Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
M. D... C... a demandé au tribunal administratif de Nîmes d'annuler l'arrêté du 12 novembre 2020 par lequel le maire de Sablet a délivré un permis de construire à M. B... pour la réalisation de huit villas avec garages sur un terrain situé chemin de la Diffre.
Par un jugement avant dire droit n° 2003908 du 26 octobre 2021, le tribunal administratif de Nîmes, après avoir écarté les autres moyens de la demande de M. C..., a sursis à statuer sur sa demande d'annulation en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, jusqu'à l'expiration du délai de deux mois imparti au maire de Sablet pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant le vice tenant à la méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme.
Un permis de régularisation a été délivré par un arrêté du maire de Sablet du 14 décembre 2021.
Par un jugement mettant fin à l'instance n° 2003908 du 14 juin 2022, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté la demande de M. C... ainsi que les conclusions présentées par les parties défenderesses sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Procédure devant la cour :
Par une requête et des pièces, enregistrées les 4 et 24 août 2022 et un mémoire, enregistré le 18 janvier 2023, M. C..., représenté par Me Coque, demande à la cour :
1°) de réformer le jugement avant dire droit du 26 octobre 2021, en ce qu'il a écarté les autres moyens invoqués concernant la légalité du permis de construire accordé le 12 novembre 2020 ;
2°) d'annuler le jugement du 14 juin 2022 par lequel le tribunal administratif a rejeté sa demande, après avoir constaté la régularisation de la situation concernant l'absence au dossier d'association syndicale des acquéreurs par l'octroi d'un permis de construire modificatif ;
3°) d'annuler le permis de construire n° PC 08410420N0002 du 12 novembre 2020 ;
4°) de mettre à la charge de M. B... une somme de 4 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- sa requête d'appel est recevable ;
Sur la régularité du jugement :
- le jugement avant dire droit est entaché d'une insuffisance de motivation sur la réponse aux moyens tirés de la méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, de la méconnaissance de l'article UC12 a) et de l'article UC13 du règlement du plan local d'urbanisme ;
- le jugement qui met fin à l'instance, en se bornant à prendre acte de la régularisation par le permis de construire modificatif, n'est pas suffisamment motivé ;
Sur le bien-fondé du jugement :
- il justifie d'un intérêt à agir ;
- le dossier de demande de permis de construire dans son projet architectural est incomplet au regard des dispositions de l'article R. 431-8 et des dispositions de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;
- le projet autorisé méconnaît les dispositions de l'article UC 9 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune relatif aux règles d'emprise au sol ;
- le projet méconnaît les dispositions de l'article UC 12 du même règlement en ce qui concerne la surface minimale des places de stationnement ;
- le projet en litige méconnaît de l'article UC 13 du même règlement relatif aux espaces libres et aux plantations ; ;
- le projet méconnaît les dispositions de l'article UC 7 du même règlement en ce qui concerne l'implantation constructions ;
- en outre, le projet méconnaît de l'article UC 4 même du règlement relatif à la gestion de eaux pluviales.
Par un mémoire en défense enregistrés le 13 décembre 2022, M. A... B..., représenté par la SELARLU Jdk-Avocat, conclut au rejet de la requête, à ce qu'il soit mis à la charge de M. C... la somme de 7 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et, enfin, à ce qu'il soit condamné aux entiers dépens.
Il soutient que les moyens invoqués par l'appelant ne sont pas fondés.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 13 janvier 2023 et le 26 janvier 2023, la commune de Sablet, représentée par Me Clauzade, conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge de M. C... la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- contrairement à ce qu'ont jugé les premiers juges, la demande de première instance est irrecevable puisque le requérant ne justifie pas d'un intérêt à agir ;
- les moyens invoqués par l'appelant ne sont pas fondés.
Par un courrier du 14 novembre 2022, les parties ont été informées de la période à laquelle il était envisagé d'appeler l'affaire à l'audience et il leur a été précisé la date à partir de laquelle l'instruction pourrait être close dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l'article R. 613-1 et le dernier alinéa de l'article R. 613-2 du code de justice administrative.
Par ordonnance du 9 février 2023, la clôture d'instruction a été fixée au 9 février 2023.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Haïli, président-assesseur ;
- les conclusions de Mme Meunier-Garner, rapporteure publique,
- les observations de Me Coque, représentant l'appelant ;
- et les observations de Me Clauzade représentant la commune intimée.
Considérant ce qui suit :
1. Le 27 janvier 2020, M. B... a déposé auprès des services de la commune de Sablet (Vaucluse) une demande de permis de construire portant sur la démolition d'une " bascule " afin d'y réaliser un accès et sur la construction de huit villas avec garages ainsi que de vingt-trois places de stationnement sur les parcelles cadastrées section AH nos 204 et 280, situées chemin de la Diffre. Par arrêté du 12 novembre 2020, le maire de Sablet a accordé le permis de construire sollicité. Par un jugement avant dire droit du 26 octobre 2021, le tribunal administratif de Nîmes, après avoir écarté les autres moyens de la demande de M. C... tendant à l'annulation de ce permis de construire, a sursis à statuer sur cette demande en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, jusqu'à l'expiration du délai de deux mois imparti au maire de Sablet pour notifier au tribunal un permis de construire régularisant le vice tenant à la méconnaissance de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme. Un permis de régularisation a été délivré par un arrêté du maire de Sablet du 14 décembre 2021. Par un jugement mettant fin à l'instance du 14 juin 2022, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté la demande de M. C... ainsi que les conclusions présentées par les parties défenderesses sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative. M. C... relève appel de ces jugements des 26 octobre 2021 et 14 juin 2022.
Sur la régularité du jugement attaqué du 26 octobre 2021 :
2. Il ressort des termes mêmes du jugement attaqué, notamment des points 8 à 11, des points 18 et 19 et des points 24 à 25, que les premiers juges, qui n'étaient pas tenus de répondre à tous les arguments soulevés par le requérant, ont clairement exposé les raisons pour lesquelles ils ont écarté les moyens tirés de la méconnaissance par le permis de construire accordé de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, et des articles UC12 a) et UC13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Sablet. Il suit de là, alors que la régularité d'un jugement ne dépend pas du bien fondé de ses motifs, dans l'exactitude matérielle des faits ou dans leur appréciation juridique, que le moyen tiré de l'insuffisante motivation du jugement avant dire droit du 26 octobre 2021 doit être écarté.
Sur la régularité du jugement attaqué du 14 juin 2022 :
3. En soutenant que le jugement mettant fin à l'instance est insuffisamment motivé " dans la mesure où il est basé sur un jugement avant dire droit qui n'a pas été motivé de manière correcte ", l'appelant n'assortit pas son moyen de précision suffisante mettant à même la cour d'en apprécier la pertinence et le bien-fondé. En tout état de cause, comme il a été dit au point précédent, le jugement attaqué du 26 octobre 2021 n'est pas entaché d'irrégularité pour insuffisance de motivation.
Sur le bien-fondé des jugements attaqués :
En ce qui concerne le permis de construire initial du 12 novembre 2020 :
4. La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
5. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".
6. M. C... reprend en appel le moyen qu'il avait invoqué en première instance tiré de l'absence de notice explicative et de document d'insertion paysagère au regard de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme. Faute pour l'appelant d'apporter des éléments nouveaux devant la cour sur l'insuffisance des pièces composant le dossier de permis de construire, notamment la pièce PCMI 4 intitulée " note descriptive ", pour permettre au maire d'apprécier les partis retenus s'agissant de l'insertion du projet dans son environnement et dans le paysage, il y a lieu d'écarter ce moyen par adoption des motifs retenus à bon droit par le tribunal administratif de Nîmes au point 7 du jugement avant dire droit du 26 octobre 2021.
7. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également :/ a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les(...) ; / c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; / d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse. ".
8. Il ressort des pièces du dossier que les documents photographiques cotées PCMI 7 et PCMI 8 permettent de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et dans le paysage lointain. Par ailleurs, outre ces documents photographiques d'insertion du projet, le dossier de permis comprend deux documents graphiques PCMI 6, un plan de situation PCMI 1 localisant le projet dans son environnement, des plans de coupe et de façades, ainsi que la notice descriptive, indiquant la localisation des différentes constructions avoisinantes, et précisant les caractéristiques du projet. Dans ces conditions, alors que l'appelant n'établit pas en quoi l'ensemble de ces documents présenterait un caractère insuffisant au regard des exigences de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, il ressort des pièces du dossier que le projet architectural joint à cette demande a mis l'autorité administrative à même de se prononcer en toute connaissance de cause sur la nature du projet et sa conformité à la réglementation applicable.
9. En troisième lieu, aux termes de l'article UC 4 " Desserte par les réseaux " du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Sablet, applicable à la zone UC dans laquelle se situe le terrain d'assiette du projet : " (...) Dans le secteur UCbp, lorsque les conditions le permettent, le rejet se fera par infiltration dans le sol. A défaut d'infiltration, les eaux pluviales peuvent être rejetées (soit au fossé, soit dans un collecteur séparatif d'eaux pluviales s'il existe). Dans ces 2 cas, infiltration ou rétention, la mise en œuvre de la rétention préalable est calculée sur la base de 60 l/m² imperméabilisé. Sont prises en compte toutes les surfaces imperméabilisées (créées ou existantes) dès lors que le projet est supérieur à 40m² d'emprise au sol nouvellement créés. En dessous de ce seuil d'emprise au sol, aucune rétention n'est prescrite. Néanmoins, l'infiltration ne doit pas être envisagée en cas d'activités polluantes (zones d'activité, parking, poids-lourds, ...), ni lorsqu'il y a une sensibilité particulière de la nappe souterraine (captage EAP, par exemple). En cas de rejet, le débit issu de cette rétention sera calibré sur la base de 13 l/s/ha aménagé. Sont prises en compte pour les hectares aménagés, la surface de l'assiette foncière de l'opération. Compte tenu de contraintes techniques (diamètre du tuyau d'évacuation des Eaux Pluviales), pour des opérations de superficie réduite (inférieur à 1500 m²), le débit minimum est fixé à 2 l/s. ".
10. Il ressort des pièces du dossier, notamment de la note hydraulique jointe au dossier de demande de permis de construire que 2 070,14 m² sur les 3 718 m² formant l'assiette foncière du projet seront imperméabilisés, soit une surface de 1 239,55 m² pour l'ensemble des éléments dits de voirie et une surface de 830, 59 m² pour les huit villas et que, compte tenu de ces surfaces imperméabilisées, le projet requiert un volume de rétention de 74 m3 pour la voirie et de 50 m3 pour les constructions. Il ressort également des pièces du dossier que le projet autorisé prévoit un bassin de rétention à ciel ouvert de 74,93 m3 et huit puits d'infiltration pour chacune des villas représentant une capacité de rétention de 52 m3. La circonstance invoquée par l'appelant de ce que l'étude hydraulique a pris en compte, dans une hypothèse de vérification de l'adéquation de ces dimensionnements, un référentiel de charge hydraulique admissible du terrain supérieur de 64,1 litres par mètre carré et par heure, n'est pas de nature à démontrer que les capacités de rétention prévues par le projet ne répondraient pas aux exigences rappelées au point précédent. Par suite, le requérant n'est pas fondé à soutenir que l'arrêté en litige méconnaît les dispositions de l'article UC 4 dudit règlement.
11. En quatrième lieu, aux termes du premier alinéa des dispositions de l'article UC 7 relatif à " l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives " du règlement du plan local d'urbanisme : " Lorsque les constructions ne joignent pas les limites séparatives, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 4 mètres. Dans cette bande de 4 mètres, comptée à partir des limites séparatives, toute construction sera limitée à 3,5 mètres de hauteur à l'égout des toitures ".
12. Il ressort des pièces du dossier que la limite parcellaire avec laquelle la façade au nord de la villa n°1 située sur la parcelle AH 280 est la plus proche est celle de la parcelle cadastrée AH 700, anciennement AH 204, laquelle est intégrée dans l'assiette du projet autorisé. Par suite, ladite parcelle AH 700 faisant partie de la même unité foncière, l'appelant ne peut utilement se prévaloir de la méconnaissance par la parcelle AH 280 supportant le lot n°1 des règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives prévues à l'article UC 7 du règlement du plan local d'urbanisme.
13. En cinquième lieu, aux termes de l'article UC 9 du règlement du plan local d'urbanisme relatif à l'emprise au sol : " L'emprise au sol de toute construction ne pourra jamais excéder 50% de la superficie du terrain. Dans les secteurs UCb et UCbp, l'emprise au sol de toute construction ne pourra jamais excéder 25% de la superficie du terrain (...) ".
14. M. C... reprend en appel le moyen, qu'il avait soulevé en première instance, tiré de ce que l'arrêté attaqué est entaché d'une méconnaissance des règles d'emprise au sol au regard de l'article UC 9 du règlement du plan local d'urbanisme. Il n'apporte devant la cour aucun élément de fait ou de droit de nature à remettre en cause l'appréciation portée par le tribunal administratif de Nîmes sur son argumentation de première instance au point 17 du jugement avant dire droit du 26 octobre 2021. Par suite, il y a lieu d'écarter ce moyen par adoption des motifs retenus par les premiers juges.
15. En sixième lieu, aux termes de l'article UC12 du règlement du plan local d'urbanisme relatif au stationnement : " (...) a) véhicules motorisés : La superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule est de 25 m², y compris les accès. Les besoins minimums à prendre en compte sont : Habitations : 1 place de stationnement par logement de moins de 50 m2 de surface de plancher ; 2 places de stationnement par logement de 50m2 et plus de surface de plancher (...) ". Il résulte de ces dispositions que la superficie à prendre en compte s'entend des emplacements dédiés au parcage ainsi que de leur accès.
16. Il ressort des pièces du dossier, notamment du document d'emprise au sol, que le projet de construction des quatre villas prévoit quatre garages de places doubles dont la superficie est d'au moins 26 m². Par suite, l'appelant n'est pas fondé à soutenir que le projet autorisé méconnaît l'article UC 12 relatif aux règles de stationnement.
17. En septième et dernier lieu, aux termes de l'article UC 13 relatif aux " espaces libres et plantations " du règlement du plan local d'urbanisme : " Excepté dans le secteur faisant l'objet d'une OAP, la superficie minimum concernant les espaces verts doit être de 30% minimum de l'assiette du terrain (...) Les surfaces libres de toute construction, les dépôts et les aires de stationnement doivent être entretenus et plantés (un arbre de hautes tiges pour six places de parking) ".
18. Il y a lieu d'écarter, par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges aux points 23 à 25 du jugement avant dire droit du 26 octobre 2021, notamment au regard du plan de masse versé à l'instance, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC 13 du règlement du plan local d'urbanisme, moyen que l'appelant se borne à réitérer en appel sans précision ou argumentation supplémentaires.
En ce qui concerne le permis de construire modificatif du 14 décembre 2021 :
19. Aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés. ".
20. Par son jugement avant dire droit du 26 octobre 2021, le tribunal administratif de Nîmes, après avoir écarté les autres moyens de la demande d'annulation du permis de construire initial, a relevé que le dossier de la demande de permis de construire présentée par M. B... ne comportait pas de projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs, conformément aux dispositions précitées de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme, de sorte que l'arrêté attaqué avait méconnu ces dispositions. Le tribunal a alors a sursis à statuer dans l'attente de la régularisation de ce vice en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Par son jugement du 14 juin 2022 mettant fin à l'instance, le même tribunal a jugé que l'illégalité ainsi constatée avait été régularisée par le permis de construire modificatif délivré le 14 décembre 2021 au pétitionnaire. L'appelant, qui n'énonce aucun moyen afférent à ses conclusions aux fins d'annulation de ce permis de construire de régularisation, ne conteste pas que l'autorisation en litige ainsi régularisée ne méconnaît plus l'article R. 431-24 dudit code.
21. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur la fin de non-recevoir opposée à la demande de première instance, que M. C... n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté sa demande d'annulation des arrêtés des 12 novembre 2020 et 14 décembre 2021.
Sur les frais liés au litige :
22. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative s'opposent à ce que soit mise à la charge du pétitionnaire et de la commune intimée, qui n'ont pas dans la présente instance la qualité de partie perdante, la somme sollicitée par l'appelant au titre des frais non compris dans les dépens. En l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. C... le versement d'une somme de 1 000 euros à la commune de Sablet et d'une somme de 1 000 euros à M. B... au titre de ces mêmes dispositions.
D E C I D E:
Article 1er : La requête de M. C... est rejetée.
Article 2 : M. C... versera la somme de 1 000 euros à la commune de Sablet et la somme de 1 000 euros à M. B... au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. D... C..., à la commune de Sablet et à M. A... B....
Délibéré après l'audience du 20 avril 2023, à laquelle siégeaient :
M. Chabert, président,
M. Haïli, président assesseur,
M. Jazeron, premier conseiller,
Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 mai 2023.
Le président-assesseur,
X. Haïli
Le président,
D. Chabert
La greffière,
C. Lanoux
La République mande et ordonne à la préfète de Vaucluse en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
N° 22TL21754 2
