Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 2 juin 2008), que Mme X..., M. Y..., Mme Z... et les consorts A..., copropriétaires opposants aux décisions de l'assemblée générale du 13 janvier 2004 renouvelant le mandat du syndic et décidant d'acquérir un local privatif, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Horizon 80 à Orléans en annulation de cette assemblée générale et étendu leur demande aux assemblées des 2 décembre 2004 et 28 novembre 2005, faute pour celles-ci d'avoir été convoquées par un syndic régulièrement désigné ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. Y..., Mme Z... et les consorts A... font grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de leurs demandes en nullité, alors, selon le moyen :
1° / qu'un copropriétaire indivis qui exerce le droit de vote attaché au lot indivis est réputé être titulaire d'un mandat tacite de représentation ; qu'en considérant dès lors que Mme B... n'avait pas reçu plus de trois mandats après avoir relevé, d'une part qu'elle avait exercé le droit de vote attaché au lot dont elle est copropriétaire indivise avec M. C..., et d'autre part, qu'elle avait reçu trois délégations de vote de la part de M. D..., de la Société générale et de Mme E..., la cour d'appel a violé les articles 22 et 23 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° / qu'un copropriétaire indivis ne peut recevoir personnellement trois mandats qu'à la double condition, d'une part, que le total de ses voix et de celles de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat et, d'autre part, de ne pas détenir un mandat tacite de représentation de l'indivision ; qu'en retenant dès lors que Mme B..., qui avait exercé au nom de l'indivision le droit de vote attaché au lot indivis, n'avait pas enfreint la prohibition du cumul de plus de trois mandats énoncée par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sans avoir recherché, si le total de ses voix ajoutées à celles de ses mandants n'excédait pas 5 % des voix du syndicat, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° / qu'en présence d'un couple indivisaire c'est le total des pouvoirs qu'il détient qui doit être pris en considération au regard des limites fixés à 5 % des voix du syndicat ; qu'en l'espèce, le total des voix détenues par Mme B... et M. C..., coindivisaires, dépassant manifestement les 5 % des voix du syndicat, la cour d'appel a violé l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en infirmant le jugement entrepris et en décidant que l'assemblée générale du 13 janvier 2004 était régulière ;
Mais attendu qu'ayant relevé que Mme B..., seule, avait exercé, au nom de l'indivision, le droit de vote attaché au lot indivis, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit qu'aucun indivisaire n'avait excédé la limite de trois mandats fixée par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et que le nombre de tantièmes représentés par chacun d'eux était indifférent ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen :
Attendu que M. Y..., Mme Z... et les consorts A... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande d'annulation de la décision n° 10 de l'assemblée générale du 13 janvier 2004, alors, selon le moyen :
1° / que la censure à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a débouté les consorts Y... et autres de leur demande d'annulation de la délibération n° 10 de l'assemblée générale du 13 janvier 2004 ;
2° / que l'arrêt qui refuse d'annuler cette délibération, tout en constatant que les voix de deux copropriétaires, en l'occurrence MM. F... et G..., ont été comptabilisées bien qu'ils aient quitté l'assemblée générale, a ainsi violé l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le fait que leur vote aurait été sans incidence sur la majorité requise n'étant pas de nature à conférer à la décision attaquée un fondement légal ;
3° / que l'objet du syndicat de copropriétaires étant légalement limité à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes, la cour d'appel ne pouvait tenir pour valable la résolution n° 10 par laquelle l'assemblée générale a décidé de l'acquisition du lot de l'un des copropriétaires dans le but de le donner en location, ce qui manifestement constitue une opération contraire à la mission du syndicat ; que dès lors, l'arrêt qui considère que la résolution d'acquisition avait été valablement adoptée, les copropriétaires ayant été complètement et suffisamment informés des avantages qui en résulteraient pour la copropriété, sans spécifier quels étaient ces avantages, ce qui ne permet pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle et de vérifier que l'objet de l'acquisition n'était pas contraire aux intérêts des copropriétaires, qu'ainsi l'arrêt manque de base légale au regard de l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Mais attendu, d'une part, que le premier moyen est rejeté et que M. Y..., Mme Z... et les consorts A... n'ayant pas soutenu devant les juges au fond que l'acquisition d'un local pour le donner à bail constituait manifestement une opération contraire à la mission du syndicat, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que, dès lors que le départ de MM. F... et G... n'avait pas été signalé au moment où il était intervenu, ces derniers avaient pu, sans irrégularité, être comptabilisés au nombre des copropriétaires présents et qu'au surplus, et en tout état de cause, l'absence de comptabilisation des votes de MM. F... et G... aurait été sans conséquence sur le résultat du scrutin, la cour d'appel a pu en déduire que la " résolution " aurait de toute façon été adoptée ;
D'où il suit que le moyen, pour partie sans objet et irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
Sur le troisième moyen :
Attendu que M. Y..., Mme Z... et les consorts A... font grief à l'arrêt de rejeter l'ensemble de leurs demande d'annulation des assemblées générales des copropriétaires des 2 décembre 2004 et 28 novembre 2005, alors, selon le moyen :
1° / que la censure à intervenir sur le premier moyen de cassation formulé entraînera, par voie de conséquence, de l'annulation de l'assemblée générale du 13 janvier 2004, celle des assemblées générales subséquentes des 2 décembre 2004 et 28 novembre 2005 convoquées par un syndic dépourvu d'investiture ;
2° / que la cour d'appel ne pouvait tenir pour valable le renouvellement du contrat de la société Logis gestion centre en qualité de syndic, et considérer qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la désignation du cabinet Pargest, candidat à cette fonction ; résolution qui serait devenue sans objet, sans répondre aux conclusions des consorts Y... et autres faisant expressément valoir que par application des dispositions de l'article 12 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, un principe d'égalité de traitement entre les différents candidats devait être respecté, ce qui impliquait que les candidatures soient mises en concurrence, ce qui n'avait pas été respecté, qu'ainsi l'arrêt viole les article 10, 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 19-2, 28 du décret du 17 mars 1967 et 12 du décret du 27 mai 2004, ensemble 455 du code de procédure civile ;
Mais attendu que le premier moyen est rejeté et qu'ayant retenu que le renouvellement du contrat de la société Logis gestion centre avait été adopté à la majorité de 6 461 tantièmes par l'assemblée générale du 2 décembre 2004 alors que l'ordre du jour prévoyait à la suite un ordre du jour complémentaire proposant la désignation du cabinet Pargest et relevé qu'aucun grief spécifique n'était formulé contre les opérations effectuées lors de l'assemblée générale du 28 novembre 2005, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur cette seconde résolution, devenue sans objet par suite de l'adoption, en connaissance de cause de la première ;
D'où il suit que le moyen, pour partie sans objet, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne, ensemble, M. Y..., Mme Z... et les consorts A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement M. Y..., Mme Z... et les consorts A... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Horizon 80 à Orléans la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. Y..., Mme Z... et des consorts A... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juillet deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt :
Moyen produit par Me Rouvière, avocat aux Conseils pour M. Y..., Mme Z... et les consorts A...,
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Michel Y..., Madame Micheline Z... et les consorts A... de l'ensemble de leurs demandes tendant à l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence « Horizon 80 » du 13 janvier 2004 et à l'annulation consécutive des assemblées générales en date du 2 décembre 2004 et du 28 novembre 2005
AUX MOTIFS QUE Sur l'assemblée générale du 13 janvier 2004 : Sur le cumul des mandats : qu'en vertu des dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction issue de la loi du 31 décembre 1985, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat, mais que chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total de ses propres voix et de celles de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat ; que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, le mandataire peut ainsi recevoir trois délégations de vote en sus des voix dont il dispose à titre personnel ; que, dans le cas de copropriétaires indivis, chacun d'eux peut recevoir personnellement trois délégations de vote ; qu'il résulte, en l'espèce, de l'examen de la feuille de présence que les époux B... / C..., propriétaires indivis d'un lot représentant 135 tantièmes au sein de la copropriété, ont reçu chacun trois délégations de vote :- monsieur B... de la part de mademoiselle I... (109 tantièmes), monsieur J... (114) et monsieur K... (108)- madame B... de la part de monsieur D... (132), la SOCIETE GENERALE (182) et madame E... (116) étant observé que madame B..., seule, a exercé, au nom de l'indivision, le droit de vote attaché au lot indivis ; qu'aucun des indivisaires n'ayant excédé la limite de trois mandats fixée par l'article 22 précité, le nombre de tantièmes représentés par chacun d'eux est indifférent, de sorte que le vote intervenu est à cet égard parfaitement régulier ; que le jugement sera donc infirmé de ce chef ; Sur le mode de scrutin : que les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) ; qu'en l'occurrence, il résulte des mentions du procès-verbal que la candidature aux fonctions de président de séance de monsieur Y... a recueilli 5. 805 / 8. 702 tantièmes, tandis que celle de madame B... a recueilli 6. 144 / 8223 tantièmes ; qu'en vertu du principe majoritaire ci-dessus rappelé, madame B... a été régulièrement déclarée élue ; que le mode opératoire utilisé (votes successifs) est conforme aux dispositions précitées de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et est exempt de toute critique ; Sur les mandats détenus par monsieur A... : qu'il résulte des propres écritures des intimés que monsieur A... a demandé, pendant le décompte des suffrages, que soient pris en compte trois votes contre la candidature de madame B..., qu'il déclarait tenir des pouvoirs à lui confiés par madame X..., monsieur L... et la SCI MAGNON ; que, dès lors que le scrutin était clos, peu important que le résultat des votes n'ait pas encore été proclamé, c'est à bon droit que la prise en compte de ces suffrages a été refusée ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'assemblée générale du 13 janvier 2004 ;
1° / ALORS QU'UN copropriétaire indivis qui exerce le droit de vote attaché au lot indivis est réputé être titulaire d'un mandat tacite de représentation ; qu'en considérant dès lors que Madame B... n'avait pas reçu plus de trois mandats après avoir relevé, d'une part qu'elle avait exercé le droit de vote attaché au lot dont elle est copropriétaire indivise avec Monsieur C..., et d'autre part qu'elle avait reçu trois délégations de vote de la part de Monsieur D..., de la SOCIETE GENERALE et de Madame E..., la Cour d'appel a violé les articles 22 et 23 de la loi du 10 juillet 1965 ;
2° / ALORS QU'UN copropriétaire indivis ne peut recevoir personnellement trois mandats qu'à la double condition, d'une part que le total de ses voix et de celle de ses mandants n'excède pas 5 % des voix du syndicat et d'autre part de ne pas détenir un mandat tacite de représentation de l'indivision ; qu'en retenant dès lors que Madame B..., qui avait exercé au nom de l'indivision le droit de vote attaché au lot indivis, n'avait pas enfreint la prohibition du cumul de plus de trois mandats énoncée par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sans avoir recherché, si le total de ses voix ajoutées à celle de ses mandants n'excédaient pas 5 % des voix du syndicat, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° / ALORS ENFIN QU'EN présence d'un couple indivisaire c'est le total des pouvoirs qu'il détient qui doit être pris en considération au regard des limites fixées à 5 % des voix du syndicat ; qu'en l'espèce, le total des voix détenues par Madame B... et Monsieur C..., coindivisaires, dépassant manifestement les 5 % des voix du syndicat, la cour d'appel a violé l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 en infirmant le jugement entrepris et en décidant que l'assemblée générale du 13 janvier 2004 était régulière.
DEUXIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Y..., Madame Z... et les consorts A... de leur demande tendant à l'annulation de la délibération n° 10 prise par l'assemblée générale du 13 janvier 2004, par laquelle le syndicat des copropriétaires a acquis les lots appartenant à l'un des copropriétaires, a savoir La Société Générale
AUX MOTIFS QUE Sur l'adoption de la résolution n° 10 relative à l'acquisition par le syndicat des lots de la SOCIETE GENERALE : que, si le départ de messieurs F... et G... en cours d'assemblée générale n'est pas contesté, dès lors que les intéressés l'ont expressément reconnu dans leurs courriers, postérieures à l'assemblée générale, aux termes desquels ils indiquaient être partis avant le vote, mais être d'accord sur l'adoption de la résolution n° 10 ; que toutefois, dès lors que le départ des intéressés n'a pas été signalé au moment où il est intervenu, ces derniers ont pu, sans irrégularité, être comptabilisés au nombre des copropriétaires présents, étant observé que l'article 17 du décret du 17 mars 1967 n'exige pas que soit recensé le nombre des voix « pour », celui-ci pouvant se calculer par différence entre le nombre total des voix de l'assemblée et le nombre de voix des copropriétaires qui ont voté contre ou se sont abstenus ; qu'au surplus, et en tout état de cause, l'absence de comptabilisation des votes de messieurs F... (128) et G... (108) aurait été sans conséquence sur le résultat du scrutin, puisque, même avec une majorité de 52 / 81 copropriétaires et de 6. 599 / 10. 000 tantièmes, au lieu de celle de 54 / 81 et de 6. 835 / 10. 000 retenue, la résolution litigieuse aurait de toutes façons été adoptée ; qu'ensuite, les intimés prétendent à tort que le projet de résolution ne comporterait pas les conditions essentielles de l'opération, alors que les pièces produites démontrent que le projet soumis aux copropriétaires mentionnait précisément :- l'objet de l'acquisition : lots 1, 166, 167 et 168 appartenant à la SOCIETE GENERALE ;- le prix d'acquisition 68. 600, soit un budget maximum compte-tenu des frais d'acte de 76. 500 ;- le mode de financement de l'acquisition, en particulier les dates successives d'appels de fonds ;- le mode de répartition entre les copropriétaires ;- l'utilisation envisagée du local ;- le recours envisagé à un emprunt collectif ; que le procès-verbal d'assemblée générale établit que le vote de la résolution a été précédé des interventions de monsieur M..., opposant au projet, qui a pu exposer les arguments contre, de monsieur H... qui a fait valoir les arguments en faveur de l'acquisition et de celle du syndic, qui, usant sur certains aspects de la question de son devoir de conseil, a attiré l'attention des copropriétaires sur les conséquences juridiques de leurs éventuelles décisions ; qu'il doit encore être relevé que l'assemblée générale avait été précédé d'une note du conseil syndicat en date du 23 octobre 2003 adressé aux copropriétaires, exposante de manière très complète les motifs de l'acquisition envisagée et les avantages qui en résulteraient pour la copropriété ; qu'il résulte de ce qui précède que les copropriétaires ont été complètement et suffisamment informés des enjeux et des conditions exactes de l'acquisition envisagée, de sorte qu'ils ont été mis en mesure de se prononcer en pleine connaissance de cause sur le projet de résolution dont s'agit ; que celle-ci a été valablement adoptée par l'assemblée générale et n'encourt pas la nullité ; qu'en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de l'assemblée générale du 13 janvier 2004 ;
1° / ALORS QUE la censure à intervenir sur le premier moyen de cassation entraînera par voie de conséquence la cassation de l'arrêt attaqué en ce qu'il a débouté les consorts Y... et autres de leur demande d'annulation de la délibération n° 10 de l'assemblée générale du 13 janvier 2004 ;
2° / ALORS QUE l'arrêt qui refuse d'annuler cette délibération, tout en constatant que les voix de deux copropriétaires, en l'occurrence Messieurs F... et G..., ont été comptabilisées bien qu'ils aient quitté l'assemblée générale a ainsi violé l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965, le fait que leur votre aurait été sans incidence sur la majorité requise n'étant pas de nature à conférer à la décision attaqué un fondement légal ;
3° / ALORS QUE l'objet du syndicat de copropriétaires étant légalement limité à la conservation de l'immeuble et à l'administration des parties communes, la Cour d'appel ne pouvait tenir pour valable la résolution n° 10 par laquelle l'assemblée générale a décidé de l'acquisition du lot de l'un des copropriétaires dans le but de le donner en location, ce qui manifestement constitue une opération contraire à la mission du syndicat ; que dès lors, l'arrêt qui considère que la résolution d'acquisition avait été valablement adoptée, les copropriétaires ayant été complètement et suffisamment informés des avantages qui en résulteraient pour la copropriété, sans spécifier quels étaient ces avantages, ce qui ne permet pas à la Cour de cassation d'exercer son contrôle et de vérifier que l'objet de l'acquisition n'était pas contraire aux intérêts des copropriétaires qu'ainsi, l'arrêt manque de base légale au regard de l'article 16 de la loi du 10 juillet 1965.
TROISIEME MOYEN DE CASSATION :
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Monsieur Michel Y..., Madame Z... et les consorts A... de l'ensemble de leurs demandes tendant à l'annulation des assemblées générales des copropriétaires de la résidence « Horizon 80 » des 2 décembre 2004 et 28 novembre 2005
AUX MOTIFS QUE Sur les assemblées générales du 2 décembre 2004 et du 28 novembre 2005 : que dès lors que l'assemblée générale du 13 janvier 2004 n'est pas annulée, les intimés ne peuvent plus prétendre que les convocations pour les assemblées subséquentes ont été effectuées par un syndic dépourvu de mandat et qu'elles encourent de ce chef la nullité ; que pour le surplus, les intimés formulent pour l'essentiel les mêmes griefs que concernant la précédente assemblée générale ; qu'il convient de constater l'absence de fondement, pour les motifs déjà exposés, de ces griefs, étant spécialement observé que :- les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ont été respectées, contrairement à ce que prétendent les intimés, dès lors qu'ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat d'huissier établi à l'initiative de ces derniers, les époux R... ont obtenu : monsieur trois délégations de vote représentant 476 tantièmes et madame, quatre délégations représentant 473 tantièmes, soit chacun un nombre inférieur à la limite de 5 % des voix du syndicat (500), étant souligné que le mandat donné par monsieur O... a, ainsi que le mandataire en avait la possibilité, été transmis à monsieur P... ;- monsieur Q... a été régulièrement élu président de séance, à la majorité de 6. 103 tantièmes sur 8. 784, soustraction ayant été faite des votes « contre » (2. 041 tantièmes) et des abstentions (néant) ;- le renouvellement du contrat de la société LOGIS GESTION CENTRE ayant été adopté à la majorité de 6 461 tantièmes, après soustraction des votes « contre » (2 041 tantièmes) et des abstentions (496 tantièmes), alors que l'ordre du jour prévoyait à la suite un ordre du jour complémentaire proposant la désignation du cabinet PARGEST, il a, à bon droit, été considéré qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur cette seconde résolution, devenue sans objet par suite de l'adoption, en connaissance de cause, de la première ;- les copropriétaires ont été informés des conditions essentielles de l'acquisition envisagée des lots appartenants à la Société Générale, à nouveau soumise aux votes de l'assemblée générale, le compromis de vente ayant été annexé à la convocation, les conditions et motifs de la vente ayant été annexé à la convocation, les conditions et motifs de la vente ayant été à nouveau rappelés et un large débat s'étant instauré devant l'assemblée, qui a permis aux copropriétaires d'obtenir, avant de passer au vote, toutes les explications et précisions complémentaires qu'ils souhaitaient ; qu'aucun grief spécifique n'est formulé contre les opérations effectuées lors de l'assemblée du 28 novembre 2005 ; qu'il convient, en conséquence, d'infirmer, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris et de dire n'y avoir lieu à prononcer la nullité des assemblées des 2 décembre 2004 et 28 novembre 2005 ;
1° / ALORS QUE la censure à intervenir sur le premier moyen de cassation formulé entraînera, par voie de conséquence, de l'annulation de l'assemblée générale du 13 janvier 2004, celle des assemblées générales subséquentes des 2 décembre 2004 et 28 novembre 2005 convoquées par un syndic dépourvu d'investiture ;
2° / ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait tenir pour valable le renouvellement du contrat de la société LOGIS GESTION CENTRE en qualité de syndic, et considérer qu'il n'y avait pas lieu de statuer sur la désignation du cabinet PARGEST, candidat à cette fonction ; résolution qui serait devenue sans objet, sans répondre aux conclusions des consorts Y... et autres faisant expressément valoir que par application des dispositions de l'article 12 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, un principe d'égalité de traitement entre les différents candidats devait être respecté, ce qui impliquait que les candidatures soient mises en concurrence, ce qui n'avait pas été respecté, qu'ainsi l'arrêt viole les articles 10, 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 19-2, 28 du décret du 17 mars 1967 et 12 du décret du 27 mai 2004, ensemble 455 du code de procédure civile.
