LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que l'expert judiciaire qu'elle avait désigné, après avoir constaté que les bailleurs avaient toujours réalisé les réparations nécessaires, avait conclu à l'inutilité de la réfection de la toiture et retenu que les consorts X..., qui avaient respecté l'obligation d'entretien prévue par l'article 1719 du code civil, ne pouvaient être condamnés à changer les tuiles et qu'il y avait lieu de débouter la société Orval de sa demande de réfection de la toiture, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Orval aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Orval ; la condamne à payer aux consorts X... la somme de 2 500 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept juillet deux mille neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par Me Blondel, avocat aux Conseils pour la société Orval
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un preneur de sa demande tendant à la réfection d'une toiture, demande dirigée contre les bailleurs ;
AUX MOTIFS PROPRES qu'en vertu des articles 1720 et 1721 du Code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bonne état de réparations de toute espèce ; qu'il doit y faire, pendant toute la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives et il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage ; que les dispositions des articles 1720 et 1721 ne sont pas d'ordre public et qu'il peut y être dérogé par des conventions particulières ; que l'article 1er de la convention de bail signée le 27 août 1999 entre les parties stipule que le loueur « prendra les lieux dans l'état où ils se trouvent actuellement, sans pouvoir faire aucune réclamation » et précise que « les toitures des ateliers ne sont pas étanches en cas de neige, par fort vent d'ouest » ; que par un arrêt du 16 mai 2006, la Cour d'appel de DIJON a ordonné une expertise avant dire droit et à désigné Monsieur Z... en tant qu'expert afin qu'il détermine si d'autres travaux relativement à la toiture, objet de désordres, doivent être effectués et de quel type, et en ce qui concerne les parties de la toiture qui n'ont pas donné lieu à des infiltrations, dire si les travaux doivent être exécutés de manière à prévenir tout risque d'infiltration ; qu'il résulte du rapport d'expertise déposé par Monsieur Z... le 9 mai 2007 que « l'ensemble des désordres observés n'est pas dû à l'âge des tuiles de couverture mais à la conception même du bâtiment, et les solutions techniques envisageables et acceptables par les bâtiments de France ne garantiront pas dans le temps une étanchéité parfaite de la toiture ; (…) lorsque l'on utilise une couverture tuile quel que soit le type de charpente, il est nécessaire de façon périodique, de vérifier l'état de la couverture afin d'éliminer les mousses et lichens qui ont tendance à se développer dans nos régions et de vérifier s'il n'y a pas de tuiles endommagées ; afin de limiter les fuites éventuelles en toiture, la périodicité de ces observations doit être pour ce type de bâtiment, inférieure à un an et doit être faite également chaque fois que l'on doit intervenir sur le toit, ces opérations de maintenance sont actuellement réalisées correctement par le propriétaire, il est à noter que chaque fois que l'on détecte une fuite de la couverture, il est nécessaire d'y remédier, ce que fait de façon systématique le bailleur quand il est prévenu ; si un suivi périodique de l'état de la couverture et si une intervention est réalisée à chaque fuite constatée, la solution du changement complet des tuiles, solution viable qu'à court et moyen terme, n'est pas nécessaire pour le moment » ; que l'expert a correctement répondu aux questions posées par la Cour aux termes de la mission qui lui a été confiée ; que dans ces conditions le preneur connaissait les défauts d'étanchéité de l'immeuble lors de la signature du contrat de bail et que l'expert désigné par la Cour d'appel de DIJON a conclu à l'inutilité de la réfection de la toiture, des désordres constatés provenant de la structure même du bâtiment, après avoir constaté que les bailleurs ont toujours réalisé les réparations nécessaires ; qu'il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris ;
ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES DES PREMIERS JUGES qu'en l'espèce l'article 1 de la Convention de bail du 27 août 1999 stipule que le loueur « prendra les lieux loués dans l'état où ils se trouvent actuellement, sans pouvoir faire aucune réclamation » et précise que « les toitures des ateliers ne sont pas étanches en cas de neige, par fort vent d'ouest » ; que l'expert conclut notamment « il est à noter que les désordres observés sont probablement anciens et étaient connus, ce n'est pas sans raison que le bail précise que des infiltrations par temps de neige sont possibles par fort vent d'ouest, a fortiori, il en est de même par temps de pluie » ; qu'ainsi, il s'ensuit de ces divers éléments que la convention de bail, tenant lieu de loi, au sens de l'article 1134 du Code civil, à ceux qui l'ont signée, contenait une réserve sur le caractère étanche de la toiture « en cas de neige, par fort vent d'ouest » et l'on voit mal qu'une toiture non étanche dans ces conditions le soit par temps de pluie, le bon sens et la nature des choses, et la bonne foi qui doit présider à l'exécution des conventions commandent cette interprétation si bien que les consorts X... respectant l'obligation d'entretien qui pèse sur eux en vertu de l'article 1719 du Code civil, ne peuvent être tenus à effectuer la réfection d'une toiture dont les défauts ont été signalés lors de la signature du bail ;
ALORS QUE D'UNE PART, la clause par laquelle le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrer au preneur la chose louée laquelle doit être entretenue pour servir à l'usage pour lequel elle a été louée et y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ; qu'il ressort de l'arrêt attaqué que l'ensemble des désordres observés est dû à la conception même du bâtiment et que les solutions techniques envisageables et acceptables par les Bâtiments de France ne garantiront pas dans le temps une étanchéité parfaite de la couverture ; qu'en inscrivant dans son arrêt de tels motifs, la Cour ne le justifie pas au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil, violés ;
ALORS QUE D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE à supposer adoptée la motivation des premiers juges, ceux-ci ont relevé que la convention de bail contenait une réserve sur le caractère étanche de la toiture « en cas de neige, par fort vent d'ouest » en sorte que l'on ne voit pas qu'une toiture non étanche dans ces conditions le soit par temps de pluie ; qu'en croyant pouvoir interpréter une stipulation claire et précise limitant l'absence d'étanchéité de la toiture en cas de neige, par fort vent d'ouest pour juger que cette même toiture ne pouvait dès lors être étanche par temps de pluie, la Cour dénature la convention et partant viole l'article 1134 du Code civil, ensemble méconnaît le principe selon lequel le juge ne peut dénaturer un écrit clair.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
:Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté un preneur de sa demande tendant à obtenir une indemnisation pour des préjudices soufferts ;
AUX MOTIFS QUE l'article 1147 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une clause étrangère qui ne peut lui être imputée encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ; que le contractant qui demande réparation doit démontrer que son préjudice résulte directement de la faute contractuelle de son cocontractant et apporter des éléments justifiant l'existence et le montant du préjudice dont il entend être indemnisé ; que pour les dommages et intérêts que la SA ORVAL réclame en réparation de la perte de temps, d'argent et d'énergie qu'elle dit subir depuis 1999 en raison de la procédure engagée, aucun élément permettant de chiffrer ces différentes pertes n'est versé aux débats ; que pour les dommages et intérêts que la société ORVAL réclame en réparation des détériorations des cartons entreposés dans les locaux, les différents constats d'huissier comportent des indications sur le nombre de cartons endommagés par les fuites de la toiture sans pour autant conclure à la détérioration des marchandises qu'ils contiennent et sans que la SA ORVAL n'apporte d'autres éléments permettant de chiffrer le montant de son préjudice ; que les pièces produites ne fournissent pas davantage d'éléments permettant à la Cour d'évaluer le coût de la main-d'oeuvre employée pour enlever les cartons souillés en sorte qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société ORVAL de sa demande de dommages et intérêts afférente à la réfection de la toiture ;
ALORS QUE D'UNE PART la cassation qui ne manquera pas d'être prononcée sur le fondement du premier moyen entraînera par voie de conséquence et en toute hypothèse l'annulation du chef ici querellé du dispositif, et ce, en application des dispositions de l'article 624 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE le juge ne peut refuser de statuer, en se fondant sur l'insuffisance de preuves qui lui sont fournies par les parties à partir du moment où comme en l'espèce la Cour constate l'existence d'un dommage dont toute indemnisation a été refusée ; qu'ainsi l'arrêt attaqué viole l'article 4 du Code civil.
