Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière Antoine et la société civile immobilière Elodie ont demandé au tribunal administratif de Nîmes l'annulation de l'arrêté du 7 mai 2021 par lequel le maire de Bezouce leur a refusé un permis de construire pour la réalisation de quatre maisons individuelles sur un terrain situé chemin de Saint-Bonnet.
Par un jugement n° 2102191 rendu le 26 septembre 2023, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté leur demande et a mis à leur charge une somme de 1 200 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 22 novembre 2023 et le 23 avril 2024, la société civile immobilière Antoine et la société civile immobilière Elodie, représentées par Me Rouault, demandent à la cour, dans le dernier état de leurs écritures :
1°) d'annuler le jugement du 26 septembre 2023 ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire de Bezouce du 7 mai 2021 ;
3°) d'enjoindre au maire de Bezouce de leur délivrer le permis de construire dans le délai de deux mois suivant la notification de l'arrêt à intervenir ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Bezouce une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- les premiers juges ont commis une erreur de droit et une erreur de qualification juridique en estimant que le projet méconnaissait l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme dès lors que cet article n'est pas opposable à un permis de construire valant division ;
- les premiers juges ont censuré à juste titre les motifs de refus illégaux tirés de ce que le projet méconnaissait l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ainsi que les articles R. 111-8 et R. 111-2 du même code s'agissant de la gestion des eaux de ruissellement.
Par un mémoire en défense, enregistré le 27 mars 2024, la commune de Bezouce, représentée par Me Mahistre, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des sociétés civiles immobilières Antoine et Elodie une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- à titre principal, c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que le maire avait pu s'écarter de l'avis conforme tacite rendu par le préfet du Gard et qu'ils ont retenu que le projet méconnaissait l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme ;
- à titre subsidiaire, c'est à tort que les premiers juges ont censuré les autres motifs de refus opposés par le maire dans l'arrêté en litige, tenant à ce que l'opération méconnaissait les articles L. 111-3, R 111-8 et R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- à titre infiniment subsidiaire, à supposer même que l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme ne soit pas opposable au projet, le maire aurait pu refuser le permis de construire en se fondant sur la méconnaissance de l'article R. 111-17 de ce code.
Par une ordonnance en date du 23 avril 2024, la clôture de l'instruction a été fixée au 24 mai suivant.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Jazeron, premier conseiller,
- les conclusions de M. Diard, rapporteur public,
- les observations de Me Rouault, représentant les sociétés appelantes,
- et les observations de Me Mahistre, représentant, la commune intimée.
Considérant ce qui suit :
1. Les sociétés civiles immobilières Antoine et Elodie ont présenté une demande de permis de construire, le 15 novembre 2018, pour la réalisation de quatre maisons individuelles avec garages accolés, sur un terrain de 1 793 m2 constitué des parcelles cadastrées section AD nos 154 et 155, situé chemin de Saint-Bonnet, sur le territoire de la commune de Bezouce (Gard). La demande de permis de construire a été complétée le 19 décembre 2018 en réponse à une sollicitation du service instructeur. Par un arrêté du 12 mars 2019, le maire de Bezouce a prononcé un sursis à statuer sur cette demande de permis pendant une durée de deux ans. Les sociétés pétitionnaires ont confirmé leur demande de permis le 11 mars 2021. Par un arrêté du 7 mai 2021, le maire leur a refusé le permis de construire sollicité. Par la présente requête, les sociétés civiles immobilières Antoine et Elodie font appel du jugement du 26 septembre 2023 par lequel le tribunal administratif de Nîmes a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 7 mai 2021 et a mis à leur charge le versement d'une somme de 1 200 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Sur le bien-fondé du jugement :
2. Il ressort des termes de l'arrêté en litige que, pour opposer un refus à la demande de permis de construire présentée par les sociétés requérantes, le maire de Bezouce a considéré que le projet de construction envisagé par ces dernières méconnaissait les dispositions des articles L. 111-3, R. 111-8, R. 111-2 et R. 111-15 du code de l'urbanisme. Il ressort par ailleurs des termes du jugement attaqué que le tribunal administratif de Nîmes a censuré les motifs de refus invoqués au titre de la méconnaissance des articles L. 111-3, R. 111-8 et R. 111-2 du code de l'urbanisme avant de retenir que le motif de refus fondé sur l'article R. 111-15 de ce code était légal et qu'il était de nature à justifier, à lui seul, le refus du permis de construire.
En ce qui concerne le motif de refus validé par les premiers juges :
3. Selon l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme, applicable sur le territoire de la commune de Bezouce à la date de l'arrêté en litige : " Une distance d'au moins trois mètres peut être imposée entre deux bâtiments non contigus situés sur un terrain appartenant au même propriétaire. ". En outre, aux termes de l'article R. 431-24 du même code : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs (... ). ".
4. Il ressort des pièces du dossier que, si les sociétés requérantes ont omis de cocher la case correspondant au permis de construire valant division sur le formulaire de demande de permis, l'indication selon laquelle la demande portait sur un tel permis figurait sur la page de garde du dossier remis au service instructeur ainsi que sur le plan de situation. Le formulaire précisait en outre que le projet déposé prévoyait la création de quatre lots et le plan de masse identifiait les limites et la superficie de chacun de ces quatre lots. Les sociétés requérantes ont par ailleurs complété leur dossier de demande de permis le 19 décembre 2018 en produisant les pièces spécifiquement exigées par l'article R. 431-24 précité du code de l'urbanisme pour un permis de construire valant division, à savoir le plan de division et les statuts de l'association syndicale des acquéreurs. Le plan de division montre, comme le plan de masse, que les quatre lots incluent une partie de terrain et pas seulement les constructions projetées et les statuts de l'association syndicale se réfèrent aux " propriétaires des lots divis de l'opération ". Eu égard à l'ensemble de ces indications et alors même que le plan de division portait la mention " tirage provisoire ", le service instructeur disposait des informations suffisantes pour comprendre que les sociétés pétitionnaires prévoyaient de procéder à une division du terrain en propriété avant l'achèvement des travaux et que les lots projetés n'avaient donc pas vocation à appartenir au même propriétaire. La circonstance que le formulaire de demande de permis de construire mentionnait que les maisons seraient destinées à la location est sans incidence à cet égard dès lors que ce mode d'utilisation n'exclut pas par lui-même la division préalable du terrain. Par suite, le maire de Bezouce ne pouvait pas légalement opposer le non-respect de la distance minimale prévue par l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme, laquelle ne s'applique qu'entre les bâtiments appartenant à un même propriétaire. Il en résulte que c'est à tort que les premiers juges ont estimé que ce motif était de nature à justifier le refus du permis de construire.
En ce qui concerne les autres motifs de refus opposés par le maire :
5. L'article L. 111-3 du code de l'urbanisme mentionne que : " En l'absence de plan local d'urbanisme, de tout document d'urbanisme en tenant lieu ou de carte communale, les constructions ne peuvent être autorisées que dans les parties urbanisées de la commune. ". Il résulte de ces dispositions que sont en principe interdites, dans les communes concernées, les constructions implantées en dehors des parties du territoire communal comportant déjà un nombre et une densité significatifs de constructions. Hors le cas où elles relèvent des exceptions limitativement prévues par l'article L. 111-4 du même code, les constructions ne peuvent être autorisées dès lors que leur réalisation a pour effet d'étendre la partie actuellement urbanisée de la commune. Pour apprécier si un projet a pour effet d'étendre la partie urbanisée, il est tenu compte de sa proximité avec les constructions existantes situées dans les parties urbanisées de la commune, ainsi que du nombre et de la densité des constructions prévues par le projet.
6. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet en litige se situe en bordure de la principale partie urbanisée de la commune de Bezouce. S'il s'ouvre sur une vaste zone agricole dépourvue de toute construction sur son côté est, le terrain en cause jouxte des parcelles bâties sur ses trois autres côtés et se trouve desservi par la voirie et les réseaux du lotissement limitrophe nommé " Le Clos des Oliviers ". Le projet envisagé par les sociétés requérantes porte sur quatre maisons individuelles de type T3 ou T4 sur une unité foncière de 1 793 m2 et reste ainsi d'une ampleur modeste par rapport à l'importance de la partie urbanisée à laquelle il vient s'accoler. Il ne peut donc être regardé comme ayant pour effet d'étendre les parties urbanisées de la commune de Bezouce. Dans ces conditions et alors même que le plan local d'urbanisme approuvé postérieurement par le conseil municipal aurait classé le terrain en zone agricole, le projet ne méconnaît pas les dispositions de l'article L. 111-3 précité du code de l'urbanisme et le maire n'a dès lors pas pu légalement s'écarter de l'avis conforme favorable implicitement émis par le préfet du Gard saisi au titre de l'article L. 422-5 du même code.
7. L'article R. 111-8 du code de l'urbanisme dispose que : " L'alimentation en eau potable et l'assainissement des eaux domestiques usées, la collecte et l'écoulement des eaux pluviales et de ruissellement ainsi que l'évacuation, l'épuration et le rejet des eaux résiduaires industrielles doivent être assurés dans des conditions conformes aux règlements en vigueur. ".
8. S'il est vrai que le projet litigieux a fait l'objet d'un avis défavorable de la part du service des eaux pluviales de Nîmes Métropole le 19 décembre 2018, il ressort des mentions mêmes de l'avis ainsi rendu que ledit service s'est borné à réclamer la production d'une notice hydraulique précisant le mode de calcul de la surface imperméabilisée et le volume du bassin de rétention prévu, ainsi que d'un plan de masse et d'un plan de coupe de ce même bassin, sans relever une contrariété du projet avec un règlement en vigueur portant sur la gestion des eaux pluviales. Il ressort au demeurant des pièces du dossier que le plan de masse produit par les sociétés pétitionnaires à l'appui de leur demande de permis représentait le bassin de rétention préexistant utilisé pour l'évacuation des eaux pluviales du lotissement voisin et mentionnait que la capacité de cet ouvrage serait augmentée de 43 m3 pour répondre au ratio de 100 litres par mètre carré imperméabilisé préconisé par le service compétent. Par suite et alors qu'aucun texte n'imposait la réalisation d'un bassin de rétention propre à l'opération, le projet ne méconnaît pas l'article R. 111-8 du code de l'urbanisme s'agissant de la collecte et de l'écoulement des eaux pluviales et le maire n'a dès lors pas pu légalement refuser le permis pour un tel motif.
9. L'article R. 111-2 du code de l'urbanisme prévoit que : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. ". Il appartient à l'autorité d'urbanisme compétente et au juge de l'excès de pouvoir, pour apprécier si les risques d'atteintes à la salubrité ou à la sécurité publique justifient un refus de permis sur le fondement de ces dispositions, de tenir compte tant de la probabilité de réalisation de ces risques que de la gravité de leurs conséquences, s'ils se réalisent. Le permis de construire ne peut être refusé que si l'autorité compétente estime, sous le contrôle du juge, qu'il n'est pas légalement possible d'accorder le permis en l'assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modifications substantielles nécessitant une nouvelle demande, permettraient d'assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et règlementaires applicables.
10. Il ressort des pièces du dossier et il n'est d'ailleurs pas contesté par la commune de Bezouce que le terrain d'assiette du projet n'est ni situé en zone inondable au titre du plan de prévention des risques d'inondation applicable sur son territoire, ni identifié comme exposé au risque de ruissellement sur la " carte des contraintes " établie dans le cadre de l'élaboration du plan local d'urbanisme communal. Si la commune intimée relève que l'un des deux bassins de rétention prévus par le permis de construire ayant autorisé le lotissement limitrophe en 2005 n'a pas été aménagé, il n'est ni établi ni même allégué que la non-réalisation de cet ouvrage aurait provoqué une inondation dans le secteur concerné. La commune ne démontre pas davantage que l'augmentation de 43 m3 du volume du bassin existant, prévue par les sociétés requérantes dans le cadre du projet, serait insuffisante pour compenser l'imperméabilisation des sols résultant de l'opération et le maire pouvait, le cas échéant, assortir le permis de prescriptions spéciales sur ce point en cas de nécessité avérée. En conséquence, le projet de construction en litige n'apparaît pas susceptible de porter atteinte à la sécurité publique au titre des risques d'inondation et de ruissellement et le maire de Bezouce a ainsi fait une inexacte application des dispositions de l'article R. 111-2 précité du code de l'urbanisme en refusant le permis sur ce fondement.
En ce qui concerne la substitution de motif sollicitée par la commune :
11. L'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est légalement justifiée par un motif de droit ou de fait autre que celui initialement indiqué, mais également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge, après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative, il peut procéder à la substitution demandée, sous réserve qu'elle n'ait pas pour effet de priver l'intéressé d'une garantie procédurale liée au motif substitué.
12. La commune de Bezouce fait valoir en appel que le refus de permis de construire litigieux pouvait trouver son fondement dans les dispositions de l'article R. 111-17 du code de l'urbanisme aux termes desquelles : " A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. ".
13. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan de masse et du plan de division produits à l'appui de la demande de permis de construire, que les maisons implantées sur les lots nos 3 et 4 sont distantes de moins de trois mètres de la limite ayant vocation à séparer ces deux lots une fois réalisée la division projetée. Par conséquent, la commune de Bezouce est fondée à soutenir que le projet en litige méconnaît sur ce point la règle de distance minimale imposée par l'article R. 111-17 précité du code de l'urbanisme. Il résulte par ailleurs de l'instruction que le maire aurait pris la même décision de refus sur la demande de permis de construire s'il s'était initialement fondé sur ce motif, lequel suffisait à justifier légalement ledit refus. Par suite, il y a lieu de faire droit à la demande de substitution de motif présentée par la commune intimée, laquelle n'a pour effet de priver les sociétés pétitionnaires d'aucune garantie procédurale.
14. Il résulte de l'ensemble de ce qui précède que les sociétés requérantes ne sont pas fondées à se plaindre de ce que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du maire de Bezouce du 7 mai 2021.
Sur les frais liés au litige :
15. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Bezouce, laquelle n'a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, une somme quelconque à verser aux sociétés appelantes au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la commune à ce même titre.
D E C I D E :
Article 1er : La requête des sociétés civiles immobilières Antoine et Elodie est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune de Bezouce sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Antoine, à la société civile immobilière Elodie et à la commune de Bezouce.
Délibéré après l'audience du 17 octobre 2024, à laquelle siégeaient :
M. Chabert, président,
M. Jazeron, premier conseiller,
Mme Lasserre, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2024.
Le rapporteur,
F. JazeronLe président,
D. Chabert
La greffière,
N. Baali
La République mande et ordonne au préfet du Gard, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
2
N° 23TL02733
