Vu la requête, enregistrée le 27 février 2009 au greffe de la Cour administrative d'appel de Versailles, présentée pour la SNC SEPI et CIE, dont le siège social est 63, boulevard du Maréchal Joffre à Bourg-la-Reine (92340), par Me Lancrey-Javal ; la SNC SEPI et CIE demande à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 0504232 en date du 18 décembre 2008 par lequel le Tribunal administratif de Versailles a rejeté partiellement sa demande tendant à la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été assignés au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 1999 ;
2°) de prononcer la décharge des impositions en litige ;
3°) de mettre à la charge de l'Etat le versement d'une somme de 4 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que la minoration de la valeur retenue pour la cession à M. B du lot n° 10, constatée par l'administration fiscale, n'est pas justifiée compte tenu des trois termes de comparaison proposés ; qu'il en est de même pour le prix de cession du lot n° 86 à Mme A ; que les termes de comparaison qu'elle a proposés présentaient en revanche des caractéristiques comparables à ceux des lots en cause ; qu'en outre, il était nécessaire de commercialiser rapidement les lots restant en vente en fin de période de commercialisation, lesquels induisent des frais importants ainsi que la mobilisation du personnel ;
.............................................................................................................................................
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 mai 2010 :
- le rapport de Mme Riou, premier conseiller,
- et les conclusions de M. Brunelli, rapporteur public ;
Considérant que la SNC SEPI et CIE, qui avait pour objet la construction d'un programme immobilier sis 125/129 rue de Malabry au Plessis Robinson, comprenant 37 logements collectifs et 45 places de stationnement, en vue de leur vente, a cédé, respectivement les 26 février 1999 et 15 avril 1999, le lot n° 86 à Mme A-C et le lot n° 10 à M. B ; qu'à la suite d'une vérification de comptabilité, l'administration, estimant que la vente de ces deux lots avait été conclue à un prix inférieur à leur valeur vénale, a procédé à la réévaluation de ceux-ci ; que, par le jugement attaqué du 18 décembre 2008, le Tribunal administratif de Versailles a rejeté la demande présentée par la société requérante tendant à la décharge des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été réclamés du fait de cette réévaluation ;
Considérant qu'aux termes de l'article 266 du code général des impôts : (...) 2. En ce qui concerne les opérations entrant dans le champ d'application du 7° de l'article 257, la taxe sur la valeur ajoutée est assise : (...) b. Pour les mutations à titre onéreux (...) sur : (...) la valeur vénale réelle des biens, établie dans les conditions prévues à l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, si cette valeur vénale est supérieure au prix (...) ; qu'aux termes de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales : En ce qui concerne (...) la taxe sur la valeur ajoutée (...) l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation du bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ; qu'en application de ces dispositions, lorsque l'administration des impôts entend substituer à la valeur déclarée dans un acte de mutation, la valeur réelle du bien en cause, il lui appartient, dès la notification du redressement, de justifier l'évaluation par elle retenue au moyen d'éléments de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires ; que le contribuable n'a pas à prouver le caractère excessif des évaluations du service mais il lui incombe, lorsqu'il a estimé opportun de produire d'autres éléments de comparaison de nature à infirmer l'évaluation faite par l'administration, d'en justifier concrètement la pertinence ;
Sur le lot n° 10 cédé à M. B :
Considérant que le lot n° 10, correspond à un appartement de cinq pièces en duplex de 130 m² habitables, situé au 1er et 2ème étage et comprenant trois chambres, un balcon et une terrasse ainsi que deux parkings doubles, qui a été cédé à M. B le 15 avril 1999 pour un prix de 2 032 000 F TTC (309 776,40 euros), soit 12 238 F (1 865,67 euros) le m² pondéré, déduction faite des parkings ; que la valeur vénale de ce bien a été fixée par l'administration à 14 803 F (2 256,70 euros) le m2 pondéré, après deux abattements respectivement de 4 % pour les frais de commercialisation non facturés et de 2 % pour tenir compte du fait que M. B avait acheté trois appartements, à partir d'une étude comparative des cessions à titre onéreux de biens intrinsèquement similaires au bien vendu, effectuées dans le même programme immobilier ; que cette étude a révélé une minoration du prix de vente de ce bien d'environ 17 % par rapport au prix au mètre carré de trois autres transactions effectuées respectivement en février, mars et juin 1998, variant entre 15 183 F le m2 pondéré (2 314,63 euros) pour le plus faible et 16 432 F (2 505,04 euros) pour le plus élevé ; que si la société requérante fait valoir que ces trois appartements pris pour termes de comparaison sont d'une catégorie supérieure à celle du lot n° 10 dès lors que le premier appartement se situe dans un bâtiment avec ascenseur, dont n'est pas doté le bâtiment où se trouve lot n° 10, que le deuxième appartement comprend un jardin d'hiver et que le troisième appartement comprend un patio dont l'aménagement augmenterait sa superficie, ces éléments ne sont pas suffisants pour infirmer les résultats de cette étude comparative et, par suite, de la valeur vénale telle que fixée par le service ; qu'elle ne peut non plus utilement soutenir que le lot n° 10 figurait parmi les invendus du programme immobilier, sa vente ayant eu lieu le 15 avril 1999, alors qu'il résulte de l'instruction que, si la commercialisation de ce programme avait effectivement commencé en novembre 1996, l'ensemble des ventes de logements ont été conclues entre les mois de janvier 1998 et juillet 1999 et que les difficultés de commercialisation alléguées ne sont pas établies ; que la vente du lot n° 10 ne saurait, dès lors, être regardée comme une queue de programme ; qu'en outre, il n'est pas contesté que M. D avait une relation d'intérêt avec la SNC SEPI et CIE dont il était l'associé, ainsi d'ailleurs qu'avec la SNC Franco suisse bâtiment, dont il était également associé, celle-ci étant elle-même associée de la société requérante et chargée de la commercialisation du programme immobilier dont s'agit ; que, par suite, c'est à bon droit que l'administration fiscale, qui apporte la preuve qui lui incombe d'une minoration significative de prix, a retenu la valeur vénale susmentionnée du lot n° 10 comme base de la taxe sur la valeur ajoutée et correspondant à une minoration de prix de 385 517 F TTC (58 771,69 euros), et assigné à l'intéressée les rappels de taxe sur la valeur ajoutée calculée sur ce montant, soit 63 213 F (9 636,76 euros) ;
Sur le lot n° 86 cédé à Mme A-C :
Considérant que le lot n° 86, correspondant à un studio de 34 m² habitables situé au deuxième étage et comprenant une terrasse et un parking simple a été vendu le 26 février 1999 à Mme A-C pour un prix de 640 000 F TTC (97 567,37 euros), soit 15 867 F (2 418,91 euros) le mètre carré pondéré ; que la valeur vénale de ce bien a été fixée par l'administration à la somme de 18 764 (2 860,55 euros) le mètre carré pondéré, après l'application d'un abattement de 4 % en l'absence de frais de commercialisation, et correspondant à la moyenne de trois cessions intervenues respectivement le 17 juillet 1998, le 29 décembre 1998 et le 29 janvier 1999, pour des prix au mètre carré pondéré de 19 903 F (3 034,19 euros), 19 273 F (2 938,17 euros) et 19 463 F (2 927,12 euros), aboutissant ainsi, selon l'administration, à une minoration du prix de vente de 104 505 F TTC (15 931,68 euros) soit environ 16 % ; que, toutefois, la société requérante fait valoir, à juste titre, par des allégations corroborées par les plans de la résidence produits au dossier, que les termes de comparaison proposés par l'administration ne sont pas comparables au lot n° 86 et justifient un prix de cession supérieur dès lors qu'ils se situent dans le bâtiment A de la résidence, qui a une vue dégagée sur le parc alors que le lot n° 86 se trouve dans le bâtiment B, au dessus du garage, qui ouvre sur la rue, très passante ; qu'en l'absence de tout autre terme de comparaison pertinent proposé par le service, la SNC SEPI et CIE est, dès lors, fondée à demander la décharge de la taxe sur la valeur ajoutée afférente à la minoration du prix de vente de ce lot retenue par l'administration fiscale ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SNC SEPI et CIE est seulement fondée à demander la réformation du jugement qu'elle attaque en tant qu'il concerne les rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été assignés au titre de la vente du lot n° 86 à Mme A-C ;
Sur l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat le versement à la SNC SEPI et CIE d'une somme de 2 000 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens ;
DECIDE
Article 1er : La SNC SEPIE et CIE est déchargée des rappels de taxe sur la valeur ajoutée qui lui ont été assignés, en tant qu'ils portent sur le lot n° 86 vendu à Mme A-C.
Article 2 : Le jugement du Tribunal administratif de Versailles n° 0504232 en date du 18 décembre 2008 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : L'Etat versera à la SNC SEPIE et CIE une somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête de la SNC SEPI et CIE est rejeté.
''
''
''
''
N° 09VE00698 2
