, méconnaît ces dispositions ;
- au titre de l'effet d'évolutif, le permis de construire méconnaît les dispositions des articles UC 2, UC 6.1, UC 6.2.1, UC 6.2.2 du règlement du PLU ;
- à titre subsidiaire, le projet en litige méconnaît les dispositions des articles UC 3 et UC 7 du règlement du PLU.
Par des mémoires en défense enregistrés les 13 décembre 2023 et 31 janvier 2025, ce dernier n'ayant pas été communiqué, la commune de Courchevel, représentée par la SELARLU Jean-Marc Petit Avocat, conclut au rejet de la requête et à ce que qu'il soit mis à la charge de la société requérante le versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande de première instance est irrecevable en raison de sa tardiveté ;
- les moyens d'appel ne sont pas fondés ;
- à titre subsidiaire, les autres moyens invoqués ne sont pas fondés.
Par des mémoires enregistrés les 2 février et 23 juillet 2024, la SARL MP1, représentée par la SELARL CDMF-Avocats Affaires Publiques, conclut au rejet de la requête et à ce que qu'il soit mis à la charge de la société requérante le versement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande de première instance est irrecevable en raison de sa tardiveté et du défaut d'intérêt pour agir de la société requérante ;
- à titre subsidiaire, les moyens invoqués ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 9 janvier 2025, la clôture de l'instruction a été fixée au 4 février 2025.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Burnichon, première conseillère,
- les conclusions de Mme Djebiri, rapporteure publique,
- les observations de Me Marceau substituant Me Cazin représentant la SCI Saint-Fiacre Jardin Alpin, de Me Roussel substituant Me Petit pour la commune de Courchevel et de Me Fiat pour la SARL MP1.
Une note en délibéré a été présentée le 6 mars 2025 pour la SCI Saint-Fiacre Jardin Alpin.
Considérant ce qui suit :
1. La SARL MP1 a déposé le 2 novembre 2021 une demande de permis de construire, complétée le 24 janvier 2022 portant sur la surélévation, l'extension et la rénovation d'un chalet collectif avec création d'un parking enterré emportant la création de 620 m² de surface de plancher et la suppression de 25 m² de surface de plancher sur un terrain situé ... rue du Jardin Alpin à Courchevel, correspondant aux parcelles cadastrées section .... Par un arrêté du 28 janvier 2022, le permis sollicité a été délivré. La SCI Saint-Fiacre Jardin Alpin relève appel du jugement du 13 juin 2023 par lequel le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cet arrêté et de la décision du 21 juin 2022 par laquelle le maire de Courchevel a rejeté son recours gracieux.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Contrairement à ce que soutient la société requérante, les premiers juges ont statué sur le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC 10 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU), la circonstance qu'elle remette en cause l'appréciation portée par les juges de première instance quant au niveau du terrain naturel à prendre en compte pour l'appréciation de ces dispositions ne relève pas de la régularité du jugement attaqué mais de son bien-fondé.
Sur la légalité de l'arrêté du 28 janvier 2022 :
3. En premier lieu, aux termes de l'article UC 2 du règlement du PLU de Courchevel relatif aux occupations et utilisations du sol admises sous conditions particulières : " Les affouillements et exhaussements de sol n'étant pas nécessaires aux constructions, ouvrages ou travaux admis dans la zone ainsi que ceux non liés à la réalisation d'accès, de voirie et de stationnement à l'air libre, sont soumis aux conditions suivantes : /- les affouillements ne doivent pas excéder 2 mètres par rapport au terrain naturel, /- les exhaussements ne doivent pas excéder 1, 50 mètre par rapport au terrain naturel./(...) ".
4. Il ressort du dossier de demande de permis de construire que le projet en litige prévoit la réalisation d'un parking couvert de huit places avec une entrée au sud du chalet. Les affouillements induits pour la réalisation de ce parking, lequel sera, selon la notice explicative du dossier de demande, enterré dans le terrain afin de minimiser son impact depuis la rue, sont nécessaires pour la réalisation du projet en litige, sans qu'il appartienne à la juridiction d'en apprécier l'opportunité. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance, par le permis de construire en litige, des dispositions de l'article UC 2 du règlement du PLU doit être écarté.
5. En deuxième lieu, aux termes de l'article UC 3 du règlement du PLU, relatif aux accès et à la voirie : " A l'exception des secteurs UClm et UClm2, tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne dispose d'une servitude de passage en application de l'article 682 du Code Civil. / Les rampes d'accès aux garages et aires de stationnement (hormis celles réalisées à l'intérieur des constructions) ne doivent pas excéder une pente de 10%. Ce pourcentage peut être porté à un maximum de 15% en cas de réalisation de rampe chauffante ou couverte ".
6. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet, qui comporte une construction existante, dispose d'un accès sur la rue du Jardin Alpin sans que la qualification juridique de la bande de terrain, propriété de la commune de Courchevel, située entre la rue du Jardin Alpin et le terrain d'assiette du projet puisse avoir une incidence pour l'application des dispositions précitées de l'article UC 3 du règlement du PLU.
7. En troisième lieu, aux termes de l'article UC 6 du règlement du PLU relatif à l'implantation des constructions par rapport aux emprises publiques et aux voies : " 6.1 Dispositions générales : /6.1.1. Les constructions, y compris les parties enterrées, doivent être implantées à 4 mètres au moins de la limite des emprises publiques et des voies. / (...) / 6.2 Dispositions particulières:/ 6.2.1. Par exception, peuvent en outre être autorisées à leur implantation actuelle sous réserve de ne pas compromettre la sécurité et l'entretien de la voie : / (...) / 6.2.1.2- le passage d'un toit à deux pans avec ou sans surélévation préalable d'un bâtiment légalement édifié dont tous les points de la toiture, avant réalisation, présentent une hauteur supérieure ou égale à 3,50 mètres, sauf dans le cas de l'application de l'article 6.2.2 ; /(...) / 6.2.2. Sont également autorisées, sauf en secteur UCb, UClm et UClm2, les extensions latérales des constructions existantes (sauf pour les oriels) à la date d'approbation du PLU, dont tous les points de la toiture avant réalisation, présentent une hauteur supérieure ou égale à 3, 50 mètres à la date d'approbation du PLU, à condition qu'elles s'effectuent dans le prolongement des façades sur une longueur n'excédant pas 40% du linéaire de ladite façade par extension. (...) ". Aux termes des dispositions générales du règlement du PLU : " Emprise publique : Tous les espaces public (places, jardins, cours d'eau domaniaux, trottoirs, etc.) y compris ceux pouvant être qualifiées de voie. Cela ne concerne pas le domaine skiable. / (...) / Voie : La voie constitue la desserte du terrain sur lequel est projetées l'opération. Elle est ouverte à la circulation générale, qu'elle soit publique ou privée. Les chemins ruraux affectés à l'usage du public et les chemins piétons en font partie. Les chemins d'exploitation sont exclus de la présente définition ".
8. Il ressort des pièces du dossier que la desserte du terrain nécessite un passage par la bande de terrain située entre la rue du Jardin Alpin et le terrain d'assiette du projet. D'une part, la société requérante ne peut utilement se prévaloir de l'illégalité de la délibération du 15 juillet 2009 par laquelle le conseil municipal de Courchevel a procédé au déclassement de cette bande de terrain dès lors que le permis de construire en litige n'a pas été pris sur le fondement ou en application de cette délibération. D'autre part, dès lors que cette bande de terrain permet de desservir uniquement le terrain d'assiette du projet, elle ne peut, nonobstant l'absence de dispositif interdisant la circulation générale, être considérée comme une voie au sens des dispositions générales du règlement du PLU. De même, compte tenu de cette configuration et du déclassement du domaine public de cette bande de terrain, cette dernière ne peut davantage être qualifiée d'emprise publique au sens du PLU. Par suite, la SCI requérante n'est pas fondée à soutenir que le permis de construire en litige méconnaît les dispositions précitées de l'article UC 6 du règlement du PLU. Enfin, la société requérante ne peut utilement invoquer la méconnaissance des dispositions particulières des points 6.2.1 et 6.2.2 de l'article UC 6 du règlement du PLU dès lors que le projet est conforme aux dispositions générales de l'article UC 6.1 précitées.
9. En quatrième lieu, aux termes de l'article UC 7 du règlement du PLU relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et aux pistes de ski : " 7.1 Dispositions générales : / 7.1.1. Les constructions, doivent être implantées à une distance qui, comptée horizontalement entre tout point de la construction et le point le plus proche de la limite séparative, est supérieure ou égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres. / (...) 7.2 Dispositions particulières (hors secteur UClm et UClm2) : / 7.2.1 Par exception, peuvent être autorisées à leur implantation actuelle : /7.2.1.1-La reconstruction d'un bâtiment légalement édifié dont tous les points de la toiture, avant réalisation, présentent une hauteur supérieure ou égale à 3, 50 mètres et ayant un toit à deux pans ou passant à deux pans à cette occasion ; / 7.2.1.2- le passage en toit à deux pans avec ou sans surélévation préalable d'un bâtiment légalement édifié dont tous les points de la toiture, avant réalisation, présentent une hauteur supérieure ou égale à 3, 50 mètres, sauf dans le cas de l'application de l'article 7.2.2 ; / 7.2.1.3 (...) / 7.2.2 Hors secteur UCb : Sont également autorisées les extensions latérales des constructions existantes légalement édifiées à la date d'approbation du PLU dont tous les points de la toiture avant réalisation, présentent une hauteur supérieure ou égale à 3, 50 mètres, à condition qu'elles s'effectuent dans le prolongement des façades sur une longueur, n'excédant pas 40% du linaire de ladite façade par extension. Toutefois, les marquises, auvents, vérandas et porches des constructions existantes sont exclus des façades à prendre en compte pour l'application de cet article. /(...) ".
10. Il ressort des pièces du dossier et particulièrement des plans de masse de l'existant et du projet produits à l'appui de la demande de permis de construire que le projet en litige prévoit l'extension latérale du chalet existant sur ces façades nord, est et sud. S'agissant de la façade ouest, qui seule ne respecte pas la distance minimale de 4 mètres par rapport à la limite séparative ouest telle qu'exigée par les dispositions précitées du point 7.1.1 de l'article UC 7, les plans et la notice explicative produits lors de la demande de permis de construire permettent de constater que si cette façade va faire l'objet d'une modification en ce qui concerne l'emplacement et la taille des ouvertures, la création de baies vitrées et de balcons notamment au dernier niveau avec l'édification d'un toit à un pan permettant la création d'un étage supplémentaire, ainsi que d'une modification de son revêtement, le projet en litige n'emportera pas, s'agissant de cette façade, une modification de son implantation actuelle. Dès lors, le projet en litige entre dans l'exception prévue par les dispositions précitées de l'article 7.2.1 à la règle générale d'implantation des constructions. Il suit de là que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le permis de construire en litige méconnaît les dispositions de l'article UC 7 concernant la façade ouest du projet en litige.
11. En dernier lieu, aux termes de l'article UC 10 du règlement du PLU relatif à la hauteur maximum des constructions : " 10. 1 Dispositions générales : la hauteur maximale des constructions ne doit pas dépasser : /- 10, 5 mètres /- 13,5 mètres pour les constructions à destination d'hébergement hôtelier ainsi que pour les équipements publics et d'intérêt collectif. ". Selon le point II.11 des dispositions générales du PLU relatives à la hauteur des constructions : " Sauf règles graphiques ou modalités particulières figurant dans le règlement de la zone concernée, la hauteur est égale à la différence d'altitude entre tout point de la construction et sa projection à la verticale sur le terrain naturel ".
12. Pour l'application de ces dispositions, il y a lieu, compte tenu des droits acquis par la société pétitionnaire quant à la hauteur du chalet existant, de distinguer la hauteur de la construction projetée au sein de l'emprise de la construction existante des extensions sur les façades. S'agissant de la hauteur du chalet existant, elle doit être déterminée à partir du terrain naturel jusqu'à l'égout du toit. Il ressort des plans des façades que le terrain naturel est expressément identifié sous l'indication TN, la notion de " TAT " mentionnée sur les plans correspondant au " terrain après travaux " et notamment après réalisation du sous-sol. L'égout du toit, en l'absence de précisions du règlement du PLU, doit être considéré comme le point le plus bas de la toiture se mesurant à la gouttière ou au chéneau qui se situe au bas de la pente du toit et qui conduit les eaux de pluie, depuis le haut vers les façades. Le plan de coupe AA produit à l'appui de la demande de permis de construire permet de constater que la hauteur à l'égout du toit de la partie de la construction projetée et située dans l'emprise du bâtiment initial ne dépasse pas la hauteur à l'égout de la toiture de ce bâtiment existant, conformément aux dispositions précitées. Par ailleurs, s'agissant de la hauteur des extensions de façade autorisées et notamment la façade est, invoquée par la société requérante, le plan de cette façade indique que le terrain naturel a une cote située entre les cotes 1862,87 et 1865,52 NGF et la hauteur à l'égout dispose d'une cote fixée à 1871, 30, emportant une hauteur inférieure aux 10,50 mètres autorisés par le règlement du PLU. Enfin, le respect des dispositions précitées de l'article UC 10 est également confirmé par les plans des façades réalisés par un architecte, et non remis en cause par la société requérante, qui indiquent, pour chaque façade, les différents niveaux du terrain naturel ainsi que la hauteur de 10,50 mètres. Il suit de là que le projet en litige ne méconnaît pas les dispositions précitées de l'article UC 10 du règlement du PLU.
13. Il résulte de ce qui précède et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de non-recevoir soulevées en première instance, que la SCI Saint-Fiacre Jardin Alpin n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort, que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande.
Sur les frais liés au litige :
14. Les dispositions de l'article L. 761- 1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la somme que la SCI Saint-Fiacre Jardin Alpin demande au titre des frais exposés soit mise à la charge de la commune de Courchevel qui n'est pas partie perdante. En application de ces mêmes dispositions, il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge de la SCI Saint-Fiacre Jardin Alpin le versement d'une somme de 1 000 euros au titre des frais exposés, d'une part, par la SARL MP1 et, d'autre part, par la commune de Courchevel.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Saint-Fiacre Jardin Alpin est rejetée.
Article 2 : La SCI Saint-Fiacre Jardin Alpin versera à la SARL MP1 la somme de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : La SCI Saint-Fiacre Jardin Alpin versera à la commune de Courchevel la somme de 1 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Saint-Fiacre Jardin Alpin, à la SARL MP1 et à la commune de Courchevel.
Délibéré après l'audience du 4 mars 2025 à laquelle siégeaient :
Mme Anne-Gaëlle Mauclair, présidente de la formation de jugement,
Mme Claire Burnichon, première conseillère,
Mme Gabrielle Maubon, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 25 mars 2025.
La rapporteure,
C. BurnichonLa présidente,
A.-G. Mauclair
La greffière,
F. Prouteau
La République mande et ordonne au préfet de la Savoie en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition,
La greffière,
N°23LY02365 2
