LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 25 janvier 2024
Rejet
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 42 F-D
Pourvoi n° E 22-16.583
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 JANVIER 2024
La société Jaec, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° E 22-16.583 contre l'arrêt rendu le 10 mars 2022 par la cour d'appel de Grenoble (chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Euveka, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de Me Descorps-Declère, avocat de la société civile immobilière Jaec, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Euveka, après débats en l'audience publique du 5 décembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Letourneur , greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 10 mars 2022), la société civile immobilière Jaec (la bailleresse) a, les 12 mai et 29 septembre 2017, consenti à la société Euveka (la locataire) trois baux commerciaux sur des locaux dépendant d'un même immeuble.
2. Courant juillet 2018, la locataire a quitté les biens donnés à bail et a cessé le paiement des loyers.
3. Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 2 août 2018, la locataire a justifié son départ par les agissements du gérant de la société bailleresse lui reprochant de s'être régulièrement introduit dans les locaux loués et d'y avoir eu des comportements déplacés envers plusieurs de ses salariées.
4. Le 7 décembre 2018, la bailleresse a assigné la locataire en paiement des loyers postérieurs au départ de celle-ci.
5. La locataire a reconventionnellement sollicité le prononcé de la résiliation des baux à effet du 2 août 2018.
Examen des moyens
Sur le premier moyen, pris en ses deuxième à quatrième branches, et sur le second moyen
6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
Sur le premier moyen, pris en sa première branche
Enoncé du moyen
7. La bailleresse fait grief à l'arrêt de prononcer, à la date du 2 août 2018, la résiliation des trois baux commerciaux et de rejeter ses demandes en paiement de loyers, alors « que le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification ; que sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable ; que la mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat ; que lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent ; qu'en jugeant que le comportement de M. [O], gérant de la société bailleresse, était de nature à porter atteinte à la jouissance paisible des locaux loués par la société Euveka, dont le personnel était constitué à 80% de femmes et à justifier la résiliation du bail sans qu'il puisse être exigé de la locataire une mise en demeure préalable", pour justifier la résiliation unilatérale des baux litigieux par la société Euveka au mois d'août 2018, sans avoir caractérisé une situation d'urgence qui aurait dispensé le preneur de son obligation de mise en demeure préalable, la cour d'appel a violé l'article 1226 du code civil. »
Réponse de la Cour
8. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
9. Selon l'article 1226 du même code, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.
10. Une telle mise en demeure n'a cependant pas à être délivrée lorsqu'il résulte des circonstances qu'elle est vaine (Com., 18 octobre 2023, pourvoi n° 20-21.579, publié).
11. La cour d'appel a retenu qu'il résultait des pièces versées aux débats qu'à l'occasion de visites journalières dans les locaux loués, le gérant de la société bailleresse avait eu des gestes déplacés à l'égard des salariées de la locataire, lesquelles évoquaient des contacts physiques inappropriés, voire des attouchements, des propos à connotation sexuelle et un sentiment de malaise exacerbé par la parution dans un journal local d'un compte-rendu d'audience relatant les poursuites pour agressions sexuelles du dirigeant d'une entreprise qu'elles avaient immédiatement identifié comme le gérant de la société civile immobilière Jaec.
12. Elle en a conclu que le comportement du gérant de la société bailleresse
était de nature à porter atteinte à la jouissance paisible des locaux loués par la locataire, dont le personnel était constitué à 80 % de femmes, et justifiait la résiliation du bail sans qu'il puisse être exigée une mise en demeure préalable.
13. En l'état de ces constatations et appréciations par lesquelles elle a fait ressortir que le comportement du dirigeant de la société bailleresse était d'une gravité telle qu'il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles, de sorte qu'une mise en demeure préalable à la notification de la résiliation des baux, qui eût été vaine, n'était pas nécessaire, la cour d'appel a légalement justifié sa décision.
PAR CES MOTIFS, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société civile immobilière Jaec aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Jaec et la condamne à payer à la société Euveka la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille vingt-quatre.
