LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 juin 2017, rectifié le 27 octobre 2017), que M. et Mme U... A... ont vendu à M. et Mme T... un pavillon avec jardin situé dans une copropriété ; que, se plaignant d'un déficit de superficie au regard de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, M. et Mme T... ont assigné M. et Mme U... A... en réduction du prix et paiement de dommages-intérêts pour préjudice complémentaire ; que les vendeurs ont appelé en garantie la société AEI diagnostics qui avait effectué le mesurage, ainsi que son assureur, la société QBE insurance limited ;
Sur le premier moyen, ci-après annexé :
Attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Sur le second moyen, ci-après annexé :
Attendu que les vendeurs font grief à l'arrêt de limiter la responsabilité de la société AEI diagnostics pour moindre mesure ;
Mais attendu que, pour l'exécution d'une mission de mesurage au titre de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, le mesureur n'est pas tenu de procéder à l'analyse juridique du lot en cause et doit prendre en compte le bien tel qu'il se présente matériellement lors de la vente ; qu'ayant retenu que des parties communes prises en compte dans le calcul de superficie du pavillon avaient été annexées de fait et intégrées dans la description du bien communiquée par le notaire et que les lieux comprenant des superficies appropriées du second étage ne figurant pas dans la description du bien avaient été mesurés dans leur état existant et apparent, la cour d'appel, qui a relevé que la société AEI diagnostics avait précisé dans son certificat que celui-ci était établi sous réserve de la conformité à l'état descriptif de division, en a déduit à bon droit qu'aucune responsabilité du mesureur n'était encourue à ce titre ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme U... A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme U... A... à payer la somme de 3 000 euros à M. et Mme T... ; rejette les autres demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize juin deux mille dix-neuf.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt :
Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. et Mme U... A...
PREMIER MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné les époux U... A... à payer aux époux T... une somme de 67.772,13 € au titre de la réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure ;
aux motifs que «l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot, et que cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat, étant expressément précisé que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret. En l'espèce, si le lot n° 2 est décrit, dans l'état descriptif de division, comme étant composé d'un pavillon à usage d'habitation élevé sur sous-sol comprenant : au sous-sol, des waterclosets, au rez-de-chaussée : une pièce, cuisine et cabinet de toilette, au 1er étage : deux chambres et cabinet de toilette, outre une remise et un garage sur le côté et la jouissance exclusive et particulière d'une partie de jardin sise devant le pavillon, l'acte de vente, quant à lui, mentionne qu'après modifications résultant d'une autorisation d'urbanisme, le pavillon comprend désormais : au sous-sol des WC, outre une buanderie et une chaufferie, au rez-de-chaussée, un salon, un séjour, une cuisine et un cabinet de toilette. Or, l'expertise judiciaire établit qu'en réalité, le sol de certaines parties communes a été annexé à l'occasion de transformations, sans modification du règlement de copropriété qui aurait permis de les transformer en parties privatives. C'est ainsi, d'une part, que les combles, au 2ème étage, ont été aménagés, et que, d'autre part, une seconde pièce a été construite au rez-de-chaussée, en l'état de salle à manger lors des constatations de l'expert. Il s'évince des dispositions de l'article 46 précité que le mesurage réglementaire ne peut comprendre les superficies de parties communes annexées de fait, sur lesquelles, contrairement aux parties privatives, le copropriétaire ne peut exercer aucun droit de propriété. Dans le cas de vente de lots de copropriété pour un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Pour l'application de ces dispositions, il y a encore lieu de prendre en compte le bien tel qu'il se présentait matériellement au moment de la vente, sans s'arrêter, en particulier, à la désignation figurant au règlement de copropriété. Dans ces conditions, la jouissance exclusive des parties communes appropriées de fait, cédées à l'occasion de la vente immobilière litigieuse, nullement remise en cause dans son principe par les parties au contrat qui ne caractérisent aucun risque d'éviction, doit faire également l'objet d'une valorisation, à déduire du prix globalement 7 sur 17 fixé. En l'espèce, l'expertise établit, d'une part, que les combles aménagées ont une superficie de 20,8 m², dont 14,6 m² présentent une hauteur sous plafond de moins de 1,80 m, d'autre part, que la pièce du rez-de-chaussée prise sur les parties communes est d'une superficie de 19,7 m². S'agissant de la moindre mesure, celle-ci s'établit en l'espèce par la différence entre la superficie annoncée à l'acte de vente, soit 96,48 m², et la superficie réglementairement calculée pour les seules parties privatives en application du règlement de copropriété. Ainsi que l'a démontré le rapport d'expertise, il y a lieu de retenir les superficies suivantes : - au sous-sol ou rez-de-chaussée : celle de la remise, à l'exception du garage, ayant été vérifié que ce dernier n'avait pas été aménagé et étant encore observé que la chaufferie-buanderie-dégagement est d'une hauteur sous-plafond de moins de 1,80 entraînant l'exclusion de ces pièces ; - au rez-de-chaussée : celle de l'entrée, du séjour, de la cuisine et de la salle de douche, à l'exception de la salle à manger partie commune annexée de fait ; - au premier étage : celle de deux chambres, d'un WC et d'un dégagement. L'ensemble correspondant à une superficie de 62,5 m², étant observé que les aménagements des combles, correspondant à des parties communes annexées de fait, n'ont pas été retenues et ne devaient pas l'être la moindre mesure, supérieure à 1/20ème est donc de 33,98 m². Le prix effectivement payé de 280.230 € doit être diminué de la valeur du jardin formant le lot n° 7, de la valeur du jardin devant le pavillon partie du lot n° 2, de la valeur du garage et de la valeur des parties communes annexées de fait, soit les combles et la salle à manger. L'expert a valablement estimé les deux jardins parties communes à jouissance exclusive à la somme de 20.000 € et le garage à la somme de 17.000 €. L'usage exclusif des combles aménagées, à usage de chambre et de salle de jeux, représentant une superficie de 20,8 m² dont 14,6 m² d'une hauteur sous plafond de moins de 1,80 sera évalué à 10.000 € compte tenu de l'utilité très grande de ces pièces. L'usage exclusif de la pièce à usage de salle à manger de 19,7 m² qui constitue la plus vaste pièce du logement doit être évalué à 55.000 €. La réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure correspondant à la différence entre le prix effectivement payé et le prix réduit se détermine ainsi : - prix des parties privatives soumises à l'obligation d'indication de superficie : 280.230 € - 20.000 € - 17.000 € - 10.000 € - 55.000 € = 178.230 € - réduction de prix proportionnelle : 178.230 € - (178.230 € : 96,48) x 62,5 = 62.772,13 €. Cette somme de 62.772,13 € sera allouée aux époux T... et mise à la charge des époux U... A... » ;
alors que 1°) que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot et si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; qu'en considérant que le prix devrait être diminué de la valeur du jardin privatif constituant le lot n° 7 après avoir constaté que le lot n° 7 composé de ce jardin privatif n'était pas inclus dans le mesurage de la superficie mentionné à l'acte authentique, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences de ses propres constatations, en violation de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;
alors 2°) que toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot et si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ; qu'en déduisant la valeur de la jouissance exclusive du jardin et la valeur de la salle-à-manger construite en lieu et place de ce même jardin, la cour d'appel a déduit deux fois la valeur de la jouissance exclusive de la même partie commune, c'est-à-dire la partie de jardin située devant le pavillon et composant le lot n° 2, la cour d'appel a violé l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
SECOND MOYEN DE CASSATION :
Il est fait grief à l'arrêt attaqué, tel que rectifié, de n'avoir condamné la société AEI Diagnostics sous la garantie de son assureur la société QBE à payer aux époux U... qu'au paiement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;
aux motifs que « s'agissant de l'erreur de mesure imputable à la société AEI Diagnostics, si celle-ci n'apparaît responsable, à l'égard des vendeurs, ni de la prise en compte de parties communes annexées de fait et intégrées à la description du bien selon l'acte de vente, description qui lui avait été communiquée par le notaire, ni d'avoir mesuré les lieux dans leur état existant et apparent, en ce compris les superficies appropriées du second étage, étrangères à la description du bien – le professionnel ayant d'ailleurs indiqué spécialement dans son certificat que celui-ci était établi sous la réserve de la conformité à l'état descriptif de division – il reste que e professionnel n'a pas respecté les règles de l'art, en ce que le rapport d'expertise établit qu'il a retenu à tort, au rez-de-jardin, une superficie de 7,14 m² (23,24 – 16,1) qui devait être exclue puisqu'afférente à des pièces présentant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m. Cette erreur de plus d'un vingtième peut seule entraîner la responsabilité du métreur en ce qu'elle entraîne une réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure imputable à la société AEI Diagnostics de 178.230 € - (178.230 € : 96,48) x 89,34 = 13.189,91 €. Les vendeurs justifient en l'espèce d'une perte de chance d'avoir pu vendre le bien au prix non réduit par suite de la moindre surface de 7,14 m² imputable au mesureur. La somme de 10.000 € sera donc allouée aux époux U... à titre de dommages et intérêts et mise à la charge de la société AEI Diagnostics pour compensation de la perte de chance d'avoir pu vendre le bien à un prix non affecté par la réduction proportionnelle à la moindre mesure de 7,14 m² imputable au mesureur » ;
alors qu'une erreur de mesurage engage la responsabilité de son auteur qui, en tant que professionnel, est tenu d'une obligation de résultat, que l'erreur commise soit matérielle ou juridique ; qu'en considérant que la société AEI Diagnostics ne serait responsable ni de la prise en compte des parties communes ni d'avoir mesuré les lieux dans leur état existant et apparent en ce compris les superficies appropriées au second étage, la cour d'appel a violé l'ancien article 1147 devenu 1231-1 du code civil.
